房地產(chǎn)開發(fā)項目收入和稅費估算

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入和稅費估算第第3 3節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目收收入入稅稅費費估估算算簡述：簡述：房地產(chǎn)開發(fā)項目收入房地產(chǎn)開發(fā)項目收入: :銷售收入、經(jīng)營收入、土地銷售收入、經(jīng)營收入、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、自營收入、配套設(shè)施銷售收入、代建使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、自營收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程收入等。工程收入等。房地產(chǎn)開發(fā)項目稅費：銷售費用、經(jīng)營費用、營業(yè)稅、房地產(chǎn)開發(fā)項目稅費：銷售費用、經(jīng)營費用、營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育稅附加、房產(chǎn)稅、土地增值費、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育稅附加、房產(chǎn)稅、土地增值費、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等。企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等。一、一、 房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷收入分析

2、估算房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷收入分析估算v 從投資分析的角度出發(fā)，市場分析與預(yù)測的最終目的就從投資分析的角度出發(fā)，市場分析與預(yù)測的最終目的就是對投資項目租售方案的確定、租售價格的確定和營銷收是對投資項目租售方案的確定、租售價格的確定和營銷收入與的估算。入與的估算。 1 1、售租方案、售租方案 房地產(chǎn)項目應(yīng)在項目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實可行的出房地產(chǎn)項目應(yīng)在項目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實可行的出售、出租、自營等計劃即售租方案。售、出租、自營等計劃即售租方案。 售租方案內(nèi)容：售租方案內(nèi)容： A A、售租方式、售租比例、售租方式、售租比例 B B、可售租面積、可售租面積 C C、售租進、售租進 度計度計

3、劃及各計劃進度內(nèi)售租量劃及各計劃進度內(nèi)售租量 D D、售價、租金、售價、租金 E E、收款計劃、收款計劃 2 2、售租計劃（程序、步驟）、售租計劃（程序、步驟） A A、確定項目計算期、確定項目計算期 （銷售、出租）（銷售、出租） B B、進行各項分析（售租計劃、收款方式）、進行各項分析（售租計劃、收款方式） C C、確定各期銷售比例、銷售數(shù)量、確定各期銷售比例、銷售數(shù)量 D D、確定價格、收款方式、確定價格、收款方式 價格：價格：a a、期房、期房/ /現(xiàn)房現(xiàn)房 b b、區(qū)位；、區(qū)位； 收款方式：收款方式：a a、一次性付款、一次性付款 b b、按揭付款、按揭付款 c c、分期付款、分期付款

4、 E E、編制售租計劃表與資金回收計劃表、編制售租計劃表與資金回收計劃表 詳細的租售方案制定方法和租售價格的確定方式將在本書的第八章予以詳細的租售方案制定方法和租售價格的確定方式將在本書的第八章予以闡述。闡述。 3 3、銷售和出租、銷售和出租經(jīng)營收入經(jīng)營收入 房地產(chǎn)投資項目的收入主要包括房地產(chǎn)投資項目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金租金收入收入和和自營收入自營收入。 銷售收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入和配套設(shè)施銷售收銷售收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入和配套設(shè)施銷售收入。入。 銷售收入銷售收入= =可出售建筑面積可出售建筑面積銷售單價銷售單價 租金收入包括

5、出租房租金收入和出租土地租金收入。租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。 租金收入租金收入= =可出租建筑面積可出租建筑面積租金單價租金單價 自營收入指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)自營收入指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。 v注意：空置期（項目竣工后暫時找不到租戶的時間）和出租率注意：空置期（項目竣工后暫時找不到租戶的時間）和出租率對租金收入的影響。對租金收入的影響。w沒有考慮空置率或出租率的租金收入叫沒有考慮空置率或出租率的租金收入叫潛在總收入潛在總

