商品房預(yù)售合同糾的處理紛

1、商品房預(yù)售合同糾紛的處理一、面積誤差糾紛的處理（一）因設(shè)計(jì)變更造成的誤差糾紛處理根據(jù)目前房地產(chǎn)面積的測量體制，商品房的實(shí)測面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門審核確認(rèn)了賣方委托有資質(zhì)的測繪單位所做的測量成果（面積）。賣方委托測繪單位測量的面積未經(jīng)土地房管部門審核確認(rèn)，則不能作為商品房的實(shí)測面積。因此，土地房管部門審核面積與合同約定面積的差值或比值，是認(rèn)定設(shè)計(jì)變更是否造成房屋面積誤差及誤差數(shù)量的依據(jù)。買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，應(yīng)依據(jù)最高人民法院解釋第14條的有關(guān)規(guī)定處理，即合同有約定的，按照約定處理。合同沒有約定

2、或者約定不明確的，按照以下原則處理：1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）,按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。首先,法院應(yīng)先審查是否有約定,有約定從約定。買

3、賣雙方可以在合同中約定在結(jié)算房屋價(jià)款時(shí),房屋實(shí)測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過一定幅度,如果在此幅度內(nèi),買方按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算；房屋建筑面積誤差超過約定的幅度時(shí),自賣方向買方出示測繪部門實(shí)測面積數(shù)據(jù)（經(jīng)土地房產(chǎn)管理部門審核的面積數(shù)據(jù)）起一定期間內(nèi),買方可以選擇解除預(yù)售合同,要求賣方退還房款、利息或違約金等,也可以選擇按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算。其次，在沒有約定的情況下，按解釋第14條第（1）、（2）項(xiàng)的規(guī)定處理。（二）露臺(tái)、樓頂平臺(tái)面積計(jì)入買賣合同面積造成誤差的認(rèn)定處理。依據(jù)建設(shè)部1995年制定的商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規(guī)定，商品房銷售面積不含露臺(tái)面積，

4、因此在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門審核賣方委托測繪單位測量的成果時(shí)，露臺(tái)面積是不計(jì)入房屋建筑面積的。但在商品房銷售中，買賣雙方已將有使用功能的露臺(tái)面積計(jì)入房屋建筑面積作為買賣的標(biāo)的物，在簽訂合同時(shí)約定計(jì)入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差。買方以商品房銷售面積不含露臺(tái)面積，其不享有露臺(tái)所有權(quán)等為由，要求賣方退還房款。這類面積誤差不能認(rèn)定為實(shí)測面積與合同約定面積不符，不適用最高法院解釋第14條的規(guī)定，應(yīng)依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有權(quán)的民法理論及雙方當(dāng)事人的約定來處理這類面積誤差的糾紛。土地房管部門審核實(shí)測面積時(shí)，雖不確認(rèn)露臺(tái)為房屋建筑面積，但對(duì)于賣方單獨(dú)計(jì)價(jià)出售獨(dú)立使用的露臺(tái)，由于露臺(tái)具有獨(dú)立使用價(jià)

5、值（功能），具有排他性，可歸買方所有。根據(jù)意思自治和有償使用原則，雙方已約定作為房屋買賣合同的標(biāo)的物，由買方支付約定的價(jià)款是公平合理的，也符合誠實(shí)信用原則。出賣人對(duì)獨(dú)立使用的露臺(tái)面積不單獨(dú)計(jì)價(jià)，采取適當(dāng)提高商品房面積售價(jià)，或者按“套、”“單元”計(jì)價(jià)一并出售的，同樣應(yīng)予以保護(hù)，買方要求退還露臺(tái)面積房款的，不予支持。對(duì)于不獨(dú)立使用的露臺(tái)，因不具有排他性，屬整幢樓房業(yè)主共用，買方使用時(shí)往往會(huì)與他人產(chǎn)生糾紛，買賣雙方計(jì)入房屋面積進(jìn)行交易，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，買方要求賣方退還露臺(tái)房款的，應(yīng)予以支持。（三）測量規(guī)則不同造成面積誤差的認(rèn)定處理。由于商品房預(yù)售時(shí)雙方在合同中約定的面積，一般都是賣方依據(jù)商

