[調(diào)研報告]北京市昌平區(qū)鄭各莊村

1、鄭各莊村編輯本段簡介鄭各莊村隸屬昌平區(qū) 北七家鎮(zhèn)，576戶，1388口人，其中農(nóng)業(yè)人口1100人。      村域面積4332畝。 經(jīng)濟運行體系：以鄭各莊村為基礎、以宏福集團為經(jīng)濟主體的“村企合一”的經(jīng)濟運行體系，實現(xiàn)了資源共享、優(yōu)勢互補、利益雙贏。 編輯本段產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)：土石方機械施工、地基與基礎、建筑、市政、建材、房地產(chǎn)開發(fā)等。 2、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)基地為宏福創(chuàng)業(yè)園。 包括：電子信息、生物制藥、機械制造、服裝加工、新型建材等。 3、旅游休閑產(chǎn)業(yè)：以溫都水城冠名的旅游休閑項目。包括：夢幻水空間，國際飯店、溫泉養(yǎng)生會館、平西王府以及鮑魚島商務區(qū)、活

2、動中心等。已列入昌平區(qū)規(guī)劃并即將開發(fā)的溫榆河游船碼頭及生態(tài)觀光園。 4、服務產(chǎn)業(yè)：大學后勤服務，園區(qū)物業(yè)保障、小區(qū)物業(yè)服務等。經(jīng)濟效益：現(xiàn)有總資產(chǎn)10億元。2005年總收入7.6億元，創(chuàng)利8000萬元，上繳稅金3300萬元，人均收入17800元。分別比2004年的7億元、6500萬元、3100萬元和17200元增長了9%、23%、7%和5%。 編輯本段新農(nóng)村建設從1998年3月起，開始以本村自身的經(jīng)濟實力實施以城市化為目標的舊村改造。目前，村民上樓率達到97%。社區(qū)道路、交通、通訊、學校、幼兒園、銀行、郵政、商業(yè)、社區(qū)公園、文化廣場、以及供熱中心、污水處理廠、垃圾分類站等基礎設施完善。 編輯本

3、段榮譽鄭各莊村曾獲得全國文明村、全國民主法制示范村、全國小康明星村、北京市五個好標兵村黨支部、北京市先進村委會、北京市民主法制示范村、首都文明村、首都生態(tài)文明村，京郊人收入超萬元專業(yè)村等榮譽稱號。1 詞條圖冊更多圖冊參考資料 · 1 圖片、資料來源   北京昌平區(qū)鄭各莊村黨總支書記黃福水發(fā)言(全文)2011年03月30日 10:58來源：東方網(wǎng) 字號:T|T0人參與0條評論打印轉(zhuǎn)發(fā)尊敬的各位領(lǐng)導，各位專家、學者。大家下午好。我的主題是主動城市化引領(lǐng)新農(nóng)村建設。先感謝主辦方和承辦方為我們搭建這樣一個很好的交流平臺。下面結(jié)合我們鄭各村這些年在走入城鎮(zhèn)化方面的一些做法和

4、取得的成果，談幾點體會。 鄭各村是昌平區(qū)的一個行政村，有568戶，1500口人。這個村除了作為行政村以外，還有三個并機相連的名字，一個叫宏福院，很大的住宅小區(qū)，是我們在主動城市化進程當中舊村原址上集中建的居住小區(qū)。這個小區(qū)已經(jīng)被市民網(wǎng)的網(wǎng)民評被北京市最適合生活居住的小區(qū)。還有一個宏福集團是我們企業(yè)的名字，也是我們鄭各村村的經(jīng)濟實體。這次從利比亞撤回的三萬多人公民當中，有我們5千套住房項目工人，2千多人，剛剛撤回來。還有一個名字叫“溫都”水城，這個名字在北京家喻戶曉。是我們近年來打造的旅游休閑產(chǎn)業(yè)項目的品牌，國家AAAA風景區(qū)。 應該說宏福院、宏福集團、“溫都”水城既是展現(xiàn)鄭各村的實力、名片，也

5、是農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)、自主創(chuàng)新的重要成果。農(nóng)民的權(quán)益和保障是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，以及小城鎮(zhèn)建設核心的問題。為了破解這方面的難題，經(jīng)過不斷地探討、實踐，我們走出了一條以主動城鎮(zhèn)化發(fā)展之路。下面我談幾點。 第一是堅持規(guī)劃先行。鄭各村提出主動城市化的構(gòu)想在1995年，當時我們村面臨著四方面的困惑。一是土地資源配置不合理。415戶人家占用宅基地105畝，占村面積的25%，溝塘、低洼地，占村面積的14%，人均擁有農(nóng)地不足一畝半。二是農(nóng)民棄地問題比較突出，由于高成本地經(jīng)營農(nóng)地，農(nóng)民干一年的收成，不抵做一個月的工作，紛紛外出打工，大部分的農(nóng)地都荒。 三是農(nóng)民承受著被動城市化開發(fā)的痛苦。因為我們周邊距離回龍觀大概500畝

6、，距離天竺院大的社區(qū)近2公里，兩個大的社區(qū)緊臨著我們的村莊。房地產(chǎn)開發(fā)商打著農(nóng)村城鎮(zhèn)化的招牌以址圈地，不改村的方式迅速開張。交通比較便利的地塊被大面積地侵占了。而本地的農(nóng)民卻生活在臟亂差的區(qū)域。四是村民攀比蓋房成風，農(nóng)民手里有了錢便開始蓋房子，解放四鄰誰也不愿意自己的房子被人家矮一截，你比我高一尺，我比你高一米。由此引發(fā)了宅基地占道等等的，特別導致了一些家庭的債臺高筑。為了擺脫這些困惑，我們選擇了主動城市化，隨即請來專家?guī)臀覀冋撟C。依據(jù)北京市總體規(guī)劃和相等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，編制出了鄭各村21世紀生態(tài)莊園的規(guī)劃，確定用15條20年把鄭各村建設成現(xiàn)代化的鄉(xiāng)村都市。 第二是從改善人居環(huán)境入手，邁出了主

