高層物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新與趨勢(shì)研究

1、高層物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新及趨勢(shì)研究(圖文) 2005年秋季房交會(huì)于10月23日結(jié)束，此次房交會(huì)參展樓盤210個(gè)，全新亮相的樓盤有26個(gè)之多。   據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次秋交會(huì)有130個(gè)普通高層項(xiàng)目，占總項(xiàng)目數(shù)的6成多。部分在去年以花園洋房、別墅為主流產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商，除完成相應(yīng)后續(xù)產(chǎn)品外，新推樓盤方向轉(zhuǎn)為高層。龍湖的觀山水、紫都城都是高層；金科的廊橋水岸和觀天下也都是高層從主城六區(qū)到渝北兩路，乃至巴南、北碚，都有不少的中小規(guī)模高層住宅放量。   據(jù)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，2005年下半年高層的放量將會(huì)在500萬(wàn)平方米以上。從總體看來(lái)，明年高層大量增加，價(jià)格穩(wěn)中有升。受土地供應(yīng)和價(jià)

2、格影響，高層是城市住宅的主流，預(yù)計(jì)明年還是會(huì)以高層為主，龍湖、金科、復(fù)地、融僑等一線開(kāi)發(fā)商都推出了大量的高層。一、高層物業(yè)總概   1、 物業(yè)類型供應(yīng)概述：   從房交會(huì)展出的高層以及現(xiàn)在的發(fā)展趨勢(shì)看來(lái)，高層物業(yè)的發(fā)展將是城市建設(shè)的主流。亮相高層項(xiàng)目130個(gè)，占參展樓盤數(shù)目的62；展出的寫字樓項(xiàng)目3個(gè)；別墅及花園洋房項(xiàng)目52個(gè)。高層占決大多數(shù)。   預(yù)計(jì)明年的高層物業(yè)放量將繼續(xù)升溫，將達(dá)到1000萬(wàn)平方米以上。    2、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：   傳統(tǒng)意義上的高層建筑通常都是高密

3、度、高容積率，作出的園林景觀通常給人壓迫感。然而，高層低密度的龍湖·水晶酈城卻令人們找到了開(kāi)闊大氣的感覺(jué)；一般說(shuō)來(lái)，高層的容積率都比較大，但是復(fù)地·上城的容積率卻只有1.9，建筑密度僅為10.31，高層做得這樣“豪邁”實(shí)屬不易。生活品質(zhì)的提高，開(kāi)發(fā)商的綠化率大都控制在30以上。高層物業(yè)有“一低一中一高”的趨勢(shì)：即低密度、中容積率、高綠化率。   3、 產(chǎn)品：   在新推樓盤中，逐漸向中小戶型發(fā)展的趨勢(shì)日益顯現(xiàn)，面積也相應(yīng)減小，緊湊型住宅前途看好。本次房交會(huì)的實(shí)際交易數(shù)據(jù)：70110平米圍的住房最受歡迎，平均90平方米的住房需

4、求達(dá)到70%以上。   “長(zhǎng)安麗都”的產(chǎn)品突破原來(lái)的高層觀念，增強(qiáng)了居住的舒適性。小區(qū)采取圍合式結(jié)構(gòu)，引進(jìn)新加坡園林景觀，做到與城市的既有資源協(xié)調(diào)配合?！扳疤煊颉贝蟀褰昂勒软?xiàng)目的出現(xiàn)，也充分說(shuō)明了高層在觀念上的又一突破。高層的項(xiàng)目定位將不僅僅只是針對(duì)中低端客戶，高層物業(yè)高端化定位趨勢(shì)顯著。   4、 區(qū)域分布：   從統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)看，高層的分布區(qū)域以江北、南岸和北部新區(qū)占前三位。僅南坪、觀音橋等都市中心云集了近百萬(wàn)平方米的高層，城市中心高層住宅的集群效應(yīng)顯現(xiàn)。其他區(qū)域的高層也不少，高新區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝中區(qū)的高層放量也非

5、常大。同時(shí)從本次房交會(huì)出也可看出，高層建筑有向郊區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)。   5、 建筑外觀：   高層建筑受其自身特點(diǎn)限制，基本都采用現(xiàn)代風(fēng)格，外形大多俊朗挺拔，水晶酈城以其挺拔、疏朗的建筑形態(tài)在外觀上重塑了高層電梯公寓的美感，佳禾鈺茂·城采用非常冷峻的灰黑色，體現(xiàn)其“天空之城”的超前與現(xiàn)代。   6、 需求方面：    從最新的購(gòu)房需求報(bào)告看出，消費(fèi)者對(duì)高層的需求量在增加。在本次調(diào)查中，消費(fèi)者選擇高層的占41.4，而春季房交會(huì)上選擇高層的消費(fèi)者占20.66。消費(fèi)者居住觀念的改變，與龍湖（紫都

