物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)難點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面一、物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題原因：1.業(yè)主對(duì)“掏錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”消費(fèi)觀念不適應(yīng)。2.物業(yè)管理的整體性，導(dǎo)致一些業(yè)主“搭車(chē)消費(fèi)”，拖欠物業(yè)管理費(fèi)。3.現(xiàn)行的物業(yè)管理體制法律關(guān)系錯(cuò)位。根據(jù)新頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例第十五條，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說(shuō)物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)是委托與被委托關(guān)系。按照權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則，業(yè)委會(huì)行使了委托的權(quán)利，也應(yīng)履行支付管理費(fèi)用的義務(wù)。但實(shí)際上是業(yè)委會(huì)只行使了委托權(quán)利。物業(yè)公司履行了服務(wù)義務(wù)，還要向每一個(gè)業(yè)主去收費(fèi)。這種錯(cuò)位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，給物業(yè)

2、公司收費(fèi)及維護(hù)自身利益留下了隱患。4.物業(yè)服務(wù)不能令業(yè)主滿意。這也是收費(fèi)難的主要原因。滿意是個(gè)很抽象的詞匯，有的業(yè)主滿意，有的業(yè)主不滿意。因此滿意與否，不是某個(gè)業(yè)主說(shuō)了算，這需要業(yè)委會(huì)根據(jù)所簽訂的物業(yè)委托合同里服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。解決辦法：一方面物業(yè)公司要做好物業(yè)的服務(wù)工作，并加強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)的宣傳力度，另一方面建議物管區(qū)域所屬地的房地產(chǎn)行政部門(mén)成立一個(gè)專職的委員會(huì)，部分業(yè)主欠費(fèi)是對(duì)其他繳費(fèi)業(yè)主的侵權(quán)，只有業(yè)主在繳清管理費(fèi)后，才可對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不到位等進(jìn)行投訴，并由這個(gè)專職委員會(huì)進(jìn)行議定裁決，若實(shí)屬物業(yè)公司服務(wù)不好，由該委員會(huì)判罰管理公司返還物業(yè)費(fèi)給業(yè)主。二、電梯運(yùn)行收費(fèi)及攤銷(xiāo)的問(wèn)題解決辦法

3、：認(rèn)為電梯運(yùn)營(yíng)費(fèi)用按住戶使用頻繁度進(jìn)行攤銷(xiāo)比較合理，也就是多層或高層的住戶多使用，多繳費(fèi)。繳費(fèi)的比率可以參照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資產(chǎn)使用年限折舊法。三、 停車(chē)場(chǎng)責(zé)任承擔(dān)的問(wèn)題對(duì)于管理區(qū)域內(nèi)停車(chē)管理及責(zé)任界定的問(wèn)題，一直以來(lái)都有爭(zhēng)議。對(duì)于盜車(chē)事件賠與不賠，主要是看物管區(qū)域的停車(chē)是占位還是保管，或兩者兼有。僅僅是占位，交納占位費(fèi)用，則物業(yè)公司不用承擔(dān)賠償責(zé)任。若是保管或兩者兼有則理應(yīng)賠償。因此在實(shí)際生活中，有的業(yè)主買(mǎi)了車(chē)位，可以自由進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，不交停車(chē)費(fèi)，但物業(yè)公司必須要看管好這些業(yè)主的車(chē)輛，而且開(kāi)發(fā)商所賣(mài)的車(chē)位收益都?xì)w其所得，憑什么？因?yàn)檫@些業(yè)主車(chē)輛的保管費(fèi)用按物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)含在所交的物業(yè)管理費(fèi)用中（自己買(mǎi)車(chē)

4、位不存在交納占位費(fèi)用）。沒(méi)有買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主或外來(lái)的車(chē)主則每月或每次停車(chē)都會(huì)按規(guī)定交納停車(chē)費(fèi)，其中的占位費(fèi)收益是歸全體業(yè)主所有，而保管費(fèi)用才是物業(yè)管理收益。認(rèn)為萬(wàn)一小區(qū)內(nèi)有車(chē)輛丟失，若是交了停車(chē)費(fèi)的，物業(yè)公司按保管費(fèi)用在停車(chē)費(fèi)所占的比例承擔(dān)責(zé)任；若這車(chē)輛的業(yè)主有車(chē)位無(wú)須交停車(chē)費(fèi)，物業(yè)公司則必須根據(jù)委托物業(yè)管理合同被視為失職對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償；若是外來(lái)的車(chē)輛，也沒(méi)有交停車(chē)費(fèi)，物業(yè)公司則不需要承擔(dān)賠償責(zé)任。在現(xiàn)實(shí)中，發(fā)現(xiàn)在很多物管小區(qū)在收取停車(chē)費(fèi)用時(shí)都是一樣的價(jià)錢(qián)，按車(chē)位數(shù)量收取，而不論汽車(chē)的檔次、價(jià)值。一旦車(chē)輛丟失，物業(yè)公司需要承擔(dān)賠償責(zé)任法院一般會(huì)要求按照車(chē)輛價(jià)值進(jìn)行賠償。這樣就成了上面所說(shuō)的交的同樣