7、動城鎮(zhèn)化的第一步。十年前鄭各村交通閉塞，道路狹窄，特別是村民成年累月生活在既讓人厭惡，又難以割舍的豬圈、廁所之中，為了徹底改善這種惡劣的居住環(huán)境，1998年3月，以主動投資自我建設、自我管理、自我服務、自我完善的舊村改造完善功能正式啟動。以優(yōu)惠的條件幫助村民。村民改造后，村民的住宅用地僅250畝，節(jié)約用地800畝，人均住宅面積達到了70平米。每家都能拿出一兩套房子對外出租。每年增收兩三萬元。 與此同時溫泉水、天然氣、有線電視、寬帶網(wǎng)實現(xiàn)了連網(wǎng)入戶，公交車開進了社區(qū)，引進了中央戲曲學院，解放軍藝術(shù)學院、北京電影學院等著名的大學。中小學校、幼兒園、圖書館、文化教育體系，實現(xiàn)了配套。公園、文體活動中

8、心、三甲醫(yī)院、銀行、郵局、電信、超市以及變電站、污水處理站，以及垃圾分類等公共設施的全面完善。這其中做了應該由政府來做，或政府想做還沒有來得及做的事情。 第三是主動城市化推動經(jīng)濟發(fā)展。主動城市化離不開經(jīng)濟作支撐，又是促進產(chǎn)業(yè)升級，引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展的助推器。通過產(chǎn)業(yè)調(diào)整，以宏福置業(yè)為主體的房地產(chǎn)集團，以宏福建工為主體的建工產(chǎn)業(yè)集團，以“溫都”水城為品牌的旅游產(chǎn)業(yè)集團，以宏福建科為主體的科工貿(mào)產(chǎn)業(yè)集團，主動支撐起鄭各村的城市化。旅游地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及科技地產(chǎn)，全面鋪開。重建設專業(yè)實現(xiàn)了基礎、裝飾裝修配套，年施工能力達到80萬平方米，中國北方最大的建筑設備總體基地已成，“溫都”水城建筑面積達到

9、40萬平方米，具有接待達到上萬人的會議、商務娛樂的能力。 生物科技、新能源等產(chǎn)業(yè)聚集。國際貿(mào)易步入了成熟，影視等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)脫穎而出。高校后勤、社區(qū)物業(yè)等保障的服務業(yè)全面配套。品牌、資本、管理、三輸出的戰(zhàn)略實施。我們在青島、沈陽、長春等地，一條可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈拉開了鄭各村的經(jīng)濟又好又快的發(fā)展。目前凈資產(chǎn)已達到55億元。去年經(jīng)濟總收入35億元，實現(xiàn)利稅6.3億元，農(nóng)民人均純收入44600元。我們的“十二五”確定了到2015年總收入達到100億，農(nóng)民人均純收入達到65000元。 第四是合理的制度安排，讓農(nóng)民共享主動城市化的成果。1996年北京宏福集團成立，隨即創(chuàng)立了以體帶村的發(fā)展趨勢。1999年

10、宏福集團創(chuàng)立了制度改革。經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展有了為群眾辦實事和治理村莊的物質(zhì)基礎，目前鄭各村的農(nóng)民享有退休養(yǎng)老金、醫(yī)療、農(nóng)齡以及工齡的補貼，從幼兒園到大學的全程教育補貼，水暖電氣的生活保障補貼，以及糧油實物的補貼等等更多的實力。 由城鄉(xiāng)二元體制形成的戶籍問題一直是制約城鄉(xiāng)一體化的瓶頸。特別是現(xiàn)行的二元分配制度，城市居民享受到公共產(chǎn)品，要優(yōu)于農(nóng)民，為了讓農(nóng)民享受到村內(nèi)的福利保障的同時，又能夠享受到城市居民的保障一方面引導大家農(nóng)轉(zhuǎn)非，一方面通過農(nóng)民自治，自籌資金，讓所有的農(nóng)民都享受到農(nóng)居雙重保障。去年本村農(nóng)民人均福利達到7350元，公平的自治制度，讓農(nóng)民帶入資本步入城市。在經(jīng)濟收入、福利保障、居住環(huán)境、生

11、活水平、健康水平、文化生活、成就感和安全感等方面的幸福指數(shù)不斷提高。 最后我要說的是鄭各村的發(fā)展既要創(chuàng)新，又帶有改革的層面，既然改革就要冒著一定的風險，比如我們村在1995年做出規(guī)劃，到2005年才被證實批復，這10年我們等不急，只能冒著風險去做事，把舊村改造了，把村體的關(guān)系理順了，把人才引進來了。再有就是阻礙農(nóng)村發(fā)展的瓶頸，按照現(xiàn)行的政策必須是國有土地上的建筑才能拿可以入市的大產(chǎn)權(quán)。而農(nóng)民建在集體土地上的房屋，包括農(nóng)民住的房子被稱之為小柴全。這種不公平的制度導致農(nóng)民的資產(chǎn)不能形成資本。 還有就是呼吁同地同價同權(quán)，政府把土地從農(nóng)民手中拿走，再以招牌掛的形式入市，從重獲得拿出高出幾十倍的收益，這

