房地產(chǎn)項目區(qū)域市場與周邊市場調(diào)研

1、1.4區(qū)域市場及本項目周邊市場調(diào)研地理位置及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：后湖位于漢口東部，屬于以后漢口三個綜合組團(tuán)之一。（漢口地 區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4個中心片區(qū)，古 田、常青、后湖3個綜合組團(tuán)。規(guī)劃常住總?cè)丝?70萬，其中核 心區(qū)15萬，中心片區(qū)58萬，綜合組團(tuán)97萬。） 確立21世紀(jì)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)區(qū)域形象整體市政配套較差，缺乏商業(yè)、醫(yī)療等設(shè)施；煤氣、電話等隨地 塊開發(fā)跟進(jìn)較慢；交通條件一般，目前僅706路公交車通過； 在人們心目中屬于城鄉(xiāng)結(jié)合帶（后湖鄉(xiāng)） 通過兩年房地產(chǎn)的開發(fā)， 部分中檔住宅小區(qū)的建設(shè)區(qū)域印象有所 改觀。銷售狀況：銷售期普遍較長，一般在1.5-2.5年左右。銷售率一

2、般未能達(dá)到理想水平，入伙時期一般樓盤銷售率在60-70%左右媒體關(guān)注度較高，戶型分析：供應(yīng)的戶型要緊以三房、二房、復(fù)式為主要緊銷售戶型與供應(yīng)特性相吻合，要緊集中在中等面積的三房小面積住宅市場認(rèn)可度較差戶型設(shè)計對南北通透、方正有用要求較高 多層住宅的認(rèn)可度明顯高于小高層和高層價格分析：對后湖片區(qū)的樓盤來講，集中在多層一般住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一個“檻”客戶群分析：要緊為車行半小時范圍內(nèi)居住或工作中高收入者為要緊消費群， 房地產(chǎn)業(yè)、公務(wù)員、金融、保險、貿(mào)易類較多 要緊來自江岸，部分江漢，少量來自其他地區(qū)3 / 5830-40歲年齡段人群為消費主體。都市規(guī)劃后湖三大居住組團(tuán)

3、之一，規(guī)劃密度達(dá)到300-500人/平方公里。 綜合治理大氣污染。后湖、四新、南湖綜合組團(tuán)的部分居住新區(qū) 大氣質(zhì)量達(dá)到國家一級標(biāo)準(zhǔn)。（武漢居住區(qū)中最好的） 操縱都市噪聲， 后湖地區(qū)為區(qū)域環(huán)境噪聲一類區(qū) （武漢居住區(qū)中最好的）規(guī)劃中跨世紀(jì)十大公共建筑的后湖體育中心位于后湖。開發(fā)規(guī)模后湖先后開發(fā)了東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、后湖生態(tài)花園、世紀(jì)家園等樓盤， 明年仍有城開項目和幾個盤的后續(xù)開發(fā)，供應(yīng)量呈上漲趨勢，1.5片區(qū)競爭格局漢口與后湖片區(qū)同層面價位競爭區(qū)域目前要緊集中在金銀湖、常青和楊叉湖三個片區(qū)，開發(fā)量都專門大。各片區(qū)要緊樓盤列舉：后湖片區(qū)：東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、世紀(jì)家園、后湖生 態(tài)

4、家園、城開項目（未動工）5 / 58金銀湖片區(qū)：萬科四季花城、碧?；▓@、書香水榭楊叉湖片區(qū)：新華家園、陽光花園、田園小區(qū)常青片區(qū)：常青花園十二期、十四期進(jìn)展大道大批國家機西北湖金融一條解放公競爭片區(qū)位置示意圖:競爭片區(qū)比較表比較項目后湖金銀湖楊叉湖目前片區(qū)集中均價多層1800，小高層2200多層1600-2300多層2000,2500市政配套較差較差較好商業(yè)配套較差較差較好距市中心距離較近專門遠(yuǎn)較近父通交通線路少，輕軌、地鐵未通過通輕軌，目前交通線路少交通線路較多景觀無景觀資源金銀湖無區(qū)域形象新興片區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合帶向中高檔住宅區(qū)過渡新興片區(qū)中高檔住宅區(qū)相比屬于舊城進(jìn)展前景臨科技園，大型綜合居住組

5、團(tuán)環(huán)湖中高檔居住組團(tuán)開發(fā)潛力較小綜合評價后湖在目前的片區(qū)比較中不占優(yōu)勢；片區(qū)優(yōu)勢為距市中心直線距離短、原有物業(yè)形象尚可 項目的脫穎而出要緊要依靠項目本身。7 / 581.6競爭項目比較 區(qū)域內(nèi)：后湖生態(tài)花園、城開項目、世紀(jì)家園區(qū)域外：萬科四季花城、陽光花園、常青小區(qū)、新華家園注 ：萬 科 四 季 花 城 與 城 開 項 目 價 格 屬 于 預(yù) 估 ，城開項目含300-400元/平方米左右的裝修 評價： 本項目在后湖片區(qū)除價格不占優(yōu)勢外， 與大多項目相比優(yōu) 勢明顯，有超出一個層面的可能。與區(qū)域內(nèi)樓盤價格差距較大， 仍需在產(chǎn)品與營銷方面做一定的提升；與區(qū)域外樓盤相比，不占明顯優(yōu)勢，要緊優(yōu)勢為地段、

