房地產(chǎn)運(yùn)營模式(學(xué)習(xí)稿)復(fù)習(xí)課程

1、房地產(chǎn)公司運(yùn)營模式（學(xué)習(xí)稿）第一部分、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)流程一、土地獲取階段1、土地信息收集：落實(shí)地塊具體位置及周邊情況，落實(shí)規(guī)劃條件， 了解限制性條件，對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響 開發(fā)的因素詳細(xì)了解。了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況，了 解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項(xiàng)目開發(fā)的影響和支撐。2、土地初判：了解地塊的上市方式，同土地所有方進(jìn)行接觸，了解 土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政?收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況，成本測算，了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況，產(chǎn)品 形式、市場價(jià)格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排，宗 地的詳細(xì)情況、項(xiàng)目分析、房地產(chǎn)市場分析、

2、初判結(jié)果。3、土地深判：進(jìn)行可行性研究報(bào)告，區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、發(fā)展前景等 的分析，該項(xiàng)目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、定位、發(fā)展。市場深度 調(diào)研，參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品 分析、市場競爭分析等。項(xiàng)目最終定位，根據(jù)以往及周邊項(xiàng)目成交客 戶分析和產(chǎn)品分析等，對項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性 建議。成本測算，針對多個(gè)方案進(jìn)行初步成本測算、利潤率分析及比 選，開發(fā)周期及付款計(jì)劃，根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制 定開發(fā)節(jié)奏。項(xiàng)目方案確定，現(xiàn)金流測算，深判結(jié)果，項(xiàng)目可行性報(bào) 告及后續(xù)工作。4、尋找合作資金：研究并確定融資方式，如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移等。項(xiàng)目招商

3、報(bào)告，區(qū)域宏微觀市場研究，項(xiàng)目招商版盈利 能力分析。明確合作伙伴、尋找合作方式，項(xiàng)目商業(yè)策劃書，合作伙 伴確定。合作方案確定，合作細(xì)節(jié)確定。引資，簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。 合作實(shí)施，公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理。5、投標(biāo)、摘牌：投方案標(biāo)，項(xiàng)目方案確定，投經(jīng)濟(jì)標(biāo)，確定土地上 限，拍賣，競爭對手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制定拍 賣戰(zhàn)術(shù)，掛牌，競爭對手分析、確定土地上限、價(jià)格敏感性分析、制 定出價(jià)戰(zhàn)術(shù)。確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件，交納政府凈收益， 契稅，交易費(fèi)。辦理用地規(guī)劃許可證，土地出讓合同，出讓金、交易 費(fèi)交費(fèi)證明。6、確權(quán)：企業(yè)投資項(xiàng)目備案，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，原地上物土地 證登報(bào)聲明（原有

4、土地證作廢） ，土地補(bǔ)償費(fèi)，土地出讓合同，核定 用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖，交費(fèi)證明， 1：500 現(xiàn) 狀地形圖 3 份，詳規(guī)。7、辦理土地證：土地出讓合同，交費(fèi)證明，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，地籍圖 4 份（薄膜圖），土地登記申請書，土地確權(quán)來源證明文件， 申請人主體資格證明、 法人代表證明或個(gè)人身份證明， 土地抵押貸款， 積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進(jìn)行土地評估，選擇合適貸款承載 公司。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 1、區(qū)域市場調(diào)研：項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀，項(xiàng)目周邊 競爭性樓盤調(diào)查。項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分） 商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向

5、。 同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查（商業(yè)部分） ，競爭項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、定位 種類、操作方式、開發(fā)周期，提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)分析、競 爭項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解相關(guān)信息。2、項(xiàng)目定位：公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定，通 過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，消費(fèi)需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。 結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量。市場定位、 客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位。經(jīng)濟(jì)測算，逐步細(xì)化成本測算及利 潤率分析，現(xiàn)金流測算。項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告，開發(fā)計(jì)劃，根據(jù)宗地狀況、 市場條件和公司的回款要求， 協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計(jì)劃和銷 售計(jì)劃，結(jié)合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項(xiàng)目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品 開發(fā)順

6、序建議 , 根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期； 項(xiàng)目考核指 標(biāo)初定，提供初步的項(xiàng)目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)要求 ; 資金流，根據(jù)工期制定工程款支付計(jì)劃，和財(cái)務(wù)結(jié)合，明 確資金要求，配套費(fèi)及土地款支付計(jì)劃。3、設(shè)計(jì)前期：明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路 , 根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和 在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī) 劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提出改善性意見。明確設(shè)計(jì)院選 擇標(biāo)準(zhǔn)，制定設(shè)計(jì)組織計(jì)劃。4、方案設(shè)計(jì)組織：方案與設(shè)計(jì)院選擇與合同簽訂。制訂規(guī)劃、景觀 及建筑單體的設(shè)計(jì)任務(wù)書、 交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、 環(huán)境指標(biāo)的初訂， 依據(jù)建筑規(guī)劃、 景觀規(guī)劃及交

