第6章拆遷評估

1、2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)估價（第二版）房地產(chǎn)估價（第二版） 曲衛(wèi)東曲衛(wèi)東 葉劍平葉劍平 編著編著房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第六章第六章拆遷評估拆遷評估v學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)重點掌握我國拆遷評估的法律規(guī)定，熟練掌握拆重點掌握我國拆遷評估的法律規(guī)定，熟練掌握拆遷評估的概念、方法和特點，了解我國拆遷評估遷評估的概念、方法和特點，了解我國拆遷評估的現(xiàn)狀，存在的問題和發(fā)展方向。的現(xiàn)狀，存在的問題和發(fā)展方向。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.16.1拆遷評估的法律和政

2、策規(guī)定拆遷評估的法律和政策規(guī)定v6.1.1中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中的相關(guān)規(guī)定中的相關(guān)規(guī)定第三十四條規(guī)定：第三十四條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。格進(jìn)行評估。”這項規(guī)定從法律上界定了房地產(chǎn)估價是一項國家行業(yè)制這項規(guī)定從法律上界

3、定了房地產(chǎn)估價是一項國家行業(yè)制度，受到相關(guān)法律的約束。度，受到相關(guān)法律的約束。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.16.1拆遷評估的法律和政策規(guī)定拆遷評估的法律和政策規(guī)定v6.1.2房地產(chǎn)估價規(guī)范房地產(chǎn)估價規(guī)范房地產(chǎn)估價規(guī)范房地產(chǎn)估價規(guī)范是我國從事房地產(chǎn)估價活動必須遵是我國從事房地產(chǎn)估價活動必須遵守的國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在這個技術(shù)規(guī)范中的第守的國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在這個技術(shù)規(guī)范中的第6章第章第7節(jié)對節(jié)對征地和房屋拆遷補償估價問題作了規(guī)定和說明。征地和房屋拆遷補償估價問題作了規(guī)定和說明。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列

4、教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.16.1拆遷評估的法律和政策規(guī)定拆遷評估的法律和政策規(guī)定v6.1.3城市房屋拆遷管理條例城市房屋拆遷管理條例該條例于該條例于2001年年6月月6日在國務(wù)院第日在國務(wù)院第40次常務(wù)會議上通過次常務(wù)會議上通過（國務(wù)院令第（國務(wù)院令第305號），并于號），并于2001年年11月月1日起實施。該日起實施。該條例對房屋拆遷管理工作作出了全面的規(guī)定，包括總則、條例對房屋拆遷管理工作作出了全面的規(guī)定，包括總則、拆遷管理、拆遷補償與安置、罰則和附則五部分，共四拆遷管理、拆遷補償與安置、罰則和附則五部分，共四十條。十條。 該條例明確規(guī)定，在進(jìn)行城市房屋拆遷進(jìn)行補償時，補該條例明確規(guī)定，

5、在進(jìn)行城市房屋拆遷進(jìn)行補償時，補償?shù)囊罁?jù)是房地產(chǎn)估價的結(jié)果，估價方法根據(jù)省級政府償?shù)囊罁?jù)是房地產(chǎn)估價的結(jié)果，估價方法根據(jù)省級政府制定的規(guī)定進(jìn)行。制定的規(guī)定進(jìn)行。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.16.1拆遷評估的法律和政策規(guī)定拆遷評估的法律和政策規(guī)定v6.1.4城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見為規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法為規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋拆遷管理條例城市房屋拆遷管理條例的有關(guān)規(guī)定和國

6、家標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定和國家標(biāo)準(zhǔn)房房地產(chǎn)估價規(guī)范地產(chǎn)估價規(guī)范，建設(shè)部制定了，建設(shè)部制定了城市房屋拆遷估價指城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見導(dǎo)意見（2004年年1月月1日起實施）。日起實施）。城市房屋拆遷估城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見價指導(dǎo)意見共二十九條，對拆遷評估價格標(biāo)準(zhǔn)、評估共二十九條，對拆遷評估價格標(biāo)準(zhǔn)、評估方法、評估機(jī)構(gòu)和人員資質(zhì)、拆遷估價復(fù)核等問題都作方法、評估機(jī)構(gòu)和人員資質(zhì)、拆遷估價復(fù)核等問題都作出了詳細(xì)規(guī)定?？梢哉f，出了詳細(xì)規(guī)定?？梢哉f，城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見是城市房屋拆遷估價的主要指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。這個指導(dǎo)意見出是城市房屋拆遷估價的主要指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。這個指導(dǎo)意見出臺后，一些省市也紛紛

