房屋租賃合同中企業(yè)如何規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)

1、房屋租賃合同中企業(yè)如何規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)第一章 合同簽約過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范一、保證合同有效成立（一）保證對(duì)方當(dāng)事人適格合同法 第九條第一款規(guī)定當(dāng)事人訂立合同， 應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行 為能力。因此在訂立合同時(shí)，應(yīng)注意審查合同對(duì)方當(dāng)事人是否具有主體資格。1、合同對(duì)方是個(gè)人的，審查確認(rèn)對(duì)方是否具有相應(yīng)的民事行為能力和民事權(quán)利能力。民事行為能力，是民事主體以自己的意思進(jìn)行民事活動(dòng)，取得權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的資格。 在租賃合同中主要需審查對(duì)方是否為完全民事行為能力人， 通過(guò)對(duì)方的年齡和精神健康狀況 來(lái)判斷。民事權(quán)利能力， 是法律賦予民事主體從事民事活動(dòng)， 享受民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的資 格。在房屋租賃合

2、同中主要審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人， 建筑物是否為合法建筑。 承租人應(yīng)要求出租人出示其對(duì)該房屋享有出租權(quán)的有效憑證， 如房產(chǎn)證、 公房租賃憑證， 并 留存副本。 如果房屋屬轉(zhuǎn)租性質(zhì)， 除要求轉(zhuǎn)租人出示上述憑證外， 還應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人出示其與 原出租人之間的租賃合同副本； 如該租賃合同約定需經(jīng)原出租人同意該房屋方可轉(zhuǎn)租的， 還 應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人提供原出租人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面確認(rèn)函， 并留存副本。 受委托代理的， 審查代理 人的資格和代理權(quán)限。2、合同對(duì)方是法人組織的，審查當(dāng)事人的履約能力、資信狀況等。 只有確信對(duì)方具有履約能力，商業(yè)信譽(yù)良好， 合同履行較有保障， 才能與之簽約。 在實(shí) 踐中，要搞清對(duì)

3、方的資信情況，主要是看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，了解注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)范圍、企業(yè)經(jīng)濟(jì) 性質(zhì)、 法定代表人或企業(yè)負(fù)責(zé)人等。 另外，可到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)去查詢(xún)，或通過(guò)對(duì)方 的老客戶(hù)， 從側(cè)面了解對(duì)方的資信狀況。 在和單位簽訂合同時(shí)， 應(yīng)該加蓋單位公章或合同專(zhuān) 用章。代訂合同的，審查代理人的資格。代理人必須事先取得委托單位的委托證明。民法通則第六十五條規(guī)定： “書(shū)面委托的授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱(chēng)、代理 事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。 ”代理人必須在委托人授權(quán)的范圍內(nèi)簽訂 合同，代理人必須以被代理人的名義簽訂合同。在合同對(duì)方具有民事權(quán)利能力和完全民事行為能力的同時(shí)，還要注意合同主體與法定登

4、記主體的一致性。 自然人的身份證或戶(hù)籍載明的名字和法人及其他組織依法登記的名稱(chēng)，屬于法定名稱(chēng)，簽訂合同時(shí)一定要和法定名稱(chēng)文字一致。（二）合同雙方就合同的主要條款協(xié)商一致在協(xié)商的過(guò)程中主要審查確認(rèn)合同對(duì)方意思表示是否真實(shí)，合同雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，其意思表示一定要真實(shí)， 即當(dāng)事人在意志自由， 能認(rèn)識(shí)到自己的意思表示之法律效果的 前提下，內(nèi)心意思與外部表達(dá)相一致。意思表示不真實(shí)情況下訂立的合同無(wú)效。（三）合同內(nèi)容具體、明確、合法1、 審查合同的文字表述合同應(yīng)當(dāng)用詞準(zhǔn)確， 文字表述要清晰、具體， 要避免那些模棱兩可、含意不清的詞語(yǔ)出 現(xiàn)。同時(shí)，確保合同內(nèi)容事實(shí)清楚，詳細(xì)具體，權(quán)利義務(wù)明確，具有合法

5、性和可操作性。2、 審查合同條款的實(shí)質(zhì)內(nèi)容合同成立是合同生效的前提， 只有已經(jīng)成立的合同才涉及到合同的效力問(wèn)題。 合同的必 要條款是合同成立必須具備的合同條款， 合同若欠缺必要條款， 則合同不能成立。 合同必要 條款有的是法律規(guī)定的， 有的是根據(jù)合同的類(lèi)型和性質(zhì)確定的， 合同必要條款還有的是根據(jù) 當(dāng)事人的要求確定的， 凡當(dāng)事人要求合同必須具備的條款， 合同條款中必須具備。 不同類(lèi)型 的合同，合同內(nèi)容不同。按照合同法第十二條的規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般 包括以下條款：當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所；標(biāo)的；數(shù)量；質(zhì)量；價(jià)款或者報(bào)酬；履行期 限、地點(diǎn)和方式；違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法。 合同法第二