12、是農(nóng)民的不公平，也是對農(nóng)民利益和感情的傷害。希望國家要放開農(nóng)村建設用地的市場，以國有土地獲得平等的權(quán)利。允許上市轉(zhuǎn)讓，也可以自征自用。給農(nóng)民的資產(chǎn)證明，摔倒小產(chǎn)權(quán)的帽子。在這里我要邀請大家，因為今年的5月5號，歡迎大家來北京鄭各村參觀，在那里要召開農(nóng)村自主城鎮(zhèn)化論壇，同時邀請各位學者、專家，在座的各位到我們鄭各村實地參觀考察。謝謝。農(nóng)村城市化與集體土地資本化的關(guān)系-北京鄭各莊村調(diào)查 作者：劉守英  2009-8-4  摘要：本文基于對北京市一個村莊的實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土地資本化是城市化的重要依托。土地資本化的不同方式?jīng)Q定了城市化的模式。一種模式是政府主導的城

13、市化，它依托于土地的國有化和政府攫取土地的級差收益。另一種模式是農(nóng)民自主的城市化，即在不改變土地集體所有制性質(zhì)的前提下，在規(guī)劃前提下，農(nóng)民集體一方面通過宅基地的商品化和資本化，發(fā)展房地產(chǎn)，將土地級差收益留在村莊，用于企業(yè)發(fā)展、村莊改造；另一方面通過土地的非農(nóng)化發(fā)展第二三產(chǎn)業(yè)，推進農(nóng)村的工業(yè)化和城市化。在政府主導的城市化越來越導致社會矛盾激化的情況下，應該研究農(nóng)民自主城市化的經(jīng)驗、效果，客觀評價它對中國農(nóng)民參與城市化進程的重要意義。 關(guān)鍵詞：土地資本化；城市化；村莊調(diào)查；集體土地 一、引言 在中國土地包產(chǎn)到戶的發(fā)源地鳳陽縣的城墻上，至今還留著那位出生于斯的明朝開國皇帝朱元璋撰寫的"萬事

14、根本"的牌匾。在農(nóng)耕社會，土地無疑是萬事之根本，是農(nóng)民的衣食父母，是國家稅收的主要來源。伴隨農(nóng)業(yè)社會向市民社會的轉(zhuǎn)變，土地更是煥發(fā)出神奇的魔力，她已不再僅僅出產(chǎn)糧食，而是長出了一塊塊的工業(yè)，長出了一片片的城市；她不再僅僅是農(nóng)民生存保障的源泉，而是成為升值最快、最穩(wěn)定的生產(chǎn)要素，成為非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城市投資融資的最可信賴的擔保品，成為各利益相關(guān)者追逐和爭奪的對象。參見蔣省三、劉守英：土地的秘密（待出版文稿）。土地的資本化成為一個國家、一個區(qū)域、甚至一個村社高速成長的發(fā)動機，是他們創(chuàng)造經(jīng)濟奇跡的秘密。參見德。索托：資本的秘密，北京：華夏出版社2006年版。 北京城郊的鄭各莊村，就是一個集體土地

15、資本化推動村莊巨變的典型個案。30年前，這里絕大多數(shù)人口被束縛在土地上以農(nóng)為生，人均年純收入182元。改革開放以來，尤其是1998年以后的10年間，鄭各莊村發(fā)生了翻天覆地的變化。 2007年與1998年對比，村級總資產(chǎn)從0.36億元增加到32億元，提高了88倍；經(jīng)濟總收入從0.35億元增加到12.8億，提高了36倍；上繳稅金從33萬元增加到6800萬元，增加了205倍；村民人均收入從3100元提高到21000元，增加了6.8倍，兌現(xiàn)村民福利增長了39倍；人均土地收益分配從50元增加到2000元，見鄭各莊內(nèi)部資料：鄭各莊村史。實現(xiàn)了一個傳統(tǒng)村莊向工業(yè)化、城市化的現(xiàn)代社區(qū)的轉(zhuǎn)型。 本文以鄭各莊村這

16、塊土地上如何長出工業(yè)和城市為線索，記錄宏福集團利用村莊土地的資本化發(fā)展與壯大、鄭各莊村伴隨宏福集團的發(fā)展從傳統(tǒng)村莊邁向工業(yè)化城市化的進程，著重分析集體土地資本化的組織、體制和機制基礎，揭示農(nóng)民土地資本化與政府土地資本化的差異，以及農(nóng)民集體土地資本化對農(nóng)村工業(yè)化和城市化的意義。 二、宅基地商品化與土地資本化 （一）化危機為機遇的土地資本化 鄭各莊村在經(jīng)歷了集體辦企業(yè)和村民在外闖蕩的歷程后，于1990年代末明確了要利用村里的資源謀發(fā)展，而且是在保住集體土地所有制性質(zhì)不變的前提下，通過土地來自我謀發(fā)展。當時，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)在鄭各莊周邊蔓延，以王府名義開發(fā)的房地產(chǎn)項目王府花園、王府公寓、王府農(nóng)場等在相

17、鄰的村莊拔地而起，鄭各莊這片土地理所當然成為許多房地產(chǎn)商垂涎的版圖！但是，鄭各莊人作出了另一種選擇明確提出了自己的土地利用和開發(fā)目標：第一，鄭各莊祖輩留下的地不賣！自己的地自我開發(fā)。第二，土地開發(fā)不能急功近利，要考慮可持續(xù)性發(fā)展。第三，村莊開發(fā)要有規(guī)劃地進行。參見宏福集團發(fā)展史（內(nèi)部資料）。 從事后來看，鄭各莊村的土地開發(fā)，并不是因為鄭各莊人比別人更有遠見，從一開始就窺視到了土地資本化的魔力，從而甘愿冒著政策的風險成為較早吃螃蟹的人，而是出于企業(yè)當時陷于困境所采取的無奈之舉。 第一，到1997年時，隨著企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴大，已吸引大量非本村人進入企業(yè)，在企業(yè)就業(yè)員工中，外村人占到91.4%，其中

