江西鷹潭信水灣市場調研報告調研正文原

1、以下是我們的調訪反饋的消費者比較關注的問題：水患在談及對江北的看法時，消費者的第一感覺往往就是江北經常被水淹，住在江北沒什么安全感。市民普遍反映江北地勢較低，容易被水淹，并認為首要之舉是治好水患，如修建堤壩。環(huán)境環(huán)境問題在調訪的過程中被提及的幾率大大高于其它因素，消費者對環(huán)境的要求越來越高，對小區(qū)內環(huán)境與小區(qū)外環(huán)境的重視程度已近相同。特別針對江北各項設施都不全的情況下，消費者對小區(qū)外周邊基礎設施的關注程度更高。信心消費者對江北的發(fā)展信心大致分為兩個群體，一則為普通市民；二則為有一定知識水平的消費者。普通市民對江北的發(fā)展信心甚至高于知識，對江北表現的也高于一些機關、企事業(yè)。【一】項目市場研究一、

2、鷹潭市基本介紹鷹潭市處在長角洲、閩角帶的頂角，是東南沿海進入內陸和東西區(qū)域交流的咽喉。江西省目前的格局是四市拱一會，東有鷹潭，南有贛州，西有吉安，北有九江，中間是省會南昌。鷹潭是東部地區(qū)進入江西的主，是長三角的一切物質必經之地。鷹潭鐘靈毓秀，風光旖旎。距市區(qū) 18公里處有級龍虎山風景名勝區(qū)，乃中國道教的發(fā)祥地，亦為正一師道祖庭所在地，屬丹霞地貌，山奇水秀。上清“嗣漢天師府”為21 座重點開放道觀之一，仙水巖戰(zhàn)國崖墓群更是國內罕見的文物寶庫。1985 年 7 月，被列為我國對外開放城市之一，又稱“天下第一鷹”。計委在2000 年城市發(fā)展戰(zhàn)略重點中，又把鷹潭確立為“沿鐵路干線重點城市之一”。江西、

3、省還批準將鷹潭建成以贛東大市場為主體城市的發(fā)展構想。鷹潭市轄貴溪市、余江縣、月湖區(qū)和龍虎山風景旅游區(qū)管委會，共 44 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 4 個街道辦事處。全市共有人口 104.13 萬人，其中月湖區(qū) 18.09 萬人，貴溪市 51.72 萬人，余江縣 31.74 萬人，龍虎山風景旅游區(qū) 2.5 萬人。全市人口中占 52.42%，女性占 47.58%，居住城鎮(zhèn)的人口占 34. 90%，居住鄉(xiāng)村的人口占 65.10%；漢族人口占 99.71%，少數占 0.29%。少數有畬、回、蒙、滿、侗、壯、苗等，以畬族人口最多，設有貴溪市樟坪畬族鄉(xiāng)，是江西省三個畬族鄉(xiāng)之一。二、鷹潭市運行情況今年上半年，全市繼續(xù)保持了快

4、速增長的勢頭，運行效益較好。上半年全市實現國內生產總值 40.34 億元，占年計劃 44.69%，按可比價格計算，比去年同期增長 17%，增速比上年同期加快 3.1 個百分點。（一、）工業(yè)生產增勢繼續(xù)加快，效益水平繼續(xù)提高。市最新月度形勢報告顯示，16 月份，全市工業(yè)企業(yè)繼續(xù)保持了去年良好的發(fā)展態(tài)勢，效益總體水平繼續(xù)提高。上半年，工業(yè)效益綜合指數 180.44，比上年同期提高 63.39 個百分點。全市國有及年銷售收入500 萬以上非國有工業(yè)企業(yè)（共計 73 個）累計完成工業(yè)總產值（現價）95.36 億元，完成全年預期目標的 76.29%；實現工業(yè)增加值 21.32 億元，同比增長37.08%

5、，增幅列全省第 2，完成年度預期目標的 64.61%。其中：國有工業(yè)增加值 18.16 億元，同比增長 39.36%；集體工業(yè)增加值 0.16 億元，同比增長52.53。全市完成市屬工業(yè)增加值 2.9068 億元，同比增長 22.69%，增幅列全省最后。工業(yè)效益繼續(xù)。15 月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現銷售收入78.09 億元，同比增長 66.64%，增幅列全省第一，比去年同期提高 46.7 個百分點。實現利稅總額 9.46 億元，比去年同期新增 6.33 億元，增長 1.9 倍，增幅列全省第一。虧損企業(yè)虧損額有所上升，虧損額 1956 萬元，同比增虧 1387萬元。重點企業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。15 月全

6、市 18 戶重點企業(yè)累計完成工業(yè)總值（現價）73.6 億元，完成年度目標的 57.05%；實現銷售收入 73.3 億元，比上年同期增長 65.24%，完成年度目標的 50.55%；實現利稅總額 10.2 億元， 同比增長 1.67 倍，完成年度目標的 78.46%實現利潤總額 5.69 億元，同比增長 3.37 倍，完成年度目標 94.83%。預計至 9 月底，全市工業(yè)增加值可達 38.06 億元，同比增長 39.6%。（二、）固定資產投資增速逐步回落。16 月份，全市完成固定資產投資 19.7 億元，比去年同期增長 38.1，增幅比去年同期下降 8.8 個百分點。其中:基本建設投資 9.56

