某大廈營(yíng)銷策略整體方案

1、【 “寶安大廈”營(yíng)銷策略整體方案】PART 1 市場(chǎng)分析PART 2 營(yíng)銷戰(zhàn)略PART 3 形象定位PART 4 戰(zhàn)略執(zhí)行PART1 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司思路思路PART1 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目介紹區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析分段戶型競(jìng)爭(zhēng)分析我們的目標(biāo)年底前主推的銷售對(duì)象SWOT分析SWOT分析之對(duì)策上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司地理位置地理位置 陸家嘴陸家嘴“三三三三”坐標(biāo)軸原點(diǎn)坐標(biāo)軸原點(diǎn)處處三條隧道、三條軌道交通交匯點(diǎn)三條隧道、三條軌道交通交匯點(diǎn) - 東方路將成為未來(lái)浦東地區(qū)的新心臟東方路將成為未來(lái)浦東地區(qū)的新心臟PART1 市場(chǎng)

2、分析 項(xiàng)目介紹地鐵四號(hào)線地鐵四號(hào)線地鐵六號(hào)線地鐵六號(hào)線上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司可售單元租賃狀況可售單元租賃狀況PART1 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目介紹有色塊為可銷售單元 目前空置 已出租，2004年 年底前到期 已出租，2004年 年底前未到期 房號(hào)010204050638F37F36F35F34F33F32F31F28F27F26F25F146.24120.5623F167.01243.44146.24 146.24 120.5621F167.01243.44146.24 146.24 120.5620F167.01243.44146.24 146.24 120.5618F16

3、7.01243.44146.24 146.24 120.5616F167.01243.44146.24 146.24 120.5613F146.24 146.24 120.5612F031151.181151.181151.181151.181151.181151.181151.181151.18575.59575.59575.59575.59331.08331.08331.08331.08331.08331.08上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司可售單元面積配比可售單元面積配比PART1 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目介紹面積范圍（平米）單元面積（平米）套數(shù)面積（平米）面積比套數(shù)比年底前可自用

4、的套數(shù)120.567843.924.61%14.58%面積小計(jì)146.24131901.1210.39%27.08%32331.43167.015835.054.56%10.42%1小計(jì)253580.0919.57%52.08%面積比200300243.4451217.26.65%10.42%112.74%300500331.0861986.4810.86%12.505942302.3612.58%8.33%2套數(shù)比1000以上1151.1889209.4450.34%16.67%16.67%4818295.57 100.00%100.00%8100200總計(jì)鏈接年底

5、前主推對(duì)象上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司區(qū)域供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多區(qū)域供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多PART1 市場(chǎng)分析 區(qū)域分析上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析金鷹大廈金鷹大廈位置與平面圖位置與平面圖金鷹大廈位置與平面圖上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司金鷹大廈金鷹大廈銷售狀況銷售狀況1 1銷售狀況：公開(kāi)日期2004-736235.6420F302.43107.53251.08107.5318F341.43346.06346.06341.4317F380.17385.9338

6、5.93380.17380.1750182441320015F380.17385.93385.93380.1714F380.47386.22386.22380.4713F380.47386.22386.22380.4712F380.47386.22386.22380.4711F380.47386.22386.22380.4710F380.47386.22386.22380.479F380.47386.22386.22380.478F380.47386.22386.22380.47380.47493013012958380.47380.479889846988984612996.8812996.

7、885F380.47386.22386.22380.474F380.47386.22386.22380.473F380.47386.22386.22380.472F93.93192.8房號(hào)A樓21F857993318531.1719F167.93241.36167.91167.91241.36167.9116F380.17385.93385.93386.227F386.226F580.85380.47386.22386.22PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析已登記已簽約 可售上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司金鷹大廈金鷹大廈銷售狀況銷售狀況2 2銷售狀況：公開(kāi)日期2

8、004-7-1812345621F228.79237.1220F304.33108.2252.65108.219F168.98242.88168.97168.97242.88168.9818F343.57348.23348.23343.57382.8663635161662115F382.86388.65388.65382.8614F382.86388.65388.65382.8613F382.86388.65388.65382.8612F382.86388.65388.65382.8611F382.86388.65388.65382.8610F382.86388.65388.65382.86

