上海高端項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)分析報(bào)告

1、謹(jǐn)呈招商地產(chǎn)謹(jǐn)呈招商地產(chǎn)上海高端項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手段分析12星河灣星河灣時(shí)間：時(shí)間：2011年12月16日2012年1月31日營(yíng)銷(xiāo)主題：營(yíng)銷(xiāo)主題：“禮獻(xiàn)三節(jié)，感恩回饋”營(yíng)銷(xiāo)方案：營(yíng)銷(xiāo)方案：1、 調(diào)整售價(jià)。其中浦東星河灣調(diào)整為8折優(yōu)惠，上海星河灣85折優(yōu)惠進(jìn)行促銷(xiāo)。2、對(duì)上海星河灣一期與浦東星河灣二期老業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償；營(yíng)銷(xiāo)手段：營(yíng)銷(xiāo)手段：老業(yè)主補(bǔ)償+調(diào)整售價(jià)效果：活動(dòng)期間浦東星河灣勁銷(xiāo)（網(wǎng)簽）效果：活動(dòng)期間浦東星河灣勁銷(xiāo)（網(wǎng)簽）84套，銷(xiāo)售套，銷(xiāo)售金額金額15.2億元，并使其成為億元，并使其成為2011年上海高端住宅銷(xiāo)售年上海高端住宅銷(xiāo)售冠軍。冠軍。3星河灣營(yíng)銷(xiāo)分析星河灣營(yíng)銷(xiāo)分析1、關(guān)于價(jià)格、關(guān)于價(jià)格

2、一步到位，直接降至項(xiàng)目?jī)r(jià)格底線(xiàn)一步到位，直接降至項(xiàng)目?jī)r(jià)格底線(xiàn) 浦東星河灣二期開(kāi)盤(pán)初期價(jià)格始終堅(jiān)挺在70000元/左右，價(jià)格調(diào)整后實(shí)際成交價(jià)直接降至原一期價(jià)格線(xiàn)水平，下降幅度大，達(dá)到客戶(hù)心理購(gòu)買(mǎi)價(jià)位。2、關(guān)于老業(yè)主回饋、關(guān)于老業(yè)主回饋現(xiàn)金補(bǔ)償，打消顧慮，贏得口碑現(xiàn)金補(bǔ)償，打消顧慮，贏得口碑 上海首例以現(xiàn)金補(bǔ)償方式回饋老業(yè)主，打消老業(yè)主資產(chǎn)貶值顧慮，同時(shí)贏得市場(chǎng)口碑。3、關(guān)于實(shí)際操作、關(guān)于實(shí)際操作約老業(yè)主單獨(dú)到訪(fǎng)，案場(chǎng)經(jīng)理逐個(gè)擊破約老業(yè)主單獨(dú)到訪(fǎng)，案場(chǎng)經(jīng)理逐個(gè)擊破 在對(duì)待老業(yè)主可能出現(xiàn)的糾紛問(wèn)題上，采用電話(huà)約其到訪(fǎng)，案場(chǎng)經(jīng)理面談，個(gè)個(gè)擊破方式，避免可能發(fā)生沖突。4星河灣推廣星河灣推廣日期日期報(bào)紙名

3、稱(chēng)報(bào)紙名稱(chēng)版面版面廣告規(guī)格廣告規(guī)格廣告費(fèi)廣告費(fèi)2011-12-20東方早報(bào)A40整版1800002011-12-20上海證券報(bào)F5整版2400002011-12-21東方早報(bào)A40整版1800002011-12-22新聞晨報(bào)晨A9整版2000002011-12-23新聞晨報(bào)晨A8整版2000002011-12-30新聞晚報(bào) 晚A1-36整版1900002012-1-11東地產(chǎn)封底整版1380002012-1-12新民晚報(bào)B11整版2100002012-1-17新聞晚報(bào) 晚A1-08整版1900002012-1-17新民晚報(bào)B4整版200000合計(jì)合計(jì)192800019280005長(zhǎng)甲地產(chǎn)長(zhǎng)甲地

4、產(chǎn)長(zhǎng)泰東郊、長(zhǎng)泰西郊長(zhǎng)泰東郊、長(zhǎng)泰西郊時(shí)間：時(shí)間：2011年10月12011年10月7日營(yíng)銷(xiāo)主題：營(yíng)銷(xiāo)主題：“驚爆特價(jià)房，僅限7天”營(yíng)銷(xiāo)方案：營(yíng)銷(xiāo)方案：1、2011年9月28-9月30日分別于新聞晚報(bào)、新民晚報(bào)、新聞晨報(bào)、東方早報(bào)進(jìn)行為期3天的強(qiáng)勢(shì)推廣，總營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用達(dá)到30.24萬(wàn)元；2、國(guó)慶7天，旗下兩項(xiàng)目“長(zhǎng)泰東郊別墅”、“長(zhǎng)泰西郊別墅”推出特價(jià)房，優(yōu)惠幅度達(dá)到72折。效果：長(zhǎng)泰西郊別墅效果：長(zhǎng)泰西郊別墅10月簽約月簽約36套，銷(xiāo)售金額套，銷(xiāo)售金額2.9億元；長(zhǎng)泰東郊御園億元；長(zhǎng)泰東郊御園10月簽約月簽約29套，銷(xiāo)售套，銷(xiāo)售金額金額1.4億元，分別成為當(dāng)月上海別墅成交金額前億元，分別成為當(dāng)月

5、上海別墅成交金額前2位。位。營(yíng)銷(xiāo)手段：營(yíng)銷(xiāo)手段：強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)推廣+特價(jià)打折優(yōu)惠6長(zhǎng)泰項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)分析長(zhǎng)泰項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)分析1、關(guān)于價(jià)格、關(guān)于價(jià)格史無(wú)前例，巨幅優(yōu)惠史無(wú)前例，巨幅優(yōu)惠 上海別墅類(lèi)產(chǎn)品很少通過(guò)降價(jià)形式來(lái)促銷(xiāo)，長(zhǎng)泰兩項(xiàng)目在國(guó)慶期間巨幅打折，打折幅度甚至超過(guò)普通公寓，長(zhǎng)泰西郊獨(dú)棟總價(jià)降至1000萬(wàn)/套以下，長(zhǎng)泰東郊聯(lián)排總價(jià)幾乎全在500萬(wàn)/套以下。 2、關(guān)于老業(yè)主回饋、關(guān)于老業(yè)主回饋密集型、排他性推廣密集型、排他性推廣 集中推廣期間，上海四大主流報(bào)紙集中出現(xiàn)長(zhǎng)泰項(xiàng)目的平面廣告7長(zhǎng)泰西郊別墅+長(zhǎng)泰東郊御園推廣日期日期報(bào)紙名稱(chēng)報(bào)紙名稱(chēng)長(zhǎng)泰東郊御長(zhǎng)泰東郊御園園長(zhǎng)泰西郊別長(zhǎng)泰西郊別墅墅廣告費(fèi)廣告費(fèi)版面版面版面版面2011-9-28新民晚報(bào)A5整版A3整版5280002011-9-28新聞晚報(bào)晚A1-03整版 晚A1-01半版2880002011-9-29新民晚報(bào)晚B13整版晚B11整版3460002011-9-29新聞晚報(bào)晚B13整版晚B11整版3420002011-9-29新聞晨報(bào)晨A33整版晨A31整版4000002011-9-29東方早報(bào)C5整版C3整版