TOD模式地鐵上蓋物業(yè)的發(fā)展

1、緣起2016-9-12的cctv新聞報道新華社：43個城市大建地鐵，年投資3000多億繁華的建設背后對建筑師來說市場孕育著哪些機會？！地鐵來了地鐵來了“公共交通運輸導向開發(fā)”理論下的城市發(fā)展模式討論！萬科股權之爭股權大戰(zhàn)回顧萬科失去第一大股東位置管理層面臨被洗牌于是計劃引入深圳地鐵重奪控制權各家公司在二級市場搶股票股東位置大洗牌目前股權大戰(zhàn)仍在繼續(xù)但我們的問題來了深圳地鐵是怎樣一家公司？萬科為何要收購深圳地鐵呢？深圳地鐵但依靠長期的“地鐵運營+上蓋物業(yè)開發(fā)”模式，從2013年開始，深圳地鐵實現(xiàn)盈利，成為中國除港鐵外為數(shù)不多的實現(xiàn)盈利的地鐵運營商。僅2009年一年內，深圳地鐵就以招拍掛方式成功獲

2、得3塊地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)權，在每一塊地鐵上蓋地塊內，深圳地鐵都承建一定比重的保障房。這一“地鐵+上蓋物業(yè)+保障房”的模式，被深圳視為緩解地鐵財政、發(fā)展保障房、穩(wěn)定房價的法寶。“開發(fā)地鐵上蓋有技術條件的要求，相當于在一個挖空的車輛段上再建一個物業(yè)，只有地鐵公司或者其認為有資質的公司才能做。”這正是吸引萬科的地方，在土地資源極度稀缺的深圳，拿地已經(jīng)成為困擾所有企業(yè)的現(xiàn)實難題。地鐵上蓋物業(yè)保障房拿地自建部分運營聯(lián)合房企開發(fā)深圳地鐵模式萬科股權之爭中，萬科與深鐵的股權合作因為華潤和寶能反對而暫時擱淺，但這并不能阻止“軌道+物業(yè)”時代的到來。中國城市發(fā)展正步入“都市圈”和“城市群”的新階段，而這些城市帶

3、之間，有一個主軸，即是軌道交通。我國城市化率達到50%，發(fā)達國家的歷史經(jīng)驗來看,未來的城鎮(zhèn)化需要建立軌道交通連接城市群協(xié)同發(fā)展。2010年我國政府已經(jīng)確立了全國的城鎮(zhèn)化格局，在2015年中央城市工作會議上進一步確定培育城市群協(xié)同發(fā)展所有城市都在發(fā)展，都在擴張城市化以單個城市的發(fā)展為主城市之間出現(xiàn)了嚴重分化“都市圈”和“城市群”的興起城市化第一階段城市化第二階段50%0%100%聯(lián)合國的預測中國未來10年還會有1.7億人口流入城市，這些人口基本都會流入到發(fā)達的都市帶里，通過軌道交通擴展城市的邊界來容納他們，沿著軌道交通所發(fā)展的城市帶是中國未來人口主要的流動地珠三角、長三角、京津冀武漢為核心的長江

4、中流城市帶重慶和成都構成的川渝城市帶房地產(chǎn)的二次機遇城市群和軌道的發(fā)展意味著，沿軌道交通拓展的城市新區(qū)，是未來整個房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場。“這樣的一個機遇，可以說是一個劃時代的機遇，可以和1998年的開放商品住宅市場的房改相比”。TOD的中國式復制以公共交通為導向”的城市發(fā)展理念在世界范圍內，成熟的“軌道+物業(yè)”模式可分為房地產(chǎn)企業(yè)主導的日本模式軌道交通企業(yè)主導的香港模式日本模式地鐵公司對土地整備（土地區(qū)劃整理）區(qū)域規(guī)劃（軌道+物業(yè)）開發(fā)建設（東急建設）銷售租賃（東急不動產(chǎn)）物業(yè)持有運營（百貨店、酒店度假等）全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋其軌道交通業(yè)務只占集團利潤39%本質上是一家城市綜合開發(fā)運營商。香港模式第一政