18、有些人已成為企業(yè)發(fā)展的骨干，集團骨干中，外來人已達51人。由于這批人不是本村人，就不能享受福利化的宅基地制度的恩惠，但他們又是在為本村企業(yè)服務，作為村企合一體制的領(lǐng)導人就不可能不解決這批人的住房、而將他們推向商品房市場來解決。因此，解決這些人的住房成為宏福集團留住人才、發(fā)展自己的重要手段。 第二，是為了消化企業(yè)的"三角債".90年代末這家以建筑、施工為主的宏福集團已經(jīng)被"三角債"拖得"債權(quán)高筑"，到1997年，集團債權(quán)高達3000多萬元。于是集團不得不決定以物折款的方式盤活資產(chǎn)，凡是集團的債務單位，有水泥出水泥，有鋼材出鋼材，沒有材料

19、的出人工，作為啟動住房建設的資源。參見北京郊區(qū)村莊制度變遷研究組集體土地上長出的城市鄭各莊現(xiàn)象研究。 令鄭各莊人喜出望外的是，這一本來為企業(yè)解困的初衷卻讓他們嘗到了土地商品化的甜頭，產(chǎn)生了通過土地資本化發(fā)展企業(yè)、改造村莊的念頭。 鄭各莊第一批住宅樓經(jīng)過八個月的蓋建誕生。這批住宅樓的入駐取得了意想不到的效果，上樓的村民和員工以預付款方式進行訂購。所得的500萬元預付款不僅救活了企業(yè)，而且企業(yè)以此作為周轉(zhuǎn)金，凈賺了2000萬元。這給宏福集團通過舊村改造實現(xiàn)土地資本化很大啟發(fā)！在僅僅6畝地上就蓋出了4棟15236平方米的樓房，全村現(xiàn)狀為415戶，占地1050畝，不僅用地不集約，而且毫無規(guī)劃，未來新增

20、人口還得申請宅基地繼續(xù)蓋房，更要命的是，農(nóng)民祖祖輩輩只要有點活錢，隨著娶妻分家，就要不斷地翻蓋房屋，如果讓全體村民都住進樓房，整個村子將省出多少宅基地！ 宏福集團在土地上不就大有文章可做了嗎！把鄭各莊建成現(xiàn)代生態(tài)莊園不就有了突破口了！ 就這樣，在鄭各莊人面前，危機變成了機遇。 起初只是為了解決企業(yè)員工住房、消化企業(yè)債權(quán)的無奈之舉，變成了一個對未來宏福集團和鄭各莊發(fā)展起決定作用的決定：進行舊村改造，盤活宅基地，為集團發(fā)展開辟土地空間。 （二）細致工作和利益兼顧促成的舊村改造 要進行舊村改造，就必須動用農(nóng)民已經(jīng)占有的宅基地。但是，盤活宅基地談何容易！一大堆的問題有待發(fā)動舊村改造的領(lǐng)頭人去解決：據(jù)鄭

21、各莊舊村改造農(nóng)戶調(diào)查實錄。 村里的每個農(nóng)戶祖祖輩輩就是一家一院自蓋院落的傳統(tǒng)，房子里要擺放農(nóng)具，四周要養(yǎng)豬禽增加收入，要他們住到一間一間的閣樓上去，大多數(shù)農(nóng)民認為不習慣、不方便。 祖輩留下的院宅房屋是幾代人奮斗的結(jié)果，每塊磚瓦、每根椽子都是流著血汗！況且大多數(shù)農(nóng)民的房屋都是在改革以后收入提高新蓋的，一些農(nóng)戶的房子還蓋得很有水準，要拆掉他們的房子，不僅費錢，更主要是他們舍不得。 農(nóng)民住自己的房子時，都是自我維護和自我管理，上樓以后就要有專門的物業(yè)管理，用電用煤都比原來高，農(nóng)民反映收入低、住不起。 農(nóng)民對于上樓更是心存后顧之憂，今天上樓，明天養(yǎng)不起樓怎么辦？ 還有法律對宅基地制度的規(guī)定。按照土地管

22、理法的規(guī)定"，農(nóng)村村民一戶擁有一處宅基地"，上樓以后這個權(quán)利如何保障，如何實施？ 會不會上樓以后，這個權(quán)利就沒有了？ 但是，農(nóng)民上樓既是鄭各莊舊村改造的題中應有之義，也是舊村改造能否進行和能否成功的關(guān)鍵。因為農(nóng)民不上樓，舊村改造就無法展開，土地節(jié)約就無從談起，土地資本化也就成了空想。 如何讓農(nóng)民上樓？重要的是形成和制定符合村民實際、顧及他們利益的政策，作出有利于保障村民居住權(quán)益和經(jīng)濟利益的制度安排。黨總支召開會議提出三條原則： 要設身處地為村民著想，決不讓老百姓吃虧，既然有好的初衷，就要實現(xiàn)良好的目的。 實行不讓農(nóng)民吃虧的房屋作價評估。 制定相關(guān)優(yōu)惠政策，既然要讓村民上樓，