6、收入；w考慮了空置率或出租率以后，從潛在總收入中扣除空置和租考慮了空置率或出租率以后，從潛在總收入中扣除空置和租 金損失，再加上其他收入，就得到了該物業(yè)的金損失，再加上其他收入，就得到了該物業(yè)的實際總收入實際總收入；w如果再考慮出租期的運營費用，則租金收入就是如果再考慮出租期的運營費用，則租金收入就是凈租金收入凈租金收入。 三者的關(guān)系表示如下：三者的關(guān)系表示如下： 潛在總收入潛在總收入= =可出租面積可出租面積單位租金單位租金 實際總收入實際總收入= =潛在總收入潛在總收入（1-1-空置率）空置率）+ +其他收入其他收入 = =潛在總收入潛在總收入出租率出租率+ +其他收入其他收入 凈經(jīng)營收入

7、凈經(jīng)營收入= =實際總收入運營費用實際總收入運營費用 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中涉及到的費用主要指目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中涉及到的費用主要指銷售費用和出租經(jīng)營費用。銷售費用和出租經(jīng)營費用。 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中涉及到的主要稅金包括目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中涉及到的主要稅金包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加( (通常也叫兩稅一通常也叫兩稅一費費) )、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅。稅、契稅、印花稅。 稅金的計算方法需要根據(jù)國家稅收管理政策和項目稅金的計算方法需要根據(jù)國家稅收管理政策

8、和項目投資與成本、收入的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算。投資與成本、收入的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算。二、二、 房地產(chǎn)開發(fā)項目稅費分析估算房地產(chǎn)開發(fā)項目稅費分析估算 （一）、銷售費用及出租經(jīng)營費用估算（一）、銷售費用及出租經(jīng)營費用估算 1 1、銷售費用、銷售費用 （1 1）、銷售費用內(nèi)容：）、銷售費用內(nèi)容： 廣告費、代理費、服務(wù)費宣傳費等。廣告費、代理費、服務(wù)費宣傳費等。 （2 2）、銷售費用計算：）、銷售費用計算： 銷售費用銷售費用= =銷售收入銷售收入適用百分比（適用百分比（3%5%3%5%） 2 2、出租經(jīng)營費用、出租經(jīng)營費用 （1 1）出租經(jīng)營費用內(nèi)容：）出租經(jīng)營費用內(nèi)容： 廣告費、代理費、打印費、宣傳費、物料消耗費

9、等廣告費、代理費、打印費、宣傳費、物料消耗費等 （2 2）、銷售費用計算：）、銷售費用計算： 出租經(jīng)營費用出租經(jīng)營費用= =年出租收入年出租收入適用百分比（適用百分比（20%20%）（二）、稅金估算（二）、稅金估算 1 1、營業(yè)稅金及附加、營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程營業(yè)稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育費附加（通常也叫兩稅一費）。費附加（通常也叫兩稅一費）。 目前營業(yè)稅的稅率是目前營業(yè)稅的稅率是5%5%；城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅的稅率因納稅；城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅的稅率

10、因納稅人所在的地區(qū)而有所差別，納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為人所在的地區(qū)而有所差別，納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7 7，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%5%，納稅人所在，納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1 1；教育費附加的稅；教育費附加的稅率一般為率一般為3%4%3%4%。計算公式如下。計算公式如下 營業(yè)稅營業(yè)稅= =營銷收入營銷收入5%5% 城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅= =營業(yè)稅營業(yè)稅 7%(5%7%(5%、1%1%） 教育費附加的教育費附加的= =營業(yè)稅營業(yè)稅 3%4%3%4% 兩稅一費兩稅一費= =營銷收入營

11、銷收入 5.5%5.5% 2 2、房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。對于對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除1030%1030%后的余額后的余額為計稅依據(jù)計算繳納。計算公式如下：為計稅依據(jù)計算繳納。計算公式如下： A A、房地產(chǎn)屬個人所有且進行自營活動、房地產(chǎn)屬個人所有且進行自營活動 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅=70%=70%房產(chǎn)原值房產(chǎn)原值稅率（稅率（1.2%1.2%） B B、對房屋進行出租、對房屋進行出租 房產(chǎn)稅房

