第十一章地價評估和地價分攤

1、第十一章第十一章 地價評估和地價分攤地價評估和地價分攤 學習目標：學習目標： 1.1.了解城鎮(zhèn)基準地價評估和基準地價修正法，補地價的測算；了解城鎮(zhèn)基準地價評估和基準地價修正法，補地價的測算； 2.2.熟悉地租理論和地租的測算；熟悉地租理論和地租的測算； 3.3.掌握路線價法。掌握路線價法。第一節(jié)第一節(jié) 地租理論及測算地租理論及測算一一.地租的含義地租的含義狹義，指利用土地所獲得的超額報酬；狹義，指利用土地所獲得的超額報酬；廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產要素所獲得的超額廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產要素所獲得的超額報酬；報酬；基本含義，是一種純粹的剩余物?；竞x，是

2、一種純粹的剩余物。二二.地租現(xiàn)象地租現(xiàn)象農產品價值是按照最劣等地的平均生產成本、最遠區(qū)位的運輸成本來農產品價值是按照最劣等地的平均生產成本、最遠區(qū)位的運輸成本來確定的。所有優(yōu)于最劣等地的農地，都有級差地租。確定的。所有優(yōu)于最劣等地的農地，都有級差地租。 第一節(jié)第一節(jié) 地租理論及測算地租理論及測算三、地租的測算三、地租的測算 地租農產品市場價格農產品銷售稅費農產品生產成本農產品運輸成本土地上投入資本的利息農業(yè)經營者利潤 說明：公式中的土地上投入資本的利息，是除土地投入之外其它投入資本的利息（不包括土地價值的資本的利息）。 第一節(jié)第一節(jié) 地租理論及測算地租理論及測算注意：注意： 土地是在最佳用途下

3、使用的土地是在最佳用途下使用的競標地租競標地租理論（地租與地租支付能力）理論（地租與地租支付能力） 土地是在最佳集約利用下使用的土地是在最佳集約利用下使用的馬克思級差地租馬克思級差地租理論，同一地塊理論，同一地塊上連續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減上連續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減 銷售稅費、生產成本、資本利息、經營利潤均是以社會平均或一般水銷售稅費、生產成本、資本利息、經營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除的平來扣除的 土地上生產的產品數(shù)量為土地上生產的產品數(shù)量為Q，每個產品市場價格為，每個產品市場價格為P，則市場價格，則市場價格PQ第一節(jié)第一節(jié) 地租理論及測算地租理論及測算三、地租的測算：具體方

4、法三、地租的測算：具體方法 1、從房租中分離出地租、從房租中分離出地租地租房租房屋折舊費維修費管理費投資利息地租房租房屋折舊費維修費管理費投資利息保險費房地產稅租賃費用租賃稅費利潤保險費房地產稅租賃費用租賃稅費利潤 2、由地價求出地租，地租、由地價求出地租，地租=地價地價資本化率資本化率 3、采用市場法求出地租、采用市場法求出地租 4、采用類似假設開發(fā)法求出地租、采用類似假設開發(fā)法求出地租第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法一、路線價法的概述一、路線價法的概述1、含義：是在特定街道上設定、含義：是在特定街道上設定標準臨街深度標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將

5、此平均價格稱為路線價，然后利用地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格臨街深度價格修正率或其他價格修正率修正率或其他價格修正率來求取該街道其他臨街土地價值的方法。來求取該街道其他臨街土地價值的方法。第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法2、路線價法的理論依據(jù)路線價法的理論依據(jù) 路線價法實質上是一種市場法，是市場法的派生方法。路線價法實質上是一種市場法，是市場法的派生方法。 理論依據(jù)理論依據(jù)替代原理替代原理 第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法路線價法與市場法的關系：路線價法與市場法的關系： 路線價法中的路線價法中的標準臨街宗地標準臨街宗地，可視為市場法中的，可視為市場法中的可比實例可比實

