商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。中原市場(chǎng)研究部2013 03商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究l對(duì)標(biāo)企業(yè)選擇l華潤案例研究l對(duì)標(biāo)企業(yè)案例借鑒l附件1：綜合體分析及香港太古廣場(chǎng)案例l附件2：開發(fā)社區(qū)商業(yè)專題研究Code of this report |

2、3 Copyright Centaline Group, 2010對(duì)標(biāo)企業(yè)選擇理由對(duì)標(biāo)企業(yè)選擇理由標(biāo)桿就是某個(gè)領(lǐng)域里的領(lǐng)導(dǎo)者和先行者。找到標(biāo)桿就等于找到了業(yè)務(wù)的示范，標(biāo)桿的成功也就預(yù)示著業(yè)務(wù)的未來發(fā)展空間。標(biāo)桿的做法可以借鑒和復(fù)制，這會(huì)極大地縮短業(yè)務(wù)發(fā)展的周期，加快縮小與標(biāo)桿的差距。前車之鑒有利于降低業(yè)務(wù)開拓的成本，前人栽樹后人納涼，減少了業(yè)務(wù)受挫的機(jī)會(huì)，提高效率。標(biāo)桿管理的標(biāo)桿管理的三個(gè)特性三個(gè)特性 榜樣的力量是無窮的 業(yè)務(wù)的可復(fù)制性 跟隨、模仿超越p 為什么學(xué)習(xí)標(biāo)桿為什么學(xué)習(xí)標(biāo)桿Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010p

3、 怎么來選擇標(biāo)桿怎么來選擇標(biāo)桿目的目的搜索搜索甄別甄別明確選擇標(biāo)桿要解決什么問題明確選擇標(biāo)桿要解決什么問題找到目標(biāo)群找到目標(biāo)群分析確定誰是標(biāo)桿分析確定誰是標(biāo)桿目的目的甄別篩分甄別篩分收集標(biāo)的收集標(biāo)的選對(duì)標(biāo)桿做對(duì)事選對(duì)標(biāo)桿做對(duì)事Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010Step 1Step 2Step 3Title in here行業(yè)行業(yè)對(duì)標(biāo)對(duì)標(biāo)Title in here管理管理特色特色Title in here業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)標(biāo)對(duì)標(biāo)1.行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者 - 行業(yè)的龍頭行業(yè)的龍頭 - 行業(yè)中最有潛力行業(yè)中最有潛力2.相同業(yè)務(wù)中做得

4、最好的相同業(yè)務(wù)中做得最好的 - 財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)越財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)越 - 持續(xù)增長(zhǎng)持續(xù)增長(zhǎng)3. 在管理活動(dòng)中富有特色的在管理活動(dòng)中富有特色的 - 業(yè)內(nèi)口碑業(yè)內(nèi)口碑 - 咨詢公司推舉咨詢公司推舉不拘一格選標(biāo)桿不拘一格選標(biāo)桿Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010最后確定對(duì)標(biāo)企業(yè)最后確定對(duì)標(biāo)企業(yè)中化方興欲進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中化方興欲進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)桿選取步聚標(biāo)桿選取步聚Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)對(duì)標(biāo)指標(biāo)企業(yè)對(duì)標(biāo)指標(biāo)Code of this re

5、port | 8 Copyright Centaline Group, 2010組織及流程再造組織及流程再造業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略戰(zhàn)略本企業(yè)本企業(yè)標(biāo)桿標(biāo)桿企業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)、職能、戰(zhàn)略結(jié)合業(yè)務(wù)、職能、戰(zhàn)略結(jié)合局部和整體結(jié)合局部和整體結(jié)合短期和長(zhǎng)期結(jié)合短期和長(zhǎng)期結(jié)合企業(yè)文化與社會(huì)環(huán)境結(jié)合企業(yè)文化與社會(huì)環(huán)境結(jié)合重點(diǎn)學(xué)習(xí)：業(yè)務(wù)模式、管理組織和產(chǎn)品線重點(diǎn)學(xué)習(xí)：業(yè)務(wù)模式、管理組織和產(chǎn)品線.p 確定標(biāo)桿及向標(biāo)桿學(xué)習(xí)確定標(biāo)桿及向標(biāo)桿學(xué)習(xí)在搜索在搜索6 6家企業(yè)中，我們最后確定家企業(yè)中，我們最后確定3 3家家Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010華潤案例

6、研究華潤案例研究Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010企業(yè)管理模式企業(yè)管理模式企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程目目 錄錄商業(yè)產(chǎn)品線商業(yè)產(chǎn)品線代表性商業(yè)項(xiàng)目代表性商業(yè)項(xiàng)目Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程Part 3.1Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010華潤置地發(fā)展歷程華潤置地發(fā)展歷程Code of this report | 13 Copyright

7、Centaline Group, 2010物業(yè)投資并購階段：外部資源整合異地?cái)U(kuò)張：A 彌補(bǔ)上一階段問題B 核心土地儲(chǔ)備母公司孵 化準(zhǔn)備期確立商業(yè)模 式：租售并舉+集團(tuán)孵化核心：戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)+資源驅(qū)動(dòng)新生意經(jīng)：住宅+投資物業(yè)+增值服務(wù)新戰(zhàn)略試水期核心：A 培育市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、持續(xù)盈利能力B 通過深度品質(zhì)戰(zhàn)略打造差異化競(jìng)爭(zhēng)力C 一體化協(xié)同提高利潤率D 聚焦一線城市80年代1994200020042007至今華潤地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同階段的發(fā)展策略華潤地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同階段的發(fā)展策略Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010企業(yè)管理模式企業(yè)管理模式Par