12、產(chǎn)稅= =租金收入租金收入稅率（稅率（12%12%） 3 3、土地增值稅、土地增值稅 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額為征稅對象征收的一種稅。計算原理如下：額為征稅對象征收的一種稅。計算原理如下： 土地增值稅實行四級超額累進稅率，從土地增值稅實行四級超額累進稅率，從30%60%30%60%。 （1 1）增值額未超過扣除項目金額）增值額未超過扣除項目金額50%50%（包括本比例數(shù)，下同）（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為的部分

13、，稅率為30%30%； （2 2）增值額超過扣除項目金額）增值額超過扣除項目金額50%50%，但未超過扣除項目金額，但未超過扣除項目金額100%100%的部分，稅率為的部分，稅率為40%40%； （3 3）增值額超過扣除項目金額）增值額超過扣除項目金額100%100%，但未超過扣除項目金額，但未超過扣除項目金額200%200%的部分，稅率為的部分，稅率為50%50%； （4 4）增值額超過扣除項目金額）增值額超過扣除項目金額200%200%的部分，稅率為的部分，稅率為60%60%。 綜上所述，可將土地增值稅的計算列出表格綜上所述，可將土地增值稅的計算列出表格序序 號號項項 目目 計計 算算 基

14、基 礎(chǔ)礎(chǔ) 1 1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入 詳見銷售收入表詳見銷售收入表 2 2 2 21 1 2 22 2 2 23 3 2 24 4 2 25 5扣除項目金額扣除項目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)費用開發(fā)費用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財政部規(guī)定的其他扣除項目財政部規(guī)定的其他扣除項目2.1+2.2+2.3+2.4+2.52.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價款與相關(guān)手續(xù)費地價款與相關(guān)手續(xù)費土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費工程費 、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)

15、施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等間接費等管理費用、銷售費用、財務(wù)費用（詳見書中管理費用、銷售費用、財務(wù)費用（詳見書中闡述）闡述）營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育費附加、印營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育費附加、印花稅花稅（土地使用權(quán)金額（土地使用權(quán)金額+ +開發(fā)成本）開發(fā)成本）20%20% 3 3增值額增值額 (1) -(2)(1) -(2) 4 4增值率增值率 (3)(3)(2)(2) 5 5適用增值稅率適用增值稅率增值額增值額50%50%以下部分：以下部分： 30%30%增值額超過增值額超過50%50%至至100%100%部分：部分： 40%40%增值額超過增值額超過100%100%至至200%

16、200%部分：部分： 50%50%增值額超過增值額超過200%200%部分：部分： 60%60% 6 6增值稅增值稅 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額= =土地增值額土地增值額適用稅率適用稅率土地增值稅計算表土地增值稅計算表 財務(wù)費用利息能按清算項目財務(wù)費用利息能按清算項目計算且有銀行機構(gòu)證明的，計算且有銀行機構(gòu)證明的，據(jù)實計算，其他費用按據(jù)實計算，其他費用按2.1+2.22.1+2.2的的5%5%計算。計算。財務(wù)費用利息不能按清算項目財務(wù)費用利息不能按清算項目計算或無銀行機構(gòu)證明的，三計算或無銀行機構(gòu)證明的，三項費用合算，按項費用合算，按2.1+2.22.1+2.2的的10%10%計算。計算。公式一公式一:

17、 :土地增值稅稅額土地增值稅稅額=（各級距的土地增值額（各級距的土地增值額適用稅率）適用稅率）公式二：公式二：土地增值稅稅額土地增值稅稅額= =增值額增值額稅率稅率- -扣除項目金額扣除項目金額速算扣除率速算扣除率各級稅率對應(yīng)的速算扣除率各級稅率對應(yīng)的速算扣除率30%0 40%5% 50%15% 60%35%30%0 40%5% 50%15% 60%35%注意：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額注意：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%20%的，的，免征增值稅。免征增值稅。 例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為4004

