收益法酒店評估

1、房地產(chǎn)抵押估價報告項 目 名 稱： A 市開發(fā)區(qū) * 西路 18 號商業(yè)房地產(chǎn)抵押價值評估委 托 人： 江蘇 * 大酒店估 價 機 構(gòu)： 江蘇 A 房地產(chǎn)評估咨詢 注冊房地產(chǎn)估價師： 景 * 張* 估價報告出具日期： 2022 年 12 月 10 日 估價報告編號： 蘇房地鎮(zhèn)揚估字 2022 第 09 號致估價委托人函江蘇*大酒店：我們接受貴公司的委托，對貴公司位于A市開發(fā)區(qū)*西路18號商業(yè) 房地產(chǎn)房產(chǎn)面積為27822.7桿，土地面積為28771.2m?進(jìn)行抵押價值評 估，估價時點為2022年12月8日，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款 額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。根據(jù)貴公司所提供的有

2、關(guān)資料，經(jīng)過房地產(chǎn)估價師實地查看和市場 調(diào)查，遵照?中華人民共和國房地產(chǎn)管理法?、國家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價標(biāo) 準(zhǔn)?、?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?等有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在了解 和分析估價對象實際情況的根底上，本著獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn) 慎的原那么，遵循必要的估價程序，選用了本錢法和收益法進(jìn)行了評估， 綜合確定估價對象在估價時點的房地產(chǎn)抵押價值為人民幣27014.9萬元，大寫人民幣貳億柒仟零壹拾肆萬玖仟元整房產(chǎn)價值17485.9萬元，其中 土地價值9529.0萬元，土地使用權(quán)單價為3312元/m2。估價對象在估價時點未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為 27014.9萬元，大寫人民幣貳億柒仟零壹

3、拾肆萬玖仟元整。房地產(chǎn)估價師知悉的估價對象在估價時點的法定優(yōu)先受償款為人民 幣0元，大寫：人民幣零元整。以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)抵押估價報告，欲了解本估價工程的全面情況， 請認(rèn)真閱讀房地產(chǎn)抵押估價報告全文。江蘇A房地產(chǎn)評估咨詢法定代表人：二OO年十二月十日估價結(jié)果一覽表工程證號幢號房屋建筑 面積m2平均房屋評估建筑 面積單價元/m2總價萬元房產(chǎn)揚房字第13600028號127.66284.7617485.9224698.9832724.904371.18小計27822.7工程宗地編號土地面積土地評估單價元/m 2土地?fù)P國用2006第00001786號28771.233129529.0小計28771.

4、29529.0合計27014.9法定優(yōu)先受償款0抵押價值27014.9目錄估價師聲明4估價的假設(shè)和限制條件 5房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告7一、估價委托人7二、估價機構(gòu)7三、估價目的7四、估價對象7五、估價時點.3六、價值類型.3七、估價依據(jù).3八、估價原那么14九、估價方法1.5十、估價結(jié)果1.5十一、估價對象的抵押價值未來下跌風(fēng)險分析 17十二、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析1.8十三、房地產(chǎn)抵押估價報告使用提示 20十四、估價人員21十五、估價作業(yè)日期 2.1十六、本評估報告的使用有效期限 21附 件221.房屋所有權(quán)證復(fù)印件；2國有土地使用證復(fù)印件；3.受托估價方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印 件；4.受托估價方資格證書

5、復(fù)印件；5房地產(chǎn)估價師資格證書復(fù)印件估價師聲明我們鄭重聲明：1我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意 見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3我們與本報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個 人利害關(guān)系或偏見。4我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291 1999?房地產(chǎn)估價 標(biāo)準(zhǔn)?及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合公布?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價 報告。5參與本次估價工程的房地產(chǎn)估價師景云、張曉慧于2022年12月10日對本報告中的估

6、價對象進(jìn)行了實地查看，但我們對估價對象的現(xiàn)場查 看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的局部， 依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不承當(dāng)對估價對 象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實性 負(fù)責(zé)。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承當(dāng)相 應(yīng)的責(zé)任。7沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。8本報告不作土地、房產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。9本報告最終解釋權(quán)為江蘇A房地產(chǎn)評估咨詢所有。注冊房地產(chǎn)估價師：景*簽章注冊號：*注冊房地產(chǎn)估價師：張*簽章注冊號:*二00年十二月十日估價的假設(shè)和限制條件一、本次估價的假設(shè)前提1本

7、報告以委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)屬證書等資料真實合法有效，估價 對象無司法機關(guān)、行政機關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無 糾紛，國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押能獲得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或有 關(guān)部門的批準(zhǔn)為前提，即以估價對象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬于合法使用、可 以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓、抵押等處分為假設(shè)前提。2本報告以房屋建筑質(zhì)量符合平安標(biāo)準(zhǔn)，可以長期持續(xù)使用為假設(shè)前 提。二、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查的資料1估價師已對估價對象在估價時點的法定優(yōu)先受償款進(jìn)行了盡職調(diào) 查，假設(shè)產(chǎn)權(quán)人在估價時點尚有任何有關(guān)估價對象的應(yīng)繳未繳稅費，應(yīng) 按照規(guī)定繳納或從評估價值中相應(yīng)扣除。2本次估價未對估價對象做建筑物根底和結(jié)構(gòu)上的測

8、量和實驗，本 次評估假設(shè)其無根底、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。3本次估價未對委托方提供的?房屋所有權(quán)證?和?國有土地使用 證?相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)行核實，委托方對產(chǎn)權(quán)資料的真實性負(fù)責(zé)。因產(chǎn)權(quán) 資料失實造成估價結(jié)果有誤的，本估價機構(gòu)和估價人員不承當(dāng)相應(yīng)的責(zé) 任。三、估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響1. 本次估價未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、遇有自然力和其他 不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，以及特殊交易方式下的特殊交易 價格等對評估價值的影響。四、本估價報告使用的限制條件1本次估價報告僅供委托方按約定的估價目的及上級主管部門審查 使用，未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或局部及任何參