8、t 3.2Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010華潤華潤集團(tuán)組織架構(gòu)集團(tuán)組織架構(gòu)Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010集團(tuán)層面城市公司層面置地副總置地副總北京公司總經(jīng)理北京公司總經(jīng)理成都公司總經(jīng)理成都公司總經(jīng)理集團(tuán)人事部總經(jīng)理集團(tuán)人事部總經(jīng)理集團(tuán)董事長(zhǎng)集團(tuán)董事長(zhǎng)上任集團(tuán)副總集團(tuán)副總置地董事長(zhǎng)置地董事長(zhǎng) 總經(jīng)理總經(jīng)理集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官置地董事會(huì)置地董事會(huì)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)亦是置地董事會(huì)成員，具有豐集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)亦是置地董事會(huì)成員，具有豐富房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)富房地產(chǎn)

9、經(jīng)驗(yàn)華潤置地不存在區(qū)域公司，各城市公司相對(duì)獨(dú)立置地層面華潤置地組織華潤置地組織架構(gòu)架構(gòu)（從管理層級(jí)劃分）（從管理層級(jí)劃分）Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010華潤置地總部組織華潤置地總部組織架構(gòu)架構(gòu)董事長(zhǎng)總裁設(shè)計(jì)管理部工程管理部商業(yè)管理部資金及投資者關(guān)系管理部財(cái)務(wù)管理部戰(zhàn)略運(yùn)營部人事行政部物業(yè)管理部審計(jì)部投資決策委員會(huì)產(chǎn)品決策委員會(huì)招投標(biāo)管理委員會(huì)法務(wù)部產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)管理工程管理成本管理采購管理商業(yè)策劃招商管理商業(yè)運(yùn)營商業(yè)資產(chǎn)管理融資管理投資者事務(wù)管理財(cái)務(wù)管理稅務(wù)管理資金管理IT信息化戰(zhàn)略管理項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營管理營銷管理增值

10、服務(wù)管理人力資源管理品牌管理物業(yè)管理危機(jī)管理審計(jì)管理法務(wù)管理Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010u若商業(yè)僅僅作為住宅配套項(xiàng)目，且體量小于若商業(yè)僅僅作為住宅配套項(xiàng)目，且體量小于10000平米，則配套商業(yè)策劃由市場(chǎng)營銷部平米，則配套商業(yè)策劃由市場(chǎng)營銷部行使（若城市公司設(shè)置商業(yè)運(yùn)營委員會(huì)，則由商業(yè)運(yùn)營小組運(yùn)作住宅配套商業(yè)的策劃與招行使（若城市公司設(shè)置商業(yè)運(yùn)營委員會(huì)，則由商業(yè)運(yùn)營小組運(yùn)作住宅配套商業(yè)的策劃與招商），商業(yè)運(yùn)營職能由市場(chǎng)營銷部行使；若開發(fā)純商業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)綜合體項(xiàng)目，可成立商商），商業(yè)運(yùn)營職能由市場(chǎng)營銷部行使；若開發(fā)

11、純商業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)綜合體項(xiàng)目，可成立商業(yè)運(yùn)營線運(yùn)作商業(yè)策劃與招商；業(yè)運(yùn)營線運(yùn)作商業(yè)策劃與招商；u各城市公司統(tǒng)一設(shè)置投資決策委員會(huì)、招投標(biāo)委員會(huì)、產(chǎn)品決策委員會(huì)、商業(yè)運(yùn)營委員各城市公司統(tǒng)一設(shè)置投資決策委員會(huì)、招投標(biāo)委員會(huì)、產(chǎn)品決策委員會(huì)、商業(yè)運(yùn)營委員會(huì)，其它專業(yè)委員會(huì)可根據(jù)自身情況靈活設(shè)置。會(huì)，其它專業(yè)委員會(huì)可根據(jù)自身情況靈活設(shè)置。華潤置地城市公司組織華潤置地城市公司組織架構(gòu)架構(gòu)城市公司下設(shè)城市公司下設(shè)商業(yè)運(yùn)營線商業(yè)運(yùn)營線Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 20102020世紀(jì)世紀(jì)9090年代年代實(shí)行“包干管理”20062006年

12、年5 5月月19971997年年開始實(shí)行開始實(shí)行企業(yè)核心企業(yè)核心考核指標(biāo)考核指標(biāo)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增加值增加值（EVAEVA）19991999年年財(cái)務(wù)出身財(cái)務(wù)出身的寧高寧的寧高寧引入引入6S6S管管理體系理體系20012001年年華潤提出用華潤提出用5 5年左右時(shí)年左右時(shí)間間“再造一再造一個(gè)新華潤個(gè)新華潤”的發(fā)展戰(zhàn)略的發(fā)展戰(zhàn)略，確定了主，確定了主營業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)I業(yè)務(wù)發(fā)展方向。方向。20032003年年彌補(bǔ)彌補(bǔ)6S6S之不之不足，引入平足，引入平衡計(jì)分卡衡計(jì)分卡（BSCBSC）華潤召開經(jīng)華潤召開經(jīng)理人年會(huì)，理人年會(huì)，會(huì)議提出了會(huì)議提出了第二次第二次“再再造華潤造華潤”的的發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展戰(zhàn)略，即以即以20052

13、005年年為基數(shù)，用為基數(shù)，用6-86-8年時(shí)間年時(shí)間再造一個(gè)與再造一個(gè)與現(xiàn)有規(guī)模相現(xiàn)有規(guī)模相當(dāng)?shù)男氯A潤當(dāng)?shù)男氯A潤的發(fā)展目標(biāo)。的發(fā)展目標(biāo)。華潤集團(tuán)內(nèi)部管控發(fā)展沿革華潤集團(tuán)內(nèi)部管控發(fā)展沿革Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010集團(tuán)管控模式集團(tuán)管控模式6S+BSC6S+BSC對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展形成有力支持對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展形成有力支持華潤6S戰(zhàn)略管理體系構(gòu)成該體系最初可以定位為全面預(yù)算管理系統(tǒng)，目前成為華潤的戰(zhàn)略管理體系。 2003年，華潤在6S管理體系融入了平衡計(jì)分卡的戰(zhàn)略思想。6S是6個(gè)System的遞進(jìn)組合，按內(nèi)在