7、制定了相應(yīng)的拆遷估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)臺后，一些省市也紛紛制定了相應(yīng)的拆遷估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和方法。和方法。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.16.1拆遷評估的法律和政策規(guī)定拆遷評估的法律和政策規(guī)定v6.1.5國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知該該通知通知對拆遷程序嚴(yán)格管理，確保拆遷公開、公正、對拆遷程序嚴(yán)格管理，確保拆遷公開、公正、公平地進(jìn)行。政府投資建設(shè)的工程也要嚴(yán)格按照規(guī)定的公平地進(jìn)行。政府投資建設(shè)的工程也要嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行。程序進(jìn)行。同時，也加強(qiáng)了對拆遷單位和人員的

8、管理，進(jìn)一步規(guī)范同時，也加強(qiáng)了對拆遷單位和人員的管理，進(jìn)一步規(guī)范了拆遷行為。了拆遷行為。這個這個通知通知出臺之后，拆遷市場秩序得到了良好地維出臺之后，拆遷市場秩序得到了良好地維護(hù)，拆遷估價服務(wù)質(zhì)量也到了很大改善。護(hù)，拆遷估價服務(wù)質(zhì)量也到了很大改善。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.16.1拆遷評估的法律和政策規(guī)定拆遷評估的法律和政策規(guī)定v6.1.6相關(guān)地方規(guī)定或?qū)嵤┘?xì)則相關(guān)地方規(guī)定或?qū)嵤┘?xì)則各地區(qū)根據(jù)國務(wù)院相關(guān)條例的精神，結(jié)合本地區(qū)的有關(guān)各地區(qū)根據(jù)國務(wù)院相關(guān)條例的精神，結(jié)合本地區(qū)的有關(guān)法規(guī)、政策以及地區(qū)的實際情況制定了房屋拆遷評估規(guī)法規(guī)、

9、政策以及地區(qū)的實際情況制定了房屋拆遷評估規(guī)定及實施細(xì)則，對城市房屋拆遷中的房地產(chǎn)評估方法作定及實施細(xì)則，對城市房屋拆遷中的房地產(chǎn)評估方法作出了不同的規(guī)定，例如出了不同的規(guī)定，例如湖南省城市房屋拆遷評估管理湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定規(guī)定、上海市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試上海市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）行）、重慶市城市房屋拆遷評估規(guī)定重慶市城市房屋拆遷評估規(guī)定等。地方法等。地方法規(guī)與規(guī)范的出臺和實施為房屋拆遷評估提供了法律準(zhǔn)則規(guī)與規(guī)范的出臺和實施為房屋拆遷評估提供了法律準(zhǔn)則和詳細(xì)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，有效地保證了房屋拆遷工作的順利和詳細(xì)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，有效地保證了房屋拆遷工作的順利進(jìn)行。進(jìn)行。 房地

10、產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.26.2房屋拆遷評估房屋拆遷評估v6.2.1概念概念拆遷評估：拆遷評估：城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見從這個定義中可以看出，實施拆遷評估必須要針對區(qū)位、從這個定義中可以看出，實施拆遷評估必須要針對區(qū)位、用途和建筑面積進(jìn)行必要的價值調(diào)整。用途和

11、建筑面積進(jìn)行必要的價值調(diào)整。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.26.2房屋拆遷評估房屋拆遷評估v6.2.2價值依據(jù)價值依據(jù)評估價值依據(jù)為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含評估價值依據(jù)為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。的補償金額。 拆遷評估的價值依據(jù)是被拆遷房地產(chǎn)的市場價格，而不拆遷評估的價值依據(jù)是被拆遷房地產(chǎn)的市場價格，而不是成本價格

12、或者其他價值依據(jù)。因此，確定被拆遷房屋是成本價格或者其他價值依據(jù)。因此，確定被拆遷房屋貨幣補償額的價值出發(fā)點是通過評估得到的市場價值。貨幣補償額的價值出發(fā)點是通過評估得到的市場價值。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.26.2房屋拆遷評估房屋拆遷評估v6.2.3估價資格估價資格拆遷估價機(jī)構(gòu)：拆遷估價機(jī)構(gòu)： “市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強(qiáng)、社會信譽好的估價機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選質(zhì)等級高、綜合實力強(qiáng)、社會信譽好的估價機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。擇?！?“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公