9、382.86573122314969.58F382.86388.65388.65382.867F382.86388.65388.65382.86382.86549671014356.975F382.86388.65388.65382.86382.865415902141573F382.86388.65388.65382.862F681.0797.46房號(hào)16F9F388.65388.65B樓388.65388.65382.86382.866F382.86388.65388.654F382.86388.65388.65PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析已登記已簽約 可售上 海 文

10、略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司金鷹大廈金鷹大廈銷售狀況銷售狀況3 3PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析成交日期建筑面積成交比例成交單價(jià)8-311537.232.8%160948-23382.860.7%166218-19382.860.7%149708-17380.170.7%132008-7380.470.7%129588-6760.941.4%129978-5382.560.7%141578-44996.999.3%173418-32314.344.3%145678-22305.824.3%147407-292282.824.2%155987-28380.470.7%1

11、57707-2281.740.2%200007-1959.530.1%218387-174630.9%185317-151148.582.1%131467-14382.860.7%143577-133572.286.6%151957-91046.741.9%150817-8721.71.3%154077-7380.470.7%155297-6168.970.3%14995匯總24513.445.4%15493總建筑面積53950.45景觀好，銷售較好高樓層，售價(jià)高，銷售較好上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析金鷹大廈金鷹大廈推廣主題推廣主題世紀(jì)公園第一

12、排生態(tài)商務(wù)新曙光企業(yè)的大上?？偛?，私人的駐滬公館PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析報(bào)紙稿主推： 生態(tài)辦公 地段 銷售速度快上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司金鷹大廈金鷹大廈推廣與銷售推廣與銷售1 1成交套數(shù) 建筑面積成交總價(jià)成交單價(jià)成交日期廣告賣點(diǎn)廣告主標(biāo)41537.232474091916094.482004-8-311382.866363516166212004-8-231382.86573122314969.52004-8-191380.175018244132002004-8-17廣告解放日?qǐng)?bào)半版1100002004-8-12 銷售速度快、完全產(chǎn)權(quán)財(cái)富之地，

13、獨(dú)步天下廣告新民晚報(bào)疊通欄周六至周三1230002004-8-11 銷售速度快、完全產(chǎn)權(quán)財(cái)富之地，獨(dú)步天下廣告新聞晨報(bào) 晨報(bào)通欄周三至周五450002004-8-11 銷售速度快、完全產(chǎn)權(quán)財(cái)富之地，獨(dú)步天下1380.474930130129582004-8-72760.94988984612996.882004-8-61382.565415902141572004-8-5184996.998665200917340.842004-8-462314.343371232614566.712004-8-362305.823398673014739.542004-8-262282.8235607198

14、15597.92004-7-291380.47600000015769.972004-7-28181.741634800200002004-7-22159.53130000021837.732004-7-192463857993318531.172004-7-1731148.581509883913145.662004-7-151382.86549671014356.972004-7-14103572.285428178715195.282004-7-1351046.741578566515080.792004-7-94721.71111922615406.992004-7-8廣告解放日?qǐng)?bào)半版

15、1100002004-7-8項(xiàng)目辦公配套齊全7月，亮點(diǎn)，世紀(jì)公園、陸家嘴商務(wù)智地視不可擋的傾城鋒芒1380.47590847115529.42004-7-71168.97253373914995.22004-7-6廣告解放日?qǐng)?bào)半版1100002004-7-1交通優(yōu)勢(shì)7月，提速，國(guó)際商務(wù)經(jīng)濟(jì)空間之旅，迅速入“軌”廣告解放日?qǐng)?bào)半版1100002004-6-24 地段優(yōu)勢(shì)、商務(wù)氛圍好視不可擋雙子地標(biāo)建筑，顛峰商務(wù)視野傾城鋒芒廣告解放日?qǐng)?bào)半版1100002004-6-17高品質(zhì)、生態(tài)辦公7月，閃耀，城市NEW生態(tài)商務(wù)曙光，自然生財(cái)PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析公開(kāi)日期2004-7-1