14、邏輯表述為：6S涵蓋戰(zhàn)略管理的基本思想，既是一個(gè)行業(yè)分類組合體系，也是一個(gè)全面預(yù)算管理體系，是一個(gè)綜合信息管理體系，也是一個(gè)業(yè)務(wù)監(jiān)測(cè)體系，還是一個(gè)評(píng)價(jià)與考核體系。建立在戰(zhàn)略管理理論的基礎(chǔ)之上，以戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元為出發(fā)點(diǎn)，以全面預(yù)算為切入點(diǎn)，以管理信息為關(guān)注點(diǎn)，以內(nèi)部審計(jì)為支持點(diǎn)，以評(píng)價(jià)考核為落腳點(diǎn)，最終確立以戰(zhàn)略為中心的管理系統(tǒng)。利潤中心內(nèi)部審計(jì)體系（Profitcenterinternalauditsystem）利潤中心業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系（Profitcenterperformancemeasurementsystem）利潤中心經(jīng)理人考核體系（Profitcentermanagerevaluation

15、system）利潤中心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略體系（Profitcenterbusinessstrategysystem）利潤中心全面預(yù)算體系（Profitcenter masterbudgetsystem）利潤中心管理報(bào)告體系（Profitcentermanagementreportingsystem）Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010集團(tuán)管控模式集團(tuán)管控模式 6S 6S體系的雙重核心體系的雙重核心團(tuán)隊(duì)經(jīng)理人考核體系戰(zhàn)略 戰(zhàn)略過程控制利潤中心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略體系利潤中心全面預(yù)算體系利潤中心管理報(bào)告體系利潤中心內(nèi)部審計(jì)體系戰(zhàn)略人才保障團(tuán)隊(duì)評(píng)

16、價(jià)利潤中心業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系CEO評(píng)價(jià)經(jīng)理人12條標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)評(píng)價(jià)監(jiān)控Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010類類GEGE模式模式利潤、現(xiàn)金流利潤、現(xiàn)金流6S+BSC6S+BSC下的投資模式下的投資模式利潤中心利潤中心使用者付費(fèi)使用者付費(fèi)通過集團(tuán)巨大的資產(chǎn)負(fù)債表做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)華潤置地資金中心資金中心經(jīng)濟(jì)增加值經(jīng)濟(jì)增加值EVAEVA決定資決定資金支付金支付縱向產(chǎn)業(yè)鏈、縱向產(chǎn)業(yè)鏈、橫向關(guān)聯(lián)性、橫向關(guān)聯(lián)性、業(yè)務(wù)整合業(yè)務(wù)整合土地、資土地、資產(chǎn)、資源產(chǎn)、資源增加協(xié)同性增加協(xié)同性6S6SBSCBSC集團(tuán)集團(tuán)引入引入BSCBSC后對(duì)后對(duì)6S6S

17、的完善的完善Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 20106S平衡計(jì)分卡BSC財(cái)務(wù)控制型的投資管控模式戰(zhàn)略控制中心資源配置中心業(yè)務(wù)決策中心出發(fā)點(diǎn)：利潤中心切入點(diǎn)：全面預(yù)算關(guān)注點(diǎn)：管理信息落腳點(diǎn)：評(píng)價(jià)考核文化協(xié)同資本協(xié)同市場(chǎng)協(xié)同人才協(xié)同2525個(gè)一級(jí)利潤中心個(gè)一級(jí)利潤中心108108個(gè)利潤點(diǎn)個(gè)利潤點(diǎn)1、各利潤中心自己匯報(bào)預(yù)算2、授權(quán)內(nèi)的一切經(jīng)營權(quán)3、投資建議權(quán)作用華潤集團(tuán)財(cái)務(wù)和管理合并項(xiàng)目華潤集團(tuán)財(cái)務(wù)和管理合并項(xiàng)目升級(jí)版升級(jí)版華潤集團(tuán)投資決策管控模式華潤集團(tuán)投資決策管控模式Code of this report | 24 Copy

18、right Centaline Group, 2010華潤集團(tuán)孵化模式華潤集團(tuán)孵化模式在華潤集團(tuán)“6S+BSC+EVA”的投資管理戰(zhàn)略下，集團(tuán)孵化符合集團(tuán)戰(zhàn)略導(dǎo)向，同時(shí)可實(shí)現(xiàn)華潤置地與母公司實(shí)現(xiàn)共贏。華潤集團(tuán)目前有5家公司在做地產(chǎn)，華潤置地是唯一一家上市公司。集團(tuán)孵化與華潤置地在證券市場(chǎng)的操作，形成良好互動(dòng)。華潤早期著眼通過收購模式發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從實(shí)踐看效果不理想?！凹瘓F(tuán)孵化模式”成為集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)支持的主線。華潤集團(tuán)孵化的前提條件Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010“集團(tuán)孵化集團(tuán)孵化”使華潤置地凈資產(chǎn)迅速具備規(guī)模效應(yīng)