18、00萬元，其扣除項目金額（假萬元，其扣除項目金額（假設(shè)考慮了所有應(yīng)扣除因素）為設(shè)考慮了所有應(yīng)扣除因素）為100100萬元，試計算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。萬元，試計算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。 解解：（：（1 1）計算增值額為：）計算增值額為：400400100100300300萬元萬元 （2 2）計算增值額與扣除項目金額之比：）計算增值額與扣除項目金額之比：300300100=300%100=300% 由此可見，增值額超過扣除項目金額的由此可見，增值額超過扣除項目金額的200200，分別適用，分別適用3030、4040、5050、6060四檔稅率。四檔稅率。 （3 3）計算各檔土地增值稅的稅額：

19、增值稅額未超過扣除項目金額）計算各檔土地增值稅的稅額：增值稅額未超過扣除項目金額5050的的部分，適用部分，適用3030的稅率，稅額為：的稅率，稅額為：100100505030301515萬元；增值稅萬元；增值稅額超過扣除項目金額額超過扣除項目金額5050但未超過但未超過100100的部分適用的部分適用4040的稅率，稅額的稅率，稅額為：為：100100（1001005050）40402020萬元；增值稅額超過扣除項目金額萬元；增值稅額超過扣除項目金額100100但未超過但未超過200200的部分，適用的部分，適用5050的稅率，稅額為：的稅率，稅額為：100100（200200100100）

20、50505050萬元；增值稅額超過扣除項目金額萬元；增值稅額超過扣除項目金額200200的部分，適的部分，適用用6060的稅率，稅額為：的稅率，稅額為：300300（100100200200）60606060萬元。萬元。（4 4）土地增值稅的總額為：）土地增值稅的總額為： 1515202050506060145145萬元萬元 或或 30030050%-10050%-10015%=13515%=135萬元萬元 4 4、企業(yè)所得稅、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所企業(yè)所得稅是對境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。計算公式如下得征收的一種稅。計算公式如下 企業(yè)所得稅企業(yè)

21、所得稅= =應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額25%25% 增值稅課堂練習(xí)：增值稅課堂練習(xí)： 某納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所取得的收入為某納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所取得的收入為670670萬元，其扣除項目金額為萬元，其扣除項目金額為320320萬元，試計算應(yīng)納土地增值稅萬元，試計算應(yīng)納土地增值稅稅額。稅額。 某開發(fā)公司在一城市建造并出售一寫字樓取得某開發(fā)公司在一城市建造并出售一寫字樓取得860萬元收入。該樓建造拿地花萬元收入。該樓建造拿地花150萬元，房屋開發(fā)花萬元，房屋開發(fā)花250萬元。該樓貸款項目清單不詳，開發(fā)費用扣除比例萬元。該樓貸款項目清單不詳，開發(fā)費用扣除比例取取8%。試計算該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)納土

22、地增值稅稅額。試計算該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)納土地增值稅稅額。 附加：銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附附加：銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附加報表加報表 在進行房地產(chǎn)項目時，應(yīng)按期編制銷售收入與經(jīng)營稅金在進行房地產(chǎn)項目時，應(yīng)按期編制銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收及附加估算表、租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 其表格形式見表其表格形式見表序號序號 項項 目目合計合計 1 1 2 2 3 3 N N 1 1銷售收入銷售收入1 11 11 12 21 13 3可銷售面積（平方米）可銷售面

23、積（平方米）單位售價（元單位售價（元/ /平方米）平方米）銷售比例（銷售比例（% %） 2 2經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加2 21 12 22 22 23 3營業(yè)稅營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加教育費附加 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元序號序號 項項 目目合計合計 1 1 2 2 3 3 N N 1 1租金收入租金收入1 11 11 12 21 13 3可出租面積（平方米）可出租面積（平方米）單位租金（元單位租金（元/ /平方米）平方米）出租率（出租率（% %） 2 2經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加2 21 12 22 22 23

24、 3營業(yè)稅營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加教育費附加 3 3凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入3 31 13 32 23 33 3轉(zhuǎn)售價格轉(zhuǎn)售價格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金轉(zhuǎn)售稅金 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元序號序號 項項 目目合計合計 1 1 2 2 3 3 N N 1 1自營收入自營收入1 11 11 12 21 13 3商業(yè)商業(yè)服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)其他其他 2 2經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加2 21 12 22 22 23 3營業(yè)稅營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加教育費附加 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算

