新農(nóng)村三產(chǎn)用地合作建議書

1、 編制日期：2014-9柳州市柳南區(qū)太陽(yáng)村鎮(zhèn)老房村三柳州市柳南區(qū)太陽(yáng)村鎮(zhèn)老房村三產(chǎn)用地合作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書產(chǎn)用地合作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書一、一、“三產(chǎn)用地三產(chǎn)用地”的定義的定義二、二、“三產(chǎn)用地三產(chǎn)用地”相關(guān)政策相關(guān)政策三、項(xiàng)目介紹三、項(xiàng)目介紹四、項(xiàng)目合作定位四、項(xiàng)目合作定位五、村民獲得利益方式比較五、村民獲得利益方式比較六、合作企業(yè)可獲得的利益六、合作企業(yè)可獲得的利益七、結(jié)論七、結(jié)論八、我們的社會(huì)八、我們的社會(huì)責(zé)任責(zé)任目目 錄錄 政府為了解決城市內(nèi)及周圍農(nóng)民的土地被征用后就業(yè)及生活問題而留給農(nóng)村集體組織用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的集體土地。“三產(chǎn)用地”雖然位于城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，但它的性質(zhì)是集體所有土地，

2、不能進(jìn)入土地市場(chǎng)，不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)。“三產(chǎn)用地”可以通過出租方式獲取收益和村民自籌資金自行建設(shè)。 “三產(chǎn)用地三產(chǎn)用地”的定義的定義局限性：局限性：?jiǎn)渭兂鲎馔恋貑渭兂鲎馔恋? :(1)(1)影響城市整體規(guī)劃影響城市整體規(guī)劃 (2)(2)村民可獲得的利益太少村民可獲得的利益太少自行開發(fā)建設(shè)自行開發(fā)建設(shè): :(1)(1)無(wú)資金無(wú)資金(2)(2)沒有專業(yè)組織能力沒有專業(yè)組織能力“三產(chǎn)用地三產(chǎn)用地”相關(guān)政策相關(guān)政策柳州市城中村改造管理辦法柳州市城中村改造管理辦法柳政辦柳政辦 2012 2662012 266號(hào)號(hào) 根據(jù)政策“三產(chǎn)用地”可變性為集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)性 用地后上市交易并可與房地產(chǎn)企業(yè)合作。

3、村民提供土地，由企業(yè)出資開發(fā)建設(shè)。柳州市城中村改造安置用地公開交易出讓管理辦法柳州市城中村改造安置用地公開交易出讓管理辦法 柳國(guó)土通柳國(guó)土通 2014 652014 65號(hào)號(hào)柳州市集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上市交易管理暫行規(guī)定柳州市集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上市交易管理暫行規(guī)定 柳政發(fā)柳政發(fā) 201155201155號(hào)號(hào) 一、基本情況一、基本情況老房村位于柳州市柳南區(qū)西面，東依柳太大道，南接西鵝鄉(xiāng)，西臨西鵝路，北連河西工業(yè)園區(qū)。老房村現(xiàn)狀村域面積為946公頃(約合14100畝），現(xiàn)狀有2914人，627戶，村屯現(xiàn)狀總建設(shè)用地面積約42公頃。老房村三產(chǎn)用地為15.87公頃（約合238畝），計(jì)劃未

4、來按新農(nóng)村改造方針進(jìn)行建設(shè)。 地塊用地詳細(xì)地點(diǎn)、范圍以柳州市地塊用地詳細(xì)地點(diǎn)、范圍以柳州市規(guī)劃局審批核發(fā)的規(guī)劃局審批核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許建設(shè)用地規(guī)劃許可證可證及規(guī)劃定點(diǎn)規(guī)劃紅線圖為準(zhǔn)。及規(guī)劃定點(diǎn)規(guī)劃紅線圖為準(zhǔn)。 項(xiàng)目名稱：老房村三產(chǎn)用地合作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目老房村三產(chǎn)用地合作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址：位于柳州市西鵝大道路與河西路交叉路口東北角，北面緊鄰河西工業(yè)園區(qū)，地理位置十分優(yōu)越，交通位置及其便利。總占地面積為158668平方米，約合238畝（扣除道路綠化后凈用地約96畝）。用地性質(zhì)用地性質(zhì)：三產(chǎn)用地通過招拍掛程序取得，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)綜合用地。按周邊規(guī)劃：按周邊規(guī)劃：本項(xiàng)目容積率2.5，建