7、 億元，同比增長49.4%，更新改造投資 4.23 億元，同比增長 66.5%，房地產投資 2.36 億元，同比增長 15.9%，城鄉(xiāng)集體和投資 3.55 億元，同比增長 3.4 倍。預計至 9 月底，全固定資產投資可達 33.6 億元，同比增長 38.3%。其中基本建設投資可達 14.3 億元，更新改造投資可達 12.6 億元，分別比去年同期增長 50.1%、62.1%。（三、）財政收入大幅增長，金融形勢相對穩(wěn)定。16 月份，全市財政收入5.7543 億元，占年計劃的57.5%，同比增長43.5%,增速比去年同期提高 21.3 個百分點。其中地方財政收入 2.6559 億元，占年計劃的 52

8、.49%，增長 32.4%，比去年同期高 13.3 個百分點。分縣（市、區(qū)）看， 發(fā)展不平衡。貴溪市完成 13640 萬元，同比增長 45.1%；余江縣完成 2893 萬元，同比增長 13%；月湖區(qū)完成 1547 萬元，同比增長 15.4%；風景區(qū)完成 773萬元，同比增長 154.3%；市本級完成 7086 萬元，同比增長 9.7%；工業(yè)園區(qū)完成 620 萬元。全市財政萬元。3.7733 億元，增長 18.2%，。收入大于19810預計至 9 月底，全市地方財政收入可達 4.25 億元，同比增長 27.4%，財政可達 6.44 億元，同比增長 20.1%。金融形勢相對穩(wěn)定，6 月底，金融機構

9、存款余額為 98.75 億元，同比增長13.9%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為 69.18 億元，同比增長 15.0%。金融機構 余額 95.89 億元，同比增長 12.9%。預計至 9 月底，金融機構存款余額可達 99.25 億元，同比增長 12.9%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額可達 69.65 億元，同比增長 14.9%，金融機構額可達 96.19 億元，同比增長 11.5%。余（四、）消費市場快速增長，利用大幅增長。今年以來，市場銷售呈現穩(wěn)定快速發(fā)展勢頭。今年 16 月份消費品零售總額 14.4184 億元，增長 14.7%,比去年同期高 4.3 個百分點。城市和農村消費市場發(fā)展不均衡：市的

10、零售額增長 17.4%，比去年同期提高 4.5 個百分點，縣的零售額增長 13.3%,比去年同期提高 8 個百分點，縣以下零售額增長 3.4%， 比去年同期下降 0.2 個百分點。物價漲幅較大。16 月份，居民消費價格總指數為 104.9%，提高 4.9 個百分點。16 月份，全市實際利用2127 萬，同比增長 251.7%。外貿出口平穩(wěn)增長。15 月份，全市外貿出口 740 萬，同比增長 12%。預計至 9 月底，消費品零售總額可達 21.29 億元，同比增長 16.5%。居民消費價格總指數可達 105.1 %，同比提高 5.1 個百分點。鷹潭市主要指標情況表指標名稱2004 年 12 季度

11、2004 年 13 季度實際累計數同比增長%實際累計數同比增長%工業(yè)增加值億元21.3237.0838.0639.6其中：國有工業(yè)增加值億元18.1639.3632.3240.7集體工業(yè)增加值億元0.1652.530.2932.1其它類型工業(yè)增加值億元3.0626.555.4530.8其中：輕工業(yè)增加值億元0.99-21.560.6重工業(yè)增加值億元20.3240.4336.541.2工業(yè)銷售率%99.48-0.196.6-0.21全固定資金投資額億元19.738.133.638.3基本建設投資額億元9.5649.414.350.1更新改造投資額億元4.2366.512.662.1地方財政收入億

12、元2.6632.44.2527.4地方財政億元3.7718.26.4420.1金融機構各項存款余額億元98.7513.999.2512.9城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額億元69.181569.6514.9金融機構各項余額億元95.8912.996.1911.5消費品零售總額億元14.4214.721.2916.5居民消費品價格指數%104.94.9105.15.1三、鷹潭市房地產市場走勢分析（宏觀）到 2020 年，鷹潭市主城區(qū)將會建設成發(fā)達、文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統和交通樞紐特色的現代化城市。2020 年國內生產總值（GDP）達到 300 億元，三產業(yè)結構調整為 5：49：46，產業(yè)結構

