商場建筑設(shè)計(jì)

1、商場建筑設(shè)計(jì)商場建筑設(shè)計(jì)2014. 081.商業(yè)發(fā)展歷史及基本概念2.商業(yè)建筑分類及零售業(yè)態(tài)形式3.商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則4.各部分設(shè)計(jì)要點(diǎn) 5.商業(yè)建筑空間組合 6.內(nèi)部交通組織及設(shè)施 7.外部空間設(shè)計(jì)8.相關(guān)建筑規(guī)范一、一、 商業(yè)基本歷史及其概念商業(yè)基本歷史及其概念u商業(yè)建筑的發(fā)展與構(gòu)成商業(yè)建筑的發(fā)展與構(gòu)成市場：固定的商品流通（交易）的場所，溝通生產(chǎn)與消費(fèi)的橋梁 （空間載體）u1 1、我國古代商業(yè)建筑的發(fā)展簡況、我國古代商業(yè)建筑的發(fā)展簡況“城”“市”神農(nóng)“日中而市”“鯀筑城以守君，造郭以守民”周禮考工記“匠人營國，方九里，旁三門，國中九經(jīng)九緯，經(jīng)涂九軌，左祖右社，前朝后市，市朝一夫”唐長安北宋城

2、市商業(yè)網(wǎng)格局：獨(dú)立店鋪 行業(yè)街市 傳統(tǒng)商業(yè)街市 廟會、集市集鎮(zhèn)與城鄉(xiāng)貿(mào)易交流u我國近代商業(yè)建筑發(fā)展簡況（我國近代商業(yè)建筑發(fā)展簡況（1840184019491949）百貨公司 勸業(yè)場 ：1、在中國傳統(tǒng)市場的基礎(chǔ)上，效法國外陳列和推銷商品的經(jīng)營手段，采用新結(jié)構(gòu)、新樣式發(fā)展起來的一種綜合市場。2、作為城市商業(yè)中心區(qū)（街）的標(biāo)志和主體存在。折衷了西方大型綜合百貨公司和中國傳統(tǒng)市場的特點(diǎn) 3、市場內(nèi)采用分區(qū)方式，招租多種行業(yè)的店鋪營業(yè)，有時還開設(shè)娛樂、飲食服務(wù)店鋪等，類似舊式廟會性質(zhì)。4、店鋪布置上多為小間連續(xù)串連式組合，平面呈周邊式布局，利用內(nèi)天井貫穿大廳等回廊式平面布置，解決通風(fēng)采光，以彌補(bǔ)設(shè)備條件

3、上的不足，并注意水平與垂直交通流線的暢達(dá)。5、結(jié)構(gòu)采用磚墻及鋼屋架結(jié)構(gòu)形式，建筑一般為24層，在立面處理上常帶折衷主義風(fēng)格。 u我國現(xiàn)代商業(yè)建筑的發(fā)展我國現(xiàn)代商業(yè)建筑的發(fā)展計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，國有單一商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建立（19491978） 城市商業(yè)中心（市級百貨大樓）; 行政區(qū)域型商業(yè)設(shè)施（合作社、百貨店等）； 小區(qū)（居委會）型商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) 多種經(jīng)濟(jì)形式并存，商業(yè)大發(fā)展時期（19781988）國有百貨商場發(fā)揮主渠道作用城市型專業(yè)特色店的涌現(xiàn)（如服裝、鞋、家電等）新型經(jīng)營方式的引入（自選超市）合建商場的增多（與住宅樓、寫字樓、旅館等合建）大量臨街住房改裝成為商店建設(shè)簡易的、臨時性街道火集貿(mào)市場集貿(mào)市場與新型

4、步行街的興建市場經(jīng)濟(jì)條件下商業(yè)的成熟競爭發(fā)展時期（1989年以來）大型綜合百貨市場中小型商場傳統(tǒng)商業(yè)街（中心）連鎖超市、量販、倉儲式商店社會服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，大到社區(qū)自選超市，小到一個售貨亭專業(yè)批發(fā)市場 電子商務(wù)的發(fā)展 商業(yè)生意、買賣Business廣義的商業(yè)廣義的商業(yè)：“生意生意”，指所有指所有以營利為目的的事業(yè)以營利為目的的事業(yè)u 特征：以獲取利潤為目的特征：以獲取利潤為目的u 一次握手、一個電話、一次會議、一單交易都是商業(yè)活動的具體表現(xiàn)，通俗來說商業(yè)就是“賺錢的游戲錢的游戲”u 咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、服務(wù)等所有的經(jīng)濟(jì)活動都是商業(yè)的范疇Commerce狹義的商業(yè)：狹義的商業(yè)：“買賣買