6、品房項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙自行測算或委托測繪單位測算的預(yù)測面積。預(yù)測和實(shí)測適用的測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)有時(shí)不同（或測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)的變更），主要是公攤面積的計(jì)算方法不一樣，有的開發(fā)商將建設(shè)部商品房銷售計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則中不屬于公攤或沒有規(guī)定作為公攤的面積計(jì)算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等面積計(jì)入公攤面積。土地房產(chǎn)管理部門在審核實(shí)測面積時(shí)，沒有把該公攤面積予以確認(rèn)為房屋建筑面積，故造成面積誤差。對(duì)于測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差，法院應(yīng)根據(jù)原預(yù)測面積的測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)審查預(yù)測面積與實(shí)測面積認(rèn)定是否存在誤差，對(duì)于適用預(yù)測的測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)作為公攤的，而實(shí)測面積適用的測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)又

7、不作為公攤的面積誤差，由于是測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的，并非買賣雙方的原因，因此不予認(rèn)定實(shí)際面積誤差。雙方可對(duì)合同中的銷售面積作調(diào)整，但應(yīng)維持原合同約定的總價(jià)款不變。一方以此面積誤差要求補(bǔ)交或退還房款的，不予支持。對(duì)于已適用同一測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)測繪后的實(shí)測誤差，應(yīng)認(rèn)定為實(shí)際面積誤差，依合同約定或司法解釋的規(guī)定處理。為避免房屋交付時(shí)出現(xiàn)誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發(fā)生不必要的糾紛，建議雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)在合同上注明商品房銷售面積的測量方法、預(yù)測面積所依據(jù)的測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的構(gòu)成、何種情況下引起的誤差雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等。特別是土地房產(chǎn)管理部門在辦理商品房預(yù)售登記

8、備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)對(duì)雙方合同約定的面積是否符合測量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行事先審查，以避免糾紛的發(fā)生。二、商品房認(rèn)購書及定金問題（一）概念：商品房認(rèn)購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購書內(nèi)容一般包括：（1）買賣雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（3）房屋價(jià)款計(jì)算；（4）定金；（5）簽署正式買賣合同的期限。認(rèn)購書常見于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少。解釋第四條、第五條第一次以規(guī)范的形式對(duì)認(rèn)購書進(jìn)行規(guī)定。（二）認(rèn)購書的性質(zhì)認(rèn)購書應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的

9、關(guān)系。1、認(rèn)購書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議。根據(jù)我國合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購書應(yīng)為獨(dú)立的合同。2、認(rèn)購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。3、認(rèn)購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預(yù)測的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購書直接認(rèn)定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買方的利益。（三）認(rèn)購書的效力認(rèn)購書為預(yù)約

10、合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購書，訴請(qǐng)法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請(qǐng)求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認(rèn)購書的內(nèi)容。認(rèn)購書屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)，其特點(diǎn)：一是當(dāng)事人要對(duì)違反誠信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達(dá)成本

11、約的行為承擔(dān)責(zé)任；二是當(dāng)事人如果盡到誠信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說，認(rèn)購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是鑒于買賣雙方對(duì)交易標(biāo)的物所擁有的信息不對(duì)稱，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強(qiáng)加具有不合理?xiàng)l件的實(shí)際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責(zé)任或加重買方的責(zé)任。三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。（四）認(rèn)購書的定金及其損害賠償問題1、定金的性質(zhì)當(dāng)前，商品房認(rèn)購書中往往約定了定金條款，一般做法是購房者未能在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)繳納購房款或簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商就沒