6、城、觀山水）、金科（綠韻康城、廊橋水岸）、魯能星城、融僑（云滿庭）、華宇（金砂港灣、渝州新都、林泉雅舍）等一線樓盤的供應(yīng)及消費(fèi)引導(dǎo)有關(guān)，也與高層物業(yè)品質(zhì)及居住舒適性的提高相關(guān)聯(lián)。   綜上，不論是居住觀念的變化還是高層物業(yè)產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，在整個(gè)城市建筑中，高層物業(yè)絕對(duì)是主流。總體而言，地產(chǎn)研究認(rèn)為，高層物業(yè)分化與升級(jí)包括二大主流：近郊的高層，密度降低、容積率趨低，綠化率趨高，強(qiáng)調(diào)大規(guī)模社區(qū)環(huán)境并注重營(yíng)造和完善城市配套功能；另一個(gè)就是城市中心區(qū)的高層，強(qiáng)調(diào)景觀性，并做到如何與城市的既有資源協(xié)調(diào)配合。二、高層物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新   本土三大品牌房商（華宇、龍湖、金

7、科），在今年不約而同地走了高層路線。在房交會(huì)上首次露臉的渝中名郡、春風(fēng)·城市心筑、愛(ài)加麗都、中華新城等新項(xiàng)目都唱著高層的“主打歌”。   隨著眾多開(kāi)發(fā)商紛紛涉足開(kāi)發(fā)高層住宅樓盤，樓市的新高層時(shí)代呼嘯而來(lái)。與傳統(tǒng)意義上的高層相比，新高層有創(chuàng)新，才能有機(jī)會(huì)！越發(fā)成熟的高層物業(yè)產(chǎn)品才是購(gòu)房者真正所需要的。以下一一解析高層產(chǎn)品：   （一）、規(guī)劃創(chuàng)新：   以水晶酈城的出現(xiàn)為標(biāo)志，新高層開(kāi)始逐步在規(guī)劃上作一些探索和嘗試。龍湖水晶酈城的項(xiàng)目規(guī)劃膽推出了高層低密度的布局方式，70米的樓體主景觀間距，顛覆了以往高層圍合式布局的傳統(tǒng)思路。與

8、花園洋房等多層住宅相比，高層絕大部分優(yōu)勢(shì)都集中表現(xiàn)在良好的景觀性。新高層在規(guī)劃上的探索和嘗試，實(shí)現(xiàn)了高層在景觀環(huán)境上的進(jìn)一步突破。   （二）、技術(shù)創(chuàng)新：   新高層的出現(xiàn)能夠與舊的高層公寓區(qū)分開(kāi)來(lái)，新技術(shù)的運(yùn)用是關(guān)鍵，建筑科學(xué)技術(shù)的發(fā)展為新高層的發(fā)展提供了技術(shù)保障。米蘭天空和同創(chuàng)奧韻是這方面的代表。作為我市目前的建筑節(jié)能示住宅小區(qū)，米蘭天空在墻體中采用了保溫隔熱技術(shù)，同時(shí)運(yùn)用塑鋼雙層玻璃。據(jù)介紹，這些建筑節(jié)能技術(shù)能夠使能源利用率提高50。而同創(chuàng)奧韻是西南地區(qū)第一家國(guó)家健康住宅示小區(qū)，圍繞著節(jié)能和健康住宅的舒適性，該項(xiàng)目也在建筑新技術(shù)和新材料的運(yùn)用上做了

9、一些嘗試，在首家同時(shí)采用了中空玻璃、外墻保溫隔熱和浮筑樓盤隔聲技術(shù)。   （三）、觀念創(chuàng)新：    新高層的發(fā)展，必須在觀念上創(chuàng)新。據(jù)介紹，金科·綠韻康城的后期產(chǎn)品將突破原來(lái)的高層觀念，采用風(fēng)車狀設(shè)計(jì)，能夠?qū)崿F(xiàn)三面通風(fēng)采光，增強(qiáng)居住的舒適性。另外，?？蜑藓外疤煊虻某霈F(xiàn)，充分說(shuō)明了高層在觀念上的又一突破?！案邔拥捻?xiàng)目定位將不僅僅只是針對(duì)中低端客戶，高層也可能是高端豪宅，關(guān)鍵是如何與別墅產(chǎn)品差異化?！?#160;  （四）、產(chǎn)品創(chuàng)新：   在今年的房交會(huì)上，各個(gè)高層物業(yè)的賣點(diǎn)一一盡現(xiàn)。 