19、，成為在證券市場(chǎng)資本運(yùn)使華潤置地凈資產(chǎn)迅速具備規(guī)模效應(yīng)，成為在證券市場(chǎng)資本運(yùn)作的核心。作的核心?！凹瘓F(tuán)孵化集團(tuán)孵化” 項(xiàng)目由華潤置地團(tuán)隊(duì)具體進(jìn)行實(shí)體開發(fā)，在項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段和持有類物項(xiàng)目由華潤置地團(tuán)隊(duì)具體進(jìn)行實(shí)體開發(fā)，在項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段和持有類物業(yè)成熟階段后，注入上市公司。避免了開發(fā)階段資本支出與財(cái)務(wù)報(bào)告之間業(yè)成熟階段后，注入上市公司。避免了開發(fā)階段資本支出與財(cái)務(wù)報(bào)告之間的峰值的峰值。在在“集團(tuán)孵化集團(tuán)孵化”使華潤集團(tuán)的沉淀資金得到有效利用。資產(chǎn)注入的定價(jià)采取使華潤集團(tuán)的沉淀資金得到有效利用。資產(chǎn)注入的定價(jià)采取項(xiàng)目成本為基礎(chǔ)的小幅度溢價(jià)，合理體現(xiàn)資金使用直接成本。項(xiàng)目成本為基礎(chǔ)的小幅度溢價(jià)，合

20、理體現(xiàn)資金使用直接成本。集團(tuán)孵化集團(tuán)孵化集團(tuán)資源集團(tuán)資源+ +實(shí)體開發(fā)實(shí)體開發(fā)+ +證券杠桿證券杠桿Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010華潤華潤“集團(tuán)孵化集團(tuán)孵化”資本運(yùn)作模式資本運(yùn)作模式華潤置地資本運(yùn)作的核心是：有效降低賬面風(fēng)險(xiǎn)、提升財(cái)務(wù)指標(biāo)、擴(kuò)大股權(quán)融資空間，借助資本市場(chǎng)做大做強(qiáng)成為綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)。單純從業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，華潤置地在房地產(chǎn)股中并非最突出者。但其“集團(tuán)資金孵化”、“持有型物業(yè)比例”和“資本運(yùn)作、財(cái)務(wù)控制能力”等優(yōu)勢(shì)，使華潤置地在發(fā)展前景上更為明朗。234配股為主，結(jié)合現(xiàn)金收購增發(fā)融資銷售回款資產(chǎn)、銷售租

21、金收益股價(jià)上升集團(tuán)孵化資本運(yùn)作模式1集團(tuán)資產(chǎn)注入Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010華潤集團(tuán)業(yè)務(wù)版圖華潤萬家蘇果超市持股57.79%華潤創(chuàng)業(yè)100%華潤集團(tuán)初步搭建起從零售經(jīng)營、地產(chǎn)開發(fā)到資本運(yùn)作的全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營平臺(tái)。集團(tuán)形成商業(yè)地產(chǎn)三大核心品牌，即萬象城、歡樂頌、五彩城，以此構(gòu)建三大商業(yè)平臺(tái)，大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010華潤置地的戰(zhàn)略定位、內(nèi)涵華潤置地的戰(zhàn)略定位、內(nèi)涵資源+商業(yè)模式驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力打造形

22、成新綜合競(jìng)爭(zhēng)力新差異化競(jìng)爭(zhēng)力持有型物業(yè)回報(bào)低，持有型物業(yè)回報(bào)低，但穩(wěn)定但穩(wěn)定傳統(tǒng)產(chǎn)品線支持高毛利傳統(tǒng)產(chǎn)品線支持高毛利內(nèi)部資源整合空間內(nèi)部資源整合空間萬科模式萬科模式同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)部?jī)?nèi)部產(chǎn)品、人才瓶頸產(chǎn)品、人才瓶頸租售并舉租售并舉發(fā)展速度慢發(fā)展速度慢國際視野國際視野尋標(biāo)桿尋標(biāo)桿市場(chǎng)認(rèn)可市場(chǎng)認(rèn)可銷售溢價(jià)銷售溢價(jià)高毛利高毛利深度品質(zhì)品質(zhì)戰(zhàn)略定位：定位：持續(xù)的持續(xù)的高毛利高毛利精細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則毫厘工程標(biāo)準(zhǔn)情感細(xì)心服務(wù)做規(guī)模？提高利潤率？Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)產(chǎn)品線商業(yè)產(chǎn)品線Part 3.3Code of th

23、is report | 30 Copyright Centaline Group, 2010華潤置地華潤置地全國各城市項(xiàng)目布局全國各城市項(xiàng)目布局Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010高端住宅系列高端住宅系列華潤置地華潤置地萬象城系列萬象城系列華潤萬家華潤萬家歡樂頌系列歡樂頌系列旅游休閑與生活方式旅游休閑與生活方式五彩城系列五彩城系列商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)橡樹灣學(xué)府系列橡樹灣學(xué)府系列橡樹灣英倫系列橡樹灣英倫系列鳳凰城精品都市系列鳳凰城精品都市系列華潤置地的產(chǎn)品線自華潤置地的產(chǎn)品線自2002年全面鋪開，擁有市區(qū)系列的高層精裝修住年

24、全面鋪開，擁有市區(qū)系列的高層精裝修住宅，近郊系列的花園洋房，商住結(jié)合的都市綜合體以及其高端產(chǎn)品系列。宅，近郊系列的花園洋房，商住結(jié)合的都市綜合體以及其高端產(chǎn)品系列。在內(nèi)的六條產(chǎn)品線。在內(nèi)的六條產(chǎn)品線。華潤置地華潤置地全部全部產(chǎn)品線產(chǎn)品線Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 華潤置地萬象城系列國際化及高端形象定位，開發(fā)城市綜合體Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 34 Copyright Centali

25、ne Group, 2010Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010Code o

26、f this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 華潤萬家歡樂頌系列鎖定家庭型消費(fèi)客群，定位區(qū)域型購物中心Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2

27、010Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010Code of this repo

28、rt | 50 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010 旅游休閑與生活方式五彩城系列倡導(dǎo)快樂及體驗(yàn)式消費(fèi)，生活方式的休閑化Cod