6、例；路線價路線價是若干標是若干標準臨街宗地的平均價格，可視為市場法中經過交易情況修正、市場狀況調整準臨街宗地的平均價格，可視為市場法中經過交易情況修正、市場狀況調整后的后的可比實例價格可比實例價格；以路線價為基準，考慮該土地的；以路線價為基準，考慮該土地的臨街深度、形狀、臨街臨街深度、形狀、臨街狀況、臨街寬度等的調整狀況、臨街寬度等的調整，可視為可視為房地產狀況調整房地產狀況調整； 路線價法與市場法的不同：路線價法路線價法與市場法的不同：路線價法不做不做交易情況修正和市場狀況調整交易情況修正和市場狀況調整；路路線價先對多個可比實例價格進行綜合，然后再進行房地產狀況調整，而不是線價先對多個可比實

7、例價格進行綜合，然后再進行房地產狀況調整，而不是先分別對每個可比實例價格進行有關修正、調整，然后再進行綜合；路線價先分別對每個可比實例價格進行有關修正、調整，然后再進行綜合；路線價可以進行批量評估，可同時評估出許多估價對象，市場法只評估出一個估價可以進行批量評估，可同時評估出許多估價對象，市場法只評估出一個估價對象的價值；對象的價值； 在路線價法中不進行交易情況修正和市場狀況調整的原因：在路線價法中不進行交易情況修正和市場狀況調整的原因：求得的路線價求得的路線價若干標準臨街土地的平均價格，已是正常價格，所以不必進行交易情況修正。若干標準臨街土地的平均價格，已是正常價格，所以不必進行交易情況修正

8、。求得的路線價所對應的日期，與欲求取的其他臨街土地價值的日期一致，都求得的路線價所對應的日期，與欲求取的其他臨街土地價值的日期一致，都是估價時點，所以不必進行市場狀況調整。是估價時點，所以不必進行市場狀況調整。例題：例題：路線價法，實際上是一種市場法，在求取路線價法時不需路線價法，實際上是一種市場法，在求取路線價法時不需要進行交易情況修正，但應進行市場狀況調整和房地產狀要進行交易情況修正，但應進行市場狀況調整和房地產狀況調整。況調整。由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正路線價法估價時，一般不做因素修

9、正第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法3、路線價法適用的估價對象和條件、路線價法適用的估價對象和條件 適用對象適用對象：主要適用于：主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價的估價具體對象具體對象：房地產稅收；市地重劃（城鎮(zhèn)土地整理）；房：房地產稅收；市地重劃（城鎮(zhèn)土地整理）；房地產征收補償；其他需要在大范圍內同時對許多宗土地進地產征收補償；其他需要在大范圍內同時對許多宗土地進行估價的情況行估價的情況前提條件前提條件：街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊：街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊 第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法4、路線價法估價的操作步驟、路線價法估價的操作步驟 劃分路線區(qū)段

10、劃分路線區(qū)段 設定標準臨街深度設定標準臨街深度 選取標準臨街宗地選取標準臨街宗地 調查評估路線價調查評估路線價 制作價格修正率表制作價格修正率表 計算臨街土地的價值計算臨街土地的價值第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法二、劃分路線價區(qū)段二、劃分路線價區(qū)段 1、路線價區(qū)段路線價區(qū)段：是指具有同一個路線價的地段。：是指具有同一個路線價的地段。 2、劃分原則：、劃分原則： 應將應將“通達性相當、位置相鄰、地價相近通達性相當、位置相鄰、地價相近”的臨街土地劃為同的臨街土地劃為同一路線價區(qū)段；一路線價區(qū)段； 兩個路線價兩個路線價區(qū)段的分界區(qū)段的分界，原則上是地價有顯著差異的地點，一，原則上是地價有顯著差異的地

11、點，一般是從般是從十字路或丁字路中心處十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段；線價區(qū)段； 較長的較長的繁華街道繁華街道，兩個路口之間可劃分為多個路線價區(qū)段；，兩個路口之間可劃分為多個路線價區(qū)段； 某些不繁華的街道，多個路口間的街道可以劃分為一個路線價某些不繁華的街道，多個路口間的街道可以劃分為一個路線價區(qū)段；區(qū)段； 同一條街道兩側的繁華程度、地價水平顯著差異時，應以同一條街道兩側的繁華程度、地價水平顯著差異時，應以街道街道中心為分界線中心為分界線，將街道兩側劃分為不同的路線價區(qū)段，將街道兩側劃分為不同的路線價區(qū)段 第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線