9、考資 料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他 任何方式公開發(fā)表。2. 本報告自提交之日起一年內(nèi)有效。本估價報告需在設(shè)定的有效期 內(nèi)使用，超過有效期使用，本報告無效。3本估價報告需經(jīng)房地產(chǎn)估價師簽名或簽章并加蓋估價機構(gòu)公章， 并作為一個整體時有效，復(fù)印件無效。4本估價報告僅為委托方向中國工商銀行揚中支行進(jìn)行抵押貸款確 定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，運用于其它方向本估價報告無效。5估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化可能對房地產(chǎn)抵押價 值產(chǎn)生的一定影響，在估價對象狀況發(fā)生變化或房地產(chǎn)市場價格變化較 快時應(yīng)對估價對象房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告蘇房地

10、鎮(zhèn)揚估字2022第09號一、估價委托人單位名稱：江蘇*大酒店單位地址：A市*西路18號法人代表：徐廣福經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營工程：中西餐制售；住宿；公共浴室；卡拉OK廳。一般經(jīng)營工程：代售飛機票、火車票；日用百貨；工業(yè) 美術(shù)品銷售、估價機構(gòu)估價機構(gòu)：江蘇A房地產(chǎn)評估咨詢房產(chǎn)資質(zhì)等級:一 級資質(zhì)證號：建房估證字2022085號土地資質(zhì)等級:全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)資質(zhì)證號：*法人代表：*聯(lián)系人：*南京市*路188號*大廈9層D座聯(lián)系：* / * / < / * >電子信箱 E-mail: *三、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。四、估價對象1估價對象范圍

11、估價對象為位于A市開發(fā)區(qū)*西路18號的商業(yè)房地產(chǎn)，房屋總建筑 面積為27822.7m2，土地面積為28771.2mF。2估價對象狀況1估價對象登記狀況根據(jù)委托估價方提供的估價對象房屋所有權(quán)證和國有土地使用證， 估價對象的權(quán)屬狀況如下表所示。房屋所有權(quán)證號揚房字第13600028號所有權(quán)人江蘇*大酒店所有權(quán)性質(zhì)有限責(zé)任公司房屋座落開發(fā)區(qū)*西路18號幢號建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)建筑面積m21混合127.62混合1424698.983混合42724.904混合1371.18合計27822.7表1房屋登記狀況一覽表表2 土地登記狀況一覽表土地使用權(quán)證號揚國用2006第00001786 號土地使用權(quán)人江蘇*大酒店房

12、屋座落開發(fā)區(qū)*西路18號使用權(quán)面積28771.2m2地號0506123圖號地類用途商業(yè)效勞業(yè)使用權(quán)類型出讓終止日期至 2043.09.08 止2他項權(quán)利狀況在估價時點，估價對象房地產(chǎn)未設(shè)定抵押等他項權(quán)利。3.估價對象實物狀況3.1估價對象實物狀況1座落：A市開發(fā)區(qū)*西路18號；2建筑面積：27822.7m2 ；3總層數(shù)/層次：2號房屋為酒店主樓，共14層，3號房屋為職工宿 舍，總層數(shù)4層，1號及4號為門衛(wèi)及配電房，均為1層；4建筑結(jié)構(gòu)：鋼混及混合；5平面布置：估價對象獨立使用，2號樓內(nèi)置電梯，3號樓內(nèi)置樓 梯連接；6工程質(zhì)量：經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘查，確認(rèn)建筑物結(jié)構(gòu)完好；7建成年代：2004年，門衛(wèi)

13、室改建于2006年;8維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況：估價對象的主體結(jié)構(gòu)維修保養(yǎng)良好， 且外立面及內(nèi)部均經(jīng)裝修，成色較新，使用狀況良好；9臨街狀況：估價對象臨*西路；10方便程度：酒店內(nèi)配備室外停車場；11物業(yè)管理：有物業(yè)管理；12裝修、設(shè)施設(shè)備及利用現(xiàn)狀：估價對象為位于A市開發(fā)區(qū)*西路18號的江蘇*大酒店。江蘇*大酒店是是由*集團(tuán)投資設(shè)計建造的 四星級，集客房、餐飲、娛樂、休閑、旅游購物為一體的現(xiàn)代化商務(wù)旅 游酒店，為A市標(biāo)志性建筑。酒店共占地43畝，總建筑面積2.7萬平方米， 酒店主樓共14層，東西裙樓3-5層，擁有總統(tǒng)套房、商務(wù)套房、豪華套房、 商務(wù)房、豪華房及高級房等不同規(guī)格客房間 140多套；

14、餐飲設(shè)施設(shè)備 齊全，擁有餐位1000多個，2個功能齊全的大型宴會廳，1個大型會議中 心，多個豪華包廂及普通包廂，1個可同時容納400人就餐的中餐廳，1個 可同時容納200人就餐的中餐廳，1個西餐廳；酒店還擁有完備的會議服 務(wù)設(shè)施，包括2個大型會議中心、3個中型會議室、2個小會議室及1個貴 賓廳，大型會議中心可同時容納350人會議，為大型的多功能會議室，配 備大屏幕投影、活動舞臺等；酒店還配有桑拿會所、美容美發(fā)、棋牌室、 商務(wù)中心、健身房及室外網(wǎng)球場、游泳池等，是 A市目前規(guī)模最大、檔次 最高的接待、住宿、娛樂效勞場所。1號樓為酒店門衛(wèi)，改建于2006年，層高4.1米，外墻鋁塑板貼面，室 內(nèi)造型

15、天花，地磚地坪，局部改造為中國銀行自動柜員機網(wǎng)點。2號樓為酒店主樓，為鋼混結(jié)構(gòu)，層高3.6米,共14層，其中地下一層，為洗衣房、更衣室、職工食堂、職工娛樂中心及倉庫，地上 13層，第1層為酒店大堂、西餐廳部、餐飲包廂及一個大型宴會大廳。第 2層主體為康樂中心，包括為桑拿中心、足療洗浴、美發(fā)中心、棋牌室、商務(wù)中心等， 另有局部多功能廳。第3層為會議及餐飲，包括高級豪華包廂、多功能廳、 各規(guī)模會議室及一個貴賓廳，第4-13層為客房部。其中頂層局部為倉庫， 另還有配套配電房、物業(yè)房及職工宿舍樓。酒店整個主樓大樓外墻貼面磚，西裙樓圓弧造型，鋼結(jié)構(gòu)玻璃幕墻。 酒店大堂入口為玻璃幕墻面，地面及墻身鋪砌磨光