29、e of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 6

30、0 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 65 Copyright Centalin

31、e Group, 2010代表性商業(yè)項(xiàng)目代表性商業(yè)項(xiàng)目Part 3.4Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010A-A-深圳華潤中心功能定位：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等功能于一體的標(biāo)志性“都市綜合體”占地面積：近10萬平方米總建筑面積：55萬平方米總投資：逾40億港元物業(yè)組合：一期萬象城、 華潤大廈，二期項(xiàng)目包括超五星級(jí)酒店、酒店式公寓、國際商業(yè)休閑廣場(chǎng)和高尚住宅等。B-B-深圳萬象城建筑面積：18.8萬平方米租戶組合：主力店次主力店專門店主力店：OleOle超市、 RelRel時(shí)尚生活百貨、嘉禾影城、“冰紛萬象

32、”真冰場(chǎng)等品牌組合：近300個(gè)國內(nèi)外知名品牌專門店，其中1/3品牌商家是首次進(jìn)入中國大陸或者深圳市場(chǎng)。開業(yè)時(shí)間：2004年12月萬象城二期圖1.1.項(xiàng)目規(guī)劃平面深圳華潤中心- -萬象城項(xiàng)目概況Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010物業(yè)名稱萬象城華潤大廈君悅酒店停車場(chǎng)合計(jì)用途零售寫字樓酒店停車場(chǎng)-建筑面積( () )159,58540,99067,50655,667323,748深圳華潤中心- -萬象城項(xiàng)目鳥瞰圖深圳華潤中心物業(yè)組合Code of this report | 68 Copyright Centaline G

33、roup, 2010建筑設(shè)計(jì)萬象城室內(nèi)空間Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2010業(yè)態(tài)組合在業(yè)態(tài)組合方面，萬象城也突出自身的特點(diǎn)。主力店/次主力店所占比例40%；其中，主力店招商在2003 年12 月15 日就確定下來。國際名牌占3%，餐飲占15%，娛樂占20%，精品店占22%。Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010功能平面布局萬象城平面功能布局示意Code of this report | 71 Copyright Centaline Group,

34、 2010負(fù)二層功能平面布局Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010負(fù)一層主力店：華潤萬家超市CITYVALUECITYVALUE超級(jí)廣場(chǎng)。華潤萬家超市負(fù)一層功能平面圖Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 20101-31-3層主力店：RelRel時(shí)尚生活百貨（約2 2萬平方米）；首次進(jìn)入中國內(nèi)地的百貨公司，開創(chuàng)了個(gè)性化女性消費(fèi)環(huán)境。它的購物環(huán)境、商品組合和服務(wù)極具個(gè)性化。RelRel時(shí)尚生活百貨F1層平面圖Code of this report | 74

35、Copyright Centaline Group, 2010F2層平面圖Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 20103 3、4 4層主力店：嘉禾電影城（所提出的超豪華貴賓廳概念在國內(nèi)是絕無僅有的，這里可以容納七家電影院超過12001200個(gè)座位）嘉禾電影城F3層平面圖Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010溜冰場(chǎng)嘉禾電影城4 4層主力店：“冰紛萬象”溜冰場(chǎng)；是中國第一個(gè)以休閑為主題的奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，同時(shí)成立滑冰學(xué)校，在深圳倡導(dǎo)冰上運(yùn)動(dòng) 。F4層平面圖

36、Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2010F5層平面圖Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010三大對(duì)標(biāo)企業(yè)案例借鑒三大對(duì)標(biāo)企業(yè)案例借鑒Part 4Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010龍湖、萬達(dá)、華潤案例借鑒龍湖、萬達(dá)、華潤案例借鑒選擇最合適自己的戰(zhàn)略方向選擇最合適自己的戰(zhàn)略方向 構(gòu)建自己的核心能力體系構(gòu)建自己的核心能力體系 通過運(yùn)營體系支通過運(yùn)營體系支撐核心能力的建設(shè)。撐核心能力

37、的建設(shè)。Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2010龍湖、萬達(dá)、華潤案例借鑒龍湖、萬達(dá)、華潤案例借鑒組織架構(gòu)組織架構(gòu)管控模式管控模式產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列標(biāo)桿地產(chǎn)做到的，對(duì)標(biāo)桿地產(chǎn)做到的，對(duì)中化方興中化方興的借鑒點(diǎn)的借鑒點(diǎn)龍湖：實(shí)現(xiàn)總部集權(quán)，戰(zhàn)略及龍湖：實(shí)現(xiàn)總部集權(quán)，戰(zhàn)略及運(yùn)營中心是企業(yè)內(nèi)部最為重要運(yùn)營中心是企業(yè)內(nèi)部最為重要的樞紐的樞紐通過通過PMOPMO組織體系，調(diào)動(dòng)職能組織體系，調(diào)動(dòng)職能和資源，達(dá)到項(xiàng)目高效運(yùn)轉(zhuǎn)，和資源，達(dá)到項(xiàng)目高效運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)成運(yùn)營目標(biāo)達(dá)成運(yùn)營目標(biāo)萬達(dá)：萬達(dá)集團(tuán)的組織架構(gòu)按萬達(dá)：萬達(dá)集團(tuán)的組織架構(gòu)按照業(yè)務(wù)的發(fā)展流程