13、開、透明，采取被拆遷人投拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?！薄啊薄笆芡泄纼r機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)受托估價機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價任務(wù)。讓受托的估價任務(wù)。”“房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機(jī)構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機(jī)構(gòu)評估的，估一家估價機(jī)構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機(jī)構(gòu)評估的，估價機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取價機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

14、等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)?！?估價師：估價師：“拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)，拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字?！薄肮纼r機(jī)構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人估價機(jī)構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。的，應(yīng)當(dāng)回避。”房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.26.2房屋拆遷評估房屋拆遷評估v 6.2.4評估原則評估原則獨立性原則獨立性原則客觀性原則客觀性原則公正性原則公正性原則1. 合法性原則

15、合法性原則房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.26.2房屋拆遷評估房屋拆遷評估v 6.2.5房屋拆遷估價的特點房屋拆遷估價的特點估價數(shù)量大估價數(shù)量大涉及面廣，社會影響大涉及面廣，社會影響大估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種社會關(guān)系估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種社會關(guān)系補償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)補償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.36.3房屋拆遷評估程序房屋拆遷評估程序v6.3.1確定估價目的與估價時點確定估價目的與估價時點根據(jù)根據(jù)意見意見的規(guī)定，拆遷估價目的統(tǒng)一表述為的規(guī)定，拆遷估價目的統(tǒng)一表

16、述為“為確為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實施之模大、分期分段實施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。日為估價時點。 上述估價目的和估價時點的規(guī)定都是拆遷估價必須要遵上述估價目的和估價時點的規(guī)定都是拆遷估價必須要遵守的，不允許改變。盡管這樣的規(guī)定可以保證估價報告守的，不允許改變。盡管這樣的規(guī)定可以保證估價報告質(zhì)量的一致性，但也帶來了格式上的死板性，有質(zhì)量的一致性，但也帶來了格式上的死

17、板性，有“八股八股文文”之嫌，這一點是值得商榷的。之嫌，這一點是值得商榷的。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.36.3房屋拆遷評估程序房屋拆遷評估程序v 6.3.2明確估價對象明確估價對象明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途）和面積。方法有：明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途）和面積。方法有：被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。案的記載為準(zhǔn)。各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。其規(guī)定。拆遷人與被拆遷人對被拆

18、遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。行政主管部門申請確認(rèn)。1. 對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照房房產(chǎn)測繪管理辦法產(chǎn)測繪管理辦法設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。資格的房產(chǎn)測

19、繪單位測算。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.36.3房屋拆遷評估程序房屋拆遷評估程序v 6.3.3實地查勘和證據(jù)保全實地查勘和證據(jù)保全具體要求具體要求拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘，做好拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。的影像資料。1. 拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。

20、房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.36.3房屋拆遷評估程序房屋拆遷評估程序v 6.3.4進(jìn)行評估并出具估價報告進(jìn)行評估并出具估價報告評估方法評估方法根據(jù)根據(jù)城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第十六條的規(guī)第十六條的規(guī)定，拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采定，拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。在估價報告中充分說明原因。1. 拆遷評估價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精拆遷評估價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單

21、位，精確到元。確到元。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.36.3房屋拆遷評估程序房屋拆遷評估程序v 6.3.4進(jìn)行評估并出具估價報告進(jìn)行評估并出具估價報告評估報告評估報告估價機(jī)構(gòu)應(yīng)按估價機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價規(guī)范房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定格式出具評估的規(guī)定格式出具評估報告。其中，關(guān)于居住房屋的拆遷評估報告，估價機(jī)構(gòu)報告。其中，關(guān)于居住房屋的拆遷評估報告，估價機(jī)構(gòu)還應(yīng)按房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證或房屋租賃合同出具還應(yīng)按房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證或房屋租賃合同出具分戶評估報告。評估報告和分戶評估報告應(yīng)經(jīng)注冊房地分戶評估報告。評估報告和分戶評估報告應(yīng)經(jīng)注冊