13、進一步優(yōu)化。以大融通、大流通為目標，高起點快速發(fā)展金融、商貿、旅游等三產業(yè)，不斷提高第三產業(yè)對的增長作用。房地產由于它的關聯度較高，未來將會得到快速發(fā)展。根據現有的水平，人口和產業(yè)的集聚程度，水平和發(fā)展戰(zhàn)略，確定鷹潭市城鎮(zhèn)體系發(fā)展模式為強化中心城市為主導的集中式發(fā)展模式。至 2020 年形成“一帶兩軸三片區(qū)”的城鎮(zhèn)體系空間結構。鷹潭市總體布局為“一心三區(qū)軸向發(fā)展的組團式”布局結構。即以月湖為區(qū)，貴溪、龍虎山、余江為功能區(qū)，以城際快速通道連接，綠色過渡的旅游城市。月湖區(qū)的職能為：贛東中的重要交通、工業(yè)、商貿物流區(qū)，鷹潭市的行政、商業(yè)、居住、中心。2003 年末全市金融機構存款余額 89.39 億

14、元，增長 18.7%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存余額 59.88 億元，增長 14.7%。若拿出 5%的錢用于購房，按 30%首付，70%按揭，潛在力達到 9.98 億元。再按目前的平均價計算，則可消化 90.7 萬平方米的商品房。接近 2003 年全市竣工面積的 2 倍，可見鷹潭市居民能力仍有一定的空間。鷹潭市房地產開發(fā)已由“小打小鬧”轉向了品牌開發(fā)，樓盤品質不斷提高，住宅已由傳統的單純滿足居住，步入開發(fā)精品社區(qū)的。市場正變得多元化，從別墅到，從復式到錯層。消費者消費觀念也日益成熟，但在某些方面仍很保守；年輕消費者開始追求時尚，追求新生活方式；對戶型的追求也不再是那種“大而全，大而豪”的住房，消費者

15、對的細部要求更高了許多；如對通風采光的要求，對環(huán)境景觀的要求。四、鷹潭市房地產市場走勢分析（微觀）住宅開發(fā)總量分析附表 1：近三年房地產開發(fā)投資對比附表 2：商品房施工面積對比年度施工面積同比增長其中住宅面積同比增長2001 年全市39.530.629.1934.3市區(qū)29.1123.34貴溪4.02.28余江5.943.572002 年全市51.4921.8643.0647.5市區(qū)42.3645.5234.6748.5貴溪2.12-47.01.96-14.0余江7.0118.06.4380.12003 年全市84.2863.767.2256.1市區(qū)62.7293.849.3442.3貴溪17

16、.6673315.28679.6余江3.9-44.22.6-59.6年度完成投資額（億元）同比增長（%）2001 年全市2.218.9市區(qū)1.66貴溪0.25余江0.292002 年全市336.4市區(qū)2.550.6貴溪0.2812余江0.22-24.12003 年全市4.446.7市區(qū)3.3734.8貴溪0.83196.4余江0.2-9附表 3：商品房竣工面積對比附表 4：商品房銷售面積對比年度銷售面積（萬/平方米）同比增長（%）其中住宅面積（萬/平方米）同比增長（%）2001 年全市14.854.29.4732.6市區(qū)11.777.02貴溪0.780.5余江2.251.952002 年全市1

17、1.36-21.19.05-4.4市區(qū)9.16-22.27.45.4貴溪1.028.20.8570余江2.25-46.70.8-592003 年全市33.23192.527.78206.9市區(qū)23.13152.519.98170貴溪7.26206.5665余江2.9141.71.362.5年度竣工面積同比增長其中住宅面積同比增長2001 年全市17.71-37.312.36-21.8市區(qū)12.519.39貴溪1.20.8余江4.02.172002 年全市11.1-59.58.97-27.4市區(qū)8.1-35.36.43-31.5貴溪1.46.71.250余江1.6-601.34-38.22003

18、 年全市40.83267.831.03245.9市區(qū)29.23260.921.24230.3貴溪9.2557.17.99565.8余江2.4501.834.3從2003 年的統計數據來看，2003 年商品房的竣工面積為29.23 萬平方米，其中住宅 21.24 萬平方米，銷售面積為 23.13 萬平方米，其中住宅 19.98 萬平方米。市場供求基本平衡。商品房空置 1-3 年以內面積 2.78 萬平方米，空置率在 9.5%。3 年以上 1.92 萬平方米，目前空置的合理區(qū)間為 5%-14%，5%以下為“空置不足”區(qū)，14%-20%為“空置”區(qū)，20%以上為“空置積壓”區(qū)，其空置率處在合理的區(qū)間

19、，對市場沖擊不大。目前鷹潭市的房地產水平整體處于上升之中。外地企業(yè)的進入，使得鷹潭的房地產市場競爭愈加激烈，一些資金實力不強，技術力量薄弱的小公司，在競爭中將生存的困境。未來幾年，鷹潭市房地產市份額和市場占有率將呈相對集中的趨勢，外地企業(yè)將占絕對的主導地位。居民收入也在不斷的提高中， 城市居民人均可支配收入1224.93 ，到 2001 年，城市居民人均可支配收提高到 5763.92 元，扣除物價因素，平均每年增長 6.04%。城市居民的恩格爾系數，2001 年達到 38.88%。2003 年居民收入繼續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收 7014 元，增長 10.4%，人5350 元，增長 8.5%