12、收定金；如果以后簽訂了正式商品房買賣合同，定金則抵充房款。根據(jù)解釋第四條規(guī)定，我們認(rèn)為，商品房認(rèn)購書中的定金同時(shí)有兩重屬性，第一重屬性是立約定金。立約定金是專為保證當(dāng)事人能夠就某事項(xiàng)訂立合同而設(shè)立的，不具有擔(dān)保主合同之債的功能，第二重屬性是履約定金，即履行認(rèn)購書這一預(yù)約合同本身的定金。認(rèn)購書定金保證雙方當(dāng)事人能夠盡最大的誠信談判，努力達(dá)成商品房買賣合同。我們認(rèn)為，只有兼顧定金的這兩個(gè)屬性，才能在商品房糾紛案件中正確理解解釋第四條的法義。解釋第四條規(guī)定：“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人

13、應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”如果僅認(rèn)為認(rèn)購書定金為立約定金，那么不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。如果開發(fā)商在訂立本合同時(shí)，附加種種不合理的條款，買方要么拒絕簽訂本合同，喪失定金，要么同開發(fā)商違心簽訂合同因此,我們還應(yīng)從履約定金分析認(rèn)購書的定金。在認(rèn)購書一方當(dāng)事人拒絕簽訂商品房預(yù)售合同即本約的情況下，我們認(rèn)為要辨別拒絕簽訂本約是否違反認(rèn)購書中的誠信談判義務(wù)，例如，開發(fā)商在談判中隨意提高商品房價(jià)格，買方為此拒絕簽訂本約，那么開發(fā)商不僅無權(quán)沒收買方的本金，而且在買方主張要求適用定金罰則時(shí)，由于開發(fā)商拋出不合理?xiàng)l件的行為顯然構(gòu)成不履行認(rèn)購書中誠信談判的義務(wù)，應(yīng)雙

14、倍返還定金。解釋第四條中“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的規(guī)定亦應(yīng)理解為，當(dāng)事人雙方全面、忠實(shí)履行了預(yù)約合同中誠信談判的義務(wù)，但仍未達(dá)成本約協(xié)議的情形。2、在適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢？我們認(rèn)為守約方的請(qǐng)求應(yīng)予酌定支持。根據(jù)合同法第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況；（三）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為?！闭J(rèn)購書是預(yù)約合同，而且是行將談判的預(yù)約合同，違反認(rèn)購書義務(wù)主要是違反誠信談判義務(wù)，對(duì)雙方當(dāng)事人來說，造成的損失只能是機(jī)會(huì)的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同

15、法第四十二條項(xiàng)下所規(guī)定的締約責(zé)任。締約責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)嫱ǔＪ欠尚袨闊o效或可得撤銷，相對(duì)人信賴其為有效，卻因無效或撤銷的結(jié)果所蒙受的不利益，又稱為消極利益或消極合同利益，信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果為如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立認(rèn)購書及其在簽訂本合同過程中的損失，使其得以彌補(bǔ)恢復(fù)到認(rèn)購書未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。（五）關(guān)于認(rèn)購書的其他問題1、認(rèn)購書效力是否以取得商品房銷售許可證為必要條件。有的認(rèn)為應(yīng)以取得商品房許可證為必要條件，有的則持相反觀點(diǎn)。我們認(rèn)為，認(rèn)購書簽訂的根本原因在于簽訂正式預(yù)售合同存在法律上和事實(shí)上的障礙，只有這些法律和事實(shí)上的障礙消除后

16、才得以簽訂正式的預(yù)售合同，且這些法律和事實(shí)上的障礙合同雙方當(dāng)事人是可以預(yù)期消除的。商品房預(yù)售許可證未取得之前只能簽訂認(rèn)購書而非正式預(yù)售合同，且雙方在簽訂認(rèn)購書時(shí)通過開發(fā)商當(dāng)時(shí)的條件，可以合理預(yù)期到預(yù)售許可證的取得，因此，未取得商品房預(yù)售許可證明，認(rèn)購書未必?zé)o效。2、認(rèn)購書成為預(yù)售合同應(yīng)具備兩個(gè)條件解釋第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！边@條解釋及時(shí)解決了以往審判實(shí)踐對(duì)認(rèn)購書性質(zhì)的困惑。從該條規(guī)定可以看出，認(rèn)購書成為預(yù)售合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：1.具備商品房銷售管理辦法（以下簡稱管理辦法）的主