16、8上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司金鷹大廈金鷹大廈推廣與銷售推廣與銷售2 2PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析解放日?qǐng)?bào)連續(xù)一個(gè)月每隔一周一個(gè)半版效果較好上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析世紀(jì)凱廈世紀(jì)凱廈位置與平面圖位置與平面圖世紀(jì)凱廈位置與平面圖北P(pán)ART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析世紀(jì)凱廈世紀(jì)凱廈銷售狀況銷售狀況銷售狀況：公開(kāi)日期2004-4-27PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì)

17、有 限 公司PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析世紀(jì)凱廈世紀(jì)凱廈推廣主題推廣主題PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析分段戶型競(jìng)爭(zhēng)分析分段戶型競(jìng)爭(zhēng)分析100200平米：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，總價(jià)低，適合投資200300平米：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為世紀(jì)凱廈，對(duì)手該面積銷售較好300500平米：競(jìng)爭(zhēng)最為激烈5001000平米：主要以自用為主，需要有針對(duì)性尋找客戶1000平米以上：主要以自用為主，需要有針對(duì)性尋找客戶面積范圍（平米）寶安大廈（套）可自用單元（套）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總計(jì)（套）世紀(jì)凱廈（套）金鷹大廈（套）錢(qián)江大廈（套）銀峰大廈（套）1

18、002002549026120030051392901930050061129387601550010004217111411000以上8000000上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司年底前主推的銷售對(duì)象年底前主推的銷售對(duì)象PART1 市場(chǎng)分析 目標(biāo)面積范圍（平米）單元面積（平米）總價(jià)（元）套數(shù)面積（平米）面積比套數(shù)比120.561,928,9607843.924.61%14.58%146.242,339,840131901.1210.39%27.08%167.012,672,1605835.054.56%10.42%小計(jì)253580.0919.57%52.08%20030024

19、3.443,895,0401243.441.33%2.08%300500331.085,297,2801331.081.81%2.08%5001000 575.599,209,44021151.186.29%4.17%1000以上 1151.1818,418,880000.00%0.00%295305.7929.00%60.42%4818295.57100200總計(jì)總可售單元針對(duì)客戶投資、自用各一半鏈接項(xiàng)目介紹上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司我們的目標(biāo)我們的目標(biāo)PART1 市場(chǎng)分析 目標(biāo)“寶安寶安”在上海品牌建設(shè)的戰(zhàn)略布局之一在上海品牌建設(shè)的戰(zhàn)略布局之一上 海 文 略 房 地

20、產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司SWOTSWOT分析分析PART1 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)威脅威脅未來(lái)區(qū)域潛在供應(yīng)量較大在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)品質(zhì)均高于本案部分硬件配置低于新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目部分銷售面積偏大剩余年限只有38年租賃客參差不齊位于陸家嘴成熟的竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)距離地鐵二號(hào)線東方路站步行5分鐘酒店資源可共享現(xiàn)房，租賃狀況好，有一定知名度機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)東方路三地鐵、三隧道交叉口規(guī)劃周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷售良好目前寫(xiě)字樓供應(yīng)不大有條件整盤(pán)包裝寶安品牌宣傳上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司SWOTSWOT分析之對(duì)策分析之對(duì)策PART1 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)深入了解客戶，利用實(shí)效的sp活動(dòng)打動(dòng)客戶充

21、分利用品牌資源形象領(lǐng)跑，以sp活動(dòng)及優(yōu)勢(shì)資源搶奪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶寶安品牌戰(zhàn)略以未來(lái)交通規(guī)劃展現(xiàn)無(wú)限投資潛力利用酒店資源提升樓盤(pán)品質(zhì)強(qiáng)化項(xiàng)目整盤(pán)包裝寶安品牌戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略，高度提升強(qiáng)化未來(lái)規(guī)劃展示強(qiáng)化整盤(pán)形象包裝劣勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)威脅威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅PART2 營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷戰(zhàn)略迅速建立區(qū)域市場(chǎng)中的鮮明形象吸引客戶來(lái)人、來(lái)電上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司營(yíng)銷戰(zhàn)略總則營(yíng)銷戰(zhàn)略總則PART2 營(yíng)銷戰(zhàn)略利用優(yōu)勢(shì)資源舉行有針對(duì)性的SP活動(dòng)截留競(jìng)爭(zhēng)客戶，促成客戶成交，打開(kāi)局面強(qiáng)化寶安及項(xiàng)目品牌作為主要競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略PART3 形象定位如何建立區(qū)