20、 。農民人均純收 2719 元，增長 6.5%。2001均消費性年城市居民平均每戶住房面積（含輔助面積）為 55.18 平方米，平均每人居住面積（含輔助面積）17.83 平方米，住房成套率達 90%。到 2005 年，預期城鎮(zhèn)居民人均可支配收和農民人均純收入分別年增長 6.5%左右和 5.5%左右。城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到 22.8 平方米。2003 年底，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7014 元，增長 10.4%，人均消費性5350 元，增長 8.5%。按城市家庭平均人口 3 人推算，2003 年城鎮(zhèn)家庭年支配收為 2.1 萬元。按照去年的商品房平均價格 1100 元/平方米算，一套 110

21、平方米的住宅的總價在 12.5 萬元左右，相當于居民家庭收的 6 倍（有關研究認為，目前乃對今后 5-10 年內國內的城鎮(zhèn)一般的房價與收入應在5-8 倍，較為合理）。2001 年末，鷹潭全市人口 110 萬人，其中月湖區(qū) 182555 人，非農人口122654 人。月湖區(qū) 1998-2001 年戶籍人口增長情況：按照鷹潭市總體中，鷹潭在 2005 年預計市區(qū)人口將達到 21.19 萬人，比 2001 年增長 2.93 萬人。其中鷹潭人口達到 18 萬人，增加 5.7 萬人。2003年市區(qū)施工面積有 62.72 萬平方米，根據 2002 年的竣工比例，預計 2004 年有50 萬平方米的竣工面積

22、。根據 2001 年的人口及 2005 年的預計目標推算。需求量=增加人口×現人均住宅面積+原有人數×人均住宅面積增長量這樣，2004 年的需求量為 40.15 萬平方米（不包含營業(yè)房）。據房地產中心統計，2003 年商品房成交 1100 宗，比上年增長 40%，二手房成交 800 宗，比上年增長 30%。商品房與二手房手數比為 1.4：1，這說明目前鷹潭市普遍傾向商品房。附表 5：商品房平均價格對比五、區(qū)域市場分析年度商品房平均價格(元/)同比增長其品平均同比增長2001 年市區(qū)106018.28607.5貴溪6203.26008余江5805.25607.12002 年市

23、區(qū)11508.496011.6貴溪70012.96508.3余江6003.45803.52003 年市區(qū)12639.8110014.6貴溪7507.46804.6余江6406.76203.4年份年底人口數（人）比上年增長人數（人）增長率（%）199876199981200092200192商業(yè)環(huán)境鷹潭房地產市場目前接受程度比較高的仍是傳統的住宅樓，對產權式酒店與商業(yè)寫字樓的需求量仍非常有限；商業(yè)樓盤需求量有限，且目前鷹潭市的商鋪多數只能在一至二層經營，三、四層的商鋪其三樓與四樓多數經營不起來；如銀座廣場，其最高價曾賣到過 38000 元/，中途降過幾次價，目前二、三層經營商家因生意冷清正紛紛，

24、店面紛紛打出了出租。一些大型商場如國貿商廈，其三、四樓也正處于慘淡經營狀態(tài)。商鋪以鷹潭廣場（勝利路與交通路交接口）價格最高，每平方每約100-120 元/月，林蔭路大致 40-60 元/月。鷹潭市整體水平維持在80 元/月，商鋪的市場空置率約為 1.5%，新樓盤沿街商鋪的市場空置率高達 30%。商鋪底層為營業(yè)房，樓上為辦公樓；商鋪的開間都比較大，一般在 4.2 米以上；據市場，新近開發(fā)的樓盤如佳誠與越峰，其開間都比較小，一般在 3.6 米，又些商鋪的開間甚至在 2.2 米至 3.3 米。從商業(yè)氣氛看，鷹潭市最繁華的商業(yè)街主要為勝利路與交通路，其也很高；商業(yè)中心以鷹潭廣場為中心，以林蔭路、正大路

25、、湛江路與四海路為圓圈的區(qū)域；其他地方的商業(yè)環(huán)境都不是很濃，商鋪的價格每月不過 400至 500 元。從消費水平后，目前鷹潭市民的消費很有限；市民在服裝與餐飲方面的都不是很高，沒有比較集中的商業(yè)街道；體閑場所也比較少，人們的工作外活動時間很少，東湖改造后，東湖區(qū)域的與人流量都有一個飛躍的上升趨勢；尤其是夜晚來臨時，東湖區(qū)域賞夜的人群很多。六、競爭樓盤分析樓盤一覽表院里花園金鷹名仕園位置位于交通路和四海路交匯處開發(fā)商鷹潭市天吉房地產開發(fā)設計單 位李建華設計全程策 劃上海萬川房地產咨詢機構占地面 積面積21620 平方米銷售價 格住宅均價：1690 元/平方米 商鋪：沿交通路 1F17000 元/