12、價法三、設定標準臨街深度三、設定標準臨街深度 1、標準臨街深度：是街道對地價影響的轉折點；、標準臨街深度：是街道對地價影響的轉折點；由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠離街道的方向，地價基本不變由此遠離街道的方向，地價基本不變 2、設定方法：通常是路線價區(qū)段內各宗臨街土地、設定方法：通常是路線價區(qū)段內各宗臨街土地的臨街深度的的臨街深度的眾數(shù)眾數(shù)（有代表性）（有代表性），這樣可以簡化以后，這樣可以簡化以后各宗土地價值的計算。各宗土地價值的計算。 例如：某個路線價區(qū)段內臨街土地的臨街深度大多例如：某個路線價區(qū)段內臨街土地的臨街深度大

13、多是是18m。則標準臨街深度應設定為。則標準臨街深度應設定為18m；如果臨街深；如果臨街深度普遍是度普遍是25m。則標準臨街深度應設定為。則標準臨街深度應設定為25m。第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法四、選取標準臨街宗地四、選取標準臨街宗地 1、標準臨街宗地是路線價區(qū)段內具有、標準臨街宗地是路線價區(qū)段內具有代表性的宗地代表性的宗地； 2、選取的具體要求（選取的具體要求（8要求）：要求）： 一面臨街；一面臨街； 地塊形狀為矩形；地塊形狀為矩形； 臨街深度為標準臨街深度；臨街深度為標準臨街深度； 臨街寬度為標準臨街寬度；臨街寬度為標準臨街寬度； 臨街寬度與臨街深度的比例（寬深比）適當；臨街寬度與臨街

14、深度的比例（寬深比）適當； 用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途； 容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率；容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率； 其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應具有代表性其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應具有代表性第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法五、調查評估路線法五、調查評估路線法 1、路線價是附設在街道上的若干標準臨街宗地、路線價是附設在街道上的若干標準臨街宗地的平均價格；的平均價格； 2、求取方法求取方法：可以運用可以運用收益法收益法、市場法市場法分別求分別求取各宗的價格，然后采用簡單算術平均、加權算術平取

15、各宗的價格，然后采用簡單算術平均、加權算術平均、中位數(shù)、眾數(shù)等求得該路線價區(qū)段的路線價；均、中位數(shù)、眾數(shù)等求得該路線價區(qū)段的路線價； 3、路線價的表示方法：可以為、路線價的表示方法：可以為土地單價土地單價，也可也可以為以為樓面地價樓面地價：可以用貨幣表示，也可以用相對數(shù)表可以用貨幣表示，也可以用相對數(shù)表示。示。第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法六、制定價格修正率表六、制定價格修正率表 1、類型類型：臨街深度價格修正率表和其他價格修正率表兩類；：臨街深度價格修正率表和其他價格修正率表兩類； 2、原理原理：（同樣面積的）地塊距離街道深度越深，可及性越差，：（同樣面積的）地塊距離街道深度越深，可及性越差

16、，價值也越小。價值也越小。 3、法則法則：四三二一：四三二一 將臨街深度將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份： 距街道最近的第一個距街道最近的第一個25英尺，價值占整塊土地價值的英尺，價值占整塊土地價值的40% 第二個第二個25英尺，價值占整塊土地價值的英尺，價值占整塊土地價值的30% 第三個第三個25英尺，價值占整塊土地價值的英尺，價值占整塊土地價值的20% 第四個（距離街道最遠的）第四個（距離街道最遠的）25英尺，價值占整塊土地價值的英尺，價值占整塊土地價值的10%基于臨街深度價格遞減率基于臨街深度價格遞減率第二節(jié)第二節(jié) 路線價

17、法路線價法3、法則、法則：九八七六：九八七六超過超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補充，即超英尺的部分，則以九八七六法則來補充，即超過過100英尺的第一、第二、第三、第四個英尺的第一、第二、第三、第四個25英尺等份的價英尺等份的價值，分別為臨街深度值，分別為臨街深度100英尺的土地價值英尺的土地價值 9%、8%、7%、6%。例題：例題： 甲地塊臨街深度為甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，英尺，形狀為矩形，總價為總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。英尺的矩形地塊。根據(jù)根據(jù)“四三二一法則四三二一法則