38、，進(jìn)行了更照業(yè)務(wù)的發(fā)展流程，進(jìn)行了更加徹底的調(diào)整，將所有部門劃加徹底的調(diào)整，將所有部門劃分入項(xiàng)目前、中、后期三個(gè)部分入項(xiàng)目前、中、后期三個(gè)部分。一個(gè)總裁負(fù)責(zé)商業(yè)管理、分。一個(gè)總裁負(fù)責(zé)商業(yè)管理、院線、百貨的管理。院線、百貨的管理。華潤：華潤：商業(yè)委員會(huì)下專設(shè)商業(yè)商業(yè)委員會(huì)下專設(shè)商業(yè)運(yùn)營線進(jìn)行商業(yè)管理運(yùn)營線進(jìn)行商業(yè)管理龍湖：龍湖：PMOPMO體系體系“強(qiáng)組織、強(qiáng)組織、弱項(xiàng)目弱項(xiàng)目”，PMOPMO實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與地實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與地區(qū)公司有效互動(dòng)區(qū)公司有效互動(dòng)萬達(dá)：采用高度集權(quán)化的管控萬達(dá)：采用高度集權(quán)化的管控模式，除部分工程管理和銷售模式，除部分工程管理和銷售實(shí)施放在區(qū)域公司，其它大部實(shí)施放在區(qū)域公司，其它大

39、部分職能由集團(tuán)總部牢牢把控分職能由集團(tuán)總部牢牢把控華潤：華潤：華潤華潤6S戰(zhàn)略管理體系構(gòu)戰(zhàn)略管理體系構(gòu)成成2003年，華潤在年，華潤在6S管理體系管理體系融入了平衡計(jì)分卡的戰(zhàn)略思想融入了平衡計(jì)分卡的戰(zhàn)略思想龍湖：三大產(chǎn)品線，即龍湖天龍湖：三大產(chǎn)品線，即龍湖天街街大型超區(qū)域及區(qū)域型購大型超區(qū)域及區(qū)域型購物中心物中心; ;龍湖星悅薈龍湖星悅薈社區(qū)型社區(qū)型時(shí)尚生活中心時(shí)尚生活中心; ;龍湖龍湖MOCOMOCO高端精品家居生活館高端精品家居生活館萬達(dá)：商業(yè)即購物廣場(chǎng)，有三萬達(dá)：商業(yè)即購物廣場(chǎng)，有三代購物廣場(chǎng)，目前如北京萬達(dá)代購物廣場(chǎng)，目前如北京萬達(dá)屬第三代購物廣場(chǎng)屬第三代購物廣場(chǎng)華潤：華潤：華潤置地華

40、潤置地萬象城系列萬象城系列 華潤萬家華潤萬家歡樂頌系列歡樂頌系列 旅游休閑與生活方式旅游休閑與生活方式五彩城五彩城系列系列 Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2010龍湖進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步驟及產(chǎn)權(quán)管理方式龍湖進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步驟及產(chǎn)權(quán)管理方式持有型商業(yè)整體發(fā)展原則：持有型商業(yè)整體發(fā)展原則： 選擇性保留租金價(jià)值高或者租金增長(zhǎng)快的商業(yè)物業(yè)。商業(yè)項(xiàng)目選擇原則：組織能力、現(xiàn)金流量、開發(fā)節(jié)奏和團(tuán)隊(duì)迅速取得成功商業(yè)項(xiàng)目選擇原則：組織能力、現(xiàn)金流量、開發(fā)節(jié)奏和團(tuán)隊(duì)迅速取得成功新公司一年內(nèi)謹(jǐn)慎選擇持有型商業(yè)物業(yè)面積比例超過30%的單個(gè)開

41、發(fā)項(xiàng)目；新公司一年后兩年內(nèi)，可適當(dāng)選擇在商業(yè)物業(yè)面積在60%以內(nèi)的單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，最好立足于選擇能在本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡的項(xiàng)目；新公司三年后可以拿純商業(yè)項(xiàng)目。龍湖商業(yè)產(chǎn)權(quán)管理即擇優(yōu)持有，少量出售?？升埡虡I(yè)產(chǎn)權(quán)管理即擇優(yōu)持有，少量出售?？?分享城市經(jīng)濟(jì)、地價(jià)增分享城市經(jīng)濟(jì)、地價(jià)增長(zhǎng)帶來的長(zhǎng)期收益。持有物業(yè)為了平衡綜合稅負(fù)水平。長(zhǎng)帶來的長(zhǎng)期收益。持有物業(yè)為了平衡綜合稅負(fù)水平。Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 2010萬達(dá)的戰(zhàn)略性決策萬達(dá)的戰(zhàn)略性決策“發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)”住宅市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，有限的消費(fèi)次數(shù)，日益高漲的拿地成本

42、促使萬達(dá)開辟住宅以外的市場(chǎng)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)經(jīng)歷長(zhǎng)期摸索實(shí)踐最終確定的在經(jīng)歷了辦電梯廠，開連鎖超市，投資紅酒、藥廠等多種嘗試后，萬達(dá)認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)既可以提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，雙能使萬達(dá)不脫離主業(yè)，因此發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)成為萬達(dá)做大、做強(qiáng)的首選。萬達(dá)實(shí)行差異化戰(zhàn)略，采用自己特有的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)模式，使自成在眾多發(fā)展商中脫穎而出最大的提升了企業(yè)形象。萬達(dá)在實(shí)踐中不斷改進(jìn)著自己商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式從單店、組合店、城市綜合體、到如今發(fā)展影院、酒店，無論是由主動(dòng)還是被動(dòng)因素促成，都是萬達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)方式的不斷探索。目前萬達(dá)商業(yè)是第三代購物廣場(chǎng)。目前萬達(dá)商業(yè)是第三代購物廣場(chǎng)。Code of this report

