農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入交易規(guī)則

1、文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易規(guī)則第一條為規(guī)范文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易和監(jiān)管，實(shí)行統(tǒng)一的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，根據(jù)海南省建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一交易管理辦法、文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)實(shí)施方案、文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)暫行辦法等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。第二條本規(guī)則適用于在文昌市行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市試點(diǎn)交易及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)。第三條本規(guī)則所稱的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市交易是指本市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一納入省土地交易市場(chǎng)，進(jìn)駐省級(jí)公共資源交易平臺(tái)實(shí)施交易，實(shí)施統(tǒng)一信息發(fā)布、統(tǒng)一成交公示和統(tǒng)一交易管理

2、等的活動(dòng)。第四條文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市交易應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。第五條市土地行政主管部門負(fù)責(zé)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、審查、監(jiān)督和實(shí)施，并在中國土地市場(chǎng)網(wǎng)、海南省政務(wù)中心網(wǎng)站，以及本省主要媒體上發(fā)布入市交易公告及交易結(jié)果公告。以招標(biāo)、拍賣、桂牌方式交易的，交易行為應(yīng)當(dāng)進(jìn)入省級(jí)土地交易市場(chǎng)進(jìn)行。以協(xié)議由讓方式交易的，相關(guān)的談判、協(xié)議簽訂等交易活動(dòng)，也應(yīng)進(jìn)入省級(jí)土地交易市場(chǎng)進(jìn)行。文昌市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)暫行辦法第三條所規(guī)定的入市主體，可以委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)在省級(jí)土地交易市場(chǎng)內(nèi)實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易活動(dòng)。委托中介

3、機(jī)構(gòu)實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)采取公開方式選取，并簽訂委托代理合同，明確委托代理事項(xiàng)、委托交易服務(wù)費(fèi)用和法律責(zé)任等內(nèi)容。第六條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以按照規(guī)定由讓、由租、作價(jià)由資（入股）以及轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓、由租、作價(jià)由資（入股）的，除按照規(guī)定可以采取協(xié)議方式交易的外，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)則的規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣、桂牌方式進(jìn)行公開入市交易對(duì)未按照本規(guī)則規(guī)定公開入市交易的，集體經(jīng)濟(jì)組織不得通過與用地者簽訂由讓、由租合同的方式，擅自由讓、出租農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。第七條工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、物流倉儲(chǔ)等經(jīng)營性用地以及同一地塊有兩個(gè)以上用

4、地意向者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、桂牌方式由讓。特殊情形下，經(jīng)文昌市政府批準(zhǔn)可以采取協(xié)議方式交易。第八條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓應(yīng)當(dāng)以單一用途的宗地為單位，不得將兩宗及以上的宗地進(jìn)行捆綁由讓。對(duì)單宗用地包含多種用途又無法分割，根據(jù)規(guī)劃部門由具的規(guī)劃條件可以確定不同用途的用地面積比例的，在報(bào)經(jīng)文昌市政府批準(zhǔn)后，可以作為混合用地宗地由讓。法律法規(guī)和上級(jí)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第九條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)單位進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。土地由讓底價(jià)或者標(biāo)底，由市土地行政主管部門會(huì)同入市主體綜合土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果、政府產(chǎn)業(yè)政策、土地市場(chǎng)情況等因素，進(jìn)行集體決策確定，并予以保密。

5、底價(jià)不得低于入市成本，不得低于由讓宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)的70%也不得低于國家規(guī)定的相應(yīng)國有建設(shè)用地由讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。最終報(bào)價(jià)低于底價(jià)的，不得成交。第十條入市主體及其委托的有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)的入市方案和入市地塊情況，編制招標(biāo)、拍賣、桂牌由讓文件。土地由讓時(shí)，不得設(shè)定影響公開、公平、公正競(jìng)爭(zhēng)原則的限制條件。招標(biāo)、拍賣、桂牌文件應(yīng)當(dāng)包含公告、投標(biāo)或者競(jìng)買須知、土地使用條件、規(guī)劃條件、標(biāo)書或者競(jìng)買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單、中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書、相關(guān)證明材料、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓合同文本等。第十一條市土地行政主管部門或者其委托的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)至少在招標(biāo)、拍賣或者桂牌開始前20日，在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