23、就要讓村民住得起樓，養(yǎng)得起樓。 按照這幾條原則形成了鄭各莊村舊村改造中關(guān)于村民拆遷安置的規(guī)定。包括：（1）拆遷安置：凡是具有本村常住戶口的村民以及在上學期間戶口遷出并長期與父母生活居住在一起的未婚人員，每人40平方米。為了緩解住房安置壓力，零歲以上的未婚人員每人為120平方米；原住宅面積如大于拆遷安置住宅面積，按原住宅面積進行安置。（2）拆遷補償辦法及標準：分期進行補償。（3）在綜合考察村民拆遷補償水平的基礎上，確定出售給村民樓房的價格。（4）將村民拆遷的前期補償總額與村民認購樓房的總額進行互抵，多退少補。（5）確定住房福利待遇標準。（6）解決村民臨時居住的辦法。參見北京郊區(qū)村莊制度變遷研究組

24、集體土地上長出的城市鄭各莊現(xiàn)象研究。 在作出有關(guān)農(nóng)民拆舊換新制度安排的同時，鄭各莊的舊村改造規(guī)定中，也制定了相應的企業(yè)和教師購房辦法和外來人口購買宅基地改造剩余用房辦法，通過盤活宅基地和舊村改造，實現(xiàn)土地資本化收益的目標彰顯。 一是關(guān)于教師購房辦法。有資格購房的教師是指工作在本村域內(nèi)院校中非本村村民屬性的相關(guān)人員。中小學校（過去屬于民辦公助性質(zhì)的中小學校）老師：給與40平方米村民（相當于一個人的指標）福利房價，其余的按每平方米1680元售給，但購房總面積不能超過家庭人口現(xiàn)狀的人均40平方米。超過部分按市場價格購買；引進的大學教職工：按市場價格的80%售給，委托校方對購房標準實施控制。 二是企業(yè)

25、員工購房辦法。有資格購房的企業(yè)員工是指工作在本村域內(nèi)企業(yè)中非本村村民屬性的相關(guān)人員。根據(jù)員工的貢獻（工齡、職務），按照市場價格的60%-80%售給。住房面積控制在90-160平方米之間。 三是有住房的外來人員房屋兌現(xiàn)辦法。指在舊村改造之前購買村民宅地內(nèi)房屋的人員。按舊房屋同等的建筑面積、以村民福利房價格標準售給樓房。超過原房屋建筑面積的部分，按市場價格購買。拆遷后，不享受村內(nèi)福利。 四是外來人購房辦法。把村民、企業(yè)員工、教職工認購住房后的剩余房推向市場。在不作宣傳、不推銷的前提下，外來人自愿前來購買。執(zhí)行市場價格，以彌補舊村改造的資金缺口。 正是由于細致的工作、以保障村民利益為前提的制度規(guī)范，

26、以及先上樓農(nóng)戶的示范效應，鄭各莊391戶祖祖輩輩自己蓋院、幾代人生活在一個院落的傳統(tǒng)，轉(zhuǎn)變?yōu)榘撮T牌號和樓層、戶與戶之間彼此不相識的多層樓居住方式。 （三）盤活宅基地實現(xiàn)多贏的效果 第一，改善了村民的居住和生活條件。從1998年3月到2007年年末，鄭各莊共拆除舊房屋3084間，計50000平方米，院墻16000平方米。舊村改造后，村民住房共1130套，建筑面積101700平方米；另外為新生及合理遷入的村民預留福利房120套，建筑面積11300平方米。共計113000平方米。人均居住面積達到70平方米，相當于上樓前23平方米的3倍。差不多原來的一個農(nóng)戶在舊村改造后獲得了3-4套公寓樓。實施舊村改

27、造，村民陸續(xù)搬遷上樓，基本一代人一套住房，打破了原來"一宅一家一戶"的格局。同時也把農(nóng)民從多少年來勞其一生省吃儉用、一輩子心血都用在蓋房上的生活模式中解放出來。 第二，以優(yōu)惠價格配置住房給企業(yè)核心員工，為發(fā)展企業(yè)留住了人才，積累了人力資本。產(chǎn)業(yè)配套房，用于安置宏福集團及合作企業(yè)的員工、大中小學校的教職工，筑巢引鳳的效應愈加顯著。使鄭各莊村經(jīng)濟建設蒸蒸日上。在不擴大住宅用地的前提下，建了一批產(chǎn)業(yè)配套住房，安置企業(yè)員工、院校教職工以及周邊村農(nóng)民4500戶。通過舊村改造，為企業(yè)員工及大中小學教職工建造1377套房，建筑面積181901平方米。還預留了產(chǎn)業(yè)配套房182套，建筑面積1

28、91215平方米。共計373116平方米。這兩類群體只是以成本價購房，成為商品房改革大潮中的贏家。 第三集體土地資本化與農(nóng)村城市化 添加日期：2009-06-09 11:17:24 瀏覽量：76 【加入收藏】【復制網(wǎng)址】【大 中 小】 ，土地的資本化收益，為公司創(chuàng)造了巨額資金。第一批對外銷售298套，33475.48平方米，實現(xiàn)銷售收入34，008，990.26元，到2007年，共對外銷售18批房、4452套，銷售面積418383.27平方米，平均單價從680元提升到5680元，共實現(xiàn)銷售收入1，378，013，540.75元。 第四，節(jié)約了土地資源，為鄭各莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出了土地空間。通過舊村