18、”及及“九八七六法則九八七六法則”下列關于乙地塊價格下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為英尺，則其總價為25萬元萬元B.若乙地塊臨街深度為若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為英尺，則其總價為50萬元萬元C.若乙地塊臨街深度為若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為英尺，則其總價為90萬元萬元D.若乙地塊臨街深度為若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為英尺，則其總價為110萬元萬元E.若乙地塊臨街深度為若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為英尺，則其總價為117萬元。萬元。第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法

19、4、制作價格修正率表、制作價格修正率表 內容包括內容包括：單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率、：單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率、平均深度價格修正率。平均深度價格修正率。 其中：其中：累計深度修正率越來越大，單獨深度和平均深度累計深度修正率越來越大，單獨深度和平均深度修正率越來越小。修正率越來越小。 平均深度與累計深度價格修正率的關系：平均深度與累計深度價格修正率的關系：平均深度價格修正率累計深度價格修正率平均深度價格修正率累計深度價格修正率標準臨街標準臨街深度深度所給臨街深度所給臨街深度實際上等于所占標準宗地總價值的比率實際上等于所占標準宗地總價值的比率/所占標準宗地所占標準宗地總

20、面積的比率總面積的比率第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法4、制作價格修正率表、制作價格修正率表第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法制作臨街深度價格修正率表的要領制作臨街深度價格修正率表的要領 （1）設定標準臨街深度）設定標準臨街深度（2）將標準臨街深度分為若干等份）將標準臨街深度分為若干等份（3）制作單獨深度價格修正率，或將單獨深度價格修）制作單獨深度價格修正率，或將單獨深度價格修正率轉換為累計深度價格修正率或平均價格修正率正率轉換為累計深度價格修正率或平均價格修正率 注：制作特殊形狀土地的價值，還需要制作相應的注：制作特殊形狀土地的價值，還需要制作相應的價價格修正率表格修正率表，如三角形。，如三角形。

21、第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法某城市路線價標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%？ 第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法七、計算臨街土地的價值七、計算臨街土地的價值計算公式：計算公式：以以標準臨街宗地的總價標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用作為路線價時，應采用累計深度價格修正率累計深度價格修正率 估價對象土地的臨街寬度與標準臨街宗地的臨街寬度相同估價對象土地的臨街寬度與標準臨街宗地的臨街寬度相同 如果臨街寬度與標準寬度不相同如果臨街寬度與標準寬度不相同(=(=VV總價) 標準臨街

22、宗地總價單獨深度價格修正率標準臨街宗地總價單獨深度價格修正率單價)估價對象土地面積標準臨街宗地總價單獨深度價格修正率臨街寬度 臨街深度(=(=VV臨街寬度總價) 標準臨街宗地總價單獨深度價格修正率標準寬度標準臨街宗地總價單獨深度價格修正率單價)標準寬度 臨街深度第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法七、計算臨街土地的價值七、計算臨街土地的價值計算公式：計算公式： 以以單位寬度的標準臨街宗地的總價單位寬度的標準臨街宗地的總價作為路線價時，也應采用作為路線價時，也應采用累計深度累計深度價格修正率價格修正率 以以標準臨街宗地的單價標準臨街宗地的單價作為路線價時，應采用作為路線價時，應采用平均深度價格修正率平

23、均深度價格修正率(=(=VVV總 價 ) 路 線 價單 獨 深 度 價 格 修 正 率臨 街 寬 度總 價 )單 價 )估 價 對 象 土 地 面 積路 線 價單 獨 深 度 價 格 修 正 率臨 街 深 度(=(=VV單價) 路線價平均深度價格修正率總價) 路線價平均深度價格修正率 臨街寬度 臨街深度第二節(jié)第二節(jié) 路線價法路線價法七、計算臨街土地的價值七、計算臨街土地的價值計算公式：計算公式： 以以標準臨街宗地的單價標準臨街宗地的單價作為路線價時，應采用作為路線價時，應采用平均平均深度價格修正率：如果土地形狀和臨街狀況有特殊深度價格修正率：如果土地形狀和臨街狀況有特殊者者(=(=(=(=VV