5、筑密度30%，綠地率30%，總建筑面積約16萬(wàn)平方米；實(shí)際項(xiàng)目規(guī)劃條件及建筑面積以柳州市城市規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平面布置圖為準(zhǔn)。建設(shè)周期建設(shè)周期： 4年。二、項(xiàng)目概述二、項(xiàng)目概述三、合作方式（三、合作方式（1 1）老房村民委員會(huì)老房村民委員會(huì)與企業(yè)簽訂合作協(xié)議書書與企業(yè)簽訂合作協(xié)議書書向城區(qū)政府提出項(xiàng)目申請(qǐng)向城區(qū)政府提出項(xiàng)目申請(qǐng) 提供三產(chǎn)用地作為本項(xiàng)目的建設(shè)用地提供三產(chǎn)用地作為本項(xiàng)目的建設(shè)用地協(xié)助辦理完成項(xiàng)目所需的一切手續(xù)協(xié)助辦理完成項(xiàng)目所需的一切手續(xù)組織村民方案進(jìn)行表決，確保村民組織村民方案進(jìn)行表決，確保村民對(duì)三產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的支持對(duì)三產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的支持開展項(xiàng)目征地補(bǔ)償、簽訂拆遷補(bǔ)償開展項(xiàng)目征地補(bǔ)償、簽

6、訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議、對(duì)無(wú)證建筑處置等工作協(xié)議、對(duì)無(wú)證建筑處置等工作 大興地產(chǎn)公司大興地產(chǎn)公司項(xiàng)目所需的建設(shè)資金及承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)目所需的建設(shè)資金及承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)建設(shè)期間項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)性開支建設(shè)期間項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)性開支負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)管理負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)管理承擔(dān)經(jīng)營(yíng)期間的債權(quán)、債務(wù)承擔(dān)經(jīng)營(yíng)期間的債權(quán)、債務(wù)負(fù)責(zé)向政府有關(guān)部門辦理項(xiàng)目所需的負(fù)責(zé)向政府有關(guān)部門辦理項(xiàng)目所需的 立項(xiàng)申報(bào)等開發(fā)建設(shè)的相關(guān)手續(xù)立項(xiàng)申報(bào)等開發(fā)建設(shè)的相關(guān)手續(xù)組織與建設(shè)有關(guān)的相關(guān)工作組織與建設(shè)有關(guān)的相關(guān)工作乙方委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工。甲方協(xié)助乙方向有關(guān)部門辦理相關(guān)的報(bào)建、報(bào)批及竣工綜合驗(yàn)收等手續(xù)。本項(xiàng)目所有的報(bào)建、報(bào)批手

7、續(xù)、施工設(shè)計(jì)圖紙、工程驗(yàn)收合格資料、竣工圖及該工程的全部資料、規(guī)劃許可證、土地使用證等手續(xù)的正、副本在建設(shè)期間由大興公司保存。甲方三產(chǎn)用地領(lǐng)導(dǎo)小組小組，在合作期間協(xié)助大興公司的日常工作。三、合作方式（三、合作方式（2 2）四、項(xiàng)目施工期限四、項(xiàng)目施工期限本項(xiàng)目實(shí)施周期預(yù)計(jì)為4年，其中動(dòng)遷及供地、立項(xiàng)時(shí)間為1年，報(bào)建、施工期為3年。自雙方簽訂合作協(xié)議之日起，3個(gè)月內(nèi)甲方協(xié)助完成土地征收及地面附著物拆遷、安置補(bǔ)償工作，完成征地。3個(gè)月完成項(xiàng)目立項(xiàng)審批，獲得規(guī)劃意見、用地預(yù)審等相關(guān)手續(xù)。與儲(chǔ)備中心簽訂一級(jí)土地開發(fā)整理協(xié)議，6個(gè)月內(nèi)通過“招拍掛”程序，由大興公司取得土地。土地取得之日起三年內(nèi)為施工期。

8、五、雙方各自的權(quán)益及分配原則五、雙方各自的權(quán)益及分配原則根據(jù)開發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)成本等于開發(fā)商實(shí)際可開發(fā)土地的市場(chǎng)價(jià)格的原則（參照柳州市城中村改造管理辦法中的公式計(jì)算）。按城區(qū)政府或相關(guān)職能部門批準(zhǔn)實(shí)施的老房村開發(fā)建設(shè)實(shí)施方案中確定的面積分配比例原則執(zhí)行。屬于甲方建筑面積及其土地權(quán)屬歸其自行處置，剩余的建筑面積及其土地權(quán)屬歸乙方自行處置。六、商業(yè)形態(tài)六、商業(yè)形態(tài)本項(xiàng)目投資建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，擬建成為1-3層為裙樓，4-16層為塔樓的形式。建成后可用于辦公、寫字樓、賓館、商場(chǎng)、及國(guó)家法律允許范圍的各項(xiàng)商業(yè)活動(dòng)。七、實(shí)施步驟七、實(shí)施步驟1. 雙方確定合作意向，簽訂柳州市柳南區(qū)太陽(yáng)村鎮(zhèn)老房村三產(chǎn)用地合作開發(fā)項(xiàng)