5、府依法收回土地，批地給港鐵公司，由港鐵公司進行相對市場化的土地經(jīng)營，同時政府本身是港鐵的大股東。第二自建設地鐵，然后把地鐵上蓋的土地通過拍賣的方式賣給開發(fā)商，港鐵保留了部分上蓋物業(yè)，部分物業(yè)的運營創(chuàng)造的收入，極大地改善了它的經(jīng)營狀況。同時土地招投標也繼續(xù)推高了地價和房價。TOD的中國式復制以公共交通為導向 的城市發(fā)展理念萬科想要的，不僅是獲得一個像港鐵這樣的招標資格，而是和一家地鐵公司建立一種更為緊密的合作關系，這個價值會遠遠超過獲得港鐵一個招標資格的模式。萬科需要在中國房地產(chǎn)進入下半場之后，在都市圈大融合的背景之下，勇敢地迎接需求、改變模式。這才是萬科的最大價值和希望所在。從這一點來看，觀察

6、萬科股權之爭，僅僅盯在股權以及如何作價是十分局限的，如何從中國城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市建筑與人的關系來考量中國房地產(chǎn)的未來，才能打開一個全新的視界。二三線城市TOD模式背后對建筑師來說需要如何把握市場機會呢？！二三線城市大建地鐵對建筑師來說地鐵上蓋物業(yè)將成為建筑設計市場的新增長點相關概念界定 物業(yè) 英語property或estate。該詞由自20世紀80年代由香港傳入沿海、內地，其含義為財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等?，F(xiàn)已形成了一個完整的概念，即物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)沒有大與小的概念，一座商場、一棟住宅可以被視為一項物業(yè)。一座建筑物不意味著就是一

7、種物業(yè)，而可以按照各部分權屬的不同對其進行分割。 地鐵上蓋物業(yè) 地鐵上蓋物業(yè)一般指，與地鐵車站直接相連的建筑物或者車站周邊500m范圍內所有的物業(yè)形式，包括商場、住宅、公寓、酒店、寫字樓及其它公共設施（體育場、圖書館、學校、展覽館等）以及大型居住社區(qū)等統(tǒng)稱為地鐵上蓋物業(yè)。地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)，是對土地資源的充分、高效、集約的利用。住宅辦公園林平臺行車道商場車輛段公共交通交匯處地鐵站地鐵商業(yè)綜合體開發(fā)模式案例案例分析軌道交通對城市商業(yè)綜合體建筑設計的影響地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體對城市交通的整合作用與地鐵站點的連接關系案例分析1軌道交通對城市商業(yè)綜合體建筑設計的影響五角場萬達廣場項目概況項目名稱 萬達廣

8、場 開發(fā)商大連萬達集團有限公司設計單位日本M.A.O建筑設計公司開業(yè)時間2006年12月23日用地面積60120平方米建筑面積地上商業(yè)：161699平方米地下：94670平方米總：333608平方米層數(shù)地上：第一食品樓4層；萬達影城樓4層；HOLA家居廣場樓5層；巴黎春天百貨大樓7層；沃爾瑪超市樓4層地下：3層容積率3.95車位總數(shù)848個項目定位通過打造軌道交通樞紐商業(yè)，將購物、娛樂、辦公等需求集中在一個多功能建筑體內予以滿足，這將極大的提升項目的聚客能力。 滿足消費者的“一站式消費”需求 收入中等的年輕白領階層具體位置 所選取的建筑實例均位于五角場地鐵10號線江灣體育場站與五角場站之間。此

9、地段周圍交通便利，由中環(huán)高架、地面交通、下沉式人行廣場、地下交通及地鐵構成一個立體交通網(wǎng)。地鐵對實例總體布局影響 萬達商業(yè)綜合體總體布局 設計人員通過這8個不同性質、不同高度的建筑體塊，營造出了一個錯落有致，體型富于變化的商業(yè)綜合體建筑群，并且建筑整體面向地鐵10號線方向。 由于五角場環(huán)路的人流、車流量較大，故而設計人員在設計該商業(yè)綜合體建筑時，沒有在淞滬路與邯鄲路的十字交匯路口布置高層寫字樓，并且每棟寫字樓在面向該路口的方向都有不同程度的切角處理。目的就是不給人們造成一種壓迫感。 通過結合五個商業(yè)建筑單體，形成了縱橫聯(lián)系的三條商業(yè)步行街和一個商業(yè)廣場。項目建筑退四周道路分別為16m和30m。