22、房地產(chǎn)估價師簽名并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章。產(chǎn)估價師簽名并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章。2. 采用基準(zhǔn)價格修正法評估時應(yīng)提供估價結(jié)果匯總表。估采用基準(zhǔn)價格修正法評估時應(yīng)提供估價結(jié)果匯總表。估價結(jié)果匯總表應(yīng)包含分戶估價對象坐落、產(chǎn)權(quán)人、建筑價結(jié)果匯總表應(yīng)包含分戶估價對象坐落、產(chǎn)權(quán)人、建筑面積、基準(zhǔn)價格、修正系數(shù)、評估單價等內(nèi)容。面積、基準(zhǔn)價格、修正系數(shù)、評估單價等內(nèi)容。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.36.3房屋拆遷評估程序房屋拆遷評估程序v 6.3.5評估結(jié)果公示評估結(jié)果公示估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向

23、被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.36.3房屋拆遷評估程序房屋拆遷評估程序v 6.3.6評估結(jié)果爭議處理評估結(jié)果爭議處理疑問及異議處理疑問及異議處理拆遷當(dāng)事人：拆遷當(dāng)事人：對估價報告有疑問的，可以向估價機(jī)構(gòu)咨詢。

24、對估價報告有疑問的，可以向估價機(jī)構(gòu)咨詢。 1. 對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可日內(nèi)，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估。價機(jī)構(gòu)評估。 向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到的，該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。出具書面通知。 另行委托估價機(jī)構(gòu)

25、評估的，另行委托估價機(jī)構(gòu)評估的，受托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)日內(nèi)出具估價報告。出具估價報告。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.36.3房屋拆遷評估程序房屋拆遷評估程序v 6.3.6評估結(jié)果爭議處理評估結(jié)果爭議處理估價技術(shù)鑒定估價技術(shù)鑒定拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議，或者另拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且達(dá)不成一行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機(jī)構(gòu)出致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告之

26、日起具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。 2. 估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。請鑒定的估價報告等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，指派受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，指派3人以上（含人以上（含3人）單人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列

27、教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.36.3房屋拆遷評估程序房屋拆遷評估程序v 6.3.7評估資料存檔評估資料存檔評估報告與以下材料共同整理存檔：評估報告與以下材料共同整理存檔：評估委托合同；評估委托合同；拆遷許可證，或者建設(shè)用地規(guī)劃許可證，或者有關(guān)批準(zhǔn)文件；拆遷許可證，或者建設(shè)用地規(guī)劃許可證，或者有關(guān)批準(zhǔn)文件；評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；其他涉及評估項目的一切必要資料。其他涉及評估項目的一切必要資料?？杀葘嵗膶嵉夭榭庇涗?、照片等資料；可比實例的實地查勘記錄、照片等資料；確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；確定評估結(jié)果的有

28、關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；1. 以上材料至少應(yīng)保留十年以上材料至少應(yīng)保留十年房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.46.4 評估模式及方法評估模式及方法v6.4.1評估模式評估模式市場比較拆遷評估模式市場比較拆遷評估模式政府指導(dǎo)拆遷評估模式政府指導(dǎo)拆遷評估模式房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.46.4 評估模式及方法評估模式及方法v 6.4.2評估方法評估方法居住房地產(chǎn)評估居住房地產(chǎn)評估采用市場比較法采用市場比較法可比

29、實例比較修正時，應(yīng)建立價格可比基礎(chǔ)后進(jìn)行交易可比實例比較修正時，應(yīng)建立價格可比基礎(chǔ)后進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正。每項修正對可比情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過實例成交價格的調(diào)整不得超過10，綜合調(diào)整不得超過，綜合調(diào)整不得超過15。 基準(zhǔn)價格修正法基準(zhǔn)價格修正法1. 適用條件：對于房屋建筑類型相同、功能完整性相同適用條件：對于房屋建筑類型相同、功能完整性相同或相似的同一拆遷地塊的成片居住房屋，可采用市場比較法確或相似的同一拆遷地塊的成片居住房屋，可采用市場比較法確定典型房屋的市場價格，作為該拆遷范圍同類房屋的基準(zhǔn)價格。定典型房屋