6、小區(qū)環(huán)境;地段的優(yōu)勢是不可替代的，本項目距市中心直線距離短， 屬于繁華邊緣的凈土，距市政府機關(guān)聚攏區(qū)、火車站、長江二橋、 金融街等距離均較近，這同時也是后湖出現(xiàn)局長樓的重要緣故。同層面要緊競爭對手鎖定：萬科四季花城、城開項目、常青花園、陽光花園9 / 58咼品質(zhì)低萬科四季花城新華家園低品質(zhì)低城開項目（不含裝修價格）常青花園陽光花園項目二恒星園一期后湖生態(tài)花園世紀(jì)家園16001700180019002000210022002300咼品質(zhì)咼低品質(zhì)咼價格11 / 58重點項目比較分析在我們?nèi)Χǖ囊o競爭對手中，萬科四季花城無疑是其中立意最高的，它的客戶層面與我們是相近 的，區(qū)域也有一定的覆蓋性。以萬

7、科四季花城為競爭對手的分析將使我們站在一個比較高的平臺上來看 問題，以確保我們的項目的成功。項目萬科四季花城東方恒星園二期比較分析（以萬科項目為基準(zhǔn)）地段金銀湖、距中心區(qū)域遠(yuǎn)后湖、距中心區(qū)域近、本項目占優(yōu)，“離繁華專花橋北門近”公共交通無，輕軌前景車輛少綜合比較略差層數(shù)4、5層7層略差風(fēng)格歐洲小鎮(zhèn)（德式），標(biāo)志性明顯現(xiàn)代風(fēng)格（荷蘭風(fēng)格派）差異點沿襲與原創(chuàng)的區(qū)不景觀與周邊環(huán)境金銀湖、高爾夫、小區(qū)水系小區(qū)內(nèi)園林略差商業(yè)配套目前無，建成后分散布置目前無，規(guī)劃中商業(yè)街略優(yōu)戶型略分散、三房、二房、復(fù)式三房、復(fù)式戶型集中、更成熟物業(yè)治理萬科品牌治理開發(fā)商自管+中海模式目前知名度不如萬科開發(fā)條件首期開發(fā)一期

8、已入伙一期可展示、客戶可利 用13 / 58包裝與宣傳差不多開始，萬科的包裝較為成熟未開始，各成熟專業(yè)公司合作相似，但不占先機社區(qū)文化萬客會的長期積存、“客戶”大規(guī)模開始建設(shè)在認(rèn)知時刻與忠誠度上傳播略差企業(yè)品牌與實力全國連鎖、文化成熟、有實規(guī)模相對小，品牌阻礙較差力力小銷售組織成熟模式、新人操作專業(yè)公司介入相似價格23002100占優(yōu)小結(jié): 注意發(fā)揮優(yōu)勢：地段：“花橋北”與都市的可融合性為我們相比之下最大的價值點戶型：成熟、集中性的戶型產(chǎn)品：現(xiàn)代、原創(chuàng)價格：相對不高開發(fā)條件：一期展示、客戶可利用短期內(nèi)無法改變的劣勢:15/58品牌、周邊景觀（高爾夫）、層數(shù)、輕軌前景需要規(guī)避改善的劣勢：交通：改

9、善目前交通條件社區(qū)文化：開始建設(shè)、落到實處第二章 項目分析17 / 582.1項目概況注:綠線所圍區(qū)域為要緊目標(biāo)客戶來源區(qū)域項目位置與放射區(qū)域圖19 / 58注：綠色為持續(xù)開發(fā)項目;黃色為已入伙項目；區(qū)域內(nèi)項目位置示意圖;黃浦岱黃公法民人地塊示意圖恒星園一d 二 b - -勺RA靂以ILJ未開發(fā)區(qū)電廠宿舍竹葉苑佳海華N：色Hu：吋備: M-應(yīng) N 也：“常:初si匚紋納）；心卉的熄）21 / 58地塊現(xiàn)狀四至現(xiàn)狀：北：空地南：竹葉苑（多層、四層復(fù)式住宅）、佳海華苑（不墅、復(fù)式住宅） 西：七一寄讀中學(xué)東：空地要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總）A、B地塊要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)23 / 58編號項目單位數(shù)量1規(guī)劃用地

10、公頃1013002總建筑面積平方米145534其/、中住宅建筑面積平方米120339其/、中多層住宅建筑平方米89689小高層住宅平方米30650公共建筑面積平方米25195其/、中幼托平方米1433會所平方米1230超市平方米2760商業(yè)及其它平方米19772.83住宅總套數(shù)套9184戶均人口人/戶3.35規(guī)劃總?cè)藬?shù)人30306綜合容積率萬平方米/公頃1.35上表數(shù)據(jù)未經(jīng)最后確認(rèn)A地塊戶型分配表面積范圍套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比平層80-90163.40%)3.40%)90-10000.00%25 / 58100-1109119.36%)70.85%)110-12013829.36%120-13010422.13%130-140