25、表 單位：萬元單位：萬元5.4.1 財務(wù)評價概述財務(wù)評價概述v房地產(chǎn)項目財務(wù)評價房地產(chǎn)項目財務(wù)評價是指分析評價人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項是指分析評價人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據(jù)此評價和判目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務(wù)上的可行性。斷投資項目在財務(wù)上

26、的可行性。v財務(wù)評價的基本程序財務(wù)評價的基本程序包括：包括：搜集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料；編制基本財務(wù)報表；財務(wù)搜集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料；編制基本財務(wù)報表；財務(wù)分析指標(biāo)的計算與評價；進行不確定性分析；財務(wù)分析結(jié)論。分析指標(biāo)的計算與評價；進行不確定性分析；財務(wù)分析結(jié)論。v財務(wù)評價的重點財務(wù)評價的重點是基本財務(wù)報表的編制和財務(wù)分析指標(biāo)的計算與評價。是基本財務(wù)報表的編制和財務(wù)分析指標(biāo)的計算與評價。5.4.2 財務(wù)分析基本報表財務(wù)分析基本報表v財務(wù)分析基本報表財務(wù)分析基本報表主要有現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、主要有現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表。利潤表、資產(chǎn)負(fù)債

27、表。 v財務(wù)分析的基本原理財務(wù)分析的基本原理就是從基本報表中取得數(shù)據(jù)，計算財務(wù)就是從基本報表中取得數(shù)據(jù)，計算財務(wù)分析的各項指標(biāo)，然后與基本參數(shù)作比較。分析的各項指標(biāo)，然后與基本參數(shù)作比較。注意：各種基本報表之間存在的密切聯(lián)系注意：各種基本報表之間存在的密切聯(lián)系5.4.3 財務(wù)分析指標(biāo)財務(wù)分析指標(biāo) 財務(wù)分析指標(biāo)根據(jù)出現(xiàn)時代的不同，劃分為財務(wù)分析指標(biāo)根據(jù)出現(xiàn)時代的不同，劃分為傳統(tǒng)財務(wù)傳統(tǒng)財務(wù)分析指標(biāo)分析指標(biāo)和和現(xiàn)代財務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代財務(wù)分析指標(biāo)，目前最常使用的是現(xiàn)代財，目前最常使用的是現(xiàn)代財務(wù)指標(biāo)。務(wù)指標(biāo)。（1）傳統(tǒng)的財務(wù)分析指標(biāo)傳統(tǒng)的財務(wù)分析指標(biāo)主要包括收益乘數(shù)、財務(wù)比率、主要包括收益乘數(shù)、財務(wù)比

28、率、盈利能力指標(biāo)、回收期指標(biāo)。盈利能力指標(biāo)、回收期指標(biāo)。傳統(tǒng)財務(wù)分析指標(biāo)構(gòu)成圖現(xiàn)代財務(wù)分析指標(biāo)構(gòu)成圖（2）現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)包括：靜態(tài)分析指標(biāo)和動態(tài)分析包括：靜態(tài)分析指標(biāo)和動態(tài)分析指標(biāo)。指標(biāo)。v財務(wù)分析指標(biāo)和基本報表的關(guān)系：財務(wù)分析指標(biāo)和基本報表的關(guān)系：5.5.1 不確定性分析不確定性分析v不確定性分析不確定性分析主要是分析開發(fā)項目評估中所選變量的估計值主要是分析開發(fā)項目評估中所選變量的估計值與實際情況發(fā)生差異時，該項目盈利能力發(fā)生的變化或變化與實際情況發(fā)生差異時，該項目盈利能力發(fā)生的變化或變化的程度。的程度。 v不確定性分析主要有不確定性分析主要有臨界點分析臨界點分析和和敏

29、感性分析敏感性分析兩種分析方法。兩種分析方法。 （1）臨界點分析）臨界點分析w 臨界點分析又稱之為臨界點分析又稱之為盈虧平衡分析盈虧平衡分析，是在完全競爭或壟斷競爭的，是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。的方法。 w 對于投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至對于投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，即少有一個轉(zhuǎn)折點，即盈虧平衡點盈虧平衡點(Break Even Point,BEP)。在這一點上。在這一點上，銷售收入與總成本費用相等，既不虧損也