16、花崗巖、大理石，天 花板采用特色吊頂，豪華枝形水晶藝術(shù)吊燈。西餐廳地面鋪設(shè)高級地磚， 內(nèi)墻貼高檔護(hù)墻板及藝術(shù)貼畫，造型石膏板吊頂。餐廳包廂地面鋪斜紋 地毯，內(nèi)墻貼墻紙，裝飾藝術(shù)畫，造型石膏板吊頂，水晶吊燈，大局部 餐廳包廂單獨配備衛(wèi)生間。宴會大廳及多功能會議中心地面鋪地毯，內(nèi) 墻貼墻紙，造型石膏板吊頂，水晶吊燈，配活動舞臺。桑拿會所、棋牌 中心包間地面鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，大局部單獨配備衛(wèi)生間?？头康孛?鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，天花石膏板吊頂。公共部位地面鋪設(shè)磨光花崗石， 墻身為磨光花崗石、天花板采用特色石膏板吊頂。洗手間地面鋪設(shè)防滑 地磚、墻身鋪設(shè)光面瓷磚、防潮天花吊頂。酒店帶有中央空調(diào)系統(tǒng)，24

17、小時熱供水系統(tǒng)，自動噴淋及煙感報警 系統(tǒng)及全方位監(jiān)控系統(tǒng)。酒店還配備三部高速客運電梯、一部職工電梯、部貨運電梯及多處平安樓梯，酒店帶配設(shè)室外數(shù)百個停車位。3號樓為職工宿舍及相關(guān)單位辦公用房，局部出職工宿舍為內(nèi)廊式結(jié)構(gòu)，宿舍都為普通粉刷，地磚地坪，室內(nèi)都帶有淋浴室4號樓為配電房和物業(yè)辦公室，層高4.8米，外墻貼面磚，室內(nèi)普通粉刷，地磚地坪。(13)房地產(chǎn)照片:2號樓內(nèi)部2號樓內(nèi)部3號樓外觀4號樓外觀4號樓內(nèi)部3.2估價對象土地狀況座落：開發(fā)區(qū)*西路18號；土地使用權(quán)面積：28771.2m2；宗地形狀：規(guī)那么；宗地四至：東至道路，南至*西路，西至道路，北至凱旋苑小區(qū)。宗地級別：A市商業(yè)用地四級地；

18、宗地內(nèi)根底設(shè)施完備程度：宗地內(nèi)到達(dá)通路、通上水、通下水、 通電、通訊 五通場地平整 一平的開發(fā)水平。4區(qū)位狀況4.1.地理位置估價對象坐落于A市開發(fā)區(qū)*西路18號，估價對象四至情況為：東至 道路，南至*西路，西至道路，北至凱旋苑小區(qū)。4.2 .區(qū)域概況估價對象所在區(qū)域位于A市開發(fā)區(qū)。A市，地處長江三角洲，緊靠上海、南京等大中城市，與鎮(zhèn)江、常州、揚州、泰州等名城隔江相望。全市由長江市航道以南的雷公島、太 平洲、西沙、中心沙四個江島組成。周邊長 120公里，全市總面積332 平方公里，其中陸地面積228平方公里。A市轄17.0個鎮(zhèn)，一個開發(fā)區(qū)， 總?cè)丝?30萬。揚中工業(yè)興旺，實力雄厚。現(xiàn)有機械制造

19、、電氣產(chǎn)品、輕 紡服裝、精細(xì)化工、電子等30多個行業(yè)，并形成了工程電器、硅橡膠、 釬焊材料、精細(xì)化工、電子測量測試儀器、復(fù)合肥等六大產(chǎn)品基地。全 市交通便捷，揚中人民自籌資金建造的橫跨夾江的揚中長江大橋和溝通 蘇北的“揚高汽渡，分別與國家一類開放港口鎮(zhèn)江港、高港以及滬寧 高速公路、京滬高速公路、寧通一級公路連接成線，揚中二橋直通蘇錫 常。委估房地產(chǎn)位于位于*西路，為A市市區(qū)和開發(fā)區(qū)交界處，城市根底 設(shè)施配套齊全。43交通條件道路條件委估房地產(chǎn)位于A市開發(fā)區(qū)*西路18號，*西路紅線寬度約為40 米，*西路連接交通型主干道明珠大道、混合型主干道新?lián)P北路、混合 型干道揚子中路等多條主次干道，區(qū)域內(nèi)路

20、網(wǎng)密度高，主要道路路面為 瀝青，道路保養(yǎng)維護(hù)較好，總體道路通達(dá)狀況優(yōu)。公共交通條件委估房地產(chǎn)位于A市開發(fā)區(qū)*西路18號，樓前不遠(yuǎn)處有公交站臺* 大酒店站及出租車站臺，有多路公交車在此通過，交通便捷。對外交通條件待估宗地所在區(qū)域距A市汽車站較遠(yuǎn)，對外交通狀況較好。4.3.根底設(shè)施狀況估價對象所在區(qū)域供水、排水、供電、通訊、道路交通等根底設(shè)施5.商服繁華程度委估房地產(chǎn)位于揚中開發(fā)區(qū)與市區(qū)交界處，商業(yè)繁華度較高，周圍 以商業(yè)、住宅用地為主，沿街兩側(cè)為商鋪，類型包括餐飲、休閑、住宿, 經(jīng)營種類齊全；周邊有大型的生活小區(qū)凱旋苑、聚福園等，附近有揚中 最大的華潤蘇果超市，客流量大，公共效勞設(shè)施齊全，有中國