6、百一十三條規(guī)定，租賃合同 的內(nèi)容包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修 等條款。因此，在租賃合同中，雙方當(dāng)事人在合同中應(yīng)對(duì)合同的期限、租賃物的維修、租金 及其支付期限和方式等做明確的規(guī)定。（1）租賃期限合同法 第二百一十四條：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃 期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”第二百三十二條：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一 條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同 應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！币虼?， 在

7、租賃合同中， 雙方應(yīng)該明確約定租賃期限， 防止出租人隨時(shí)解除合同給承租人 造成損失，而且租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。（2）租賃合同的形式合同法 第十條“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定 采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式?！钡谑粭l“ 書(shū)面形式是指合同書(shū)、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù) 據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式?！钡诙僖皇鍡l“ 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形 式的，視為不定期租賃?！备鶕?jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)

8、面形式。當(dāng)事人未采 用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。 這意味著， 如果口頭約定租賃期限為六個(gè)月以上而沒(méi)有簽 訂書(shū)面合同， 口頭約定的租賃期限則視為不成立， 只能認(rèn)為不定期租賃。 當(dāng)事人可以隨時(shí)解 除合同，不利于保護(hù)合同雙方的權(quán)利，此外，缺少書(shū)面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容 易發(fā)生糾紛。 因此，無(wú)論租賃期限長(zhǎng)短，最好簽訂書(shū)面的租賃合同，一旦發(fā)生糾紛，也容 易判明是非、劃分責(zé)任。 在履行合同過(guò)程中， 有關(guān)修改合同的信函、電報(bào)等都是租賃合同的 組成部分。 長(zhǎng)期租賃合同最好到房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途

9、、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其它權(quán)利義務(wù)，并向房屋管理部門(mén)登記備案” 。 該條雖不是強(qiáng)制性規(guī)定， 不辦理備案登記也不影響合同的效力， 對(duì)房屋租賃的合同進(jìn)行備案， 主要是便于行政機(jī)關(guān)管理的需要， 同時(shí)登記備案的合同具有對(duì)抗第三人的效力， 出于交易安 全的必要，建議租賃雙方進(jìn)行登記備案，以減少合同風(fēng)險(xiǎn)。（3）違約責(zé)任條款一個(gè)合同如果沒(méi)有違約責(zé)任條款， 就不算完整的合同， 也不利于保護(hù)雙方的交易。 合同 中可通過(guò)約定違約金來(lái)有效防止一方違約，促進(jìn)合同按照約定履行。違約金數(shù)額不能過(guò)低， 過(guò)低就起不到保護(hù)合同履行的目的。違約金的規(guī)定方式有兩種，一是定額違約金（違約金數(shù) 額明確具體），二是不規(guī)定

10、具體的數(shù)額，只約定違約金的計(jì)算方法。不管哪種規(guī)定方式，違約金必須明確具體、 沒(méi)有歧義， 這樣有利于事后發(fā)生糾紛時(shí)迅速確定賠償金額。 違約金沒(méi)有 約定的， 一方違約時(shí)一般按照守約方的實(shí)際損失賠償。但有時(shí)實(shí)際損失是很難確定的， 也很難舉證， 因此在訴訟中也很難得到法院支持。 如果規(guī)定了違約金， 一方違約所要賠償時(shí)就省 略了很多麻煩。（4）解決爭(zhēng)議的方法條款為有效解決合同履行過(guò)程中可能出現(xiàn)的糾紛， 合同雙方不妨在訂立合同時(shí)明確約定解決爭(zhēng)議的方法。約定訴訟的，明確管轄法院。根據(jù)民事訴訟法有關(guān)規(guī)定，合同的雙方當(dāng)事 人可以在書(shū)面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、 合同簽訂地、 原告住所地、標(biāo)的物 所在

