房屋租賃合同有效性的判斷

1、房屋租賃合同有效性的判斷一、未經整體驗收合格的城鎮(zhèn)房屋，當事人訂立的房屋租賃合同是否無效?建筑法第61條第二款 規(guī)定，建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。消防法第條按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程，除本法第十一條 另有規(guī)定的外，建設單位應當自依法取得施工許可之日起七個工作日內，將消防設計文件報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。消防法第條國務院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核，公安機關消防機構依法對審核的結果負責。出租未經整體驗收合格的城鎮(zhèn)房屋

2、，違反建筑法第61條、消防法第條的強制性規(guī)定，但是不論是合同法還是解釋均未將此種情形規(guī)定為合同無效情形。根據(jù)解釋第8條第(三)項規(guī)定，租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持。因此，未經整體驗收合格的房屋，不應當認定房屋租賃合同無效;但是，導致租賃房屋無法使用的，承租人有解除權。二、違反建設工程規(guī)劃的城鎮(zhèn)房屋，當事人簽訂的房屋租賃合同是否無效?解釋第2條規(guī)定，“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的城鎮(zhèn)房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可

3、證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！蔽慈〉媒ㄔO工程規(guī)劃許可證建設的城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效;未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效;未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的城鎮(zhèn)房屋，在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，應當認定房屋租賃合同有效。三、違反建設工程規(guī)劃的農村房屋，當事人簽訂的房屋租賃合同是否無效?農村房屋是指鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內的房屋。解釋第1條第二款 規(guī)定，“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定”。法律、法規(guī)對農村居民住宅設計、建設、驗收方面的規(guī)定，至今適用的仍然是_年_月_

4、日國務院第_號令發(fā)布的村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例，農村居民房屋的設計、施工、驗收均缺少具體和嚴格的標準。因此，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的農村房屋租賃合同，不因此無效。四、臨時建筑物房屋租賃合同，是否有效?解釋第3條規(guī)定，“出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效?！币虼耍R時建筑物房屋租賃合同的法律效力，分為以下情形：臨時合法建筑物房屋租賃合同依法有效。超過使用期限的臨時合法建筑物房屋(轉化為無法建筑物)租賃合同，超過使用期限部分無效。臨時非法建筑物