5、賣”，指專門，指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)從事商品交換活動的營利性事業(yè)u 特征：以商品交換為手段特征：以商品交換為手段u 包括吃穿住行等息息相關(guān)的商品、服務(wù)和消費(fèi)場所，主要包括購物、餐購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化、會展飲、休閑、娛樂、旅游、文化、會展等零售業(yè)有關(guān)商品銷售終端的行業(yè)零售業(yè)零售業(yè)：u 美國商務(wù)部的定義：零售貿(mào)易業(yè)包美國商務(wù)部的定義：零售貿(mào)易業(yè)包括所有把較少數(shù)量商品銷售給普通公括所有把較少數(shù)量商品銷售給普通公眾的實(shí)體眾的實(shí)體u 營銷學(xué)定義：零售業(yè)是任何一個處營銷學(xué)定義：零售業(yè)是任何一個處于從事由生產(chǎn)者到消費(fèi)者的產(chǎn)品營銷于從事由生產(chǎn)者到消費(fèi)者的產(chǎn)品營銷活動的個人或公司，他們

6、從批發(fā)商、活動的個人或公司，他們從批發(fā)商、中間商或者制造商處購買商品，并直中間商或者制造商處購買商品，并直接銷售給消費(fèi)者接銷售給消費(fèi)者u 零售是一個與批發(fā)相對應(yīng)的概念，是商品銷售的終端環(huán)節(jié)，主要指商品的最終銷售渠道，銷售渠道，包括銷售過程中對應(yīng)的主體和客體，其對應(yīng)經(jīng)濟(jì)中的社社會消費(fèi)品會消費(fèi)品環(huán)節(jié)u 零售業(yè)包括百貨、超市、家電連鎖、購物中心等零售商家和零售集團(tuán)，零售商家和零售集團(tuán)，以及提供商品的廠家及提供經(jīng)營場所的“房東”，如百聯(lián)，國美，蘇寧，步步高，萬達(dá)等 沃爾瑪沃爾瑪總裁總裁李斯閣李斯閣 張張近近東東 黃光裕黃光裕特點(diǎn)特點(diǎn)購買購買頻率頻率價位價位購買習(xí)慣購買習(xí)慣外部作用外部作用更換周期更換周

7、期地位地位日常用品高低沖動短不大缺之不可選購品較低較高計(jì)劃較長對服務(wù)有用重要專用品非常低非常高考慮再三先品貨、后價格對專業(yè)人士影響大重要、量小業(yè)種面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類業(yè)種：依商品的功能、業(yè)種：依商品的功能、款式及適合的年齡所款式及適合的年齡所做的分類做的分類u 特征：特征：“賣什么賣什么”u 目前國內(nèi)零售消費(fèi)市場可細(xì)分上百個業(yè)種，商品的種類達(dá)到數(shù)萬（1111萬萬）種，國外發(fā)達(dá)國家的業(yè)種細(xì)分更多，難以勝數(shù) u 從使用目的上分為消費(fèi)消費(fèi)品品和再生產(chǎn)品，從購買習(xí)慣上分為日常用品日常用品、選購品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機(jī)電、紡織品等業(yè)種特點(diǎn)

8、業(yè)種特點(diǎn)貨業(yè)態(tài)面向某類目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：零售店向確定的顧客群提零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)u 特征：特征：“怎么賣怎么賣 ”u 對特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài)u 目前中國有9種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種u 包括百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店、折扣折扣店、店、自

9、動售貨機(jī)、郵購店、無店鋪銷自動售貨機(jī)、郵購店、無店鋪銷售形式（電子購物售形式（電子購物B2CB2C，C2CC2C）等 店二、商業(yè)建筑分類及零售業(yè)態(tài)形式二、商業(yè)建筑分類及零售業(yè)態(tài)形式商業(yè)活動三大基本要素商業(yè)建筑分類：1.按經(jīng)營方式分：綜合商店；專業(yè)店；連鎖店；百貨公司；自選商場和超級市場；購物中心；其他零售形式。2.按坐落位置分：市中心區(qū)商業(yè)；居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè)；交通樞紐附近商業(yè)；市郊商業(yè)；非城市商業(yè)3.按規(guī)模分：大型商業(yè)；中型商業(yè)；小型商業(yè)。4.按建筑空間類型分：單棟建筑；綜合體建筑；商業(yè)街和步行商業(yè)街；地下商業(yè)建筑；商業(yè)區(qū)。商業(yè)物業(yè)分類 按市場形式分類：大型商廈、專業(yè)市場、小區(qū)商鋪 按