26、平方米，2F2200 元/平方米；沿四海路 1F13000 元/；2F2000 元/平方米銷售率住宅總 152 戶，已剩不多，商鋪二層、三層整體2200 元/平方米特點地段一流，配套完善。部分房子朝向、戶型不合理。靠近火車站。位置位于鷹潭市新區(qū)梅園大道和中的 25 號公路交匯處開發(fā)商鷹潭市萬安房地產開發(fā)設計單 位江西省設計院占地面 積6592 畝（43950 平方米）面積70000 平方米銷售價 格住宅：920 元/平方米商鋪：4000 元/平方米銷售率住宅已基本售完，商鋪全部售完特點剩下的 10 余套住宅由于在戶型上的不合理，造成滯銷。按揭首付40%，提供 10 年?？偲匠虿缓侠?。東湖家園

27、位置位于湖東路東湖大橋東側開發(fā)商鷹潭市鑫迪房地產開發(fā)物業(yè)顧 問屋宇管理占地面 積436 畝（29066.8 平方米）面積66000 平方米銷售價 格住宅：1480-2300 元/平方米商鋪均價：6000 元/平方米車庫平均：2500 元/銷售率住宅只剩 3 號樓(46 套未售出)，商鋪已售完。其中 1、2 號樓改為賓館特點環(huán)境優(yōu)美，靠近信江和東湖。打造 townhouse 的富人社區(qū)。是目前鷹潭價格最高的樓盤。按揭首付 30%，提供 10 年。按揭首付 30%，提供 10 年。嘉禾山莊三林家苑位置位于 40 號路，雅典城對面開發(fā)商鷹潭三林開發(fā)占地面 163 畝（2238.6 平方米）面積216

28、20 平方米銷售價 商鋪：2200 左右，三層，只計算 2 層面積銷售率還剩 20 余間未售特點位置較好，交通便利/但宣傳上不/車庫層高 3.3，做。位置位于梅楓路與環(huán)境城東路交匯處開發(fā)商浙江某房地產開發(fā)商占地面 1694 畝（112866.7 平方米）91880 平方米綠化率35%容 積0.83日照間 1：1.2345 戶銷售價 住宅初定：1500 元/平方米，預計 9 月份開盤特點小區(qū)為純排屋和別墅住宅區(qū)。但是周邊環(huán)境不是很理想，南邊靠近鐵路，地段較偏遠，以買多層價格去吸引目標客戶排屋。景佳圓位置位于梅園大道北側，一八四醫(yī)院附近開發(fā)商鷹潭市建設房地產開發(fā)設計鷹潭市市政設計院占地面積1587

29、 畝（10580 平方米）面積27960 平方米住宅：800-1100 元/平方米商鋪均價：沿街 3500 元/平方米，不沿街 2480 元/平方米銷售率已完成銷售特點交通便利龍源小區(qū)雅典城位置位于 40 號路開發(fā)商鷹潭市遠大房地產開發(fā)全程策 劃上海天睿不動產策劃機構占地面 積面積70000 多平方米銷售價格一期：800 元/平方米，現已調到 1100 元/平方米二期：1100-1200 元/平方米商鋪：2150 元/平方米共三層，按二層計算面積進行銷售車庫：1200 元/平方米，附房 888 元/平方米銷售率一期銷售率在 85%左右，二期已近封頂，3、7、10 樓正在銷售特點小區(qū)規(guī)模較大，戶

30、型較合理。位置位于勝利西路 118 號（原火電三處院內）開發(fā)商鷹潭市城建綜合開發(fā)占地面 積22 畝（14624 平方米）面積20600 平方米其中多層 16372 平方米，商鋪 4228 平方米容積率14綠地率25.8%間距1：1密度31.8%銷售價 格住宅：二層 1300 元/平方米，三層五層 1380 元/平方米商鋪均價：3000-6500 元/平方米，沿街已售完銷售率沿街店面已售完特點規(guī)模小/地段好/戶型面積設計較小。龍祥小區(qū)位置位于勝利西路和環(huán)城西路交叉口開發(fā)商鷹潭市城建綜合開發(fā)占地面 積面積30000 多平方米銷售價 格住宅：1100-1200 元/平方米商鋪：4000 元/平方米左

31、右銷售率一期已完成銷售并交付，二期正在銷售中特點交通便利，間距較小，密度太高，規(guī)模小銀座廣場位置位于市一中對面開發(fā)商中地產開發(fā)占地面積5240 平方米面積共 9821.6，4226.4一層 2212.6，二層 2212.6三層 1170銷售價格商鋪：14000 元/平方米，回租 3 年 2 萬/年15800 元/平方米，回租 3 年 4.8 萬/年當時開盤時售價最高已達 35800 元/平方米銷售率已近售出特點位置較好，交通便利，有很多浙江投資者。但是開發(fā)商在操作上不很合理，在銷售過程中還降價過，這樣有損投資者信心。五洲花苑位置五洲路與四海路交界外開發(fā)商杭洲萬地產公司占 地 面積總建設用地 1

32、4440平方米面積總面積 34230 平方米；用地 6155 平方米，綠地面積3970 平方米綠地率27.6%銷 售 價格住宅售價在 1200 元/銷售率只留有少數套房宣 傳 特點尊貴·經典·社區(qū)·人文情懷特點規(guī)模小/地段好/間距小七、暢銷、滯銷樓盤分析從市場反映來看，目前市場對東湖家園的認知程度較高，但東湖家園的銷售狀況卻不是很理想，銷售已近二年。東湖花園的這種狀況源自于以下積極因素：周邊環(huán)境東湖區(qū)域位置臨水、臨江：消極因素：按揭首付較高，外地人口按揭嚴格，年限限制大樓間距小密度大，小區(qū)較密自行開發(fā)商自行銷售，銷售策略沒有結合市場價格因素東湖家園的價格較其他樓盤