30、的市場價格，作為該拆遷范圍同類房屋的基準(zhǔn)價格。然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)等因素，對該基然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)等因素，對該基準(zhǔn)價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、修正，確定其他被拆除房屋的評估價準(zhǔn)價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、修正，確定其他被拆除房屋的評估價格。格。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.46.4 評估模式及方法評估模式及方法v 6.4.2評估方法評估方法居住房地產(chǎn)評估居住房地產(chǎn)評估基準(zhǔn)價格修正法基準(zhǔn)價格修正法2. 評估程序：評估程序：按照居住房屋的建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、房屋按照居住房屋的建筑類型、建造年代、

31、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、房屋戶型以及功能的完整性等因素劃分房屋類別；戶型以及功能的完整性等因素劃分房屋類別；在同一房屋類別內(nèi)確定典型房屋；在同一房屋類別內(nèi)確定典型房屋；運用市場比較法對典型房屋進(jìn)行評估，經(jīng)核驗后確定典型房屋運用市場比較法對典型房屋進(jìn)行評估，經(jīng)核驗后確定典型房屋的價格作為基準(zhǔn)價格；的價格作為基準(zhǔn)價格；確定層次、朝向等其他因素修正系數(shù)；確定層次、朝向等其他因素修正系數(shù)；運用本規(guī)范的計算公式確定房屋的市場價格，計算公式為：運用本規(guī)范的計算公式確定房屋的市場價格，計算公式為：估價對象價格類別基準(zhǔn)價格估價對象價格類別基準(zhǔn)價格 （1朝向修正系數(shù)）朝向修正系數(shù)）（1層次修正系數(shù)）層次修正系數(shù)）（1其

32、他因素修正系數(shù)）其他因素修正系數(shù)）房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.46.4 評估模式及方法評估模式及方法v 6.4.2評估方法評估方法非居住房屋的評估非居住房屋的評估評估方法評估方法市場比較法市場比較法收益法收益法成本法等其他方法成本法等其他方法評估參數(shù)評估參數(shù)建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符合建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符合房地產(chǎn)估價規(guī)范房地產(chǎn)估價規(guī)范的有關(guān)的有關(guān)規(guī)定。建筑、安裝工程費應(yīng)運用工料測量法或分部分項法求取。規(guī)定。建筑、安裝工程費應(yīng)運用工料測量法或分部分項法求取。2. 房屋折舊以直線折舊法計算。不適用直線折舊法的，可以使用房屋折舊

33、以直線折舊法計算。不適用直線折舊法的，可以使用成新折扣法計算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。成新折扣法計算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.46.4 評估模式及方法評估模式及方法v 6.4.2評估方法評估方法其他類別房地產(chǎn)拆遷評估其他類別房地產(chǎn)拆遷評估在建工程評估在建工程評估公益事業(yè)房屋公益事業(yè)房屋3. 臨時建筑臨時建筑房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.56.5拆遷評估案例拆遷評估案例v 估價對象概述估價對象概述估價對象位于估價對象位于A A市市B B區(qū)

34、主干道，東南兩面均臨區(qū)域次主干道，西臨區(qū)主干道，東南兩面均臨區(qū)域次主干道，西臨空地，北臨民宅，交通比較便利，但道路狀況特別是排水狀況較差，空地，北臨民宅，交通比較便利，但道路狀況特別是排水狀況較差，周邊有兩個大型商場和建設(shè)銀行、工商銀行等分理處，醫(yī)療設(shè)施有該周邊有兩個大型商場和建設(shè)銀行、工商銀行等分理處，醫(yī)療設(shè)施有該市第市第醫(yī)院、第一職工醫(yī)院等，休閑娛樂設(shè)施有醫(yī)院、第一職工醫(yī)院等，休閑娛樂設(shè)施有B B區(qū)公園等，教育配套區(qū)公園等，教育配套設(shè)施有小學(xué)、中學(xué)。設(shè)施有小學(xué)、中學(xué)。房屋拆遷許可證號為：房屋拆遷許可證號為：規(guī)拆遷許字規(guī)拆遷許字20072007第第號。拆遷總建號。拆遷總建筑面積筑面積2 99