17、要內(nèi)容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備13項(xiàng)主要內(nèi)容：（1）當(dāng)事人基本情況；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。我們?cè)谡{(diào)研中，發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中存在的爭議主要是，如果認(rèn)購書缺失了其中幾項(xiàng)，認(rèn)購書是否還可以直接認(rèn)定為預(yù)售合同呢

18、？我們認(rèn)為，除了后三項(xiàng)外，其他各項(xiàng)原則上不能缺失，否則不應(yīng)認(rèn)定為買賣合同。因?yàn)樯唐贩抠I賣合同的標(biāo)的物即商品房具有特殊性，買方的最直接目的在于對(duì)房屋所有權(quán)有效的完全的行使。而對(duì)其行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產(chǎn)權(quán)登記等等，而管理辦法規(guī)定的前十項(xiàng)內(nèi)容恰恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，否則，買方將無法圓滿地對(duì)商品房占有、使用、收益和處分。2出賣人已經(jīng)按照約定收取了購房款。這里的購房款既包括全部購房款，也包括部分購房款，而且后者在當(dāng)前商品房買賣中出現(xiàn)的更多。其實(shí)，從法理上說，只要具備第一個(gè)條件，就應(yīng)認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，但考慮到我國當(dāng)前商品房交易中，買賣雙方的真實(shí)意思是簽訂

19、預(yù)約合同，認(rèn)購書內(nèi)容即使具備了管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，也往往需要在日后簽訂正式買賣合同，因此，解釋第五條從認(rèn)購書的內(nèi)容和開始實(shí)際履行兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定認(rèn)購書為正式的商品房買賣合同，符合我國商品房買賣的實(shí)際情況，也有利于法官在認(rèn)購書認(rèn)定上的統(tǒng)一性。三、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓（一）性質(zhì)：1、本質(zhì)：合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓；2、標(biāo)的物：正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。（二）條件：1、預(yù)售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得預(yù)售人同意，但根據(jù)合同法第80條的規(guī)定，必須通知債務(wù)人方能生效，且不得使債務(wù)人的利益受損；2、預(yù)購人沒有全面履行合同義務(wù)前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。

20、3、預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí)，預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。四、商品房的預(yù)售登記備案和預(yù)告登記制度相關(guān)規(guī)定：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。（一）預(yù)告登記的性質(zhì)：從各國法律規(guī)定來看，預(yù)告登記使登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了物權(quán)的排他效力。因此，預(yù)告登記是債權(quán)被物權(quán)化的一種具體體現(xiàn)8。經(jīng)過預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)可以對(duì)抗第三人。（二）商品房預(yù)售登記的性質(zhì)：商品房預(yù)售登記不屬于預(yù)告登記，不具

21、有預(yù)告登記的功能。商品房預(yù)售合同登記僅僅起到備案的作用，商品房預(yù)售合同無論是否進(jìn)行登記備案，都不會(huì)產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。（三）預(yù)告登記與承包人法定抵押權(quán)：1、最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)（以下簡稱批復(fù)）第二條規(guī)定：消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。2、根據(jù)合同法第286條及其批復(fù)的規(guī)定，消費(fèi)者取得對(duì)抗承包人的優(yōu)先權(quán)的條件是：（1）必須是消費(fèi)者；（2）必須支付了全部或大部分購房款。在具備了這兩個(gè)條件后，消費(fèi)者即取得了對(duì)抗工程款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利。而預(yù)告登記并不是消費(fèi)者取得對(duì)抗承包人優(yōu)先權(quán)的必要條件。五、情勢變更原則

22、在商品房預(yù)售合同糾紛中的運(yùn)用（一）定義：情事變更原則，是合同法中的一項(xiàng)重要原則。合同有效成立后，根據(jù)契約嚴(yán)守原則，當(dāng)事人必須嚴(yán)格履行合同，但是法律也同時(shí)根據(jù)誠實(shí)信用的原則，以情事變更原則作為例外和補(bǔ)充。1、廣義的情事變更，既包括不可抗力，也包括不可抗力之外的意外事件。2、狹義的情事變更原則，不包括不可抗力，而是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原則發(fā)生情理變更，致使合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，如果繼續(xù)維持合同原有效力而顯失公平，則允許變更合同內(nèi)容或者解除合同的一項(xiàng)法律制度。我國法律，應(yīng)屬狹義。情事變更原則是民法的公平和誠實(shí)信用原則在債法中的具體體現(xiàn)，目的在于通過適用情事變更原則，重新調(diào)整當(dāng)事