29、改造，住宅用地由原來的1050畝減少到250畝，節(jié)約土地800畝。 第五，改善了村民居住環(huán)境，使鄭各莊從一個傳統(tǒng)農(nóng)村變成現(xiàn)代城市社區(qū)。十年前的鄭各莊，生活環(huán)境差?，F(xiàn)在鄭各莊成為一個規(guī)劃科學、村里人和外來人共處、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代城市社區(qū)。 （四）宅基地商品化、資本化的意義 第一，鄭各莊的舊村改造，創(chuàng)造了農(nóng)民以自主投資、自我管理的方式進行村莊改造的模式。 鄭各莊村在舊村改造中，村民的拆遷補償、住宅樓和基礎設施建設以及物業(yè)管理等方面的投資完全由村里企業(yè)負擔，沒有給地方政府財政添任何負擔，而且在舊村改造中不依賴開發(fā)商，完全靠自己投資，自己開發(fā)、自己管理、自我完善，避免了農(nóng)民和村莊利益的流失，減少了目前征

30、地拆遷中農(nóng)民集體與開發(fā)商的利益糾紛，也避免了政府為了拆遷改造給開發(fā)商讓利，造成政府與農(nóng)民的沖突。 鄭各莊舊村改造運營成功的經(jīng)驗表明，只要在宅基地政策上敢于創(chuàng)新，允許宅基地的商品化、資本化，允許集體宅基地作為房地產(chǎn)市場的適當補充，就可以打通舊村改造的資金流，也可以改變目前國有土地壟斷供應下房價居高不下的局面，為城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素的對流和農(nóng)民參與城市化進程打開一條通道。 第二，鄭各莊的舊村改造，開辟了鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開發(fā)新模式。我國政府認定的房地產(chǎn)開發(fā)模式是，政府供應土地，由房地產(chǎn)商在國有的土地上開發(fā)與經(jīng)營，政府通過土地的招拍掛獲得巨額土地出讓收入，房地產(chǎn)商從住房銷售中獲得利潤。鄭各莊村的房地產(chǎn)開發(fā)則完全是另

31、一種模式，他們是利用村莊宅基地盤活節(jié)約的土地，從事了部分商品房開發(fā)對外銷售，因此，其土地是集體所有的宅基地，住房建設的主體是村里的企業(yè)。 因此，土地資本化的收益留在了村莊和企業(yè)，房地產(chǎn)銷售的利潤也歸本村企業(yè)，促進了企業(yè)發(fā)展和村莊面貌的改善。 由此可見，鄭各莊的舊村改造取得了多贏的效果，農(nóng)民居住條件改善，為企業(yè)員工解決了后顧之憂，而宏福集團則成為舊村改造和土地資本化的最大受益者。 三、集體建設用地入市與農(nóng)地非農(nóng)化 事實上，鄭各莊對村莊土地的利用并不僅僅局限于實施舊村改造來改變農(nóng)民的居住方式和村莊環(huán)境，他們在謀劃著一個更大的目標：利用集體土地實現(xiàn)村莊的工業(yè)化和城市化。 要實現(xiàn)農(nóng)業(yè)向工業(yè)的轉(zhuǎn)變，就必

32、須要改變土地的用途和使用方式。對于宏福集團的決策者來說，全村土地總量4332畝中，已有1370.57畝作為村莊道路、廣場、宏福學校等公益性設施用地，另外近3000畝地分別為通過舊村改造騰挪出的800畝宅基地和2200畝耕地。我們下面就來講述鄭各莊人是怎樣通過企業(yè)、村莊與農(nóng)民的巧妙的合約安排，依靠這片土地的非農(nóng)化，推進村莊工業(yè)化和城市化的進程的。 （一）化解土地非農(nóng)化的政策制約 要在這片土地上做工業(yè)化的文章，首先就要得到各主管部門的許可和批準。 第一關(guān)是規(guī)劃關(guān)。按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，"鄉(xiāng)規(guī)劃、村規(guī)劃的內(nèi)容應當包括：規(guī)劃區(qū)范圍，住宅、道路、供水、排水、供電、垃圾收集、畜禽養(yǎng)殖場所等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)

33、、生活服務設施、公益事業(yè)等各項建設的用地布局、建設要求，以及對耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)保護等的具體安排。""鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織編制鄉(xiāng)規(guī)劃、村規(guī)劃，報上一級人民政府審批。村規(guī)劃在報送審批前，應當經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論同意。"參見中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法。 到了1996年，鄭各莊人繪制出自己村莊的第二個規(guī)劃。這個被稱為鄭各莊村21世紀生態(tài)莊園的建設規(guī)劃，由鄭各莊人聘請一批專家繪制完成。它依據(jù)北京市及昌平區(qū)總體規(guī)劃布局和功能定位，按照人與自然、人與資源、人與環(huán)境和諧的理念，結(jié)合本村所處的地理位置以及具有的人文特征、資源特點和未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等因素，遵循可持續(xù)

34、發(fā)展的主導思想，將鄭各莊村288.7公頃村域，規(guī)劃出生活居住、科技產(chǎn)業(yè)、教育科研、旅游休閑、商業(yè)服務等五大功能。這一規(guī)劃突出了產(chǎn)業(yè)支撐、生態(tài)環(huán)境改善以及基礎設施配套等，計劃用20年的時間，打造一個以經(jīng)濟繁榮和高度的精神文明為主體，擁有優(yōu)美的人居環(huán)境、完善的基礎設施和配套的服務體系的生態(tài)型主題村莊。參見昌平區(qū)規(guī)劃委員會對鄭各莊規(guī)劃的批復。 盡管這個規(guī)劃按照鄭各莊人對未來自己家園的憧憬繪制，但其科學性和前瞻性絲毫不亞于任何一個高標準的、高花費的、興師動眾的規(guī)劃。鑒于此，2005年3月北京市規(guī)劃委員會正式批復的鄭各莊片區(qū)平西府組團控制性詳細規(guī)劃就是在這個規(guī)劃基礎上形成的。 這個規(guī)劃是鄭各莊人的第三個

