農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案

1、農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案（試行）為深入貫徹中共中央國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見（中發(fā)20131號），切實(shí)落實(shí)國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快農(nóng)村地籍調(diào)查推進(jìn)集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知（國土資發(fā)201397號）要求，進(jìn)一步積極穩(wěn)妥、規(guī)范、有序地推進(jìn)農(nóng)村地籍調(diào)查工作，全力保障農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證順利進(jìn)行，制定本技術(shù)方案。一、工作目標(biāo)全面查清農(nóng)村范圍內(nèi)包括宅基地、集體建設(shè)用地等每一宗土地的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的基本情況，為農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作提供基礎(chǔ)資料，為實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)。二、工作任務(wù)緊密圍繞農(nóng)村集體土

2、地確權(quán)登記發(fā)證，依據(jù)地籍調(diào)查規(guī)程等要求，以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為原則，重點(diǎn)完成農(nóng)村范圍內(nèi)宅基地、集體建設(shè)用地的權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，同步開展地上房屋及其附屬設(shè)施的調(diào)查工作，建立農(nóng)村地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，并通過農(nóng)村日常地籍調(diào)查、土地登記等工作，保持調(diào)查成果的現(xiàn)勢性,滿足國土資源管理及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。農(nóng)村范圍內(nèi)國有土地、地上房屋及附屬設(shè)施可參照本技術(shù)方案執(zhí)行。（一）宅基地和集體建設(shè)用地調(diào)查。以集體土地所有權(quán)成果為基礎(chǔ)，調(diào)查農(nóng)村范圍內(nèi)的宅基地、集體建設(shè)用地的權(quán)屬狀況，獲取每宗宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)屬、位置、用途等信息，測量宅基地和集體建設(shè)用地的地籍要素，填寫地籍調(diào)查表，測繪地籍圖，制作宗地圖

3、。（二）農(nóng)村房屋調(diào)查。在開展宅基地和集體建設(shè)用地調(diào)查的同時(shí)，調(diào)查地上房屋產(chǎn)權(quán)狀況，測量房屋的房角點(diǎn)和房屋邊長，量算房屋面積，并將房屋調(diào)查成果記載在地籍調(diào)查表等地籍資料中，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開展和調(diào)查成果的統(tǒng)一管理。（三）農(nóng)村地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)。充分利用已有的軟、硬件平臺(tái)，參照城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫建設(shè)的相關(guān)技術(shù)規(guī)范，建設(shè)農(nóng)村地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)對農(nóng)村地籍調(diào)查成果的圖形、屬性、檔案等信息的一體化存儲(chǔ)、管理與應(yīng)用。三、技術(shù)路線與方法(一)主要技術(shù)依據(jù)。土地利用現(xiàn)狀分類(GB/T21010-2007)地籍調(diào)查規(guī)程(TD/T1001-2012)房產(chǎn)測量規(guī)范(GB/T17986.1-2000)城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)

4、庫標(biāo)準(zhǔn)(TD/T1015-2007)(二)技術(shù)路線。以滿足農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作為出發(fā)點(diǎn)，立足于已有的工作基礎(chǔ)，嚴(yán)格依據(jù)國家有關(guān)調(diào)查規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，借助航天航空遙感、地理信息系統(tǒng)、衛(wèi)星定位和數(shù)據(jù)庫等技術(shù)手段，充分利用已有土地調(diào)查成果和登記成果，通過外業(yè)調(diào)查、復(fù)核審查、內(nèi)業(yè)建庫，完成宅基地和集體建設(shè)用地及房屋等地上建筑物和構(gòu)筑物的權(quán)屬調(diào)查和地籍測量等工作，為農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證提供依據(jù)。（三）調(diào)查方法。農(nóng)村地籍調(diào)查方法的選擇要充分兼顧宅基地管理制度改革、集體建設(shè)用地入市等農(nóng)村土地制度改革的迫切需要，以充分保護(hù)土地權(quán)益、維護(hù)交易安全為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求和經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性，避免重復(fù)