21、建設(shè)銀行 揚子分理處、中國工商銀行春柳分理處等，商業(yè)繁華程度較高；6環(huán)境條件6.1自然環(huán)境估價對象所在區(qū)域污染治理較好，根本無水、噪音及大氣污染，區(qū) 域環(huán)境較優(yōu)。6.2區(qū)域景觀估價對象所在區(qū)域位于開發(fā)區(qū)，規(guī)劃協(xié)調(diào)，區(qū)域景觀較好。五、估價時點根據(jù)?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?，房地產(chǎn)抵押估價時點原那么上為 完成估價對象實地查看之日，故本次以房地產(chǎn)估價師實地查看之日2022年12月8日作為本次評估的估價時點。六、價值類型根據(jù)?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?、?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?和本次估價 的具體要求，本估價報告中的評估價值是指估價對象在現(xiàn)狀條件下，用 途為商業(yè)用房，在估價時點2022年12月8日的房地產(chǎn)抵押價

22、值。房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未 設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先 受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先 于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款， 已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)一本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1. ?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?；2. ?中華人民共和國土地管理法?；3. ?中華人民共和國擔(dān)保法?；4. ?中華人民共和國物權(quán)法?；5. ?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?。二本次估價采用的技術(shù)規(guī)程1中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T502

23、91 1999?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?； 2建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合公布的建 住房20068號?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?。三委托方提供的有關(guān)資料1. ?國有土地使用證?復(fù)印件；2. ?房屋所有權(quán)證?復(fù)印件。四估價機構(gòu)和估價人員搜集掌握的有關(guān)資料1. 估價對象所在地自然條件、社會經(jīng)濟條件、行政區(qū)劃人口等方面的 根本情況資料；2. 估價人員實地踏看和調(diào)查收集的有關(guān)估價對象權(quán)屬、現(xiàn)狀利用等方 面的資料；八、估價原那么本次估價遵守獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原那么及最高最正確 使用原那么、估價時點原那么、替代原那么等一般性原那么。1. 獨立、客觀、公正原那么要求估價機構(gòu)有完全獨立

24、性，估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相 關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實際出發(fā)，公平合 理地進(jìn)行估價。2. 合法原那么應(yīng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價。所謂 合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能 受法律保護(hù)，并表達(dá)其權(quán)益價值。3. 謹(jǐn)慎原那么要求在面臨不確定因素的情況下作出判斷時，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎， 充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。4. 最高最正確使用原那么要求以估價對象的最咼最正確使用為前提估價。所謂最咼最正確使 用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最

25、可能的使用，是法律上允 許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象 帶來最高價值的使用。5替代原那么要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。6估價時點原那么要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理的價值。同一宗 房地產(chǎn)在不同時點往往會有不同的價格，所以在評估一宗房地產(chǎn)價格時, 必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況也是 以其在該時點的狀況為準(zhǔn)。九、估價方法本次對估價對象房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估，所采用的技術(shù)路線為：1求取完全權(quán)利狀況下的估價對象市場價值；2估價對象抵押價值=1-估價師知悉的法定優(yōu)先受償款.一般而言，房地產(chǎn)估價方法主要有

26、收益法、市場比擬法、假設(shè)開發(fā) 法、基準(zhǔn)地價修正法、本錢法等。不同的估價方法從不同的角度反映了 房地產(chǎn)在一定權(quán)利狀態(tài)及一定時點的價值水平，只是各種方法的適用條 件、特點、對資料的要求有所不同，需根據(jù)特定的估價目的、估價對象、 市場情況等選擇適宜的估價方法。估價對象為集客房、餐飲、娛樂、休閑、旅游購物為一體的現(xiàn)代化 商務(wù)旅游酒店，周邊區(qū)域根本無類似的轉(zhuǎn)讓和出租交易案例，因此不適 合采用市場比擬法。假設(shè)開發(fā)法通常用于待開發(fā)土地的估價，而且估價對象為新建酒店, 短期改建的可能性不大，因此也不適宜選用假設(shè)開發(fā)法評估估價對象的 價格。因估價對象屬經(jīng)營收益類房地產(chǎn)，故可采用收益法進(jìn)行評估?？紤]到估價對象處于

27、A市主城區(qū)基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，估價師亦已較全面地掌 握了A市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的本錢構(gòu)成，故又用本錢法進(jìn)行驗證。所謂收益法指預(yù)計估價對象未來的正常凈收益， 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率 將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，其計算公式為:1(1r )nv 房地產(chǎn)價值a 年純收益r 資本化率n 收益年限本錢法技術(shù)路線：求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格， 扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即：房地產(chǎn)價格二土地價格+房產(chǎn)重置價格x成新率其中房產(chǎn)重置價格的技術(shù)路線為：房產(chǎn)重置價格=前期費用+建安造價+根底設(shè)施配套費 +管理費用+ 投資利息+銷售費用+開

28、發(fā)利潤+銷售稅費土地價格采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，具體技術(shù)路線：首先分析基準(zhǔn) 地價評估基準(zhǔn)日與本次土地估價基準(zhǔn)日間的地價變化情況，對基準(zhǔn)地價 進(jìn)行期日修正；然后根據(jù)其地價內(nèi)涵中開發(fā)程度的差異進(jìn)行土地開發(fā) 程度修正，之后分析待估宗地因素條件與所在區(qū)域因素條件平均狀 況的差異，進(jìn)行區(qū)域因素和個別因素修正；最后進(jìn)行年期修正和容 積率修正得到待估宗地地價。即：地價=基準(zhǔn)地價x Ki ±開發(fā)程度修正MK2XK3x1±K式中：K1期日修正系數(shù)K 2土地使用年限修正系數(shù)K3容積率修正系數(shù)泳一一影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原那么，采用科學(xué)的

29、估價方法，在 認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的根底上，選用了市場 比擬法和收益法進(jìn)行了評估，綜合確定估價對象在估價時點的房地產(chǎn)抵 押價值為人民幣27014.9萬元，大寫人民幣貳億柒仟零壹拾肆萬玖仟元整 房產(chǎn)價值17485.9萬元，其中土地價值9529.0萬元，土地使用權(quán)單價為 3312 元 /m2。估價對象在估價時點未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為 27014.9萬元，大寫人民幣貳億柒仟零壹拾肆萬玖仟元整。房地產(chǎn)估價師知悉的估價對象在估價時點的法定優(yōu)先受償款為人民 幣0元，大寫：人民幣零元整。十一、估價對象的抵押價值未來下跌風(fēng)險分析建議房地產(chǎn)抵押估價報告使用者密切關(guān)注估價對象抵