10、物業(yè)用途分類：購物中心購物中心、小區(qū)配套商鋪、專業(yè)市場、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場等五類 按建筑特征分類：商業(yè)大廈、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類 按物業(yè)區(qū)位分類：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè) 按經(jīng)營方式分類：統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)和分散經(jīng)營物業(yè) 按經(jīng)營類別分類：綜合經(jīng)營項(xiàng)目和單一經(jīng)營項(xiàng)目 按銷售方式分類：銷售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè) 按物業(yè)戶權(quán)分類：產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè)市級、區(qū)級商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)特征市級、區(qū)級商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)特征u根據(jù)商務(wù)部關(guān)于貫徹實(shí)施商業(yè)業(yè)態(tài)分類國家標(biāo)準(zhǔn)的通知，將商業(yè)分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家

11、居建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物等17種業(yè)態(tài)，并規(guī)定了相應(yīng)的條件。u其中作為市級及區(qū)域級商業(yè)的業(yè)態(tài)為：便利店、超市、大型超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店、購物中心業(yè)態(tài) 基 本 特 點(diǎn) 選址商圈與目標(biāo)顧客規(guī)模商品結(jié)構(gòu)服務(wù)功能百貨店市、區(qū)級商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地 目標(biāo)顧客以追求時尚和品味的流動顧客為主 營業(yè)面積600020000平方米 綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、家庭用品、家用電器為主注重服務(wù)，設(shè)餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施 超級市場市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū) 輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主 營業(yè)面積在6000平方米以下 經(jīng)營

12、包裝食品、生鮮食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。 營業(yè)時間12小時以上 大型綜合超市市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū) 輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動顧客為主 實(shí)際營業(yè)面積6000平方米以上 大眾化衣、食日用品齊全，一次性購齊，注重自有品牌開發(fā) 設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場 便利店（方便店）商業(yè)中心區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校娛樂場所、辦公樓、加油站等公共活動區(qū) 商圈范圍小，顧客步行5分鐘內(nèi)到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為單身者、年輕人。顧客多為有目的的購買。 營業(yè)面積100平方米左右，利用率高 即時食品、日用小百貨為主，有即時消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品品種在3000種左右，售價高

13、于市場平均水平 營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目 專業(yè)店市、區(qū)級商業(yè)中心以及百貨店、購物中心內(nèi) 目標(biāo)顧客以有目的選購某類商品的流動顧客為主 根據(jù)商品特點(diǎn)而定 以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大 從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識 專賣店市、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi) 目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時尚的年輕人為主 根據(jù)商品特點(diǎn)而定 以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利 注重品牌聲譽(yù)從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，提供專業(yè)性服務(wù) 購物中心市級：市級商業(yè)中心 商圈半徑為10-20公里建筑面積10萬平方米以內(nèi) 40-100個租

14、賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等 停車位500個以上 區(qū)級：市、區(qū)級商業(yè)中心 商圈半徑為510公里建筑面積為5萬平方米以內(nèi) 20-40個租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店停車位300-500個 餐飲：以專業(yè)店（沿街）為主，少量分布于購物中心和百貨餐飲：以專業(yè)店（沿街）為主，少量分布于購物中心和百貨零售：所有的商業(yè)業(yè)態(tài)中都有該功能零售：所有的商業(yè)業(yè)態(tài)中都有該功能娛樂：以專業(yè)店（沿街）為主，少量分布于購物中心和百貨娛樂：以專業(yè)店（沿街）為主，少量分布于購物中心和百貨市級、區(qū)級商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)特征市級、區(qū)級商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)特

15、征概念概念在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn)特點(diǎn)u 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式u 商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主u 采取定價銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全u 選址在城市繁華區(qū)、交通要道u 商圈范圍大商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象u 商店規(guī)模大，在5000平方米以上u 商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快u 目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時尚的年輕人百貨店 department store(Dept)概念概念采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)

16、用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u 采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式u 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)u 設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場u 目標(biāo)顧客為購物頻率高的居民u 商圈范圍較大商圈范圍較大u 商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上u 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道大型綜合商場大型綜合商場 generalmerchandise store(Ggeneralmerchandise store(GMMS)S)概念概念采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u 采取自選銷

17、售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行u 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主u 營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地u 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)u 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象以居民為主要銷售對象u 商店?duì)I業(yè)面積在500平方米以上u 目標(biāo)顧客以居民為主超級市場超級市場 super market(Ssuper market(SM)M)概念概念滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u 以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)