30、不盈利。臨界點分析就，銷售收入與總成本費用相等，既不虧損也不盈利。臨界點分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。是要找出項目方案的盈虧平衡點。w臨界點分析的數(shù)學(xué)模型臨界點分析的數(shù)學(xué)模型是：是：Z=PQ（1r）CVQCF 式中：式中：Z為利潤；為利潤；P為單價；為單價；Q為產(chǎn)（銷）量；為產(chǎn)（銷）量；r為銷售稅率；為銷售稅率；Cv為單位變動為單位變動 成本；成本；CF 為固定成本。為固定成本。w將銷量、成本、利潤之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中，將銷量、成本、利潤之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中， 即形成臨界點分析的圖解：即形成臨界點分析的圖解： 收入成本0虧損區(qū)Q0產(chǎn)量QES盈利區(qū)CCVCF注：注：C為總成

31、本；為總成本；CV為可變動成本；為可變動成本；CF為固定成本；為固定成本；S為銷售收入；為銷售收入；Q為產(chǎn)（銷）量為產(chǎn)（銷）量（2）敏感性分析）敏感性分析w敏感性分析敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析的方度和敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析的方法。法。w敏感性分析的一般步驟敏感性分析的一般步驟是：是：確定影響因素確

32、定影響因素確定分析指標(biāo)確定分析指標(biāo)敏感性分析計算敏感性分析計算w敏感性分析包括敏感性分析包括單變量敏感性分析單變量敏感性分析和和多變量敏感性分析多變量敏感性分析，單變量敏感性分，單變量敏感性分析是敏感性分析最基本的方法。析是敏感性分析最基本的方法。 下面是某項目的下面是某項目的單變量敏感性分析表和分析圖單變量敏感性分析表和分析圖，依次設(shè)定售價、單位變，依次設(shè)定售價、單位變動成本、固定成本和銷量單方變動的情況下，計算該項目的利潤額，據(jù)此動成本、固定成本和銷量單方變動的情況下，計算該項目的利潤額，據(jù)此判斷各變量對項目整體盈利性的影響。判斷各變量對項目整體盈利性的影響。5.5.2 風(fēng)險分析風(fēng)險分析v

33、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性投入資金的安全性、期望收益期望收益的可靠性的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性投資項目的變現(xiàn)性和和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性資產(chǎn)管理的復(fù)雜性4個方面。個方面。 v通常情況下，人們往往把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目通常情況下，人們往往把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風(fēng)險個別風(fēng)險。v風(fēng)險分析的過程主要包括風(fēng)險分析的過程主要包括風(fēng)險辨識風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計風(fēng)險估計、風(fēng)險評價風(fēng)險評價三

34、三個階段。個階段。v風(fēng)險分析的主要方法是風(fēng)險分析的主要方法是概率分析法概率分析法和和蒙特卡洛分析法蒙特卡洛分析法。（1）概率分析法）概率分析法w 概率分析的步驟概率分析的步驟w 概率的確定方法概率的確定方法客觀概率客觀概率是在某變量過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進行統(tǒng)計、歸納得出的。是在某變量過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進行統(tǒng)計、歸納得出的。主觀概率主觀概率是指決策者不以對過去數(shù)據(jù)的客觀分析為基礎(chǔ)是指決策者不以對過去數(shù)據(jù)的客觀分析為基礎(chǔ), ,而以某種主而以某種主觀判觀判 斷來確定預(yù)測對象在未來會發(fā)生的各種可能性的方法。斷來確定預(yù)測對象在未來會發(fā)生的各種可能性的方法。 注意：由于房地產(chǎn)投資項目評價中常常缺