30、押價值在未來 年限內(nèi)下跌的風(fēng)險，目前預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素主要 有以下幾方面：房地產(chǎn)的使用和維護(hù)情況。房地產(chǎn)壽命長久，隨時間推移，建筑物 自然老化、使用磨損等物質(zhì)損耗，以及人們消費觀念的改變、建筑技術(shù) 的進(jìn)步、建筑設(shè)計的缺陷等功能損耗，將導(dǎo)致建筑物抵押價值的下跌， 假設(shè)維護(hù)欠缺，房地產(chǎn)抵押價值下跌將更為顯著。估價對象房屋建成于 1998年，根據(jù)估價師現(xiàn)場勘查，估價對象的主體結(jié)構(gòu)維修保養(yǎng)良好，且 外立面經(jīng)裝修，成色較新，使用狀況良好。但是，假設(shè)日后使用過程中， 維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)，那么估價對象價值將減少。區(qū)位因素的改變。因房地產(chǎn)的位置固定性，其所處區(qū)位狀況的變化 將直接影響其價值。如房地

31、產(chǎn)所處的自然環(huán)境或者人文環(huán)境惡化、區(qū)域 交通擁堵、或者城市規(guī)劃改變?yōu)椴焕康禺a(chǎn)的利用，將導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押 價值下跌。房地產(chǎn)市場供求變化情況。房地產(chǎn)價格水平及其變動，是由房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求共同作用的結(jié)果，總體而言，房地產(chǎn)的價格與其需要正相 關(guān)，與其供應(yīng)負(fù)相關(guān)：供應(yīng)一定，需求增加，貝M介格上升，需求減少， 那么價格下降；需求一定，供應(yīng)增加，那么價格下降，供應(yīng)減少，那么價格上 升。未來年限內(nèi)，假設(shè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)過量或者需求缺乏，那么估價對象 的抵押價值存在下跌風(fēng)險。房地產(chǎn)政策影響。房地產(chǎn)的自身特性如不可移動、價值量大等， 使其容易收到未來制度、政策變化的影響。目前國家宏觀調(diào)控政策偏緊, 特別對于房地產(chǎn)

32、市場的調(diào)控效果開始顯現(xiàn)：國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長 速度已明顯回落，房價過快上漲的趨勢得到抑制，房地產(chǎn)投資性需求明 顯下降，地方政府重新開始重視經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)，房地產(chǎn)供 給結(jié)構(gòu)正在發(fā)生明顯改善。在抵押權(quán)存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押估價報告使 用者需關(guān)注前期房地產(chǎn)政策的累加效應(yīng)以及后續(xù)的房地產(chǎn)政策對于估價 對象價值的影響。十二、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條 件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)的因素 主要有：房地產(chǎn)的通用性。通用性是指是否常見、是否普遍使用。通常某一 類型的房地產(chǎn)只適合于一局部特定的購置者，假設(shè)房地產(chǎn)的用途越專業(yè)

33、 化，使用者的范圍就越窄，越不容易找到買者，其變現(xiàn)能力越弱。房地產(chǎn)的獨立使用性。獨立使用性是指能夠單獨的使用而不受限制。 一般的獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越阻礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。房地產(chǎn)的價值量的大小。一般的說，價值越大的房地產(chǎn)，所需的資 金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。可分割轉(zhuǎn)讓性是指在物理上、經(jīng)濟上是否 可以別離開使用。由于價值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，而如果該房地產(chǎn)容 易分割，就可以分割成多個價值量小的可以獨立使用的局部分別轉(zhuǎn)讓， 這樣就可以提咼其變現(xiàn)能力。區(qū)域未來規(guī)劃及開展?jié)摿?。估價對象自身情況符合所在區(qū)域未來規(guī) 劃，并且開展?jié)摿^大，那么房地產(chǎn)變現(xiàn)能力

34、較強。區(qū)域市場狀況。抵押房地產(chǎn)所處區(qū)域市場交易活潑將有利于抵押標(biāo) 的物的變現(xiàn)；假設(shè)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠、交易較少，其變現(xiàn)能 力降低。變現(xiàn)過程中的稅費。抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)過程中發(fā)生的稅費主要涉及營 業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等稅金及交易綜合效勞費等費用；以 拍賣方式處置抵押房地產(chǎn)時，要支付拍賣傭金、評估費、法律訴訟費及 保全費等費用；抵押房地產(chǎn)原欠繳的各種費用除優(yōu)先受償款，需要 在變現(xiàn)過程中補交的，也應(yīng)計入變現(xiàn)費用中，主要包括欠繳的水電暖費 用、物業(yè)管理費等。清償次序。處分抵押房地產(chǎn)所得金額，扣除優(yōu)先受償款后，依以下 順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費用、扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款、 歸還抵

35、押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押 權(quán)人造成的損害、剩余金額交還抵押人。房地產(chǎn)抵押的優(yōu)先受償款包括： 劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承辦人的建筑 工程價款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包含強制執(zhí)行費用。同一房地產(chǎn)有 數(shù)個抵押權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)立抵押權(quán)的先后順序清償?；谝陨嫌绊懙盅悍康禺a(chǎn)變現(xiàn)的因素，并結(jié)合估價對象實際情況， 分析估價對象變現(xiàn)能力：1估價對象適合多種用途使用，通用性較強；估價對象面積較大， 不便于使用、但利于處置；估價對象可分割使用、出租或轉(zhuǎn)讓，并到達(dá) 各自獨立使用條件可分割性強；故估價對象變現(xiàn)能力一般。2. 假定在估價時點拍賣或者變賣估價對象

36、時，因存在短期內(nèi)強制處 分、潛在購置群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實現(xiàn)的價格一 般與評估的市場價值的差異程度大約在 15%-25%。3. 處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額 和清償順序與處置方式等因素有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn) 時，變現(xiàn)時間較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)本錢較高。一般情況下， 抵押物的處置都需要經(jīng)過司法程序，這個過程中產(chǎn)生的費用可統(tǒng)稱為訴 訟費用。根據(jù)?訴訟費用交納方法?中華人民共和國國務(wù)院令第481號, 人民法院收取的訴訟費用主要有案件受理費和申請執(zhí)行費，另外還有執(zhí) 行中的實際支出費用，包括人民法院執(zhí)行人員異地執(zhí)行本案時按照國家 有關(guān)規(guī)