18、一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營方式u 商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等，營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日u 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地u 商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物居民徒步購物5 57min7min到達(dá)的范圍內(nèi)到達(dá)的范圍內(nèi)u 商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高，店堂明快、清潔、貨架豐滿，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購買u 經(jīng)營實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品管理，便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格便利店便利店( (方便店方便店) convenience sto

19、re(Cv) convenience store(CvS)S)概念概念經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營u 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤高利潤u 從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識專業(yè)知識，可以退貨u 選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)u 商圈范圍不定u 營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點(diǎn)而定u 目標(biāo)市場多為流動顧客，主要滿足消費(fèi)者對某類商品的選擇性需求專業(yè)店專業(yè)店 speciatity store(Ssp

20、eciatity store(SS)S)概念概念專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營u 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利u 注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)u 選址在繁華商業(yè)區(qū)繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)u 商圈范圍不定u 目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究專賣店專賣店 exclusive shop (Eexclusive shop (ES)S)概念概念企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體特點(diǎn)特點(diǎn)u 由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)

21、，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實(shí)行統(tǒng)一管理實(shí)行統(tǒng)一管理u 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成u 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)賣場面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場u 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道u 商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定u 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場租賃制， 目標(biāo)顧客以流動顧客為主購物中心購物中心 shopping center(Sshopping center(SC)C)概念概念以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日

22、用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)u 商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等u 作為經(jīng)營策略，發(fā)揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢u 提供一站式購足和一條龍服務(wù)u 可采取連鎖經(jīng)營方式u 有一定的停車場家居中心家居中心 home center(Hhome center(HC)C)概念概念在大型綜合商場經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲銷一體、以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷

23、售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口為57萬人,商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000 m以上u 商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)u 作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價格一般被眾所周知的商品u 商店設(shè)施簡單化商店設(shè)施簡單化。將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、可實(shí)行連鎖經(jīng)營u 倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。設(shè)有一定規(guī)模的停車場 倉儲商店倉儲商店 warehouse s

24、tore(Wwarehouse store(WS)S)百貨大樓大型超市大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)商業(yè)模式模式國外國外模式模式發(fā)展發(fā)展特征特征國內(nèi)國內(nèi)模式模式發(fā)展發(fā)展特征特征第一代商業(yè)第一代商業(yè)第三代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場摩爾摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴(kuò)張、發(fā)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以Shopping Mall為代表，追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺。城市中心區(qū)域城市中心區(qū)域社區(qū)中心社區(qū)中心/臨近市

25、區(qū)臨近市區(qū) 城市中心城市中心/副中心副中心/交通樞紐交通樞紐 第四代商業(yè)第四代商業(yè)商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”為基礎(chǔ)，以生活方式消費(fèi)、娛樂加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀(jì)的到來，超市迅速在中國成為新的時髦，這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的，國內(nèi)汽車保有量低難以國內(nèi)汽車保有量低難以支 撐 真 正 意 義 的 郊 區(qū)支 撐 真 正 意 義 的 郊 區(qū)mall我們國家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長時間，它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化精神和文化需求，國內(nèi)目前出現(xiàn)的并不

26、多，惠商項(xiàng)目率先將城市休惠商項(xiàng)目率先將城市休閑生活帶到常州閑生活帶到常州購物中心購物中心城市核心城市核心 隨著社會的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)隨著社會的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個方面的趨勢：規(guī)模的大型建筑呈現(xiàn)出以下三個方面的趨勢：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。商業(yè)建筑化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。商業(yè)建筑不但是購物場所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和不但是購物場所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。餐飲等功能。社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)購物中心購物中心商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體專業(yè)市場專業(yè)市場旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)主要類型西郊百聯(lián)購物中心證大大拇指廣場南方百聯(lián)

27、購物中心正大廣場大寧國際商業(yè)廣場正大廣場海寧皮革城九星建材市場杭州西湖新天地蘇州金雞湖創(chuàng)邑老碼頭創(chuàng)邑幸福灣其他分類方式按規(guī)模分類物業(yè)型綜合體普通MALL型綜合體百貨型商業(yè)綜合體連鎖型商業(yè)綜合體按物業(yè)類別30萬平方米都市型區(qū)域型近郊型按區(qū)位分類專業(yè)市場專業(yè)市場的優(yōu)勢在于其價格和資源優(yōu)勢，依托當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)所關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品，建立專業(yè)市場也是項(xiàng)目較為可行的商業(yè)模式。家具廣場茶葉交易市場開放式商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點(diǎn)是分散經(jīng)營，租戶可得性較強(qiáng)、便于銷售，回報快，但同時也面臨著管理難度大的缺點(diǎn)，平衡集團(tuán)戰(zhàn)略、當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及商業(yè)街特點(diǎn)，也是可考慮的商業(yè)模式江漢路步行街上海新天地徐州