5、投入，因事、因地、因物，審慎科學(xué)地選擇符合本地區(qū)實(shí)際的調(diào)查方法。原則上，同一地區(qū)內(nèi)可以采用多種調(diào)查方法共同開展調(diào)查工作。對于調(diào)查精度影響土地產(chǎn)權(quán)人切身利益的，可采用解析法或部分解析法，確保權(quán)屬清晰，面積準(zhǔn)確，以保障土地權(quán)益，維護(hù)交易安全，如集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)、宅基地抵押試點(diǎn)、征地拆遷地區(qū)等；對于偏遠(yuǎn)地區(qū)或分散、獨(dú)立的宅基地和集體建設(shè)用地，或不動(dòng)產(chǎn)生命周期較短，建筑物、構(gòu)筑物更新速度較快，且調(diào)查精度不影響權(quán)利人切身利益的，可采用更為簡便易行的調(diào)查方法，在做好指界工作基礎(chǔ)上，在確保宗地界址清楚、空間相對位置關(guān)系明確的前提下，實(shí)地丈量界址邊長，計(jì)算宗地面積，以盡快完成調(diào)查工作，避免不必要的浪費(fèi)，如

6、按戶補(bǔ)償?shù)脑鰷p掛鉤拆舊地區(qū)等。四、工作程序和內(nèi)容農(nóng)村地籍調(diào)查工作主要包括：準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、房屋調(diào)查和成果歸檔與建庫等內(nèi)容。（一）準(zhǔn)備工作。準(zhǔn)備工作主要包括組織準(zhǔn)備、宣傳發(fā)動(dòng)、資料收集、技術(shù)設(shè)計(jì)、表冊與工具器材準(zhǔn)備、隊(duì)伍落實(shí)和人員培訓(xùn)等。各地應(yīng)圍繞集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作目標(biāo)，統(tǒng)一部署，同步開展。調(diào)查前，應(yīng)系統(tǒng)收集整理土地及房屋權(quán)屬來源資料，開展實(shí)地踏勘、資料分析等，并結(jié)合地方工作基礎(chǔ)，做好技術(shù)設(shè)計(jì)，準(zhǔn)備調(diào)查所需的表冊與工具器材，落實(shí)調(diào)查人員和隊(duì)伍。權(quán)屬調(diào)查應(yīng)由縣（市、區(qū)）國土部門組織，發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、國土所和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民自治組織等基層力量，共同配合完成，也可選擇專業(yè)

7、隊(duì)伍、聘任農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人、村民委員會(huì)成員或村民代表參與權(quán)屬調(diào)查。地籍測量可根據(jù)需要由專業(yè)作業(yè)單位協(xié)助完成。（二）權(quán)屬調(diào)查。權(quán)屬調(diào)查是地籍調(diào)查的核心，是保障土地確權(quán)登記發(fā)證的關(guān)鍵。權(quán)屬調(diào)查主要包括：核實(shí)宗地的權(quán)屬情況，實(shí)地指界，丈量界址邊長及相關(guān)距離，繪制宗地草圖，填寫地籍調(diào)查表。1 .制作工作底圖。選用大比例尺(1:5001:2000)的地形圖、正射影像圖或已有地籍圖作為基礎(chǔ)圖件，充分采用集體土地所有權(quán)登記發(fā)證已形成的地籍區(qū)、地籍子區(qū)界線和集體土地所有權(quán)界線，并標(biāo)注鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組及重要地物的名稱。參考已有的地籍調(diào)查、土地登記等資料，會(huì)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人、村民委員會(huì)成員或村民代

8、表，在工作底圖上劃分宗地，并預(yù)編宗地號。對新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等無法確定獨(dú)立使用面積的，可定為共用宗。2 .權(quán)屬狀況調(diào)查。借助工作底圖，結(jié)合現(xiàn)場核實(shí)，調(diào)查每宗地的土地坐落與四至；調(diào)查核實(shí)權(quán)利人的姓名或者名稱、單位性質(zhì)、行業(yè)代碼、組織機(jī)構(gòu)代碼、法定代表人(或負(fù)責(zé)人)姓名及其身份證明、代理人姓名及其身份證明等，對于宅基地調(diào)查，除了調(diào)查記錄土地權(quán)利人的情況外，還應(yīng)調(diào)查權(quán)利人家庭成員情況，復(fù)印權(quán)利人家庭戶口箭等資料，對無權(quán)屬來源的集體建設(shè)用地，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)查記錄實(shí)際使用人；調(diào)查核實(shí)宗地的土地權(quán)屬來源資料，確定土地權(quán)屬性質(zhì)、土地使用權(quán)類型、使用期限等，以及宗地是否有抵押權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利和共有情況