35、5m2 995m2 2，占地面積，占地面積2 501m2 501m2 2。其中非住宅建筑面積。其中非住宅建筑面積1 996m1 996m2 2（至（至估價基準(zhǔn)日，已經(jīng)拆遷完畢），住宅建筑面積估價基準(zhǔn)日，已經(jīng)拆遷完畢），住宅建筑面積999m999m2 2，本次評估范圍為，本次評估范圍為住宅部分，為一棟住宅部分，為一棟2 2層住宅樓（層住宅樓（1 1樓部分住宅現(xiàn)狀用途為商業(yè)門面），樓部分住宅現(xiàn)狀用途為商業(yè)門面），南北朝向，建筑面積南北朝向，建筑面積999m999m2 2。該房屋建成于。該房屋建成于2020世紀(jì)世紀(jì)5050年代，整體外觀比年代，整體外觀比較陳舊，基礎(chǔ)無不均勻沉降，墻體有少量細(xì)微裂紋，

36、外墻空鼓、起沙、較陳舊，基礎(chǔ)無不均勻沉降，墻體有少量細(xì)微裂紋，外墻空鼓、起沙、剝落嚴(yán)重，有滲水現(xiàn)象；預(yù)制屋板，紅瓦坡屋頂，局部滲漏；普通木剝落嚴(yán)重，有滲水現(xiàn)象；預(yù)制屋板，紅瓦坡屋頂，局部滲漏；普通木門窗，油漆剝落，風(fēng)化、腐朽；單跑樓梯，水泥踏板，局部破損；電門窗，油漆剝落，風(fēng)化、腐朽；單跑樓梯，水泥踏板，局部破損；電線局部老化，上、下管道銹蝕。房屋內(nèi)部一般為水泥地面，少數(shù)鋪線局部老化，上、下管道銹蝕。房屋內(nèi)部一般為水泥地面，少數(shù)鋪300mm300mm300mm300mm地板磚，磨損較大；內(nèi)墻為一般刷白，空鼓、起砂、剝地板磚，磨損較大；內(nèi)墻為一般刷白，空鼓、起砂、剝落嚴(yán)重，少數(shù)落嚴(yán)重，少數(shù)1.2

37、m1.2m油漆墻裙，局部剝落；樓板一般刷白，少數(shù)簡單塑油漆墻裙，局部剝落；樓板一般刷白，少數(shù)簡單塑料扣板吊頂；衛(wèi)生間為共用，一般鋪料扣板吊頂；衛(wèi)生間為共用，一般鋪300mm300mm300mm300mm地板磚、瓷磚墻裙，地板磚、瓷磚墻裙，少數(shù)水泥地面、普通內(nèi)墻。少數(shù)水泥地面、普通內(nèi)墻。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.56.5拆遷評估案例拆遷評估案例v 估價目的估價目的為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。v 估價時點估價時點20072007年年6 6月月3 3日日v 區(qū)域

38、因素分析區(qū)域因素分析估價對象所在的估價對象所在的B B區(qū)交通狀況較好，現(xiàn)有城區(qū)道路網(wǎng)以及區(qū)區(qū)交通狀況較好，現(xiàn)有城區(qū)道路網(wǎng)以及區(qū)內(nèi)擁有的鐵路站點、長途汽車客運站、客運碼頭等，形成了良內(nèi)擁有的鐵路站點、長途汽車客運站、客運碼頭等，形成了良好的對外、對內(nèi)交通連接。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備，給排水系統(tǒng)、好的對外、對內(nèi)交通連接。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備，給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、通信系統(tǒng)完善。此外，區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量優(yōu)良，綠化率供電系統(tǒng)、通信系統(tǒng)完善。此外，區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量優(yōu)良，綠化率較高。較高。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材6.56.5拆遷評估案例拆遷評估案例v 估價方法的選用估價方法的選用城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見明確要求拆遷房地產(chǎn)價值明確要求拆遷房地產(chǎn)價值評估首選市場法，同時，通過分析有關(guān)估價對象的各種資料，評估首選市場法，同時，通過分析有關(guān)估價對象的各種資料，結(jié)合估價人員的實地查勘情況及有關(guān)市場資料分析結(jié)果，估價結(jié)合估價人員的實地查勘情況及有關(guān)市場資料分析結(jié)果，估價對象周邊區(qū)域二手住宅交易市場較為活躍，交易案例容易搜集，對象周邊區(qū)域二手住宅交易市場較為活躍，交易案例容易搜集，故住宅房地產(chǎn)區(qū)位價格采用市場比較法評估。對于商業(yè)房