28、東城國際花園城商業(yè)中心 (商業(yè)街)徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (超市)徐州東城國際花園城商業(yè)中心 （三益設(shè)計(jì)）商業(yè)中心商業(yè)綜合體徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (五星級酒店和辦公樓)萬達(dá)廣場 (五星級酒店和辦公樓)三、商業(yè)建筑的組成和設(shè)計(jì)三、商業(yè)建筑的組成和設(shè)計(jì)1、大中型商店建筑基地宜選擇在城市商業(yè)地區(qū)或主要道路的適宜位置。2、大中型商店建筑應(yīng)有不少于兩個面的出入口與城市道路相鄰接；或基地內(nèi)應(yīng)有不小于1/4的周邊總長度和建筑不少于兩個出入口 與城市道路相鄰接；基地內(nèi)應(yīng)設(shè)凈寬度不小于4M的運(yùn)輸消防道路。3、基地與城市道路的關(guān)系例圖：a、單面臨街 b、兩面臨街 c、兩面臨街 d、三面臨街 e、 四面臨

29、街1.基地與總平面圖4、總平面布置應(yīng)按商店使用功能組織好顧客流線、貨運(yùn)流線、店員流線和城市交通之間的關(guān)系，避免相互干擾。并應(yīng)考慮防火疏散安全措施。青島城市廣場1、在商店建筑的功能中，營業(yè)廳為主要的功能空間，面積約占55%以上，因此應(yīng)占據(jù)主要的位置和較大的空間。為盡可能多地吸引顧客，應(yīng)臨近城市道路的一二層布置。2、倉儲部分所占的面積通常不大于27%，應(yīng)設(shè)有單獨(dú) 的貨物出口。為避免與客流的干擾宜將其布置在沒有 顧客出入口的一面，采用通道與城市道路相接。倉儲空間可集中布置在底層、頂層，也可分布在各層。3、輔助部分所占的面積通常不大于18%，位置選擇比較靈活。但主要辦公房間應(yīng)集中布置。4、營業(yè)、 庫房

30、、輔助用房之間應(yīng)有方便的聯(lián)系。2.功能分區(qū)5、營業(yè)部分與庫房部分的關(guān)系例圖： 1.設(shè)計(jì)要點(diǎn)：（1）顧客出入口應(yīng)與櫥窗、廣告、燈光統(tǒng)一設(shè)計(jì)；（2）柱網(wǎng)尺寸的確定；（3）每層營業(yè)廳面積一般宜控制在2000平方米左右并不宜大于防火分區(qū)最大允許建筑面積，進(jìn)深宜控制在40米左右；（4）大中型百貨商店顧客休息場所、顧客衛(wèi)生間的設(shè)置；（5）營業(yè)廳與倉庫的關(guān)系； （6）營業(yè)廳盡量利用天然采光；（7）非營業(yè)時間內(nèi)，營業(yè)廳應(yīng)與其他房間隔離； 3.營業(yè)廳設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）流線組織應(yīng)避免死角，并能迅速、安全地疏散；（2）水平流線應(yīng)區(qū)分顧客主要流線與次要流線； （3）柜臺布置所形成的通道應(yīng)形成合理的環(huán)路流動形式；（4）垂直

31、流線應(yīng)能迅速地運(yùn)送和疏散顧客人流、交通工具分布應(yīng)均勻, 主要樓梯、自動扶梯或電梯應(yīng)位置明顯。3.1營業(yè)廳流線設(shè)計(jì)要點(diǎn)營業(yè)廳流線與樓梯布置：（1）利用夾層分隔營業(yè)空間；（2）營業(yè)空間中顧客流線的引導(dǎo)；（3）營業(yè)空間垂直交通的引導(dǎo)作用： 它們在營業(yè)空間中能起到引導(dǎo)顧客流線 的作用。這些構(gòu)件本身又富有動感，可為營業(yè)空間增添生氣。（4）營業(yè)空間的延伸與擴(kuò)大：根據(jù)人的視差規(guī)律使?fàn)I業(yè)空間產(chǎn)生延伸及擴(kuò)大感。 3.2營業(yè)廳的空間組織營業(yè)廳空間形式常用手法： 1.營業(yè)廳一般層高：底層層高一般為5.46.0 m，樓層層高一般為4.55.4m。柱距：6.0 m 、6.6 m 、7.2 m 、7.8 m 等。2.柜臺

