物業(yè)管理策劃準(zhǔn)備工作程序

1、物業(yè)管理策劃準(zhǔn)備工作程序物業(yè)公司程序文件物業(yè)管理策劃、預(yù)備工作程序1目的通過接管物業(yè)前的策劃工作，為公司順當(dāng)接管物業(yè)及接管后為業(yè)主供應(yīng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)制造條件。2范圍適用于公司待接管的各類物業(yè)。3職責(zé)3.1總經(jīng)理指定專人詳細(xì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理策劃階段的組織工作，確保物業(yè)管理策劃階段各項(xiàng)資源的準(zhǔn)時(shí)供應(yīng)。3.2品質(zhì)管理組負(fù)責(zé)在前期介入階段從物業(yè)管理運(yùn)作的角度，對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面對(duì)進(jìn)展商供應(yīng)有益的建設(shè)性看法，并做好記錄。3.3品質(zhì)管理組負(fù)責(zé)針對(duì)待接管物業(yè)特點(diǎn)制訂物業(yè)管理方案。3.4總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)前期介入人員的配備和新組建管

2、理處人員編制的確定與配置工作。4方法和過程掌握4.1物業(yè)管理策劃/預(yù)備工作包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項(xiàng)目物業(yè)管理處三個(gè)基本環(huán)節(jié)。4.2前期介入4.2.1前期介入的作用A.完善物業(yè)的使用功能-向地產(chǎn)公司在新開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就戶型設(shè)計(jì)、供電供水、污水處理、通訊網(wǎng)絡(luò)、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)性看法。B.改進(jìn)、完善物業(yè)的詳細(xì)設(shè)計(jì)-公司依據(jù)收集的工程案例和工作閱歷,從日后管理的角度準(zhǔn)時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出看法,避開消失設(shè)計(jì)缺陷。C.便于日后對(duì)物業(yè)的管理-由于早期介入物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管線敷設(shè)和設(shè)備安裝，熟識(shí)現(xiàn)場(chǎng)狀況，為日后物業(yè)的管理、修理保養(yǎng)帶來便

3、利。4.2.2前期介入的方式-根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期分為早期介入、中期介入、后期介入三個(gè)階段。A.早期介入：從進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)到主體動(dòng)工之間的介入活動(dòng)。工作內(nèi)容包括：a.拆遷、搬遷現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)建筑物。b.現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生、平安保衛(wèi)、辦公及生活設(shè)備的維護(hù)、飲食等管理工作。c.供應(yīng)項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)的后勤保障。d.項(xiàng)目樣板房、銷售廳、項(xiàng)目部等代管物資的驗(yàn)收、保管、發(fā)放、調(diào)撥、跟蹤等管理工作。e.批閱設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議。B.中期介入：主體動(dòng)工到入伙前六個(gè)月之間的介入活動(dòng)。工作內(nèi)容包括：a.專業(yè)技術(shù)人員參加了解托付項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱藏工程

4、、房屋結(jié)構(gòu)等，指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目。b.加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱藏工程等特別過程的監(jiān)控，發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)解決。c.從業(yè)主使用功能角度,向進(jìn)展商建議完善相關(guān)設(shè)施,修正缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。d.依據(jù)物業(yè)移交驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求，從物業(yè)管理功能動(dòng)身，對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電預(yù)留接口等需要完善的問題，準(zhǔn)時(shí)向進(jìn)展商建議完善、修正。C.后期介入：入伙前六個(gè)月到管理處成立之前的介入活動(dòng)。工作內(nèi)容包括：a.各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標(biāo)準(zhǔn)。b.完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)設(shè)施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設(shè)施、園林綠化等公

5、用設(shè)施。c.分批分期收集工程、配套設(shè)施設(shè)備資料，如收集整理竣工圖、驗(yàn)收資料、設(shè)備使用說明書、保修卡及設(shè)備原理圖等。d.充分了解把握房屋及配套設(shè)施狀況，做好物業(yè)接管驗(yàn)收的各項(xiàng)預(yù)備工作。e.了解地產(chǎn)銷售承諾，如水、電、煤氣等配套設(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的狀況，核實(shí)兌現(xiàn)狀況，發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)設(shè)計(jì)替代方案。4.2.3專業(yè)技術(shù)人員將前期介入工作狀況記錄在 前期介入狀況周記表（1-8）上，作為重要資料保存。4.3物業(yè)管理方案的制訂4.3.1品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)依據(jù)物業(yè)規(guī)模大小成立調(diào)查小組，制定調(diào)查方案，對(duì)物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括：A.物業(yè)當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、周邊治安狀況、周邊供方環(huán)境、周邊物業(yè)管理水平及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境

6、等。B.物業(yè)設(shè)備狀況、配套設(shè)施狀況、辦公用房配備等。C.在地產(chǎn)銷售前期實(shí)施顧客需求調(diào)查如服務(wù)項(xiàng)目需求、服務(wù)水平及消費(fèi)水公平。4.3.2品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)在入伙前六個(gè)月，完成物業(yè)管理方案的編制，內(nèi)容包括：A.分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境，從物業(yè)的特色和不足中查找完善物業(yè)管理服務(wù)的切入點(diǎn)。B.新建項(xiàng)目的整體狀況介紹，包括：位置、占地面積、建筑面 積、綠化面積、交房時(shí)間、戶型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設(shè)施配套、機(jī)電設(shè)施設(shè)備等。 C.分析業(yè)主需求，針對(duì)業(yè)主群體特征、共性特征等，供應(yīng)創(chuàng)新服務(wù)。D.具體介紹新小區(qū)管理的整體構(gòu)思和管理策劃思路，包括管理模式、管理承諾、管理重點(diǎn)、管理措施、管理目標(biāo)。E.待接管項(xiàng)目的管理架

7、構(gòu)圖、各管理部門職能、各崗位人員配置及其崗位職責(zé)。F.確定、供應(yīng)服務(wù)所需的基礎(chǔ)設(shè)施，包括：a.清潔及綠化設(shè)備和工具，如洗地機(jī)、吸塵器、剪草機(jī)、噴霧器等。b.平安設(shè)備，如對(duì)講機(jī)、手電筒、電警棍等。c.設(shè)備維護(hù)所必要的檢驗(yàn)、維護(hù)設(shè)備和工具，如萬用表、兆歐表、電焊機(jī)、臺(tái)虎鉗等。d.會(huì)所服務(wù)需要設(shè)備，如飲水機(jī)、制冰機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。e.配套辦公場(chǎng)地及辦公設(shè)施設(shè)備，如電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)等。f.員工后勤設(shè)施設(shè)備及服務(wù)配置，如員工宿舍、食堂、熱水器、消毒柜等。4.3.3品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)形成物業(yè)管理方案報(bào)告書。4.4組建物業(yè)管理處4.4.1辦公室負(fù)責(zé)依據(jù)物業(yè)管理方案，確定新建管理處人員編制。4.4.2辦公室負(fù)責(zé)編制新建管理處人員聘請(qǐng)方案、培訓(xùn)方案。4.4.3入伙前三個(gè)月經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)確定新建管理處經(jīng)理人選，并由人事行政管理部下發(fā)管理處成立的任命。5支持性文件XXWY7.5.4-S01 物業(yè)移交驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求6質(zhì)量記錄和表格XXWY7.1-G01-F1 前期介入狀況周記表N01XXWY7.1-G01-F2 前期介入狀況周記表N02XXWY7.1-G01-F3 前期介入狀況周記表N03XXWY7.1-G01-F4 前期介入狀況周記表N04XXW