33、都高出不少，臨湖套房價格最高達 2300 元/。市場認知度第二位的為五洲花苑，均價在 1200 元/，自去年入市已來， 到目前為止快將近售完。積極因素：地理位置位于五洲路與四海路交界處，旁邊有汽車站、火車站品牌因素萬產在鷹潭本地有較好的美譽度工程進度五洲花苑的工程進度較快，給消費者很強的信心消極因素：間距規(guī)模小小區(qū)密度大，間距小，地勢不平整自行沒有獲得最佳性價比特點及溢價特點各樓盤的主要手法多數為宣張、電視飛字、報紙，樓盤在宣傳炒作上都比較單一，也有一些樓盤開始一新式的宣傳，如金鷹·名仕園舉辦了美食節(jié)。一些開發(fā)商開始與報社合作，在報紙上做品牌形象推廣廣告。東湖家園也投入巨資參與東湖的

34、改造，嘉禾山莊投入了看房車。樓盤開盤幾乎都采用“低開高走”的定價策略，雅典城開盤時均價在 900余元，目前售價已達 1300 元/，東湖家園則一直處于緩慢上升趨勢，從最初的每平方米 1100 元/，到目前均價 1480 元/。五洲花苑從最初 900 元/，到目前均價 1200 元/。樓盤價格上升平均在 400 元左右，從實際增長幅度看，五洲花苑的增長幅度最快，東湖家園最慢。暢銷樓盤滯銷樓盤【二】項目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境條件項目地塊位于信江以北，廈埠大橋以東；周邊為農村，地塊目前基本上為水稻田與菜場；交通道路基本上為泥土路，只有連接橋頭處有少數水泥路面；沿信江河堤為舊式土堤，水電、照明系統缺乏；

35、周邊自然景觀較好，環(huán)境優(yōu)越。二、SWOT 分析（一） 優(yōu)勢（Strongpoint）自然環(huán)境項目地塊毗鄰信江，與老城區(qū)形成一江的格局；自然環(huán)境優(yōu)美，盡現江南秀麗風景；周邊美麗的田園風光，寬廣的綠地面積，清爽的江風；江北遠離市區(qū)的喧囂，是理想中的居家場所。江北在鷹潭市民的心中有著良好的居住印象，市民對江北發(fā)展住宅小區(qū)持有歡迎態(tài)度。開發(fā)商實力開發(fā)商實力是打動消費者的一個重要因素，尤其是大盤的操作，一個沒有實力的開發(fā)商是很難說服消費者提前掏腰包的；而中國航宇投資是一家有著雄厚開發(fā)實力的綜合性企業(yè)；而且來自的開發(fā)商對本地居民的吸引力更勝一籌。規(guī)模、成本本案規(guī)模較大，符合人們對大型住宅社區(qū)的偏好，小區(qū)內

36、各方面的功能與配套都將鷹潭市現有的樓盤；大規(guī)模的開發(fā)也使得開發(fā)商在項目的成本上占據優(yōu)勢，充分利用機械化作業(yè)，更好的節(jié)約成本，使消費獲得更高的性價比。獨一無二性目前鷹潭沒有一個真正的水景住宅社區(qū)，東湖家園也只是在外景方面有一定的優(yōu)勢；而項目所處的地快則可真正做一個大型的水岸住宅社區(qū)。（二） 劣勢（Weakness）地理位置項目的地理位置目前尚屬于鷹潭市的郊區(qū)，周邊基本上屬于農村；離目前鷹潭的市中心較遠，交通與各項配套設施善；地塊地勢較低，容易漲水；江北居住人口較少，人流與物流均較差。道路交通江北目前與鷹潭市區(qū)的連接為兩座橋梁，路面較窄，進出市區(qū)均不方便；道路系統基本處于“原始狀態(tài)”，不符合現代城

37、市發(fā)展的要求；在對江北購房因素的考慮通問題排在了首要位置，市民普遍要求通公交車輛，交通環(huán)境；可以說，要在江北操盤，完善的交通體系比不可少。市政、生活配套市政配套設施的缺乏是本案的一個重要不利因素，目前江北的現狀與造大規(guī)模的住宅小區(qū)特別不適應；包括供水、供電及其它生活配套設施，如學校、車站、菜場等場所；而這些配套設施都只有在具備的條件下，才可能吸引消費者前往置業(yè)，才能提升出項目的整體形象。首家開發(fā)目前江北沒有的住宅小區(qū)，貴司將是在江北“第一個吃螃蟹的人”。這也就意味著項目在與的談判中將花費的時間、精力、財力；獨自炒熱江北也需要花費的資金，開發(fā)商在這存在的風險更大。（三）機會（Opportu）消費