35、乏足夠的歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)，注意：由于房地產(chǎn)投資項目評價中常常缺乏足夠的歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)，因而大部分都不能通過客觀概率來表達，在實際工作中多使用主觀概率因而大部分都不能通過客觀概率來表達，在實際工作中多使用主觀概率。 例如，已知某地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程發(fā)包價和建造成本自例如，已知某地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程發(fā)包價和建造成本自1985年年2000年的變動年的變動情況，通過歸納后，預(yù)測情況，通過歸納后，預(yù)測2001年年2005年間承包價的上漲率大約為每年年間承包價的上漲率大約為每年8%，建造成本的，建造成本的上漲率大約為每年上漲率大約為每年6%7%。 在此基礎(chǔ)上進一步分析了在此基礎(chǔ)上進一步分析了200120

36、05年間該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)年間該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)包價和建造成本上漲情況的各種可能值，以及出現(xiàn)的可能性（概包價和建造成本上漲情況的各種可能值，以及出現(xiàn)的可能性（概率）。以建造成本為例，分析結(jié)果如下表所示。此種分析所得即率）。以建造成本為例，分析結(jié)果如下表所示。此種分析所得即為主觀概率。為主觀概率。（2）蒙特卡洛法）蒙特卡洛法w蒙特卡洛法蒙特卡洛法也叫模擬抽樣法，借助于真實分布中的抽樣來模擬一個也叫模擬抽樣法，借助于真實分布中的抽樣來模擬一個房地產(chǎn)投資全過程，使模擬系統(tǒng)中的各個經(jīng)濟變量及時間與過去的實際房地產(chǎn)投資全過程，使模擬系統(tǒng)中的各個經(jīng)濟變量及時間與過去的實際情況相對應(yīng)。情況相對應(yīng)。w

37、蒙特卡洛法的實施一般分為三個步驟蒙特卡洛法的實施一般分為三個步驟：w蒙特卡洛法的要點蒙特卡洛法的要點是需要準(zhǔn)確估計各因素的變化范圍以及各因素變是需要準(zhǔn)確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率。化的概率。4.6.1 投資方案分類投資方案分類 投資方案的類型很多，根據(jù)多個方案之間的經(jīng)濟關(guān)系，可以投資方案的類型很多，根據(jù)多個方案之間的經(jīng)濟關(guān)系，可以分為分為互斥方案互斥方案、獨立方案獨立方案和和混合方案混合方案等三類。等三類。v互斥方案互斥方案是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其他方案就必須被是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其他方案就必須被排斥的一組方案。排斥的一組方案。v獨立方案獨立

38、方案是指一組互相獨立、互不排斥的方案。是指一組互相獨立、互不排斥的方案。v混合方案混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關(guān)系的混合情況。是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關(guān)系的混合情況。4.6.2 方案的比選方案的比選（1 1）方案比選中常用的分析指標(biāo)）方案比選中常用的分析指標(biāo) 2121IICCR差額投資收益率（差額投資收益率（R） 差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，也叫追加投差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，也叫追加投資收益率。其表達公式為：資收益率。其表達公式為：式中：式中：R為差額投資收益率；為差額投資收益率；C1、C2分別為兩個比較方案的年經(jīng)營成本分別為兩個比較

39、方案的年經(jīng)營成本；I1、I2分別為兩個比較方案的總投資。分別為兩個比較方案的總投資。 差額投資回收期差額投資回收期（P）差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時間，有時也叫追加差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時間，有時也叫追加投資回收期。其表達式為：投資回收期。其表達式為：2121CCIIP 式中：式中：P為差額投資回收期為差額投資回收期；I1、I2分別為兩個比較方案的總投資；分別為兩個比較方案的總投資；C1、C2分別為兩個比分別為兩個比較方案的年成本。較方案的年成本。 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值（NPV）凈現(xiàn)值是投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和。用凈現(xiàn)值進行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值

40、是投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和。用凈現(xiàn)值進行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時也叫現(xiàn)值法。其表達式為：凈現(xiàn)值法，有時也叫現(xiàn)值法。其表達式為：nttctiCOCINPV0)1 ()( 式中：式中：NPV為凈現(xiàn)值；為凈現(xiàn)值；CIt為為第為為第t年的現(xiàn)金流入量；年的現(xiàn)金流入量；COt為第為第t年的現(xiàn)金流出量；年的現(xiàn)金流出量；t為項為項目計算期（目計算期（t=0，1，n）；）；i為行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。為行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。 如果判斷項目的可行性，則如果判斷項目的可行性，則NPV0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進行方案的擬建方案是可以考慮接受的；如果進行方案比選