11、地人民法院管轄， 但不得違反訴訟法中對(duì)級(jí)別管轄和專(zhuān)屬管轄的規(guī)定。 約定仲裁的， 根 據(jù)仲裁法的規(guī)定， 當(dāng)事人在訂立仲裁協(xié)議或約定仲裁條款時(shí)， 應(yīng)當(dāng)選定仲裁委員會(huì)。 所以對(duì) 仲裁機(jī)構(gòu)必須寫(xiě)具體的名稱(chēng)， 如果沒(méi)有寫(xiě)具體名稱(chēng)， 發(fā)生糾紛后只能由當(dāng)事人協(xié)商簽訂補(bǔ)充 協(xié)議予以明確，協(xié)商不成原仲裁協(xié)議或合同仲裁條款無(wú)效。二、合同成立（一）合同成立的時(shí)間1、承諾生效合同成立的時(shí)間一般是由承諾生效的時(shí)間決定的。在我國(guó)，承諾的生效采取到達(dá)主義， 即承諾何時(shí)到達(dá)于要約人， 則承諾便在何時(shí)生效， 合同便在承諾生效時(shí)成立。 在合同成立前 簽訂確認(rèn)書(shū)的，簽訂確認(rèn)書(shū)時(shí)合同成立。合同法第二十五條“承諾生效時(shí)合同成立?！?第

12、二十六條“承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效。承諾不需要通知的，根據(jù)交易習(xí)慣或者要 約的要求作出承諾的行為時(shí)生效。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，承諾到達(dá)的時(shí)間適用本法第十六條第二款的規(guī)定?！?第三十二條“當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同 成立?！钡谌龡l“當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前要 求簽訂確認(rèn)書(shū)。簽訂確認(rèn)書(shū)時(shí)合同成立。 ”2、承諾的撤回承諾的撤回權(quán)，是承諾人阻止承諾發(fā)生法律效力的權(quán)利，撤回的通知必須先于或 同時(shí)與承諾到達(dá)要約人，才發(fā)生阻止承諾生效的效力，撤回的通知如果遲于承諾到達(dá) 要約人，因承諾已經(jīng)成效，則不發(fā)生承諾撤回的效果。合同法 第

13、二十七條“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾 通知同時(shí)到達(dá)要約人?！?第二十八條“受要約人超過(guò)承諾期限發(fā)出承諾的，除要約人及時(shí)通知受要約人該承諾有效 的以外，為新要約?！?第二十九條“受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時(shí)到達(dá)要約人，但因其他原因承諾到達(dá)要約人時(shí)超過(guò)承諾期限的， 除要約人及時(shí)通知受要約人因承諾超過(guò)期限 不接受該承諾的以外，該承諾有效?！保ǘ┖贤闪⒌牡攸c(diǎn)合同成立地即承諾生效地。 如果采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的， 收件人的主營(yíng)業(yè)地為合 同成立地； 沒(méi)有主營(yíng)業(yè)地的， 其經(jīng)常居住地為合同成立的地點(diǎn)。 當(dāng)事人采取合同書(shū)形式訂立 合同的，雙方

14、當(dāng)事人簽字或蓋章的地點(diǎn)為合同成立地點(diǎn)，雙方簽字或蓋章不在同一地點(diǎn)的， 以最后簽字或蓋章的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。合同法第三十四條承諾生效的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，收件人的主營(yíng)業(yè)地為合同成立的地點(diǎn)；沒(méi)有主營(yíng)業(yè)地 的，其經(jīng)常居住地為合同成立的地點(diǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。第三十五條當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的地點(diǎn)為合 同成立的地點(diǎn)。三、保證合同生效房屋租賃過(guò)程中， 為實(shí)現(xiàn)合同生效， 主要應(yīng)注意確認(rèn)出租人的主體資格， 防止出現(xiàn)無(wú)效 合同、效力待定合同和可變更、可撤銷(xiāo)合同。（一）確保合同簽訂者具備相應(yīng)的權(quán)利能力和行為能力確保合同簽訂者為完全行為

15、能力人， 且為合法的處分權(quán)人。 代理他人簽約的， 必須有相 應(yīng)的授權(quán)委托書(shū)，且在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義訂立合同。（二）確保出租房可以被出租依據(jù)我國(guó)城市房屋租賃管理辦法第6條規(guī)定，以下房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)證件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以 其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的：共有房屋未取得共有人同意的；房屋權(quán)屬有異議的；屬 于違法建筑的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公 安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。為避免此種無(wú)效合同風(fēng)險(xiǎn)， 承租方除盡職調(diào)查外， 還應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無(wú)效合同 處理?xiàng)l款，以保護(hù)自己