35、規(guī)劃。它按照北京市和昌平區(qū)總體規(guī)劃以及北七家小城鎮(zhèn)功能定位，對村域內(nèi)4331.3畝土地作了規(guī)劃，除了保留73.5畝農(nóng)業(yè)用地外，大部分土地規(guī)劃為集體建設用地即非農(nóng)產(chǎn)業(yè)用地。具體用地功能如下：村民及企業(yè)配套住房用地646.8畝，高檔住宅即1000棟用地494畝，工業(yè)用地355.95畝，教育科研用地533.59畝，溫榆河綠化帶763.6畝，人工湖、護城河、溫榆河等水域用地230.8畝，商業(yè)文化娛樂用地161.55畝，公共設施用地25.8畝，道路用地680畝，行政辦公用地34.05畝，綠地及綠色產(chǎn)業(yè)用地833.66畝。 這個規(guī)劃不僅讓鄭各莊的人吃了一顆定心丸，而且為鄭各莊村的建設和發(fā)展提供了法律保護、

36、科學憑據(jù)和規(guī)劃保證。從1996年自我制定的規(guī)劃到2005年規(guī)劃得到批復，以及規(guī)劃批復以后的整個時段，鄭各莊真正做到了以規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)全村的空間布局、產(chǎn)業(yè)配置、基礎設施建設和村莊發(fā)展，真正落實了規(guī)劃的權(quán)威性和嚴肅性，它沒有像某些城市那樣花大價錢繪制完規(guī)劃以后，讓其變成"規(guī)劃、規(guī)劃、墻上掛掛"，也沒有因長官意志和領(lǐng)導人的個人喜好而隨便更改規(guī)劃。規(guī)劃真正成為鄭各莊從傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)變成現(xiàn)代、宜居、功能完善、布局科學和和諧發(fā)展的城市的基礎。 第二關(guān)是宅基地使用關(guān)。通過舊村改造節(jié)約出來的800畝地，審批起來相對容易，因為這些地已經(jīng)是集體建設用地，只需辦理相關(guān)手續(xù)即可使用。 第三關(guān)是土地審批關(guān)。因為

37、1998年施行的修訂后的土地管理法，對土地實行用途管制、嚴格耕地保護和加大審批等規(guī)定，對土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途作出了非常嚴格的規(guī)定。對于宏福集團來說，更難的是第三道關(guān)，2200畝耕地要轉(zhuǎn)變用途，就要到國土部門辦理土地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。不過，實事求是地講，1990年代末的土地管制還沒有現(xiàn)在這樣嚴格，加上農(nóng)業(yè)部門對農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟的支持，又從另一角度分擔了農(nóng)民利用土地發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的風險。在這一歷史關(guān)頭，當時北京市大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)的政策支持了鄭各莊創(chuàng)辦的"宏福創(chuàng)業(yè)園".參見鄭各莊關(guān)于土地確權(quán)、確利的規(guī)定。村集體就通過整理置換、交納復墾費等方法，逐步將其中的1600耕地調(diào)整為建設用地。也就是說

38、，宏福集團靠盤活宅基地節(jié)約的800畝存量集體建設用地加上整理置換的1600畝地，已經(jīng)擁有了2400畝土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。 （二）與農(nóng)民集體達成租地合約 更為關(guān)鍵的是，必須解決好村民與土地的關(guān)系，核心是村民的土地對利益保障。 節(jié)約出來的宅基地屬于全體村民集體所有，集中利用的核心是保障每個村民的土地利益。那2200畝耕地就要復雜得多，這些土地于1984年包產(chǎn)到戶時已下放到每個農(nóng)戶，盡管在大部分農(nóng)戶轉(zhuǎn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)以后，這些土地已由村農(nóng)業(yè)公司代為經(jīng)營，但是承包權(quán)和收益權(quán)仍然屬于鄭各莊村的每個農(nóng)戶。如何將這些每個農(nóng)戶擁有權(quán)利的土地轉(zhuǎn)為集團集中開發(fā)經(jīng)營呢？ 鄭各莊在1998年實行舊村改造的同時，還有另一個舉動

39、，那就是作出了村莊農(nóng)民集體土地委托公司經(jīng)營的制度安排。當時正值落實中央關(guān)于土地延包30年不變的政策，鄭各莊結(jié)合本村的特點，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，建立了確權(quán)、確利、保收益的土地流轉(zhuǎn)機制，為集團經(jīng)營村莊農(nóng)民集體所有土地提供了制度保障。具體而言：村委會與宏福集團簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議。集團一律采取有償租用的形式，保證每畝每年不低于5000元的土地租金。對尚未租出的土地，則由宏福集團按每畝每年500元的租金標準支付給村委會。村委會收回的土地租金，全部分配給享有土地承包權(quán)的農(nóng)民。參見劉守英：中國的二元土地制度與土地市場殘缺，農(nóng)業(yè)部農(nóng)研中心改革30年論文集。 這一制度規(guī)定帶來土地利用主體的重大變化，那就是，宏

40、福集團從村集體手中，獲得了對鄭各莊村域全部土地有規(guī)劃的開發(fā)與經(jīng)營權(quán)。它成為宏福集團對村莊土地實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商引進企業(yè)，依靠市場機制推動土地流轉(zhuǎn)，推動村莊工業(yè)化和城市化的重要合約安排。 這一合約安排當時之所以為大多數(shù)農(nóng)民所接受，主要是基于： 第一，在土地經(jīng)營上，鄭各莊村召開村民代表大會通過決議，明確了土地只租不賣的思路，只是將土地經(jīng)營權(quán)委托給了集團，集體土地所有權(quán)性質(zhì)并未發(fā)生移轉(zhuǎn)，也就是說，宏福集團只是通過出租方式獲得了鄭各莊村農(nóng)民集體土地20-30年的使用權(quán)，集體土地所有權(quán)仍然握在鄭各莊農(nóng)民集體手中。這就避免了國家征地或房地產(chǎn)商買地開發(fā)導致農(nóng)民集體喪失土地所有權(quán)。 第二，集團支付給農(nóng)民集