43、 | 83 Copyright Centaline Group, 2010萬達(dá)第三代商業(yè)存在問題及應(yīng)對(duì)措施萬達(dá)第三代商業(yè)存在問題及應(yīng)對(duì)措施存在問題巨大資金壓力為避免出售產(chǎn)權(quán)式小商鋪所帶來的各種問題，萬達(dá)第三代產(chǎn)品原則上實(shí)行了只租不售的模式。但這給萬達(dá)資金帶來巨大壓力。應(yīng)對(duì)措施REITS（房地產(chǎn)信托基金）：萬達(dá)引入麥格理，欲將其9項(xiàng)資產(chǎn)打包上市，但由于主力店比重大，租金收益水平太低，最終擱淺。CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）：萬達(dá)與麥格理聯(lián)合發(fā)行1.45億美元CMBS，成為國內(nèi)首例商業(yè)地產(chǎn)抵押證券。Code of this report | 84 Copyright Centaline G

44、roup, 2010華潤商業(yè)總結(jié)華潤商業(yè)總結(jié)成功構(gòu)建華潤商業(yè)地產(chǎn)航母，紅色商業(yè)地產(chǎn)王國成功構(gòu)建華潤商業(yè)地產(chǎn)航母，紅色商業(yè)地產(chǎn)王國Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)資產(chǎn)管理研討商業(yè)資產(chǎn)管理研討如果商業(yè)物業(yè)由城市綜合體開發(fā)公司開發(fā)完成，那么該資產(chǎn)從產(chǎn)權(quán)角度與商業(yè)管理公司是什么關(guān)系？1、由商業(yè)管理公司向開發(fā)公司購買商業(yè)物業(yè)； 2、開發(fā)公司分立出單獨(dú)的商業(yè)物業(yè)公司，商業(yè)管理公司購買商業(yè)物業(yè)公司股權(quán)（對(duì)價(jià)為貨幣資金或者其他公司股權(quán)等） 3、開發(fā)公司長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)，商業(yè)管理公司向開發(fā)公司租賃商業(yè)物業(yè) 4、商業(yè)物業(yè)管理公司長(zhǎng)

45、期持有商業(yè)物業(yè)，進(jìn)行運(yùn)營管理Code of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2010附件：綜合體分析及香港太古附件：綜合體分析及香港太古案例案例Part 5Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2010綜合體的兩種表現(xiàn)形式一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體；另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過一個(gè)連廊或其它各種形式

46、將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。綜合體（complex）附件：綜合體分析及香港太古廣場(chǎng)案例附件：綜合體分析及香港太古廣場(chǎng)案例Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010綜合體的特點(diǎn)q 是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐；q 一般位于城市中心區(qū)域；q 能有效的解決城市中交通等方面的壓力；q 向業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向發(fā)展；q 多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)

47、險(xiǎn)；q 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大；q 對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高。綜合體（complex）Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 2010附：綜合體與單功能物業(yè)的比較綜合體（complex）Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2010Hotel酒店Office辦公 Shopping商業(yè)Apartment居住ComplexTraffic交通Exhibition展覽Entertainment文娛Restaurant餐飲綜合體是將城市中商業(yè)/辦公/居住/旅店/展覽/餐

48、飲/會(huì)議/文娛/交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合都市綜合體分析（complex）Code of this report | 91 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)辦公酒店公寓相互支持關(guān)系相互要求標(biāo)志性定義檔次為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶大堂可以與酒店共享承擔(dān)某種社會(huì)職能形成完善配套、信息平臺(tái)個(gè)體差異所在、活力的核心利用其它功能 價(jià)值最大化補(bǔ)充其它功能現(xiàn)金流來源商業(yè)的檔次要求不影響辦公、酒店的大堂和昭示性公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來的客戶。公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長(zhǎng)期居住者需求）。綜合體（complex） 各部分功能

49、的相互關(guān)系Code of this report | 92 Copyright Centaline Group, 2010模式1 均衡發(fā)展的模式模式3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex =hotel+office+shopping+apartment+ Complex =office (主) +apartment(次) + HotelShoppingComplex = hotel(主) +apartment(次) + OfficeShoppingComplex =shopping (主) + OfficeHotelShopping綜合體發(fā)展的四種模式綜

50、合體發(fā)展的四種模式模式2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式Code of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2010案例（香港太古廣場(chǎng)）案例（香港太古廣場(chǎng)） 模式模式a a：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點(diǎn)甲級(jí)寫字樓+頂級(jí)購物中心+五星級(jí)酒店+頂級(jí)酒店式公寓定位為香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)Code of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2010案例（香港太古廣場(chǎng)）案例（香港太古廣場(chǎng)） 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素q提供24小時(shí)房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣

51、調(diào)節(jié)q可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景q 套房面積定位56平米/110平米/245平米q高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315平米）q太古購物廣場(chǎng)匯集國際名流q會(huì)議展覽中心使TriMe成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)q金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化q高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧商業(yè)太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心q多家五星級(jí)商務(wù)酒店+高級(jí)酒店式公寓使TriMe成為夜間中環(huán)的活力中心q各功能空間相互連通/延展了共享空間q統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享酒店通過國際五星級(jí)酒店及國際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿酒店式公寓星級(jí)物管+多產(chǎn)品組合Code of this

52、 report | 95 Copyright Centaline Group, 2010附件：開發(fā)社區(qū)商業(yè)專題研究附件：開發(fā)社區(qū)商業(yè)專題研究Part 6Code of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2010盡可能達(dá)到住戶、商戶和開發(fā)商三方利益的均衡盡可能達(dá)到住戶、商戶和開發(fā)商三方利益的均衡核心是在不損失或少損失開發(fā)商利益的前提下讓商家賺錢，賺錢的前提是滿足客戶需求商戶住戶開發(fā)商1、商戶賺錢才能繼續(xù)經(jīng)營2、社區(qū)成熟，住戶才能舒心3、住戶滿意，開發(fā)商才能賺錢 開發(fā)社區(qū)商業(yè)的原則開發(fā)社區(qū)商業(yè)的原則Code of this report | 9