9、目協(xié)議書。2. 以大興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為實(shí)施主體。3. 由大興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理申報(bào)立項(xiàng)，辦理用地預(yù)審、規(guī)劃定點(diǎn)許可等相關(guān)手續(xù)。4. 甲方協(xié)助城區(qū)政府按該區(qū)域集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，征收土地并完成地上附著物的拆遷，完成供地程序。5. 由土地儲(chǔ)備中心根據(jù)城中村改造出讓土地政策完成土地掛牌。6. 大興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過“招拍掛”程序取得土地使用權(quán)，辦理相關(guān)報(bào)建手續(xù)并實(shí)施建設(shè)。7. 將建成后的產(chǎn)權(quán)建筑按事前約定進(jìn)行分配。8. 為解決村民失去土地后的生活來源問題，在項(xiàng)目啟動(dòng)后，乙方按3000元/畝的標(biāo)準(zhǔn)一次性支付給甲方，作為村民的生活補(bǔ)貼。八、資金平衡（八、資金平衡（1 1）（一）投資概算：

10、（一）投資概算： 整個(gè)項(xiàng)目按3500元/平方米的造價(jià)計(jì)算，16萬(wàn)平方米的建筑面積總造價(jià)約為5.6億元；合作地塊根據(jù)其區(qū)位條件和規(guī)劃條件，乙方預(yù)計(jì)需要投入出讓土地價(jià)格約為120萬(wàn)元/畝，238畝土地出讓金約為2.86億元；整個(gè)項(xiàng)目總投資約為8.36億元。（二）分配比例（二）分配比例 項(xiàng)目建成后： 甲方占總面積的分配比例25%，分配面積約4.8萬(wàn)平方米； 乙方占總面積的分配比例75%，分配的面積約11.2萬(wàn)平方米。八、資金平衡（八、資金平衡（2 2）八、資金平衡（八、資金平衡（3）（三）投入價(jià)值的確定（三）投入價(jià)值的確定甲方的土地價(jià)值以土地評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)。乙方的投入以專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)出

11、具的審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)。九、資金來源九、資金來源土地取得費(fèi)用、前期手續(xù)辦理費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)資金均由乙方自籌。十、收益分析十、收益分析（一）用三產(chǎn)用地的指標(biāo)與乙方合作，在沒有資金投入的情況下，由乙方支付各項(xiàng)費(fèi)用，（二）通過項(xiàng)目的運(yùn)作，（三）項(xiàng)目建設(shè)完成后產(chǎn)權(quán)移交甲方，甲方可自行經(jīng)營(yíng)管理或委托乙方代為運(yùn)營(yíng)以產(chǎn)權(quán)租賃、整體包租的低風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式盈利，獲得的租金收益用于村民的社會(huì)保障及分紅。集體產(chǎn)業(yè)綜合樓按每年租金120元/平方米測(cè)算，村民獲得利益方式比較村民獲得利益方式比較村民自行租地：村民自行租地： 租地租金：租地租金：50005000元元/ /年年/ /畝畝 2020年年 23802380萬(wàn)元萬(wàn)元暫按現(xiàn)有暫

12、按現(xiàn)有238238畝三產(chǎn)用地（凈地約畝三產(chǎn)用地（凈地約9696畝）畝）與企業(yè)合作開發(fā)，企業(yè)統(tǒng)一招商出租：與企業(yè)合作開發(fā)，企業(yè)統(tǒng)一招商出租： 根據(jù)管理辦法計(jì)算：村民約得根據(jù)管理辦法計(jì)算：村民約得4.84.8萬(wàn)平方米房產(chǎn)，萬(wàn)平方米房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬村民。產(chǎn)權(quán)屬村民。 房屋租金：房屋租金：120120元元/ /平方米平方米/ /年年 2020年年 1152011520萬(wàn)元萬(wàn)元 村委年收租金約村委年收租金約576576萬(wàn)元、人均年收益萬(wàn)元、人均年收益 20002000元元 房屋產(chǎn)權(quán)：按房屋產(chǎn)權(quán)：按70007000元元/ /平方米平方米 3360033600萬(wàn)元萬(wàn)元（注：開發(fā)企業(yè)可與村委簽約20年返租，租金每