24、VV單價) 路線價平均深度價格修正率其他價格修正率總價) 路線價平均深度價格修正率其他價格修正率土地面積或者單價) 路線價平均深度價格修正率單價修正額總價) 路線價平均深度價格修正率土地面積總價修正額計算舉例計算舉例： 一面臨街矩形土地的價值計算一面臨街矩形土地的價值計算圖中是一塊臨街深度為圖中是一塊臨街深度為15.24m（即（即50英尺）、臨街寬度英尺）、臨街寬度20m的矩形的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價（土地單價）為土地，其所在區(qū)段的路線價（土地單價）為2000元元/m2。根據(jù)表中的。根據(jù)表中的臨街深度價格修正率，計算該塊臨街土地的單價和總價。臨街深度價格修正率，計算該塊臨街土地的單價和總

25、價。土地單價路線價土地單價路線價平均深度價格修正率平均深度價格修正率土地總價土地單價土地總價土地單價土地面積土地面積該塊土地的單價：該塊土地的單價：2000140%2800（元（元/m2）該塊土地的總價：該塊土地的總價：28002015.2485.34（萬元）（萬元）計算舉例計算舉例： 前后兩面臨街矩形土地的價值計算前后兩面臨街矩形土地的價值計算先確定高價街（前街）與低價街（后街）的影響范圍的分界線先確定高價街（前街）與低價街（后街）的影響范圍的分界線以此分界線將前后兩面臨街的矩形土地分為前后兩部分，根據(jù)各自所臨以此分界線將前后兩面臨街的矩形土地分為前后兩部分，根據(jù)各自所臨街的路線價和臨街深度

26、分別計算價值，然后再將此兩部分價值加總。街的路線價和臨街深度分別計算價值，然后再將此兩部分價值加總。前、后街影響深度與總深度的關系前、后街影響深度與總深度的關系前街影響深度后街影響深度總深度前街影響深度后街影響深度總深度計算舉例計算舉例： 前后兩面臨街矩形土地的價值計算前后兩面臨街矩形土地的價值計算下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為英尺、臨街寬度為30英尺的英尺的矩形地塊。已知前街路線價為矩形地塊。已知前街路線價為320元元/平方英尺，后街路線價為平方英尺，后街路線價為240元元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。平

27、方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。計算舉例計算舉例： 矩形街角地的價值計算矩形街角地的價值計算采用正旁兩街分別輕重估價法采用正旁兩街分別輕重估價法先求出高價街（正街）的價值，再計算低價街（旁街）的影響加價，先求出高價街（正街）的價值，再計算低價街（旁街）的影響加價，最后加總。最后加總。計算舉例計算舉例： 三角形土地的價值計算三角形土地的價值計算一邊臨街直角三角形土地價值計算一邊臨街直角三角形土地價值計算按矩形土地計算價值，再乘以三角形土地價格修正率按矩形土地計算價值，再乘以三角形土地價格修正率土地單價土地單價=路線價路線價臨街深度價格修正率臨街深度價格修正率三角形土地價

28、格修正率三角形土地價格修正率1/2 臨街寬度臨街寬度臨街深度臨街深度計算舉例計算舉例： 其他三角形土地價值計算其他三角形土地價值計算先將三角形作輔助線，使其成為一邊臨街的直角三角形土地，然后計先將三角形作輔助線，使其成為一邊臨街的直角三角形土地，然后計算兩個一邊臨街直角三角形土地的價值，再相減。算兩個一邊臨街直角三角形土地的價值，再相減。計算舉例計算舉例： 其他形狀土地的價值計算其他形狀土地的價值計算先將其劃分為矩形、三角形土地，分別計算這些形狀的土地價值，再先將其劃分為矩形、三角形土地，分別計算這些形狀的土地價值，再進行加減。進行加減。第三節(jié)第三節(jié) 城鎮(zhèn)基準地價評估城鎮(zhèn)基準地價評估一、城鎮(zhèn)基

29、準地價的概念一、城鎮(zhèn)基準地價的概念是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格。用權在某一時點的平均價格。 基準地價具有特定的內涵，即有其對應的估價時點（基準日期）、基準地價具有特定的內涵，即有其對應的估價時點（基準日期）、土地用途、土地使用權性質、土地使用期限、土地開發(fā)程度和容土地用途、土地使用權性質、土地使用期限、土地開發(fā)程度