22、域市場(chǎng)中的鮮明形象？如何建立區(qū)域市場(chǎng)中的鮮明形象？ 項(xiàng)目推廣案名項(xiàng)目推廣案名 項(xiàng)目推廣主題語(yǔ)項(xiàng)目推廣主題語(yǔ)上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司內(nèi)容內(nèi)容PART3 形象定位 項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣LOGO上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司項(xiàng)目賣點(diǎn)分析項(xiàng)目賣點(diǎn)分析PART3 形象定位陸家嘴CBD三三交通規(guī)劃寶安品牌寶安酒店資源財(cái)富匯聚投資自用陸家嘴陸家嘴富谷富谷上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司項(xiàng)目案名項(xiàng)目案名PART3 形象定位上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司“陸家嘴陸家嘴富谷富谷”項(xiàng)目案名解釋項(xiàng)目案名解釋PART3 形象定位“陸家嘴”上海乃至世

23、界聞名的金融商務(wù)區(qū)，能夠體現(xiàn)本項(xiàng)目地段 的賣點(diǎn)，同時(shí)這三個(gè)字本身就具有匯聚財(cái)富的巨大磁力?！案?谷”財(cái)富之谷，智慧之地。項(xiàng)目所處地理位置極具優(yōu)勢(shì)，城市 三軌道三隧道皆在此猶如四方江河匯入海洋，暗喻財(cái)富流 向的歸宿平臺(tái)。 與“商務(wù)區(qū)、寫(xiě)字樓”等商務(wù)名詞緊靠，聯(lián)想空間大。如美 國(guó)的“硅谷”等“陸家嘴富谷” 綜合了項(xiàng)目的關(guān)鍵賣點(diǎn)。 朗朗上口，易讀易記。 與市場(chǎng)上同類產(chǎn)品的案名進(jìn)行區(qū)分，標(biāo)新立異。 上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司項(xiàng)目項(xiàng)目LOGOLOGOPART3 形象定位形象形象地位地位希望希望未來(lái)未來(lái) 形象以項(xiàng)目的建筑形態(tài)與其外立面做引申，其型貌似引航燈塔，又 處于金融商務(wù)腹地，預(yù)

24、示本項(xiàng)目具有“引航財(cái)富”的強(qiáng)大能量。 地位地理位置、商務(wù)氛圍十分優(yōu)越，如海上燈塔，位置赫顯指引方 向。預(yù)示著本項(xiàng)目能吸引投資，增加效益，起到一個(gè)指示先鋒 的作用。 希望遠(yuǎn)航者可以從燈塔處獲得前進(jìn)的希望，本項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)規(guī)劃就 是希望，希望獲得成功的人們可以在此實(shí)現(xiàn)他們更高層次的創(chuàng) 富夢(mèng)想。 未來(lái)燈塔的魅力在于給航行者一個(gè)前景未來(lái)。有希望就有未來(lái)，在 一個(gè)充滿希望的平臺(tái)上創(chuàng)富，未來(lái)的發(fā)展空間無(wú)可限量。 上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司項(xiàng)目推廣主題項(xiàng)目推廣主題PART3 形象定位財(cái)富財(cái)富引航引航，焦點(diǎn)經(jīng)濟(jì)焦點(diǎn)經(jīng)濟(jì) NO HOPE,NO FUTURENO HOPE,NO FUTUREPART4 戰(zhàn)略執(zhí)行推廣攻略推廣攻略品牌攻略品牌攻略上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司內(nèi)容內(nèi)容PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行媒體宣傳媒體宣傳區(qū)域包裝區(qū)域包裝銷售資料銷售資料活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷公司品牌公司品牌項(xiàng)目品牌項(xiàng)目品牌上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司媒體宣傳媒體宣傳PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 推廣攻略最大的困難：不了解客戶銷售初期媒體最重要的任務(wù)：迅速建立區(qū)域市場(chǎng)中的鮮明形象吸引客戶來(lái)人、來(lái)電廣告表現(xiàn)：重形象 系列廣告突出最有力賣點(diǎn) 造成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊感受媒體選擇：解放日?qǐng)?bào)、新聞晨報(bào)、新民晚