37、定標(biāo)準(zhǔn)支出的差旅費用，有人民法院或人民法院委托其他單位或 個人進(jìn)行的與本案有關(guān)的勘驗、鑒定、評估、拍賣、倉儲、保管、運輸 等實際支出費用。另外，訴訟費用還包括抵押權(quán)人支出的律師費用等。 處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費主要包括營業(yè)稅金及附加、印花稅、土地 增值稅、交易費等。十三、房地產(chǎn)抵押估價報告使用提示1估價對象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、生態(tài) 環(huán)境、使用狀況等因素變化導(dǎo)致抵押價值減損。在估價對象實物、區(qū)域 等因素不發(fā)生變化，能正常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先受償款，房地 產(chǎn)市場沒有大的波動的情況下，預(yù)計估價報告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵 押價值根本保持穩(wěn)定。2對抵押期間可能產(chǎn)生的房地

38、產(chǎn)信貸風(fēng)險，估價報告使用者應(yīng)給予關(guān) 注：估價對象可能因房地產(chǎn)市場變化、國家宏觀政策和經(jīng)濟形勢變化、房 地產(chǎn)相關(guān)稅費和銀行利率調(diào)整等因素導(dǎo)致估價對象的抵押價值減損。3估價報告使用者應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原那么，在對信貸風(fēng)險進(jìn)行必要的預(yù)測基 礎(chǔ)上，合理使用本報告評估價值。關(guān)注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)及費用的 影響，當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價報告出具后至抵押登記之間，是否會出現(xiàn)法定 優(yōu)先受償權(quán)利。4定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化比擬快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行 再評估。十四、估價人員32202201403220040041注冊房地產(chǎn)估價師：景云簽章注冊號：注冊房地產(chǎn)估價師：張曉慧簽章注冊號：十五、估價作業(yè)日期從2022年12月8日

39、起至2022年12月10日止。十六、本評估報告的使用有效期限一年從2022年12月10日起至2022年12月9日止一、房屋所有權(quán)證復(fù)印件二、國有土地使用證復(fù)印件三、委托估價方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件四、委托方法定代表人身份證復(fù)印件五、房地產(chǎn)所在區(qū)域位置圖六、受托估價方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件七、受托估價方資格證書復(fù)印件八、房地產(chǎn)估價師資格證書復(fù)印件房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告蘇房地鎮(zhèn)揚估字2022第09號一、實物狀況描述與分析1估價對象實物狀況1座落：A市開發(fā)區(qū)*西路18號；2建筑面積：27822.7m2 ；3總層數(shù)/層次：2號房屋為酒店主樓，共14層，3號房屋為職工宿 舍，總層數(shù)4層，1號及4號為門衛(wèi)及配電房，均為1

40、層；4建筑結(jié)構(gòu)：鋼混；5平面布置：估價對象獨立使用，2號樓內(nèi)置電梯，3號樓內(nèi)置樓 梯連接；6工程質(zhì)量：經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘查，確認(rèn)建筑物結(jié)構(gòu)完好；7建成年代：2004年，門衛(wèi)室改建于2006年;8維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況：估價對象的主體結(jié)構(gòu)維修保養(yǎng)良好， 且外立面及內(nèi)部均經(jīng)裝修，成色較新，使用狀況良好；9臨街狀況：估價對象臨*西路；10方便程度：酒店內(nèi)配備室外停車場；11物業(yè)管理：有物業(yè)管理；12裝修、設(shè)施設(shè)備及利用現(xiàn)狀：估價對象為位于A市開發(fā)區(qū)*西路18號的江蘇*大酒店。江蘇*大酒店是是由大全集團(tuán)投資設(shè)計建造的 四星級，集客房、餐飲、娛樂、休閑、旅游購物為一體的現(xiàn)代化商務(wù)旅 游酒店，為A市標(biāo)志性建筑

41、。酒店共占地43畝，總建筑面積2.7萬平方米, 酒店主樓共14層，東西裙樓3-5層，擁有總統(tǒng)套房、商務(wù)套房、豪華套房、 商務(wù)房、豪華房及高級房等不同規(guī)格客房間 140多套；餐飲設(shè)施設(shè)備 齊全，擁有餐位1000多個，2個功能齊全的大型宴會廳，1個大型會議中 心，多個豪華包廂及普通包廂，1個可同時容納400人就餐的中餐廳，1個 可同時容納200人就餐的中餐廳，1個西餐廳；酒店還擁有完備的會議服 務(wù)設(shè)施，包括2個大型會議中心、3個中型會議室、2個小會議室及1個貴 賓廳，大型會議中心可同時容納350人會議，為大型的多功能會議室，配 備大屏幕投影、活動舞臺等；酒店還配有桑拿會所、美容美發(fā)、棋牌室、 商務(wù)

42、中心、健身房及室外網(wǎng)球場、游泳池等，是 A市目前規(guī)模最大、檔次 最高的接待、住宿、娛樂效勞場所。1號樓為酒店門衛(wèi)，改建于2006年，層高4.1米，外墻鋁塑板貼面，室 內(nèi)造型天花，地磚地坪，局部改造為中國銀行自動柜員機網(wǎng)點。2號樓為酒店主樓，為鋼混結(jié)構(gòu)，層高3.6米，共14層，其中地下一層， 為洗衣房、更衣室、職工食堂、職工娛樂中心及倉庫，地上13層，第1層為酒店大堂、西餐廳部、餐飲包廂及一個大型宴會大廳。第 2層主體為康 樂中心，包括為桑拿中心、足療洗浴、美發(fā)中心、棋牌室、商務(wù)中心等， 另有局部多功能廳。第3層為會議及餐飲，包括高級豪華包廂、多功能廳、 各規(guī)模會議室及一個貴賓廳，第4-13層為