30、和容積率等積率等 威海更新城鎮(zhèn)基準地價威海更新城鎮(zhèn)基準地價 調整后的市區(qū)商業(yè)和住宅用地分為六個級別，工業(yè)為五個調整后的市區(qū)商業(yè)和住宅用地分為六個級別，工業(yè)為五個級別。商業(yè)、住宅用途土地價格略有增幅，商業(yè)一級地級別。商業(yè)、住宅用途土地價格略有增幅，商業(yè)一級地40004000元元/ /平方米，住宅一級地平方米，住宅一級地23002300元元/ /平方米，平均上漲平方米，平均上漲14.99%14.99%；工業(yè)用地價格微調，一級地；工業(yè)用地價格微調，一級地750750元元/ /平方米，平方米，平均上漲平均上漲9.98%9.98%。第三節(jié)第三節(jié) 城鎮(zhèn)基準地價評估城鎮(zhèn)基準地價評估二、城鎮(zhèn)基準地價評估的程序

31、和方法二、城鎮(zhèn)基準地價評估的程序和方法 制定基準地價評估作業(yè)方案；制定基準地價評估作業(yè)方案； 明確基準地價的內涵、構成、表述方式等；明確基準地價的內涵、構成、表述方式等； 劃分土地級別或地價區(qū)段；劃分土地級別或地價區(qū)段； 抽樣評估若干宗地的價格；抽樣評估若干宗地的價格； 計算各土地級別或地價區(qū)段的地價；計算各土地級別或地價區(qū)段的地價； 綜合確定基準地價；綜合確定基準地價； 編寫基準地價使用說明。編寫基準地價使用說明。制定基準地價評估作業(yè)方案制定基準地價評估作業(yè)方案確定基準地價評估的確定基準地價評估的區(qū)域范圍區(qū)域范圍的選擇：的選擇： 城鎮(zhèn)行政區(qū)、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)、土地利用總體規(guī)劃確城鎮(zhèn)行

32、政區(qū)、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)、土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍、建成區(qū)、市（中心）區(qū)；定的城鎮(zhèn)建設用地范圍、建成區(qū)、市（中心）區(qū)；基準地價評估的技術路線基準地價評估的技術路線落實評估人員落實評估人員準備所需要的資料和設備準備所需要的資料和設備落實工作場地落實工作場地編制工作計劃和時間進度等編制工作計劃和時間進度等明確基準地價的內涵、構成、表述方式等明確基準地價的內涵、構成、表述方式等內涵的一般內容：內涵的一般內容： 估價時點（一般為年度的估價時點（一般為年度的1月月1日）日） 土地用途（商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)）土地用途（商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)） 土地使用權性質（出讓取得、劃撥取得）土地

33、使用權性質（出讓取得、劃撥取得） 土地使用期限土地使用期限 土地條件土地條件 容積率容積率例題例題 評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內涵。基準地價的內涵包括（）確基準地價的內涵?；鶞实貎r的內涵包括（） A.A.基準日期基準日期 B.B.土地開發(fā)程度土地開發(fā)程度 C.C.基準地價修正體系基準地價修正體系 D.D.土地用途土地用途 E.E.基準地價公布日期基準地價公布日期 第四節(jié)第四節(jié) 基準地價修正法基準地價修正法一、基準地價修正法的概念一、基準地價修正法的概念 是在政府確定并公布了基準地價的地區(qū)，利用有關是在政府確定并公布了

34、基準地價的地區(qū)，利用有關調調整系數(shù)整系數(shù)將將估價對象宗地所處土地級別或地價區(qū)段的基估價對象宗地所處土地級別或地價區(qū)段的基準地價準地價調整為估價對象宗地價格的方法。調整為估價對象宗地價格的方法。 是一種間接的估價方法，估價結果的準確性主要取決是一種間接的估價方法，估價結果的準確性主要取決于于基準地價的準確性基準地價的準確性及及各種調整系數(shù)的科學性各種調整系數(shù)的科學性。第四節(jié)第四節(jié) 基準地價修正法基準地價修正法二、基準地價修正法的步驟二、基準地價修正法的步驟 搜集有關基準地價的資料；搜集有關基準地價的資料；查出估價對象宗地所在土地級別或地價區(qū)段的基準地價；查出估價對象宗地所在土地級別或地價區(qū)段的基