32、貨架布置形式：（1）封閉式： a 周邊式 b 周邊式帶散倉 c 半島式 d 單柱島式 e 雙柱島式（2）半開敞式（3）開敞式（4）綜合式3.3營業(yè)廳柱網(wǎng)、層高的確定 3.4營業(yè)廳內(nèi)通道最小凈寬表 u營銷方式營銷方式 1.封閉式2. 半開敞式3. 全開敞式人的正常有效視覺高度范圍為從地面向上 3002300mm, 其中重點(diǎn)陳列空間為從地面向上 6001600mm; 展出陳列空間為20002300mm, 顧客識別挑選商品的有效高度范圍為地面上 6002000mm, 選取頻率最高的陳列高度范圍為9001600mm。墻面陳設(shè)一般以21002400mm為宜。20002300mm為陳列照明設(shè)施空間。u柜臺

33、的尺度為柜臺的尺度為: :高度:一般為9001000mm寬度:一般為500600mm,但有些特殊商品根據(jù)其本身的要求,寬度會有變化,如紡織部柜臺一般為 900mm。長度:單個柜臺一般為15002000mm。為增加陳列效果,可在柜臺內(nèi)壁安裝鏡面。u 貨架的尺度為貨架的尺度為: : 高度:一般為18002400mm, 以2100mm常見。 寬度:一般為300mm u交通空間交通空間1、水平交通 2、垂直交通 ：每梯段凈寬不應(yīng)小于 1.4m, 踏步高度不應(yīng)大于0.16m, 踏步寬度不應(yīng)小于0.28m。每梯段不超過18階,不少于3階,臺階高寬尺寸應(yīng)相同。消防樓梯應(yīng)符合防火規(guī)范。大型百貨商店、商場建筑物

34、營業(yè)層在五層以上時,宜設(shè)置直通屋頂平臺的疏散樓梯間不少于2座。兩端水平部分3m范圍內(nèi)不得兼作它用 ，自動扶梯傾斜部分的水平夾角應(yīng)等于或小于30。自動扶梯的水平部分底部和下層樓地面間凈高應(yīng)大于2.4m 。 3 3、出人口的位置、數(shù)量和形象出人口的位置、數(shù)量和形象 大中型 商店建筑應(yīng)有不少于兩個面的出入口與城市道路相鄰接,或基地不少于1/4的周邊總長度和建筑物不少于兩個出人口與一邊城市道路相鄰接。一般中型商店出人口應(yīng)不少于兩個,大型商店應(yīng)在兩個或兩個方向 以上開設(shè)不少于3個出入口。營業(yè)廳的出人口、安全門凈寬度不應(yīng)小于1.4m,并不應(yīng)設(shè)置門檻。 4 4、交通樞紐一一中庭、交通樞紐一一中庭 5 5、重

35、點(diǎn)裝飾及空間變化對流線的引導(dǎo)作用重點(diǎn)裝飾及空間變化對流線的引導(dǎo)作用 u服務(wù)空間服務(wù)空間u顧客用附屬設(shè)施顧客用附屬設(shè)施 1、問訊服務(wù)臺 2. 顧客衛(wèi)生間3、公用電話 ：營業(yè)廳每1500m2宜設(shè)一處電話位置(應(yīng)有隔聲屏障), 每處為1m2 u特殊商品銷售需要的設(shè)施特殊商品銷售需要的設(shè)施 1.展銷處2.試衣間3.試音室4. 暗室5. 維修處休閑空間休閑空間1、休閑空間的分類 ：休閑的方式有多種,商場中的休閑空間分為休息、娛樂、餐飲、健身、文教等空間。每一個休閑空間又可細(xì)分出許多不同功能的空間,如餐飲類可分出中式快餐、西式快餐、風(fēng)味小吃、冷熱飲、咖啡廳、茶室等;娛樂類可分出電子游戲、各種棋牌、供兒童使

36、用的游樂場及為老年人服務(wù)的書場等;健身類可分出臺球、保齡球、按摩、徒手健身、簡單器械健身等;文教類可分出書店、報刊雜 志閱覽、繪畫、書法、手工藝品、雕塑作品展銷等。 2、休閑空間的設(shè)計(jì) ：u營業(yè)廳無障礙設(shè)計(jì)營業(yè)廳無障礙設(shè)計(jì)無障礙設(shè)計(jì)應(yīng)首先實(shí)施于利用率最高的大型商業(yè)建筑,并主要針對那些尚能自己行動,但受環(huán)境障礙影響較大的肢體殘疾者和視力殘疾者,同時為老年人、孕婦、兒童及臨時性傷殘者提供方便。1、坡道、樓梯、臺階和電梯營業(yè)廳內(nèi)盡量避免高差 ：單輛輪椅通過時凈寬不應(yīng)小0.9m, 每段坡道的坡度、允許最大高度和水平長度應(yīng)符合表34的規(guī)定。每段坡道的高度和水平長度超過該表的規(guī)定時應(yīng)在坡道中間設(shè)休息平臺。