23、人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)民法的公正性，消除合同因情事變更所產(chǎn)生的不公平后果?；谇槭伦兏?qǐng)求變更或者解除合同是合同當(dāng)事人的一項(xiàng)實(shí)體權(quán)利，是發(fā)生債不履行時(shí)合同當(dāng)事人一項(xiàng)重要免責(zé)事由。（二）在目前，能不能在解決商品房預(yù)售合同糾紛中適用這一原則，有沒有法律上的依據(jù)？有較明確的司法解釋。如最高人民法院審判委員會(huì)通過的關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答（以下簡稱“四十七條解答”）第31條規(guī)定：“預(yù)售商品房的價(jià)格，除國家規(guī)定微利房、'解困房'等必須執(zhí)行國家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場行情約定的價(jià)格也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更

24、合同約定價(jià)格的，可預(yù)以支持?！?993年5月6日最高人民法院印發(fā)全國經(jīng)濟(jì)審判工作座談會(huì)紀(jì)要中明確提出“由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)見的根本性變化，以致按照原合同履行顯失公平的，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，按情事變更原則變更或解除”。（二）商品房預(yù)售合同糾紛中適用情事變更的條件：六、一房二賣案件的處理最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡稱商品房司法解釋），第八、九、十條對(duì)于商品房重復(fù)銷售問題均有規(guī)定?！耙环慷u”與商品房的重復(fù)銷售，并非同一概念，而是一般與特殊的包含關(guān)系。由于該司法解釋第一條開宗明義地指出：“本解釋所稱的商

25、品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！币虼松唐贩恐貜?fù)銷售的主體是特定的，出售方僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而現(xiàn)實(shí)生活中一房二賣的賣方，既可能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可能是其他法人或者個(gè)人?；谔貏e規(guī)定優(yōu)先的原則，商品房重復(fù)銷售案件應(yīng)適用本司法解釋，而普通的一房二賣案件，則應(yīng)適用合同法和民法通則的規(guī)定。（一）普通一房二賣案件的處理不少人認(rèn)為，由于兩個(gè)合同存在著目的上的沖突，因此至少有一個(gè)合同是無效的。這種看法其實(shí)是不科學(xué)的。在筆者看來，兩個(gè)合同完全可能同時(shí)有效。至于目的上的沖突問題，可以通過違約責(zé)任制度去解

26、決。1、就第一個(gè)買賣合同而言，無論是從法律還是從理論的角度來看，其效力都不應(yīng)由于沒有辦理過戶登記而受到任何影響。（1）法律或行政法規(guī)并未將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記。我國合同法第四十四條第二款的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第九條進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)

27、事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！笨梢姡痉ń忉寚?yán)格將法定登記分為生效性登記和物權(quán)變更登記。僅僅對(duì)于法律和行政法規(guī)規(guī)定的生效性登記而言，未登記才會(huì)影響合同的效力。而房屋買賣過戶登記顯然不屬于此。雖然我國城市房地產(chǎn)管理法第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”但并未規(guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。雖然建設(shè)部1994年8月13日發(fā)布的關(guān)于貫徹城市房地產(chǎn)管理法若干意見的通知規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同

28、級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效?！钡?，依照我國憲法第八十九條和立法法第五十六條和第七十一條的相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)只能由國務(wù)院制定，建設(shè)部的規(guī)定僅僅是規(guī)章，而規(guī)章對(duì)于房屋買賣合同的效力，是無法構(gòu)成影響的。可見，我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記，因此即使當(dāng)事人沒有辦理過戶登記，也不會(huì)導(dǎo)致其房屋買賣合同無效。（2）房屋過戶登記屬于物權(quán)行為而非債權(quán)行為，因此不應(yīng)影響合同的效力。物權(quán)行為與債權(quán)行為具有不同的性質(zhì)，并將引起不同的法律后果。債權(quán)行為是指直接引起債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立、變更或消滅的民事行為，而物權(quán)行為則是