9、；調(diào)查核實(shí)宗地批準(zhǔn)用途和實(shí)際用途。3 .界址調(diào)查。對土地權(quán)屬來源資料齊全，界址明確，經(jīng)實(shí)地核實(shí)界址無變化的宗地，無需重新開展界址調(diào)查；對土地權(quán)屬來源資料中的界址不明確的宗地，以及界址與實(shí)地不一致的宗地，需要現(xiàn)場指界；對于無土地權(quán)屬資料的，根據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)核實(shí)為合法擁有或使用的土地，可根據(jù)雙方協(xié)商，實(shí)際利用狀況及地方習(xí)慣，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可并公示無異議后，進(jìn)行現(xiàn)場指界。實(shí)地指界前，通過送達(dá)指界通知書、公告、廣播、電話等方式提前通知，確保土地權(quán)利人及相鄰宗地權(quán)利人按時(shí)到現(xiàn)場指界。指界時(shí)，調(diào)查員、本宗地指界人及相鄰宗地指界人同時(shí)到場，根據(jù)指界人指定的界址點(diǎn)，現(xiàn)場設(shè)置界標(biāo)，確認(rèn)界址線

10、類型、位置；指界后，將實(shí)際用地界線和批準(zhǔn)用地界線標(biāo)繪到工作底圖上，并在地籍調(diào)查表的權(quán)屬調(diào)查記事欄中予以說明；實(shí)地丈量宗地的界址邊長。同時(shí)，應(yīng)丈量界址點(diǎn)與鄰近地物的相關(guān)距離或條件距離。4 .宗地草圖繪制。根據(jù)權(quán)屬狀況調(diào)查信息、指界與界址點(diǎn)設(shè)置情況、界址邊長及相關(guān)距離丈量結(jié)果、房屋調(diào)查情況，按概略比例尺繪制宗地草圖。宗地草圖必須現(xiàn)場繪制（可直接在地籍調(diào)查表上繪制，也可另附紙繪制），有基礎(chǔ)圖件資料的地區(qū)，可持打印的相關(guān)圖件到現(xiàn)場，根據(jù)指界和丈量情況做好現(xiàn)場記錄，形成宗地草圖（三）地籍測量。在權(quán)屬調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，通過地籍測量準(zhǔn)確獲取界址點(diǎn)位置，并計(jì)算宗地面積。地籍測量包括控制測量、界址點(diǎn)測量、地籍圖

11、測繪和面積量算等?？刂茰y量可根據(jù)需要確定是否開展，對于僅丈量界址邊長不測量界址點(diǎn)坐標(biāo)的地區(qū)，無需開展地籍控制測量。界址點(diǎn)測量完成后，按照要求，測繪地籍圖，編制宗地圖。其中，對于不測量界址點(diǎn)坐標(biāo)的地區(qū)，應(yīng)依據(jù)權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，繪制宗地相對位置關(guān)系圖，以滿足登記發(fā)證的急需。由圖解法測量獲取的界址點(diǎn)坐標(biāo)，不得用于放樣確定實(shí)地界址點(diǎn)的精確位置，可利用宗地草圖上實(shí)際丈量的界址邊長，采用幾何要素法計(jì)算宗地面積。（四）房屋調(diào)查。在農(nóng)村地籍調(diào)查中，針對農(nóng)村房屋實(shí)際情況，實(shí)地調(diào)查農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地地上建筑物和構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況，結(jié)合地籍測量一并開展房屋測量。房屋調(diào)查要重點(diǎn)調(diào)查房屋的權(quán)利人、權(quán)屬來源情況、建筑