43、客房部。其中頂層局部為倉庫， 另還有配套配電房、物業(yè)房及職工宿舍樓。酒店整個主樓大樓外墻貼面磚，西裙樓圓弧造型，鋼結(jié)構(gòu)玻璃幕墻。 酒店大堂入口為玻璃幕墻面，地面及墻身鋪砌磨光花崗巖、大理石，天 花板采用特色吊頂，豪華枝形水晶藝術(shù)吊燈。西餐廳地面鋪設(shè)高級地磚， 內(nèi)墻貼高檔護(hù)墻板及藝術(shù)貼畫，造型石膏板吊頂。餐廳包廂地面鋪斜紋 地毯，內(nèi)墻貼墻紙，裝飾藝術(shù)畫，造型石膏板吊頂，水晶吊燈，大局部 餐廳包廂單獨配備衛(wèi)生間。宴會大廳及多功能會議中心地面鋪地毯，內(nèi) 墻貼墻紙，造型石膏板吊頂，水晶吊燈，配活動舞臺。桑拿會所、棋牌 中心包間地面鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，大局部單獨配備衛(wèi)生間。客房地面 鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，

44、天花石膏板吊頂。公共部位地面鋪設(shè)磨光花崗石， 墻身為磨光花崗石、天花板采用特色石膏板吊頂。洗手間地面鋪設(shè)防滑 地磚、墻身鋪設(shè)光面瓷磚、防潮天花吊頂。酒店帶有中央空調(diào)系統(tǒng)，24小時熱供水系統(tǒng)，自動噴淋及煙感報警 系統(tǒng)及全方位監(jiān)控系統(tǒng)。酒店還配備三部高速客運電梯、一部職工電梯、 一部貨運電梯及多處平安樓梯，酒店帶配設(shè)室外數(shù)百個停車位。3號樓為職工宿舍及相關(guān)單位辦公用房，局部出職工宿舍為內(nèi)廊式結(jié) 構(gòu)，宿舍都為普通粉刷，地磚地坪，室內(nèi)都帶有淋浴室。4號樓為配電房和物業(yè)辦公室，層高4.8米，外墻貼面磚，室內(nèi)普通粉 刷，地磚地坪。2估價對象土地狀況座落：開發(fā)區(qū)*西路18號；土地使用權(quán)面積：28771.2m

45、2；宗地形狀：規(guī)那么；宗地四至：東至道路，南至*西路，西至道路，北至凱旋苑小區(qū)。宗地級別：A市商業(yè)用地四級地；宗地內(nèi)根底設(shè)施完備程度：宗地內(nèi)到達(dá)通路、通上水、通下水、 通電、通訊“五通，場地平整“一平的開發(fā)水平。三、區(qū)位狀況描述與分析1. 地理位置估價對象坐落于A市開發(fā)區(qū)*西路18號，估價對象四至情況為：東 至道路，南至*西路，西至道路，北至凱旋苑小區(qū)。2區(qū)域概況估價對象所在區(qū)域位于A市開發(fā)區(qū)。A市，地處長江三角洲，緊靠上海、南京等大中城市，與鎮(zhèn)江、常 州、揚州、泰州等名城隔江相望。全市由長江市航道以南的雷公島、太 平洲、西沙、中心沙四個江島組成。周邊長120公里，全市總面積332平方公里，其

46、中陸地面積228平方公里。A市轄17.0個鎮(zhèn)，一個開發(fā)區(qū)， 總?cè)丝?30萬。揚中工業(yè)興旺，實力雄厚。現(xiàn)有機械制造、電氣產(chǎn)品、輕 紡服裝、精細(xì)化工、電子等30多個行業(yè)，并形成了工程電器、硅橡膠、 釬焊材料、精細(xì)化工、電子測量測試儀器、復(fù)合肥等六大產(chǎn)品基地。全 市交通便捷，揚中人民自籌資金建造的橫跨夾江的揚中長江大橋和溝通 蘇北的“揚高汽渡，分別與國家一類開放港口鎮(zhèn)江港、高港以及滬寧 高速公路、京滬高速公路、寧通一級公路連接成線，揚中二橋直通蘇錫 常。委估房地產(chǎn)位于位于*西路，為A市市區(qū)和開發(fā)區(qū)交界處，城市根底 設(shè)施配套齊全。3交通條件3.1道路條件委估房地產(chǎn)位于A市開發(fā)區(qū)*西路18號，*西路紅線

47、寬度約為40 米，*西路連接交通型主干道明珠大道、混合型主干道新?lián)P北路、混合 型干道揚子中路等多條主次干道，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密度高，主要道路路面為 瀝青，道路保養(yǎng)維護(hù)較好，總體道路通達(dá)狀況優(yōu)。3.2公共交通條件委估房地產(chǎn)位于A市開發(fā)區(qū)*西路18號，樓前不遠(yuǎn)處有公交站臺* 大酒店站及出租車站臺，有多路公交車在此通過，交通便捷。3.3對外交通條件待估宗地所在區(qū)域距A市汽車站較遠(yuǎn)，對外交通狀況較好。4.根底設(shè)施狀況估價對象所在區(qū)域供水、排水、供電、通訊、道路交通等根底設(shè)施5商服繁華程度委估房地產(chǎn)位于揚中開發(fā)區(qū)與市區(qū)交界處，商業(yè)繁華度較高，周圍 以商業(yè)、住宅用地為主，沿街兩側(cè)為商鋪，類型包括餐飲、休閑、住宿

48、, 經(jīng)營種類齊全；周邊有大型的生活小區(qū)凱旋苑、聚福園等，附近有揚中 最大的華潤蘇果超市，客流量大，公共效勞設(shè)施齊全，有中國建設(shè)銀行 揚子分理處、中國工商銀行春柳分理處等，商業(yè)繁華程度較高；6環(huán)境條件6.1自然環(huán)境估價對象所在區(qū)域污染治理較好，根本無水、噪音及大氣污染，區(qū) 域環(huán)境較優(yōu)。6.2區(qū)域景觀估價對象所在區(qū)域位于開發(fā)區(qū)，規(guī)劃協(xié)調(diào)，區(qū)域景觀較好。三、市場背景描述與分析1城市商業(yè)定位A市城市經(jīng)濟以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，商服業(yè)企業(yè)集中分布于 市區(qū)中心地帶，繁華程度較高，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及城鎮(zhèn)外圍重點開展第 二產(chǎn)業(yè)。2007年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長15.7%，人均 417.0180元。地方財