37、休息平臺的深度不應(yīng)小于1.2m。坡道轉(zhuǎn)彎時應(yīng)設(shè)休息 平臺,休息平臺的深度不應(yīng)小于1.5m。長度超過9m時,每隔9m要設(shè)一個輪椅休息平臺。在坡道的起點(diǎn)及終點(diǎn)應(yīng)留有深度不小于1.5m 的輪椅緩沖地帶。坡道兩側(cè)應(yīng)在0.9m 高度處設(shè)扶手,兩段坡道之間的扶手應(yīng)保持連貫。坡道起點(diǎn)及終點(diǎn)處的扶手,應(yīng)水平延伸0.3m以上。坡道側(cè)面凌空時在欄桿下端宜設(shè)高度不小于0.5m的安全擋臺。多層營業(yè)廳應(yīng)設(shè)可供殘疾人使用的電梯。電梯候梯廳的面積不應(yīng)小于1.5m1.5m, 電梯門開啟后的凈寬不得小于0.8m。人口平坦無高差。電梯轎箱面積不得小于1.4m1.1m 。廂內(nèi)設(shè)1m高的水平扶手,按鈕上刻盲文。肢體殘疾及視力殘疾者自

38、行操作的電梯,應(yīng)采用殘疾人使用的標(biāo)準(zhǔn)電梯。并應(yīng)接近出人口。出入口、踏步的起止點(diǎn)和電梯門前,宜鋪設(shè)有觸感提示的地面塊材。轎廂內(nèi)設(shè)音響器,報告所到層數(shù),方便盲人使用。2、通道 ：商場中柜架間的通道通過一輛輪椅的走道凈寬不宜小于1.2m。通過一輛輪椅和一個行人對行的走道凈寬不宜小于1.5mo通過兩輛輪椅的走道凈寬不宜小于1.8m 。 3、出入口、門 ：出人口應(yīng)設(shè)在通行方便和安全地段,其內(nèi)外應(yīng)留有不少于1.5m1.5m平坦的輪椅回轉(zhuǎn)面積。設(shè)有兩道門時,門扇開啟后應(yīng)留有不小于1.2m的輪椅通行凈距。4、柜臺 ：應(yīng)為輪椅使用者設(shè)低柜臺 , 臺面要盡量薄 , 下部凹人 , 留出保證腿部伸人的空間 , 以便于

39、輪椅 停留 , 使身體靠近柜臺。 5、衛(wèi)生設(shè)施 ：6、標(biāo)志：u庫房平面、空間設(shè)計(jì)庫房平面、空間設(shè)計(jì) 1、原則庫房主要出人口應(yīng)靠近通路以利于裝卸貨 2、貨架尺寸及走道寬度貨架尺寸一般為高20002500mm, 寬18002000mm, 深300900mm 。庫房內(nèi)走道有主次之分。主走道應(yīng)滿足小推車來往運(yùn)行的可能,寬度為15001800mm, 次走道寬度為7001250mm, 電瓶車通道凈寬大于等于2500mm, 貨架或堆垛端頭與墻面間的通風(fēng)通道寬大于等于 300mm 。3、平面形狀以接近正方形為佳,并將出入口設(shè)在庫房適中位置,可縮短通道長度,便于聯(lián)系,減少管理人員的勞動強(qiáng)度。柱距一般為4.56m

40、.或與營業(yè)廳柱距相同。庫房單面采光時,進(jìn)深不宜超過12m, 雙面采光時則不宜超過30m 。4、庫房凈高 ：凈高是指樓地面至上部結(jié)構(gòu)主梁下底或桁架下弦底面間的垂直高度,u庫房的運(yùn)輸設(shè)施庫房的運(yùn)輸設(shè)施 1、水平運(yùn)輸，工具有小型電瓶車、三輪車和手推車等 2、垂直運(yùn)輸 ，垂直運(yùn)輸設(shè)備前方應(yīng)留有緩沖面積,作為貨物臨時堆放與周轉(zhuǎn)之用。在設(shè)備的頂層或地下部分需設(shè)置機(jī)房。在設(shè)置垂直運(yùn)輸設(shè)備的同時,應(yīng)設(shè)貨運(yùn)樓梯,以備停電或其他特殊情況時使用,通常可將貨運(yùn)樓梯與工作人員用梯合并。大中型商場應(yīng)至少設(shè)兩部貨運(yùn)電梯。 庫房的附屬設(shè)施庫房的附屬設(shè)施 1、卸車棚與卸貨平臺 ：卸貨站臺離地高度與運(yùn)輸卡車的車廂高度相近,一般為