16、一方權(quán)益。（三）盡量確保房屋不可能被拆遷且不是違章建筑1、 一旦被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 第12條規(guī)定：“拆遷范圍確定后， 拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人， 不得進(jìn)行下列活動(dòng)：（三）租賃房屋。 ”因城市房屋拆遷管理?xiàng)l例屬于行政法規(guī)，該條為 強(qiáng)制性規(guī)定， 因此按合同法若干問(wèn)題的解釋 第4條的規(guī)定， 簽訂的租賃合同為無(wú)效合同。 因此， 承租人在簽訂租賃合同時(shí)， 應(yīng)對(duì)該區(qū)域動(dòng)遷情況進(jìn)行調(diào)查， 避免因簽訂無(wú)效租賃合同 而受到經(jīng)濟(jì)損害。2、 違章建筑的房屋出租的，房屋租賃合同無(wú)效。這里定義的違章房屋是指未經(jīng)主管部門(mén)許可或不按主管部門(mén)許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三

17、種情況： 一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋； 二是已取 得土地使用權(quán)，但尚未取得建筑規(guī)劃許可證、 施工許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅自建造 房屋； 三是違反土地使用權(quán)出讓合同用途的約定， 將房屋改變用途出租的租賃合同。 如果承 租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無(wú)效合同處理?xiàng)l 款，或要求出租方提供擔(dān)保，但這種風(fēng)險(xiǎn)未必能規(guī)避。如果出租人隱瞞了出租房屋的事實(shí)， 從而使承租人的權(quán)益受到了損害， 承租人可以向出 租人追償應(yīng)得的補(bǔ)償部分，也可根據(jù)具體情況依據(jù) 合同法 第五十四條的規(guī)定， 以出租人 欺詐為由 請(qǐng)求法院 或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。第二章 合同履約階段

18、的風(fēng)險(xiǎn)防范一、房屋裝修、擴(kuò)建、維修的處理（一）房屋裝修最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 根 據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、 租賃合同是否有效、 裝飾裝修是否形成附合適用完全 不同的處理規(guī)則：1承租人未經(jīng)出租人同意，裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人 恢復(fù)原狀或者賠償損失。2承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租 人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀 損的， 承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各

19、自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。3承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定 外，未形成附合的裝飾裝修物， 可由承租人拆除。 因拆除造成房屋毀損的， 承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù) 原狀。4承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處 理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理： （一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng) 求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失； （二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人 無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。 但出租人同意利用的， 應(yīng)在利用價(jià)值 范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償； （三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除， 剩余租賃

20、期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失， 由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的， 剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。5承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合 裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人另有約定的除外。我們注意到， 房屋租賃解釋 根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效果， 對(duì)裝飾裝修 損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。 現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)， 裝飾裝 修的現(xiàn)存價(jià)值。 在合同無(wú)效場(chǎng)合， 承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間， 其在此期間 享有的裝飾裝修利益， 不應(yīng)再列入合同無(wú)效的損失范圍。 殘值損失是指

21、在合同解除時(shí)， 裝飾 裝修的剩余“價(jià)值”， 這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)， 且不能 低于合同履行期間攤銷(xiāo)的裝飾裝修費(fèi)用。 對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，裝修需要投入金錢(qián)，那么就要 注意防范風(fēng)險(xiǎn)： 要盡可能的取得出租人的書(shū)面同意， 以防止出租人反悔； 承租人可以采用書(shū) 面確認(rèn)書(shū)的方式要求對(duì)方確認(rèn)， 最好以郵政快遞的方式送達(dá)對(duì)方， 至少盡到了告知義務(wù)。 此 外，如果要對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修，盡可能的將租賃合同的期限約定的長(zhǎng)一些，否則，合同期 滿，出租人不同意續(xù)租， 承租人將承受較大的損失。 最好在租賃合同中也對(duì)租賃期間屆滿或 者合同解除時(shí)裝飾裝修如何處理作出明確約定。根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹

22、執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)第86條規(guī)定，實(shí)踐中，對(duì)于承租人對(duì)房屋進(jìn)行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物， 如果是征得出租人同意的， 或者按合同約定的承租目的屬于合理添置的， 那么按以下情況分 別處理： 一是房屋租賃合同 中有約定的按約定處理； 二是合同沒(méi)有約定而又協(xié)商不成的， 拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的， 一般由承租人自行拆除。 不能拆除的可以對(duì)添附物現(xiàn)價(jià)值 進(jìn)行評(píng)估， 歸出租人所有， 并對(duì)承租人予以適當(dāng)補(bǔ)償； 三是若出租人不同意添附或承租人并 非按合同約定的承租目的添附的，且 房屋租賃合同沒(méi)有約定而又協(xié)商不成的， 拆除后并 不會(huì)影響其價(jià)值的， 承租人可以自行拆除。 不能拆