5、的錢(qián)，丟什么賠什么。因此建議物業(yè)企業(yè)一方面通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)分散物業(yè)企業(yè)的保管風(fēng)險(xiǎn)，另一方面在收取停車(chē)費(fèi)用時(shí)考慮價(jià)值與責(zé)任的對(duì)等，根據(jù)車(chē)輛價(jià)值的高低因素追加保管費(fèi)用，明確雙方責(zé)任、義務(wù)，或者在停車(chē)場(chǎng)進(jìn)口處立牌告知此停車(chē)場(chǎng)保管車(chē)輛系保管車(chē)輛或僅提供車(chē)位。這樣若有車(chē)輛丟失，責(zé)任承擔(dān)及賠償也一目了然。四、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題五、物業(yè)管理的服務(wù)水平六、停車(chē)收費(fèi)問(wèn)題七、房屋質(zhì)量問(wèn)題和維修等問(wèn)題八、業(yè)主委員會(huì)維權(quán)途徑不暢重點(diǎn)有以下幾個(gè)方面1.物業(yè)類型多，管理上各有側(cè)重。住宅小區(qū)內(nèi)存在不同類型的物業(yè)，如多層住宅、高層住宅、商場(chǎng)、學(xué)校等。由于其物業(yè)本身特性的不同，對(duì)物業(yè)管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小區(qū)物

6、業(yè)管理總體方案時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)針對(duì)不同類型的物業(yè)，在管理方式上有所側(cè)重，以適應(yīng)不同類型物業(yè)對(duì)物業(yè)管理的需求。如高層住宅要特別加強(qiáng)設(shè)備管理和消防安全管理，加強(qiáng)巡視和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排除管理隱患。2.解決物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足的矛盾。物業(yè)管理的收費(fèi)實(shí)施的是“保本微利”政策，政府對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)定價(jià)還沒(méi)有完全放開(kāi)，采取了政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)協(xié)議價(jià)相結(jié)合的方式，特別是經(jīng)濟(jì)適用型住宅的物業(yè)管理收費(fèi)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。物業(yè)管理收費(fèi)低于成本，致使有較多的物業(yè)管理企業(yè)處于虧本運(yùn)作，如何克服住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足成為住宅物業(yè)管理的難題之一。從現(xiàn)有成功的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看：一是要推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，逐步實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)

7、；二是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施規(guī)?；\(yùn)作，在企業(yè)內(nèi)部合理配置人員，提高科技含量，降低成本；三是利用住宅小區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)管理資源，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收，彌補(bǔ)小區(qū)經(jīng)費(fèi)不足。3.產(chǎn)權(quán)多元化，要求制定業(yè)主公約。住宅小區(qū)人口眾多，人員復(fù)雜，矛盾和糾紛時(shí)常發(fā)生。因此，在提倡業(yè)主自治自律的基礎(chǔ)上，必須對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主、非業(yè)主使用人的居住行為加以限制和約定，制定一個(gè)大家共同遵守的行為準(zhǔn)則即業(yè)主公約，來(lái)明確住宅小區(qū)業(yè)主、非業(yè)主使用人的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范住宅小區(qū)業(yè)主、非業(yè)主使用人的行為，促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的順利開(kāi)展。4.設(shè)立業(yè)主檔案，嚴(yán)格管理。管理處應(yīng)建立健全業(yè)主、非業(yè)主使用人的檔案資料及管理系統(tǒng)。在嚴(yán)格保密的前提下，充分掌握

8、業(yè)主、非業(yè)主使用人的流動(dòng)情況，以便加強(qiáng)管理。5.協(xié)調(diào)物業(yè)管理各主體及相關(guān)部門(mén)的關(guān)系。物業(yè)管理活動(dòng)所涉及的主體和相關(guān)部門(mén)較多，有直接參與的，也有間接參與的，如建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，城市供水供電等專營(yíng)服務(wù)公司，物業(yè)、市政、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、工商等行政管理部門(mén)等，物業(yè)管理工作離不開(kāi)這些主體和相關(guān)部門(mén)的支持與協(xié)助。因此，物業(yè)管理企業(yè)要積極協(xié)調(diào)處理好與這些主體和相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，配合他們的工作，借助政府有關(guān)部門(mén)的力量，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)治安等方面的綜合管理，促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理和精神文明建設(shè)等各項(xiàng)工作的全面開(kāi)展。6.開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化。針對(duì)不同住宅小區(qū)的具體情況，物業(yè)管理企業(yè)要出面牽頭，組織各種社區(qū)文化活動(dòng)，如節(jié)假日活動(dòng)、體育健身活動(dòng)、業(yè)余學(xué)習(xí)活