38、者信心目前鷹潭市民對項目地塊的發(fā)展前景與自然環(huán)境都較看好，消費者對是否向江北發(fā)展持肯定的態(tài)度；消費者信心的增強將是一個重要的機會點，項目的各項推廣都將著如何提高消費者信心，樹立樓盤品牌形象。發(fā)展前景“江北是塊好地方”是不少鷹潭市民的觀點，多數市民相信未來鷹潭市會往江北發(fā)展；并有不少市民都認為適合中檔精品住宅小區(qū)的建設；消費者對項目地塊發(fā)展前景的看好十分有利于項目的各項推廣宣傳。差異化在目前鷹潭市場上樓盤的同質化現象較為嚴重，多為普通的住宅小區(qū)，沒有形成真正的社區(qū)；小區(qū)的功能都不是很健全；這就要求項目在的設計上充分拉開與鷹潭現有樓盤品質，完善社區(qū)功能，打造精品小區(qū)。品牌形象開發(fā)商的品牌與樓盤的品

39、牌總是無形的在一起，項目品牌的提升在很大程度上能提高樓盤的整體品質；在樓盤的宣傳開始之際，就應注重項目的 CI 識別，確立一個印象深刻的對外形象；品牌形象的另一個機會點在于能較好的提高項目的口碑。設計項目的大規(guī)模開發(fā)給予設計充足的空間構想，從小區(qū)的設計，道路景觀系統的布局，到各組團的功能分區(qū)，服務配套，都將盡情體現人性化的設計；設計的精美都將會很大的提高社區(qū)的內涵，對追求時尚的人們有著吸引力。（四）威脅（Threaten）消費觀念不成熟消費者消費觀念的不成熟對項目是一個巨大的，因為消費者的消費偏好會直接影響到樓盤的與各項設計效果；市場的接受程度在很大程度也取決于消費者的消費觀念；項目在推廣上也

40、就意味著要花費的資金；消費者對項目的接受時間也就更長。地塊發(fā)展前景不就目前而言，江北的發(fā)展前景仍是不十分，無論是還是，都沒有對江北投入過多的關注；對江北的計劃還只是停留在構想上，而離開的支持，獨自開發(fā)江北顯然對對消費者吸引力不大；部分消費者在談及江北時都表示出一定的疑慮，認為其發(fā)展周期較長。政策、行為房地產是一個特殊性的行業(yè)，其與的政策與行為緊密相連；的政策與行為將在很大程度上影響著項目的各項工程進度與設計；而生活配套與市政配套設施更是離不開的支持；可以說，如果在江北打了個“噴嚏”，那么江北就要感冒；行為對項目的投資有著相當大的影響作用。競爭加劇項目的競爭將不是來自項目周邊區(qū)域，而是來自與其有

41、著一江之隔的老城區(qū)；而目前市區(qū)內新盤日益增多，品質不斷提高，他們對項目的沖擊將是巨大的；項目的開發(fā)周期較長，其間市場的變化不斷，這也意味著項目在開發(fā)過程中所處的外部環(huán)境變化將是很大的。三、項目市場（一）市場細分隨著進程的不斷加快，人們對的城市生活已經有點厭煩，人們越來越需要回歸自然，對清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于一些收入較高的白領階層，他們往往把目光投向一些郊區(qū)樓盤。項目一期的市場細分從地理上細分：以鷹潭城區(qū)為主，周邊省市投資者為輔從人群上細分：以鷹潭市中、高收入群體為主上細分： 以 25-45 歲的人群為主，其他從為輔從工作環(huán)境上細分：以企事業(yè)和私營業(yè)主為主，其他文教衛(wèi)為輔從上

42、細分：以家庭年收入在 2 萬元以上的家庭為主從購房心理上細分：以居住條件為主，滿足居家為輔，投資其次（二）目標市場項目是一個大型的“綠色··健康”社區(qū)，所以其目標市場范圍應布及鷹潭市及周邊地區(qū)；目標客戶的應以 25-45 歲的人群為主；目標客狀況以家庭月收入在 2000 元戶的職業(yè)為鷹潭市中、高階層，目標客戶的左右的客戶為主。項目總的目標市場：鷹潭市區(qū)工作的私營業(yè)主，企事業(yè)，及一些投資者。目標市場分析：項目在首次推出市場時，社區(qū)環(huán)境的尚未完全實現，且項目的小區(qū)配套問題仍未解決。因此，項目要以“低開高走”的價格策略進行首期銷售，以“物美價廉”作為其重要的賣點。根據馬斯洛的需求

43、層次論，客戶的需求是從低級向高級逐漸遞升的過程中從有形向無形的轉變。對應房地產行業(yè)中房子這種特殊的，客戶的需求層次表現為：自我實現需要地位得到承受尊重的需要感受自身得到尊 交往需要生活/出行便利安全需要：居住有安全保證基本生活需要有房可住（三）價格對住宅而言，在一定戶型面積范圍內，總價決定客戶群的區(qū)隔，而單價卻直接影響消費心理。因此，對項目價格的安全性進行分析，可得出安全性模擬曲線，以此為依據來制定本項目的基本價位，在此基礎上，追求差異性的附加值。追求高附加值會造成成本的增加，但價格可隨之有所上升。項目評價模式的因素及風險分析：1、目標客戶群的數量：（1）少量（2）一般（3）較足（4）充足2、