12、結(jié)構(gòu)、建成年份、批準(zhǔn)用途與實(shí)際用途、批準(zhǔn)面積與實(shí)際面積等要素，形成房地一體的農(nóng)村地籍調(diào)查成果。對尚未開展農(nóng)村地籍調(diào)查或有房地一體化調(diào)查需求的地區(qū)，可將農(nóng)村房屋及附屬設(shè)施的調(diào)查工作統(tǒng)一納入農(nóng)村地籍調(diào)查工作中。已經(jīng)完成農(nóng)村地籍調(diào)查或工作尚未完成但已全面部署推進(jìn)的地區(qū)，可結(jié)合本地實(shí)際，或統(tǒng)一開展農(nóng)村房屋及附屬設(shè)施的補(bǔ)充調(diào)查，或待日后通過日常變更調(diào)查的方式逐步補(bǔ)充完善房屋及附屬設(shè)施信息，逐步實(shí)現(xiàn)房、地調(diào)查成果的統(tǒng)一管理。其中，對已登記的房屋，只需要記錄房屋登記的相關(guān)信息，無需重新開展調(diào)查。1 .房屋產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查。依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人提供的準(zhǔn)建證、村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，或房屋買賣、互換、贈(zèng)與

13、、受遺贈(zèng)、繼承、查封、抵押等其他房屋產(chǎn)權(quán)證明，記錄產(chǎn)權(quán)人，并將產(chǎn)權(quán)證明留復(fù)印件或拍照留存。產(chǎn)權(quán)共有或有爭議的，記錄共有或爭議情況。其中，對于在現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)管理制度實(shí)施前建設(shè)的房屋，應(yīng)提供村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書等資料，對于實(shí)施之后建設(shè)的，應(yīng)提供鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證等資料。依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范的有關(guān)規(guī)定和要求，調(diào)查房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份、批準(zhǔn)用途與實(shí)際用途，核對房產(chǎn)面積是否批建一致等；對村民整體搬遷上樓的，還應(yīng)該調(diào)查記錄房屋所在自然層次和房屋編號。對于農(nóng)房中的一房多戶，應(yīng)現(xiàn)場確定房屋分戶界址和權(quán)屬情況，需要現(xiàn)場指界的，應(yīng)經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人現(xiàn)場指界，明確界址并現(xiàn)場確認(rèn)簽字。房屋產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查形成的結(jié)果可記錄在地

14、籍調(diào)查表的“權(quán)屬調(diào)查記事”欄內(nèi)。2 .房屋測量。房腳點(diǎn)測量宜采取與宗地界址點(diǎn)測量同樣的技術(shù)方法，一并開展。房屋邊長丈量在宗地的界址邊長丈量時(shí)一并開展，對確實(shí)無法丈量房屋邊長時(shí)，應(yīng)丈量至少兩條房腳點(diǎn)與界址點(diǎn)或房腳點(diǎn)與鄰近地物的相關(guān)距離，便于間接解算房屋邊長和求解房屋面積。對于新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，可參照房產(chǎn)測量規(guī)范開展房屋測量。對于已有戶型圖的，可通過核實(shí)戶型圖獲取房屋內(nèi)部邊長，對于沒有戶型圖的，需實(shí)地測量房屋內(nèi)部邊長。3 .面積量算。依據(jù)實(shí)地丈量的房屋邊長計(jì)算房屋占地面積，結(jié)合房屋層數(shù)計(jì)算房屋建筑面積。對于高層多戶，有戶型圖的，可通過實(shí)地丈量的房屋邊長和核實(shí)戶型圖獲取的房屋內(nèi)部邊長計(jì)算房屋建筑面積和套內(nèi)面積，無戶型圖的，需要實(shí)地丈量的房屋邊長和實(shí)地測量房屋內(nèi)部邊長計(jì)算房屋建筑面積和套內(nèi)面積。4 .調(diào)查結(jié)果記錄。一是要將房屋權(quán)屬狀況信息和房屋測量結(jié)果記載在地籍調(diào)查表中；二是要在宗地草圖中標(biāo)識房屋，并標(biāo)