13、年一付，租金漲幅按每5年8%遞增）項(xiàng)目合作定位項(xiàng)目合作定位合作項(xiàng)目定位為商業(yè)由企業(yè)統(tǒng)一招商合作項(xiàng)目定位為商業(yè)由企業(yè)統(tǒng)一招商老房超市老老房房寫寫字字樓樓老房商業(yè)街一、與村民合作開發(fā)建設(shè)需要投入的資金：約83856萬(wàn)元合作企業(yè)可獲得的利益合作企業(yè)可獲得的利益土地取得成本土地取得成本238238畝畝約約120120萬(wàn)萬(wàn)/ /畝畝2856028560萬(wàn)元萬(wàn)元規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證工程造價(jià)工程造價(jià)15%15%84008400萬(wàn)元萬(wàn)元施工許可證施工許可證工程造價(jià)工程造價(jià)6%6%33603360萬(wàn)元萬(wàn)元建設(shè)成本建設(shè)成本約約160000160000平米平米35003500元元/ /平米平米5600056000萬(wàn)

14、元萬(wàn)元財(cái)務(wù)成本財(cái)務(wù)成本19841984萬(wàn)元萬(wàn)元各種稅費(fèi)各種稅費(fèi)約為銷售總額的約為銷售總額的18%18%1411214112萬(wàn)元萬(wàn)元企業(yè)可銷售總額企業(yè)可銷售總額112000112000平米平米80008000元元/ /平米平米8960089600萬(wàn)元萬(wàn)元企業(yè)稅前利潤(rùn)企業(yè)稅前利潤(rùn)57445744萬(wàn)元萬(wàn)元企業(yè)可獲得的利潤(rùn)：約3849萬(wàn)元企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅利潤(rùn)的利潤(rùn)的33%33%18961896萬(wàn)元萬(wàn)元結(jié)結(jié) 論論 綜合以上分析，村民與企業(yè)合作開發(fā)建設(shè)“三產(chǎn)用地”在無(wú)資金投入的情況下通過政府給予的優(yōu)惠政策，即可實(shí)現(xiàn)村集體資產(chǎn)的大幅增值。政府部門對(duì)企業(yè)進(jìn)行政策支持，企業(yè)得到該項(xiàng)目的合理回報(bào)。 通過該項(xiàng)目

15、的實(shí)施實(shí)現(xiàn)：發(fā)展三產(chǎn)，惠民惠企！土地集約，提升價(jià)值！2014項(xiàng)目發(fā)展前景我們的我們的社會(huì)責(zé)任社會(huì)責(zé)任 老房村村三產(chǎn)用地合作項(xiàng)目拓展理念社會(huì)責(zé)任社會(huì)責(zé)任 企業(yè)的社會(huì)責(zé)任是什么？企業(yè)的最基本的社會(huì)責(zé)任就是把自己的企業(yè)做好，生產(chǎn)高質(zhì)量的產(chǎn)品，對(duì)消費(fèi)者這是最主要的；然后是節(jié)能、環(huán)保、改善周邊環(huán)境社會(huì)的責(zé)任，包括教育、就業(yè)以及慈善等，這就是社會(huì)責(zé)任的主要目的。 我們房地產(chǎn)企業(yè)和老百姓的生活息息相關(guān)。給老百姓提供放心房、安心房是我們應(yīng)盡的責(zé)任。質(zhì)量是生存之本，建設(shè)放心房，為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康繁榮發(fā)展，做出貢獻(xiàn)一、質(zhì)量一、質(zhì)量二、節(jié)能 我們?cè)诮ㄔO(shè)產(chǎn)品的發(fā)展過程中，努力追求節(jié)能環(huán)保，為廣大商戶提供更健康的產(chǎn)品，更舒適的產(chǎn)品，為國(guó)家節(jié)能減排，做出行業(yè)貢獻(xiàn)。這種要求，對(duì)我們企業(yè)來說履行社會(huì)責(zé)任特別重要。既是為百年建筑提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品所應(yīng)該付出的，也是為了順應(yīng)國(guó)家大的發(fā)展戰(zhàn)略。三、環(huán)保 房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)不能夠脫節(jié),犧牲環(huán)境換取經(jīng)濟(jì)效益是本末倒置的發(fā)展形式,是不可取的。 四、改善周邊環(huán)境建設(shè)一方，美化一方舊貌新顏為村民建設(shè)更好、更舒適的生活環(huán)境。五、就業(yè)保潔勞務(wù)銷售物業(yè) 如我公司開發(fā)，充分利