35、準地價；進行市場狀況調整和土地狀況調整；進行市場狀況調整和土地狀況調整；求出估價對象宗地的價格。求出估價對象宗地的價格。第四節(jié)第四節(jié) 基準地價修正法基準地價修正法三、基準地價修正法的公式三、基準地價修正法的公式宗地價格宗地價格=適用的基準地價適用的基準地價*土地市場狀況調整系數(shù)土地市場狀況調整系數(shù)*區(qū)位區(qū)位調整系數(shù)調整系數(shù)*用途調整系數(shù)用途調整系數(shù)*土地使用期限調整系數(shù)土地使用期限調整系數(shù)*容積率容積率調整系數(shù)調整系數(shù)*土地開發(fā)程度調整系數(shù)土地開發(fā)程度調整系數(shù)*其他因素調整系數(shù)其他因素調整系數(shù)第五節(jié)第五節(jié) 補地價的測算補地價的測算 一、補地價的概念一、補地價的概念 是指建設用地使用權人因改變是

36、指建設用地使用權人因改變國有建設用地使用權出讓國有建設用地使用權出讓 合同合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價款、約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價款、 土地使用權出讓金、土地收益、租金等。土地使用權出讓金、土地收益、租金等。第五節(jié)第五節(jié) 補地價的測算補地價的測算 二、需要補地價的情形（二、需要補地價的情形（3種）種） 改變土地用途、容積率等土地使用條件改變土地用途、容積率等土地使用條件 延長土地使用期限延長土地使用期限 轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產房地產 第五節(jié)第五節(jié) 補地價的測算補地價的測算 三、測算方法三

37、、測算方法對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的，總體公式對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的，總體公式補地價補地價=新規(guī)劃條件下的土地市場價格新規(guī)劃條件下的土地市場價格-舊規(guī)劃條件下的土地市場價格舊規(guī)劃條件下的土地市場價格對于單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補地價的計算對于單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補地價的計算補地價（單價）補地價（單價）=新樓面地價新樓面地價新容積率新容積率-舊樓面地價舊樓面地價舊容積率舊容積率如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則第六節(jié)第六節(jié) 高層建筑地價分攤高層建筑地價分攤 一、高層建筑地價分攤的意義

38、一、高層建筑地價分攤的意義 解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題，以此確定建筑物各解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題，以此確定建筑物各 個所有者占有土地的份額，明確他們在土地中的權利與義務。個所有者占有土地的份額，明確他們在土地中的權利與義務。 高層建筑地價分攤解決的問題高層建筑地價分攤解決的問題 確定各部分占有的土地份額確定各部分占有的土地份額 確定各部分分攤的土地面積確定各部分分攤的土地面積 確定各部分分攤的地價數(shù)額確定各部分分攤的地價數(shù)額 第六節(jié)第六節(jié) 高層建筑地價分攤高層建筑地價分攤 二、高層建筑地價分攤的方法二、高層建筑地價分攤的方法 （一）按照建筑面積進行分攤（一）按照建

39、筑面積進行分攤例題例題 某幢樓房的建筑面積某幢樓房的建筑面積1000m21000m2，土地總面積，土地總面積500m2500m2，某人擁，某人擁有其中有其中80m280m2的建筑面積。請按照建筑面積進行分攤的方法的建筑面積。請按照建筑面積進行分攤的方法計算該人占有的土地份額及分攤的土地面積。計算該人占有的土地份額及分攤的土地面積。 該人占有的土地份額該人占有的土地份額=8%=8% 該人分攤的土地面積該人分攤的土地面積=500=5008%=408%=40（m2m2） 或者或者5005001000=0.51000=0.5，即，即1m21m2的建筑面積附帶的建筑面積附帶0.5m2 0.5m2 的的土地面積。土地面積。 第六節(jié)第六節(jié) 高層建筑地價分攤高層建筑地價分攤 二、高層建筑地價分攤的方法二、高層建筑地價分攤的方法 （二