41、體每畝土地租金不低于5000元、未出租土地按500元支付。集團使用鄭各莊村的土地，無論盈虧與否，都必須按時交付租金，保障了農(nóng)民的土地租金，避免了農(nóng)民直接參與市場經(jīng)濟的風險。村民作為土地所有者，不參與土地經(jīng)營，但享受土地租金，保障了農(nóng)民的土地權(quán)益。集團在與村委會簽訂委托經(jīng)營土地合同、交納土地租金后，可以自行經(jīng)營土地，也有利于集團作出整體規(guī)劃，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。 第三，村委會保證收取的土地租金，除公共福利外全部分配給村民，每年將土地利用情況、租金標準、租金收入及分配方案向農(nóng)民張榜公布，保障了村民的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，使農(nóng)民集體的土地租金得到足額分配。 （三）集體建設用地非農(nóng)化的方式 在通過出租取得集體土地

42、的經(jīng)營權(quán)后，宏福集團對鄭各莊村域土地采取了自用、入股、土地出租和廠房出租的方式，以推進村莊的工業(yè)化進程。 從1998年到2007年，宏福集團自用土地創(chuàng)辦屬于集團旗下企業(yè)18家，自用土地410畝；宏福集團以參股及合作方式引進企業(yè)8家，合作利用土地515畝；園區(qū)以廠房出租方式引入企業(yè)27家，占地61畝。通過這三種方式，鄭各莊土地被轉(zhuǎn)化為企業(yè)用地576畝，占全村土地面積的13.3%，占全村建設用地面積的17.2%.正是通過土地的自用、集團參股、合作利用土地、租廠房和租地招商引資，到2007年，鄭各莊已有企業(yè)60家，創(chuàng)造產(chǎn)值12.8億元，上繳稅收7000萬元。制造業(yè)產(chǎn)值和就業(yè)占到全村的47.8%和14

43、.5%，基本實現(xiàn)了村莊的工業(yè)化。在自身大力發(fā)展、引入企業(yè)、推進工業(yè)化的同時，宏福集團還通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、引入學校進入村莊聚集人氣，推進村莊的城市化。為了適應產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和城市化的進程，宏福集團在土地配置上也作出了相應調(diào)整： 一是自用240畝用于溫都水城品牌相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)宏福集團自身從原來以建筑施工為主導產(chǎn)業(yè)的集團向以旅游、賓館、文化創(chuàng)意、會展等以第三產(chǎn)業(yè)為主的服務業(yè)的轉(zhuǎn)型。 二是引入北京郵電大學軟件學院和中央戲劇學院，聚集鄭各莊的人氣、文氣，改變?nèi)巳航Y(jié)構(gòu)，提升購買力，使村莊工業(yè)化向城市化轉(zhuǎn)型。到2007年年底，租用大學園區(qū)112畝，占村域面積的2.6%。 （四）集

44、體建設用地非農(nóng)化的收益與分配 第一，農(nóng)民集體獲得了土地租金 集體土地資本化與農(nóng)村城市化 添加日期：2009-06-09 11:17:24 瀏覽量：77 【加入收藏】【復制網(wǎng)址】【大 中 小】 。鄭各莊通過集體建設用地進入市場，實現(xiàn)工業(yè)化城市化的同時，也收獲了土地非農(nóng)化的租金。 第二，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、村民居住、社區(qū)公共空間配置科學、合理的用地結(jié)構(gòu)。一方面表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)用地配置合理，第二產(chǎn)業(yè)用地占13.5%，服務業(yè)用地占62.4%，完成從工業(yè)用地為主向服務業(yè)用地為主的現(xiàn)代城市用地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。另一方面表現(xiàn)為用地極其高效、集約。產(chǎn)業(yè)用地占比達80%，公共用地只占0.3%，企業(yè)和村莊辦公用地只占0.08%，與我

45、國各大城市的寬馬路、大廣場、氣派威嚴的政府辦公大樓等公共用地占比過高形成鮮明對照。 第三，在村莊土地工業(yè)化、城市化進程中，受益最大的是宏福集團。在集團創(chuàng)辦的企業(yè)，在利用村莊土地時，只需要支付每年每畝5000元的租金，這就大大降低了企業(yè)的土地成本，可以將大量流動資金用于企業(yè)發(fā)展。而且無論是早期的辦建筑產(chǎn)業(yè)還是后期的賓館、高檔服務業(yè)用地，也只需要按原來集團與村委會的合約支付5000元錢，對宏福集團來講就太合算了。 第四，村農(nóng)民集體得到了一筆比原來種地時更高的土地租金。從村集體來看，按照原來的集團與村委會的合約，到2007年年底，集團已非農(nóng)化的土地共1390畝，按每年每畝5000元計算，每年集團向村委會支付租金698萬元，其中，自用410畝，交納租金205萬元，合作給村外企業(yè)910畝，租金490萬元，廠房出租61畝。苗木地60畝，因?qū)俅鍍?nèi)綠化配套，由物業(yè)公司按年畝300元標準補償。暫未租用的979.76畝，由宏福集團按每年每畝500元標準補償，兩項加總