41、，則以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。比選，則以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。凈現(xiàn)值率凈現(xiàn)值率（NPV）凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。由于用凈現(xiàn)值指標(biāo)進行多個項目的比選時，沒有考慮各個項目投資額的大小，因而不能效率。由于用凈現(xiàn)值指標(biāo)進行多個項目的比選時，沒有考慮各個項目投資額的大小，因而不能直接反映資金的利用效率。直接反映資金的利用效率。 式中：式中：NPVR為凈現(xiàn)值率；為凈現(xiàn)值率；NPV為凈現(xiàn)值；為凈現(xiàn)值；Ip為投資現(xiàn)值。在進行方案比選時，凈現(xiàn)值為投資現(xiàn)值。在進行方案

42、比選時，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。率大的方案為優(yōu)選方案。PINPVNPVR 差額投資內(nèi)部收益率（差額投資內(nèi)部收益率（IRR）差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為：折現(xiàn)率。其表達式為：nttttIRRCOCICOCI00)1 ( )()( 式中：式中：IRR為差額投資內(nèi)部收益率；（為差額投資內(nèi)部收益率；（CI-CO）t為投資大的方案第為投資大的方案第 t 期凈現(xiàn)金流期凈現(xiàn)金流量；（量；（CI-CO）t為投資小的方案第為投資小的方案第t期的凈現(xiàn)金流量；期的凈現(xiàn)金流量；n為開發(fā)經(jīng)營期。

43、為開發(fā)經(jīng)營期。等額年值（等額年值（AW） 將項目的凈現(xiàn)值換算為項目計算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進將項目的凈現(xiàn)值換算為項目計算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進行多方案比選的方法就叫做等額年值法。等額年值是考察項目投資盈利能力的指標(biāo)。其行多方案比選的方法就叫做等額年值法。等額年值是考察項目投資盈利能力的指標(biāo)。其表達式為：表達式為： 從其表達式可以看出，從其表達式可以看出，AW實際上是實際上是NPV的等價指標(biāo)。也可以說，在進行方案的等價指標(biāo)。也可以說，在進行方案比選時，等額年值大的方案應(yīng)為優(yōu)選方案。比選時，等額年值大的方案應(yīng)為優(yōu)選方案。1)1 ()1 (ncncci

44、iiNPVAW費用現(xiàn)值（費用現(xiàn)值（PC） 把項目計算期內(nèi)的各年投入（費用）按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費用現(xiàn)值。把項目計算期內(nèi)的各年投入（費用）按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費用現(xiàn)值。用費用現(xiàn)值進行方案比選的方法就叫費用現(xiàn)值法。它是一種特定情況下的凈現(xiàn)值法用費用現(xiàn)值進行方案比選的方法就叫費用現(xiàn)值法。它是一種特定情況下的凈現(xiàn)值法。其表達式為：。其表達式為：nottctiBCPC)1 ()( 式中：式中：C為第為第t期投入總額；期投入總額；B為期末余值回收；為期末余值回收；n為項目的開發(fā)經(jīng)營期。為項目的開發(fā)經(jīng)營期。 在進行方案比選時，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。在進行方案比選時，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。等額年費用（等額年費用（AC） 把項目計算期內(nèi)的各年投入（費用）按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費用現(xiàn)值。用費用把項目計算期內(nèi)的各年投入（費用）按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費用現(xiàn)值。用費用現(xiàn)值進行方案比選的方法就叫費用現(xiàn)值法。它是一種特定情況下的凈現(xiàn)值法。其表達式為：現(xiàn)值進行方案比選的方法就叫費用現(xiàn)值法。它是一種特定情況下的凈現(xiàn)值法。其表達式為：1)1 ()1 (ncncciiiPCAC在進行方案比選時，以等額年費