23、除的， 出租人對(duì)裝修物的損失一般不給予 補(bǔ)償 。所以在簽定租賃合同時(shí)， 承租人應(yīng)與對(duì)方明確約定添附物種類(lèi)、 價(jià)值及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等， 并對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行盡職調(diào)查，以保護(hù)自己合法權(quán)益不受侵害。（二）房屋擴(kuò)建根據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解 釋 的相關(guān)規(guī)定，在對(duì)待房屋擴(kuò)建問(wèn)題上同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意、 是否辦理合 法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：1承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢 復(fù)原狀或者賠償損失。2承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分 別處理： （一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)

24、用由出租人負(fù)擔(dān)； （二）未辦理合法建設(shè) 手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。因此， 承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)， 同時(shí)在租 賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。（三）房屋維修房屋維修責(zé)任應(yīng)該是租賃合同中最常見(jiàn)的條款，合同雙方一般會(huì)根據(jù)合同法第220條規(guī)定“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。 ”和第221條 規(guī)定“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。 出租人未履行維修義 務(wù)的， 承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng) 當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。 ”來(lái)約定維修責(zé)任。但現(xiàn)實(shí)中往往不是

25、簡(jiǎn)單的適用該條規(guī)定 就能解決維修爭(zhēng)議的，因?yàn)榫S修責(zé)任往往隱藏在其他事項(xiàng)中，造成責(zé)任劃分不清晰問(wèn)題。房屋修繕責(zé)任是指在房屋租賃期間對(duì)房屋自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任由哪一方承 擔(dān)的問(wèn)題。 根據(jù) 城市房屋租賃管理辦法的規(guī)定： “出租住宅用房的自然損壞或合同約定 由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人 財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的， 修繕責(zé)任 由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定” 。因此出租人有對(duì)房屋及其設(shè)備及時(shí)、認(rèn)真地檢查和修繕， 以保證房屋居住和使用的安全的義務(wù)。 但“因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的， 由承租人負(fù)責(zé)修 復(fù)或

26、者賠償。 ”本人認(rèn)為，租賃合同雙方應(yīng)在合同中將“承租人過(guò)錯(cuò)”進(jìn)行列舉，明確在租 賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責(zé)任條款中，以減少不必要的爭(zhēng)議。二、出租人出賣(mài)房屋（一）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)1983年12月國(guó)務(wù)院發(fā)布的城市私有房屋管理?xiàng)l例第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)” 。最高人民法 院關(guān)于貫徹執(zhí)行 中華人民共和國(guó)民法通則 若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第118條規(guī)定：“出 租人出賣(mài)出租房屋， 應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下， 有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 ”合 同法第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)房屋的 ，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人

27、， 承 租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。 ”從這些法律、行政法規(guī)，司法解釋看，承租人的優(yōu) 先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法定權(quán)， 即無(wú)須當(dāng)事人約定， 承租人當(dāng)然即享有的權(quán)利。 但承租人的優(yōu)先購(gòu) 買(mǎi)權(quán)并不是其在任何時(shí)候都享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利， 只有當(dāng)出租人出賣(mài)出租房屋時(shí)，承租人才 能在同等條件下由實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的可能性轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的權(quán)利。現(xiàn)實(shí)中常出現(xiàn)的問(wèn)題是：1、在出租人未通知承租人情況下將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)@種情況下如何保障承租人的合 法權(quán)益?此情況應(yīng)區(qū)分受讓人是善意還是惡意， 一是善意， 即受讓人不知房屋被出租的事實(shí)， 其 購(gòu)買(mǎi)并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)， 取得房屋合法所有權(quán)。 租賃合同如經(jīng)過(guò)備案， 承租人可依法對(duì)抗

28、受讓人， 申請(qǐng)撤消房屋產(chǎn)權(quán)變更登記； 如租賃合同未經(jīng)過(guò)備案， 承租人只能向出租人主張權(quán) 利。賠償范圍是因?qū)Ψ竭`約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益， 但不得超過(guò)違 反訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。 因此雙方在合同中確定 違約賠償標(biāo)準(zhǔn)是必要的； 二是惡意， 即受讓人明知房屋被出租的事實(shí)而購(gòu)買(mǎi)， 那么承租人可 依法行使撤消權(quán)。2、出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi) 權(quán)情形的，承租人能否因此請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解 釋 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋

29、租賃解釋?zhuān)┑囊?guī)定，承租人不能因此請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂 的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效， 當(dāng)然更不可能以第三人的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)租賃房屋， 而只能向出租人主 張賠償損失。同時(shí)，房屋租賃解釋對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制， 明確下列情形承租人無(wú)權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；（二） 出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子 女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務(wù)后， 承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的； （四） 第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。（二）買(mǎi)賣(mài)不破租賃按民通意見(jiàn)第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承 發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租