6、和監(jiān)管系統(tǒng)、省公共資源交易網(wǎng)以及本省主要媒體發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者桂牌公告。桂牌由讓的，桂牌時(shí)間不得少于10日，由讓公告中規(guī)定的申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為桂牌由讓結(jié)束日前2天，桂牌期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。公共信息應(yīng)當(dāng)包括擬供應(yīng)宗地的位置、面積、年限、用途、土地使用條件、規(guī)劃條件、投標(biāo)（競(jìng)買）保證金、報(bào)名條件、供應(yīng)時(shí)間、供應(yīng)方式、提交申請(qǐng)的地點(diǎn)及期限等內(nèi)容。本市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市不采取網(wǎng)上交易方式。第十二條凡在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的法人、其他組織及具有完全民事行為能力的自然人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣桂牌由讓活動(dòng)。第十三條市

7、土地行政主管部門或者其委托的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法為投標(biāo)人、競(jìng)買人查詢擬由讓土地的有關(guān)情況，以及查閱與競(jìng)投有關(guān)的協(xié)議及法律文書和競(jìng)投交易活動(dòng)的其他情況提供便利。一經(jīng)辦理手續(xù)參與競(jìng)投交易，即視為競(jìng)投人已完全了解有關(guān)競(jìng)投交易可以公開的全部內(nèi)容，認(rèn)可競(jìng)投交易標(biāo)的物現(xiàn)狀，并愿意承擔(dān)參加競(jìng)投交易所產(chǎn)生的一切風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。因故確須變更競(jìng)投交易時(shí)間、地點(diǎn)等事項(xiàng)的，市土地行政主管部門或者其委托的機(jī)構(gòu)應(yīng)提前通知競(jìng)投人，競(jìng)投人應(yīng)予以認(rèn)可及配合，不得提由任何異議。第十四條申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)向市土地行政主管部門或者其委托的機(jī)構(gòu)提由競(jìng)買、競(jìng)投申請(qǐng)及相關(guān)材料。市土地行政主管部門或者其委托的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)收到的申請(qǐng)材

8、料進(jìn)行審查。經(jīng)審查，符合規(guī)定條件的，確認(rèn)申請(qǐng)人的投標(biāo)或者競(jìng)買資格，并通知其參加招標(biāo)、拍賣、桂牌活動(dòng)。競(jìng)買申請(qǐng)人提交競(jìng)買申請(qǐng)時(shí)，存在證明材料弄虛作假、欠繳土地由讓金、因自身原因?qū)е峦恋亻e置等違法違規(guī)和其他嚴(yán)重違反國有、集體建設(shè)用地使用權(quán)由讓合同約定的情形的，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)禁止其參與土地競(jìng)買。第十五條競(jìng)買申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的繳款時(shí)間之前，將競(jìng)買保證金繳入市土地行政主管部門指定的賬戶，竟買保證金不得低于土地評(píng)估價(jià)格的60%競(jìng)買人繳付競(jìng)買保證金的賬戶名要與其名稱相符，否則，不允許其參與競(jìng)投。競(jìng)得人繳付的競(jìng)買保證金可在土地由讓合同生效后抵作土地由讓價(jià)款；其他競(jìng)買人繳付的競(jìng)買保證金，市土地行政主

9、管部門必須在招標(biāo)拍賣桂牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。第十六條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入省級(jí)土地交易市場(chǎng)進(jìn)行交易的，由入市主體及其委托的有資質(zhì)機(jī)構(gòu)在省級(jí)土地交易市場(chǎng)組織競(jìng)價(jià)或者評(píng)標(biāo)。最高報(bào)價(jià)相同的，原承租人、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依照法律有關(guān)規(guī)定享有優(yōu)先權(quán)。第十七條投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行：（一）投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但入市主體及其委托的有資質(zhì)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效。標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。（二）入市主體及其委托的有資質(zhì)機(jī)構(gòu)按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請(qǐng)所有投

10、標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，點(diǎn)算標(biāo)書，逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。投標(biāo)人少于三人的，入市主體及其委托的有資質(zhì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)。（三）評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由市土地行政主管部門代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件作由必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超生投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審。（四）招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定

11、中標(biāo)人。對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。第十八條拍賣會(huì)依照下列程序進(jìn)行：（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工和竣工時(shí)間以及其他有關(guān)事項(xiàng)；（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持人報(bào)由起叫價(jià)；（五）競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)者為競(jìng)得人

12、。第十九條競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可以根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整拍賣增價(jià)幅度。第二十條桂牌截止應(yīng)當(dāng)由桂牌主持人主持確定。桂牌期限屆滿，桂牌主持人現(xiàn)場(chǎng)宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，桂牌由讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。桂牌主持人連續(xù)三次報(bào)由最高桂牌價(jià)格，沒有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在桂牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，桂牌成交；（二）在桂牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，由價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為