44、目標客戶群的需求程度：（1）不強烈3、目標客戶的（1）不足（2）一般資金量：（3）較強烈（4）很強烈（2）差不多（3）足夠（4）有余4、開發(fā)商品牌及資金實力：（1）不足（2）有差距（3）相當（4）有余5、政策環(huán)境：（1）不利6、同檔競爭：（1）不利7、硬環(huán)境：（1）不適合（2）較有利（3）無影響（4）有利（2）較有利（3）一般（4）不激烈（2）一般（3）較適合（4）很適合從以上（1）、（2）、（3）、（4）選項中，分別取 1、2、3、4 分。本項目所處的房地產市場價格現狀，參照鷹潭現有房地產低價位的市場因素，分別以 700 元/、800 元/、900 元/、1000 元/四個價位進行綜合評價（

45、見表 1）。表 1以總分 37 分作為滿分 10 分計，對照價格，其可行性安全曲線如下(見圖表 2)。單位評分因素700 元/800 元/900 元/1000元/1100/元/1200/元/目標客戶群的數量654321目標客戶群的需求程度654321目標客戶群的資金量643321開發(fā)商品牌及資金能力655431政策環(huán)境663422同檔競爭345654硬環(huán)境455434總分373429271914安全性當量109178735137由上表可以看出一個基本結論：價格越高，安全性越低，大約在 1100 元/附近與當量值“5”接近，這是風險臨界點，即項目的率為 50%。一般來講，率低于 50%，率的投資

46、屬風險投資，單價 1100 元/以上對應的安全性當量值為 3.7，即屬不安全范疇。表 2：1210864207008009001000 1100 1200從上圖例中，按照安全模擬的通常認識，追求相當比例利潤即降低相應安全比例。從經驗角度出發(fā)，房地產通常理想的理智而安全的利潤率應為 25%35%，即對照相應的安全性當量值為 5.57.5，對應圖中的單價值為 1000 元/1100 元/。在這個區(qū)間按鷹潭的成本基礎上提升 10%15%來開發(fā)本項目，根據以上理論分析和鷹潭市場的價格差異性，而對鷹潭的目標客戶，合理平均單價1200 元/。以上是按理論的安全模式測算的結果，是為開發(fā)投資風險降低一種分析。

47、但實際上按市場調研分析，我們的定價因素和比較還是參照鷹潭市場價格因素比較多，目的在通過整體市場的理論分析，對市場風險有足夠的認識，并使開發(fā)商對開發(fā)項目的市場回報有一個理性的認識，根據這種分析的價格定位結果，結合對鷹潭房地產市場的走勢分析我們認為：商品房均價 1100 元/，最高價也1300 元/，（開發(fā)初期）；商品房均價在 1200 元/，最高價約 1500 元/（開發(fā)中期）商鋪均價 2500 元/，開發(fā)初期商鋪均價 3500 元/，開發(fā)中期車庫均價 1500 元/，開發(fā)初期車庫均價 2000 元/，開發(fā)中期（四）市場市場策略的制定需要對生活和生活具有敏銳的洞察力，并非常熟悉目標客戶群的生活觀

48、和價值取向。它應該在以下幾個方面都能指導項目的實際：在設計上做文章，盡量采用目標客戶群所熟悉和認同的語言，在功能和布局上體現他們的物質追求。在管理和服務上旗幟鮮明地體現出目標客戶群應有的商業(yè)、社會及地位。既要體現物業(yè)的商業(yè)價值，又要體現物業(yè)的價值，這需要宣傳和活動來配合。創(chuàng)造名人效效應。給物業(yè)巧妙命名。通過的作用，將人群重新組合。本項目以“一流物業(yè)，大眾價格”的低開高走定價策略推出市場，必會引起市場的關注，而且為消費者所接受，可以匯聚大量人氣，為項目后期銷售打下堅實的市場基礎。本項目是順應市場的需要，更好地滿足人們要求居住環(huán)境親近大自然，有的自然景觀，避開鬧市的喧囂和擁擠。極力考慮到環(huán)保方面的理念，建造倍受青睞的目的整體及其配套設施情況，對項目的市場為：新都市水岸生活小區(qū)網絡、智能化社區(qū)高品質環(huán)保、時尚花園項目的宣傳主題“綠色··健康”【四】設計建議由于項目所處地塊的地理位置與周邊環(huán)境特征，所以建議小區(qū)在設計時應注重完善功能，力求細而全；在小區(qū)周邊配套并善的情況下，如考慮在小區(qū)內建一條的商業(yè)街，使業(yè)主不必外出購物；注重體現安全性因素，使小區(qū)成為一個的社區(qū)，盡量減少周邊不安全因素的影響。小區(qū)避免單一，如物業(yè)類型上可考慮建一至二棟小