53、7 Copyright Centaline Group, 2010業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)+規(guī)劃規(guī)劃合作合作達(dá)到社區(qū)商業(yè)成功達(dá)到社區(qū)商業(yè)成功節(jié)奏節(jié)奏客戶需求客戶需求商家需求商家需求開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯Code of this report | 98 Copyright Centaline Group, 2010客戶對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求包括客戶對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游憩休閑游憩”等三類，獨(dú)立主城的郊區(qū)大盤需同時(shí)具備以上功能等三類，獨(dú)立主城的郊區(qū)大盤需同時(shí)具備以上功能社區(qū)商業(yè)滿足基本生活功能提高生活質(zhì)量功能休閑游憩功能資料來源：2005年北京社區(qū)

54、商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/小組分析客戶提及率50%20%客戶提及率50%客戶提及率20%Code of this report | 99 Copyright Centaline Group, 2010“滿足基本生活滿足基本生活”類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場(chǎng)、購物中類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場(chǎng)、購物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購物需求心和銀行，基本滿足客戶的日常購物需求客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率資料來源：2005年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/偉業(yè)社區(qū)商業(yè)要點(diǎn)滿足生活需求的必備商業(yè)用品，生活必備的“柴米油鹽醬醋茶”，主要包括雜貨、食品、調(diào)料、衣服、鞋帽、建筑材料等Code of this report | 10

55、0 Copyright Centaline Group, 2010“提升生活質(zhì)量提升生活質(zhì)量”類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等健身中心等客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率提升生活質(zhì)量、增加生活便利性的功能，主要包括郵政、電信、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)Code of this report | 101 Copyright Centaline Group, 2010“休閑游憩休閑游憩”類的主要業(yè)態(tài)包括書店、游泳池、娛樂中心、老類的主要業(yè)態(tài)包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動(dòng)中心等，以及社區(qū)的娛樂休閑場(chǎng)所和設(shè)施年活動(dòng)中

56、心等，以及社區(qū)的娛樂休閑場(chǎng)所和設(shè)施客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率在生活必要的購物和服務(wù)內(nèi)容之外，為滿足社區(qū)居民游憩休閑需求的商業(yè)及娛樂設(shè)施，包括雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等Code of this report | 102 Copyright Centaline Group, 2010在考慮客戶需求的基礎(chǔ)上，需在在考慮客戶需求的基礎(chǔ)上，需在2 2公里的客戶消費(fèi)半徑內(nèi)研究公里的客戶消費(fèi)半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能步行5分鐘步行10分鐘騎車15分鐘1、步行5分鐘到達(dá)“便利店”，約300m2、步行10分鐘到達(dá)超市和餐飲店，約500m3

57、、騎車15分鐘到達(dá)購物中心住戶住戶便利店超市/餐飲店購物中心Code of this report | 103 Copyright Centaline Group, 2010業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)+規(guī)劃規(guī)劃合作合作達(dá)到社區(qū)商業(yè)成功達(dá)到社區(qū)商業(yè)成功節(jié)奏節(jié)奏客戶需求客戶需求商家需求商家需求開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 105 Copyright Centaline Group, 2010商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵商家需求（超市）：客流量

58、是決定超市配套的關(guān)鍵前提條件：具體要求：【超市】1) 位置：應(yīng)位于業(yè)主回家路線上；小型超市控制在10分鐘內(nèi)步行距離、中大型超市控制在10-15分鐘步行距離（設(shè)計(jì)）；2) 價(jià)格：不宜高于區(qū)外價(jià)格15%以上；3) 品質(zhì): 應(yīng)銷售品牌產(chǎn)品，保證無假冒偽劣、過期商品；4) 品種：中大型超市應(yīng)品種齊全，且提供多個(gè)品牌供選擇；如步行15分鐘內(nèi)沒有大型菜市場(chǎng)的，應(yīng)設(shè)置肉菜專柜；5) 服務(wù)：中大型超市應(yīng)是品牌連鎖，并提供質(zhì)量保障和送貨服務(wù)；經(jīng)營時(shí)間宜在8：00-22：00；6) 環(huán)境：應(yīng)做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序；15分鐘步行距離以上無中大型超市，應(yīng)配中大型超市（3000-5000）；10-1

59、5分鐘步行距離內(nèi)有中大型超市，應(yīng)配小型超市（小于1000）；返租，控制業(yè)態(tài)Code of this report | 106 Copyright Centaline Group, 2010商家需求（菜市場(chǎng)）商家需求（菜市場(chǎng)） ：在前期客流量有限的情況下，菜市場(chǎng)：在前期客流量有限的情況下，菜市場(chǎng)是超市的最優(yōu)替代是超市的最優(yōu)替代前提條件：具體要求：【菜市場(chǎng)】20分鐘步行距離內(nèi)，無中大型菜市場(chǎng)，配中大型菜市場(chǎng)（1500-2000平方或更大）；10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型菜市場(chǎng)，配小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專柜（小于500平方）；（返租，控制業(yè)態(tài)）中型市場(chǎng)1)位置：應(yīng)控制在步行15分鐘距離范圍內(nèi)；有人行

60、道，適合步行；2)品種：應(yīng)至少有蔬菜、肉類、魚類、海鮮、水果等；3)價(jià)格：宜與市場(chǎng)價(jià)格接軌；4)新鮮程度：蔬菜應(yīng)保證新鮮；5)環(huán)境：明亮、干凈、無異味；小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專柜1)位置：控制在步行5-10分鐘距離內(nèi)，營業(yè)時(shí)間8：00-20：00，滿足業(yè)主不同時(shí)段需要；2)品種：宜提供當(dāng)季蔬菜、豬肉等；3)價(jià)格：業(yè)主可接受價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)高約20-30%；Code of this report | 107 Copyright Centaline Group, 2010商家需求（銀行）商家需求（銀行） ：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條件：具體要求：社區(qū)周邊