10、主要商業(yè)街寬21m，兩條次要商業(yè)街寬15m，中心休閑商業(yè)廣場寬度約為50米，面積為2000（40 x50m）。 項目整體通過用地紅線內的環(huán)形道路及五個出口的引入，合理的形成了五個環(huán)形交織成網(wǎng)的廣場地面交通組織。 最重要的商業(yè)廣場的朝向正面對地鐵10號線的貫通方向，并且在商業(yè)廣場的中心位置有一具有設計感的玻璃頂棚，也是地下一層萬達城中城的屋面，這一設計使人們在廣場上就可以直觀的看到地面以下消費者的活動情況。 頂棚兩側有兩部面向地鐵線路方向的自動扶梯?？梢娫谠O計之初，設計人員已經(jīng)考慮到了地鐵線路對于商業(yè)建筑的影響，盡量將建筑最美的一面完整的呈現(xiàn)在重要道路面前。并且這一居中的廣場設計，可以同時有效的

11、匯集來自下沉廣場（地鐵10號線五角場站）與江灣體育站兩個不同方向的人流。案例分析2地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體對城市交通的整合作用香港APM地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體建筑對于自身而言很好的利用了城市軌道交通的人流資源，提高了自身經(jīng)濟收益。同時反過來整合城市交通。1提高換乘和集散的空間3延續(xù)城市的交通空間 2緩解城市交通的負荷良好的交通整合性香港APM地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體一層平面香港APM地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體項目，犧牲了最能夠獲取收益的商場一層，用以解決城市交通問題。以自身成為交通樞紐的方式引入大量人流，獲得良好收益，彌補了商場一層無商鋪的經(jīng)營損失。通過上圖可以看出，APM一層擁

12、有出租、公交、跨境公交以及尊貴訪客下客區(qū)四種交通方式的?？繀^(qū)域。這些區(qū)域雖然位于建筑一層，但并不直接面向城市主要道路，而是通過一條內部通道引入背離主道路方向。在面向主道路方向設置兩個商場主要出入口以及7-11便利商店。精明之處在于能夠最大程度利用人流，將人流迅速轉化為購買力，并且不影響商場在主要道路上的展示作用，以及普通消費者由主道路進入商場的便捷性。這一類型的建筑不僅應利用地鐵使自身成為地面及地鐵人流的交匯場所，也應盡量使自身成為地鐵與地面交通工具的換乘站。應重視自身的交通樞紐作用，而非僅僅是一座上落站。案例分析3與地鐵站點的連接關系香港太古廣場上海百聯(lián)又一城上海五角場萬達香港太古廣場香港太

13、古廣場香港太古廣場上海百聯(lián)又一城上海五角場萬達以上至少有一個地鐵接駁口將地鐵人流引入一個面積較大的開闊區(qū)域內，或將人引入與地面通高的中庭內。好處：第一，可迅速疏散來自地鐵站的人流，將密集人流分散至商場的各個角落；第二，利用這開闊的大空間，給剛剛從較為狹窄的地鐵接駁通道出來的人們一個視覺的沖擊，帶給人們一些愉悅的心里感受。此外，在臨近地鐵站點接駁口附近都設有自動扶梯，這樣可以將消費人群迅速導入商業(yè)綜合體上部，將地鐵帶來的人流向上輸送。小結 1.在項目選址時，盡可能與地鐵站點臨近，或與站點無縫連接。若建筑平面較窄長，同層設置兩個地鐵接駁口會更加有利。若有條件在建筑不同層設置接駁口，則能夠起到對復合人流的推動作用。同時，項目整體布局應面向地鐵線路或地鐵站點方向。 2.地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體建筑不僅需要整合商業(yè)各業(yè)態(tài)，更需要利用自身對城市交通進行整合。對交通的整合主要有兩種方式：A在項目周邊建設交