41、0.9 1.2m, 站臺至少應(yīng)在一端設(shè)7%10%的坡道。 2、驗(yàn)收、收發(fā)、值班等用房3、 出售前的準(zhǔn)備場所 4、包裝回收和存放 5、車庫或車棚：大型百貨商店一般擁有10輛左右的貨運(yùn)機(jī)動車輛,特大型商店接近20 輛,另有客運(yùn)機(jī)動車2輛以上,中型百貨商店隨其規(guī)模大小擁有機(jī)動車18 輛不等。 u行政管理、福利及設(shè)備用房設(shè)計(jì)行政管理、福利及設(shè)備用房設(shè)計(jì)1、行政管理用房：商店的行政管理用房可分為辦公用房和會議室兩部分2、生活福利用房 ：大中型商店通常設(shè)置休息室、哺乳室、醫(yī)務(wù)室、文娛閱覽室、食堂、開水間、浴室和廁所等 3、技術(shù)設(shè)備用房： 技術(shù)設(shè)備用房包括配電室、電話總機(jī)室、廣播室、傳送商品設(shè)備、通風(fēng)采暖設(shè)

42、備和食品商店的冷藏設(shè)備等。大型百貨商店的電梯、自動扶梯、電子設(shè)備、工業(yè)電視等設(shè)備用房應(yīng)根據(jù)設(shè)備要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。四、商業(yè)建筑的空間組合四、商業(yè)建筑的空間組合營業(yè)廳1.建筑的內(nèi)部空間組合 注重商業(yè)空間的特色，注重豎向交通和空間的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)非營業(yè)空間的公共作用，強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)購物環(huán)境的塑造，這種指導(dǎo)思想和單純片面強(qiáng)調(diào)無限增加柜臺或售貨區(qū)面積，以求高營業(yè)額的觀念恰恰相反。 在商業(yè)建筑中，中庭共享空間成為一種流行的空間處理方法，中庭既是人流交匯的樞紐，又是引導(dǎo)顧客進(jìn)入購物空間的活動中心，以各種建筑手法做成尺度宜人，變化豐富的環(huán)境。中庭式商場空間形式滿足交通組織要求并豐富購物環(huán)境； 中庭溝通了不同層之間的視覺聯(lián)系

43、，創(chuàng)造了豐富熱鬧的商業(yè)氣氛。 2.建筑與城市的空間銜接 處理好與城市的關(guān)系，可以很容易地引進(jìn)人流，因人成市。建筑的個體設(shè)計(jì)，我們的設(shè)計(jì)觀念傾向是“開放”型而不是“封閉”型。（1）利用設(shè)計(jì)外部空間同城市銜接;（2）成功的中庭也常常成為商業(yè)空間與城市空間的過渡。最簡單辦法是視覺的過渡;（3）聯(lián)系相鄰商業(yè)建筑： 3.內(nèi)部交通組織及設(shè)施 商業(yè)建筑的內(nèi)部交通主要指顧客、內(nèi)部人員和商品在商店內(nèi)外流線，在組織布局中最重要的是避免這三種流線的相互干擾。 商業(yè)建筑中特別強(qiáng)調(diào)了引導(dǎo)空間的設(shè)置，如中庭空間為引導(dǎo)性空間，也就是強(qiáng)調(diào)了交通樞紐空間的處理。 3.1商業(yè)建筑內(nèi)部交通組織分類1.水平交通組織： 商業(yè)建筑人流最集中的是營業(yè)大廳，營業(yè)大廳流線設(shè)計(jì)之要點(diǎn)是：首先應(yīng)明確具有清晰合理的流線是第一位的，然后才談上商品、柜臺的布置。2.垂直交通組織： 目前，商業(yè)建筑內(nèi)垂直交通設(shè)施有三種：樓梯、電梯和自動扶梯。 樓梯的設(shè)計(jì)應(yīng)按民用建筑設(shè)計(jì)通則規(guī)定，樓梯踏步的最小寬度為0.28米，最大高度為0.16米。每段內(nèi)踏步高寬應(yīng)一致，每段不超過18級，不少于3級。樓梯間應(yīng)設(shè)在明顯易見的地方，并盡量靠近出入口部位，以便盡早分流