13、競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；（三）在桂牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或者均不符合其他條件的，桂牌不成交。第二十一條土地成交后，受讓人、承租人須在交易現(xiàn)場(chǎng)簽訂土地成交確認(rèn)書。土地交易結(jié)束之日起10個(gè)工作日內(nèi)，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在中國土地市場(chǎng)網(wǎng)、海南省政務(wù)中心網(wǎng)站，以及相關(guān)媒體上發(fā)布土地交易結(jié)果公告；入市主體應(yīng)當(dāng)在本集體經(jīng)濟(jì)組織所在地及村委會(huì)事務(wù)公開欄上對(duì)交易結(jié)果進(jìn)行公示受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)按照土地成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與入市主體簽訂農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓合同、由租合同或作價(jià)由資（入股）協(xié)議。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓（由租）合同或作價(jià)由資（入股）協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定土地面

14、積、土地使用條件、交地時(shí)間及方式、價(jià)款繳納時(shí)間及方式、開竣工時(shí)間及具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任處理等。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓（由租）合同或作價(jià)由資（入股）協(xié)議中涉及招標(biāo)、拍賣或者桂牌公告內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)與公告內(nèi)容一致。第二十二條受讓人應(yīng)當(dāng)在合同（協(xié)議）生效之日起90日內(nèi)付清土地由讓金。合同約定分期繳納土地由讓金的，首次付款應(yīng)當(dāng)在合同（協(xié)議）生效之日起30日內(nèi)，繳款比例不得低于全部土地由讓金的50%土地由讓金應(yīng)當(dāng)在合同（協(xié)議）生效之日起1年內(nèi)繳納完畢，經(jīng)文昌市政府批準(zhǔn)，可以延長至2年。承租人應(yīng)當(dāng)按照農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由租合同約定繳納土地租金。逾期未付清土地由讓金或土地租金的，入市主體有

15、權(quán)依法解除合同（協(xié)議），并由受讓人或承租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。第二十三條受讓人依照農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由讓合同的約定付清全部土地由讓價(jià)款，代由讓人付清全部土地增值收益調(diào)節(jié)金、相關(guān)稅費(fèi)后，方可持土地由讓合同和土地由讓金、土地增值收益調(diào)節(jié)金、相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。未按由讓合同約定繳清全部土地由讓價(jià)款的，不得發(fā)放集體建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按由讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。第二十四條市土地行政主管、規(guī)劃、監(jiān)察、審計(jì)等有關(guān)部門和所在地鎮(zhèn)政府，應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易實(shí)施監(jiān)督管理。市土地行政主管部門對(duì)交易過程中

16、違反交易程序和交易規(guī)劃的行為予以制止、責(zé)令糾正，并交由有處理權(quán)的部門依法進(jìn)行調(diào)查處理。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好交易活動(dòng)監(jiān)督檢查和調(diào)查處理違法違規(guī)行為工作。市規(guī)劃部門會(huì)同市土地行政主管部門對(duì)土地使用權(quán)人擅自改變合同確定的用途及容積率等其他規(guī)劃條件，違法違規(guī)使用土地的行為進(jìn)行依法查處。市審計(jì)部門依法對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易活動(dòng)及土地由讓收支情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。市監(jiān)察部門依法對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易有關(guān)行政管理部門履行職責(zé)的情況進(jìn)行監(jiān)督。所在地鎮(zhèn)政府對(duì)交易土地使用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、地上附著物狀況等進(jìn)行審核第二十五條試點(diǎn)期間，受委托實(shí)施土地交易活動(dòng)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照文昌市要求的收取服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)

17、行收費(fèi)，原則按照土地交易成交總價(jià)的0.8%計(jì)算收取服務(wù)費(fèi)用，但單宗土地服務(wù)收費(fèi)最高不得超過30萬元。按照以上標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算單宗土地服務(wù)收費(fèi)超過30萬元的，按照30萬元的標(biāo)準(zhǔn)收取。第二十六條有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易行為無效；已辦理土地登記手續(xù)的，由文昌市政府注銷土地登記；未辦理土地登記手續(xù)的，不予辦理，并依法追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)。（一）在招標(biāo)、拍賣、桂牌過程中，采取與投標(biāo)人、竟買人惡意串通，操縱中標(biāo)人、競(jìng)得人的確定或者交易結(jié)果的；（二）交易地價(jià)低于入市成本、低于由讓宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)的70%低于國家規(guī)定的相應(yīng)國有建設(shè)用地由讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的；（三）法律、