49、政收入20.08億元，增長 32.98%。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增 加值 53.40億元，增長 19.20%，三次產(chǎn)業(yè)比重為 2.95 : 17.00.55 : 。實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長17.17.0%。城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入18241元，增長12.5%,農(nóng)民人均純收入9050元， 增長13.1%。年末金融機構(gòu)存款余額132.14億元，增長8.87%,居民儲 蓄存款79.33億元，增長3.11%,人均儲蓄存款 28917元，增長2.74%。 全年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 7.88億元，增長13.01%,糧食總產(chǎn)量9.27萬噸， 比上年增長2.01%。完成編制全市土地利用總體規(guī)劃及新城區(qū)控制性詳 規(guī)、

50、城區(qū)南進(jìn)概念性規(guī)劃、沿江灘涂利用概念性規(guī)劃等專項規(guī)劃，根本 實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃的全覆蓋。三茅大橋改造、建設(shè)河周邊環(huán)境整治、238省道沿線環(huán)境整治、*西路新民段、春柳中路等工程如期竣工。實施文景廣 場、建設(shè)路南側(cè)、江洲南路兩側(cè)片區(qū)改造及新行政中心南側(cè)片區(qū)建設(shè)、 汽車客運新站等跨年度工程。泰州長江公路大橋揚中段進(jìn)場道路建 設(shè)完成，首批拆遷安置全部結(jié)束，揚中境內(nèi)工程開工。成立A市城市管理行政執(zhí)法局，進(jìn)一步理順管理體制，大力開展城區(qū)市容環(huán)境綜合整治 行動，城區(qū)市容市貌明顯改觀。5.2商業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)金融、稅收政策中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會?關(guān)于加強商業(yè)性房地信貸管理的通知?銀發(fā)2007 359號指

51、出，利用貸款購置的商業(yè)用 房應(yīng)為已竣工驗收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于 50%, 期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次 利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù) 貸款風(fēng)險管理相關(guān)原那么自主確定。5.3現(xiàn)行商業(yè)規(guī)劃按照規(guī)劃，A市隨著“一城兩區(qū)的不斷推進(jìn)，以明珠灣“商業(yè)一 條街為中軸，城東東部前進(jìn)路、揚子?xùn)|路、江洲路、翠竹路仍為傳統(tǒng) 的商業(yè)區(qū)。城西*西路西段、中電大道交叉口形成行政中心和現(xiàn)代效勞 業(yè)開展區(qū)。目前，A市區(qū)仍以“通達(dá)商廈和“揚中商城形成半徑800m 左右的一級商業(yè)中心，商業(yè)街主要分部在江洲東路、江洲西路、前進(jìn)南 路，以

52、服裝業(yè)、零售業(yè)、電器業(yè)等為主。A市民廣場和華潤蘇果形成二級商業(yè)中心，主要以零售業(yè)、超市業(yè)、餐飲業(yè)為特色。同時，隨著外南 路新汽車站的開工建設(shè)和物流市場的培育和開展，以新汽車站為中心形 成揚中現(xiàn)代效勞業(yè)和物流一大亮點。從揚中整體商業(yè)效勞業(yè)來看，仍缺乏現(xiàn)代效勞業(yè)的理念，沒有特點 和特色，結(jié)構(gòu)形式主要為自然形成，商業(yè)規(guī)劃較為滯后。商業(yè)特色僅有 港東北路美食一條街、健康路裝潢一條街等。四、最高最正確利用分析房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最正確使用為前提。最高最正確使用 是指在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的前提下，能使估價對象 的價值到達(dá)最大化的一種最合理使用方式。通常有以下四種使用方式可 供選擇：1

53、保持現(xiàn)狀利用；認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、 繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價。2裝飾裝修改造利用；認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。3丨改變用途利用；認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。4丨重新開發(fā)利用；認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應(yīng)以重新 開發(fā)再予以使用為前提進(jìn)行估價。通過對估價對象的考察分析，我們認(rèn)為估價對象保持現(xiàn)狀利用，即 繼續(xù)用作商業(yè)房地產(chǎn)為其最高最正確使用方式。這是因為：1. 估價對象土地證限制用途為商業(yè)效勞

54、業(yè)，符合法律上許可前提；2. 估價對象按商業(yè)效勞業(yè)用途設(shè)計，物業(yè)內(nèi)部組合均衡，與外部環(huán)境 協(xié)調(diào)，符合商業(yè)用房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；3. 估價對象按目前用途利用，能產(chǎn)生最高經(jīng)濟收益，經(jīng)濟上可行。五、估價方法適用性分析本次對估價對象房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估，所采用的技術(shù)路線為：1求取完全權(quán)利狀況下的估價對象市場價值；2估價對象抵押價值=1-估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 本次對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估，先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償 權(quán)利下的市場價值，然后再減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。一般而言，房地產(chǎn)估價方法主要有收益法、市場比擬法、假設(shè)開發(fā) 法、基準(zhǔn)地價修正法、本錢法等。不同的估價方法從不同的角度反映了

55、房地產(chǎn)在一定權(quán)利狀態(tài)及一定時點的價值水平，只是各種方法的適用條 件、特點、對資料的要求有所不同，需根據(jù)特定的估價目的、估價對象、 市場情況等選擇適宜的估價方法。估價對象為集客房、餐飲、娛樂、休閑、旅游購物為一體的現(xiàn)代化 商務(wù)旅游酒店，周邊區(qū)域根本無類似的轉(zhuǎn)讓和出租交易案例，因此不適 合采用市場比擬法。假設(shè)開發(fā)法通常用于待開發(fā)土地的估價，而且估價對象為新建酒店， 短期改建的可能性不大，因此也不適宜選用假設(shè)開發(fā)法評估估價對象的價格因估價對象屬經(jīng)營收益類房地產(chǎn)，故可采用收益法進(jìn)行評估?？紤] 到估價對象處于A市主城區(qū)基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，估價師亦已較全面地掌 握了A市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的本錢構(gòu)成，故又用本錢法進(jìn)行驗證。所謂收益法指預(yù)計估價對象未來的正常凈收益， 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率 將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理