10、0; 其一，板式高層提升居住品質(zhì)：板式高層是高層物業(yè)在2005年品質(zhì)提升的主要方向。如魯能星城二期將主推板式高層，以及怡景天域推出的板式江景豪宅。   其二，入戶花園的設(shè)置。一改高層住宅沒(méi)有私家花園的俗套，在推出的新盤中，幾乎都設(shè)置了入戶花園。沙坪壩區(qū)的雪梨澳鄉(xiāng)，不論是25²的MINI公寓還是75²的舒適居室，無(wú)一例外地設(shè)置了3-20²的入戶花園，讓快節(jié)奏生活下的勞頓身心得以徹底放松。   其三，陽(yáng)臺(tái)的多、大趨向。在以往的高層設(shè)計(jì)中，一個(gè)是客廳的景觀陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)廚房外的生活陽(yáng)臺(tái)，而此次房交會(huì)上參展的愛(ài)家麗都，細(xì)數(shù)一套三房模型上

11、的陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)，竟有5個(gè)之多，均為一步式陽(yáng)臺(tái)，平添室觀景點(diǎn)，、綠地相映成趣，休閑、觀景怡然自得。另一個(gè)就是客廳和書房共用一個(gè)大陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)面積拓寬到13-18²，亦動(dòng)亦靜，別具創(chuàng)意。   其四，獨(dú)立式餐廳的設(shè)置。餐廳的位置一般都是在客廳的旁邊，而獨(dú)立式餐廳的出現(xiàn)，使得進(jìn)餐環(huán)境得以改變。   其五，雙衛(wèi)生間的設(shè)置。以往三房的戶型一般會(huì)設(shè)置2個(gè)衛(wèi)生間，而現(xiàn)在居家更多的講究舒適性及私密性，在兩房的戶型中同樣設(shè)置了2個(gè)衛(wèi)生間。在紫都城的戶型中，主衛(wèi)的面積在4.3²-5.1²，客衛(wèi)面積稍小，一般為4.3²。衛(wèi)生間除了個(gè)數(shù)盡量增加外

12、，在有限的空間入廁區(qū)與盥洗區(qū)分隔形成干濕分區(qū)，舒適性得以提高。   其六，功能房的用途多樣化。多功能書房、儲(chǔ)藏室、衣帽間、保姆房、寵物房等用途功能房，在戶型設(shè)置中逐步得到細(xì)化和廣泛應(yīng)用。尤其是衣帽間，通常與主衛(wèi)相鄰，面積設(shè)定在4²左右，除一般的方正戶型以外，在裝修上出現(xiàn)了其他圓形的設(shè)計(jì)，別具一格。    其七，主臥三面采光設(shè)置。主臥的面積一般設(shè)置在15²-24²左右。除去以往的飄窗設(shè)計(jì)，新興的主臥室轉(zhuǎn)角落地窗，或弧形墻面，帶來(lái)靈動(dòng)的居室視覺(jué)空間。在觀山水的樣板房還可以發(fā)現(xiàn)，其主臥并非弧形墻面卻仍三面均有采光，這在的戶型設(shè)計(jì)中是十分罕見(jiàn)的。   總體而言，地產(chǎn)研究認(rèn)為，高層物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新趨勢(shì)核心是：產(chǎn)品的創(chuàng)新強(qiáng)調(diào)的是居住的舒適性以及生活品質(zhì)的提升。注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)之處，人性化的設(shè)計(jì)及居住舒適性的考量是開(kāi)發(fā)商提升產(chǎn)品價(jià)值的關(guān)鍵。三、總結(jié)   城市中心高層住宅往往更能代表一個(gè)城市的總體形象和住宅發(fā)展水平，因此，如何建設(shè)好市中心高層住宅產(chǎn)品，以及提升其產(chǎn)品附加值，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，責(zé)任是非常重大的。   房交會(huì)的體驗(yàn)，可以看到，在越來(lái)越多高層建筑矗立的今天，人們已經(jīng)很好的接受了這一