29、指直接引起物權(quán)取得、變更或消滅的民事行為。當(dāng)事人訂立合同的行為由于引起了合同之債法律關(guān)系的發(fā)生，因此是典型的債權(quán)行為。但是，即使訂立的是以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的買賣合同，訂立合同行為本身由于不能直接導(dǎo)致所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不屬于物權(quán)行為。動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的過戶登記行為，才是直接引起物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律事實(shí)，從而才是物權(quán)行為。也就是說，對(duì)于房屋買賣而言，邏輯上存在著相互銜接卻又不同的兩個(gè)階段：第一階段是債權(quán)行為也就是訂約行為，其后果是引起合同的成立即債權(quán)債務(wù)關(guān)系的產(chǎn)生。第二階段是物權(quán)行為也就是房屋的交付與過戶登記行為，其后果是引起房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。這兩個(gè)環(huán)節(jié)的行為卻一不可。債權(quán)行為是物權(quán)行為的前提和基礎(chǔ)，

30、物權(quán)行為是債權(quán)行為的要求和后果。需要說明的是，房屋的交付與過戶登記具有雙重性質(zhì)，其一，從債的角度而言，它是合同的履行行為，其二，從物權(quán)的角度而言，它是物權(quán)變動(dòng)行為。區(qū)分債權(quán)行為與物權(quán)行為的意義在于：由于債權(quán)系相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，一般情況下與第三人無關(guān)，因此無須公示。而所有權(quán)屬于對(duì)世權(quán)，可以對(duì)抗合同以外的第三人，所以才有了公示與公信的要求。就房屋買賣而言，過戶登記恰恰是公示與公信的體現(xiàn)，因此只能是對(duì)于物權(quán)行為而非債權(quán)行為的要求。未辦理過戶登記，也就不會(huì)對(duì)合同之債的效力有任何影響，不過它將影響所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋的所有權(quán)仍然屬于賣方而尚未轉(zhuǎn)移給買方。2、就第二個(gè)合同而言，其效力同樣應(yīng)當(dāng)

31、予以肯定。有人認(rèn)為第二個(gè)合同是無效的，因?yàn)樗址噶说谝粋€(gè)買方的合法權(quán)利。這種觀點(diǎn)是不能成立的。原因在于：既然第一個(gè)買賣合同沒有辦理過戶登記，因此房屋的所有權(quán)還保留在賣方的手中，賣方當(dāng)然享有包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)的四項(xiàng)全能。與第二個(gè)買方簽定買賣合同，無非是賣方行使處分權(quán)的體現(xiàn)。至于第一個(gè)買方，未過戶登記意味著其尚未取得所有權(quán)，而僅僅享有對(duì)房屋的債權(quán)。而按照民法原理，債權(quán)是不能對(duì)抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作為侵權(quán)的對(duì)象，只能是具有對(duì)世性的絕對(duì)權(quán)如物權(quán)、人身權(quán)等。我國合同法第一百二十一條之所以規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！倍匆?guī)定由第三人直接向合同中的受害方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，原因就在于債權(quán)不具有對(duì)世性從而不能成為侵權(quán)的對(duì)象。一房二賣案件中的第一個(gè)買方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，因此不能聲稱第二個(gè)合同侵犯了其所有權(quán)。第二個(gè)合同既然不屬于侵犯他人合法權(quán)利的合同，當(dāng)然不應(yīng)被認(rèn)定為無效。如此看來，前后兩個(gè)買賣合同都是有效的。但由于其標(biāo)的是同一的，房屋只能實(shí)際交付給一個(gè)買方，只有一個(gè)買賣合同能夠被賣方所實(shí)際履行。該合同的買方，基于合法有效的合同并辦理了過戶登記手續(xù)，所取得的房屋所有權(quán)合法有效，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。而另一位買方