7、工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、 環(huán)境等成本指標(biāo)。 結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)提供有關(guān)需求建議， 配合研發(fā)完成相關(guān)設(shè)計(jì)， 參與制定 交工標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及當(dāng)前市場情況，對主要部位做 法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見。規(guī)劃方案結(jié)合成本測算 的研討及確定， 對于初步測算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、 結(jié)合市場調(diào)整售 價(jià)，確保預(yù)期利潤率。彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）送規(guī)劃預(yù)審。修 建性詳規(guī)成果。詳細(xì)性規(guī)劃方案（配套場站點(diǎn)）報(bào)建及確定（公示會(huì) 市政府）。建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定。彩色立 面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報(bào)市政府） 。建筑方案報(bào)建圖。景觀 概念方案設(shè)計(jì)及確定。5、指標(biāo)確認(rèn)階段：項(xiàng)目成本指標(biāo)確定，

8、企劃對銷售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)行 討論確定，結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求， 提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、 數(shù)量建議，項(xiàng)目前期、工程、配套、費(fèi)用等指標(biāo)落實(shí)。項(xiàng)目考核指標(biāo) 確定，結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目自身狀況， 協(xié)調(diào)其他各部門制定項(xiàng)目 的考核指標(biāo)體系， 根據(jù)項(xiàng)目方案及銷售推盤方案制定工期。 年度考核 指標(biāo)調(diào)整，根據(jù)集團(tuán)及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開 資源的數(shù)量制定公司年度考核指標(biāo)體系，制定工期。6、施工圖設(shè)計(jì)組織：施工圖設(shè)計(jì)院的選擇與合同簽定。制定建筑、 綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額 指標(biāo)確定），按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，提供景觀限額 設(shè)計(jì)指標(biāo)。 結(jié)構(gòu)方案及

9、設(shè)備選型研討及確定， 針對不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行 經(jīng)濟(jì)測算， 方案優(yōu)選，參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討， 篩選最佳方案， 反饋研發(fā)。地質(zhì)勘察報(bào)告，組織勘察招投標(biāo)、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘 察，并通過研發(fā)向設(shè)計(jì)提供地質(zhì)勘察報(bào)告。施工圖成果，總平面圖， 放線圖，樁位圖，施工圖報(bào)建圖，消防、人防報(bào)建圖，施工圖審查全 圖及計(jì)算書，編制典型樓座建安預(yù)算，施工圖會(huì)審，施工圖全圖，編 制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu) 化。綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)，提供各專業(yè)局設(shè)計(jì)條件。景觀擴(kuò)初及施工圖 設(shè)計(jì)。景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化，結(jié)合宗地 狀況、項(xiàng)目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定，

10、負(fù)責(zé)圖 紙優(yōu)化變更，對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見。三、項(xiàng)目前期階段1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：規(guī)劃方案及市政方案送審，設(shè)計(jì)方案（含 總平面方案）申報(bào)表，土地出讓合同，修建性詳細(xì)規(guī)劃 2 份，電子文 件 1 份（注：規(guī)劃方案審定前，提交 10 本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，電子文件 1 份），申報(bào)單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書。建筑方案 送審，建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表， 1/500 現(xiàn)勢地形圖 1 份，土地出讓合同， 投資計(jì)劃，建筑設(shè)計(jì)方案 2 份（含建筑效果、總平面、各層平面、立 面、剖面圖等） 、重要項(xiàng)目需提交模型， 申報(bào)單位（人）委托代理的， 需提交授權(quán)委托書。取得許可證，投資計(jì)劃 （項(xiàng)目備案 ） ，大

11、配套，小 配套，消防證明，綠化證明，人防證明，地名證明。2、現(xiàn)場工程放線：施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、 考察、選擇。建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃局批復(fù)的項(xiàng)目總平圖及電子 文件，首層平面圖。按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放置，出放線報(bào)告， 按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放置， 出放線報(bào)告。施工單位配合做記錄、 現(xiàn)場保護(hù)，施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護(hù)。移交施工單位。3、施工許可證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑 工程施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書， 工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過鑒證的 施工合同，建設(shè)資金證明（銀行存款證明），建設(shè)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃 （當(dāng)年計(jì)劃），施工圖審查，質(zhì)量監(jiān)督登記表，安全措

12、施，安全施工 措施登記表，交費(fèi)各專業(yè)會(huì)簽單。4、銷售許可證：營業(yè)執(zhí)照，資質(zhì)證書，國有土地使用證或建 設(shè)用地規(guī)劃許可證，年度投資計(jì)劃 （項(xiàng)目備案 ） ，建設(shè)工程規(guī)劃許 可證，建設(shè)工程施工許可證，公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明，獲取前 期物業(yè)備案證明， 基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖象文件， 獲取面 積計(jì)算成果表，項(xiàng)目總平面圖，獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格 證明。5、企業(yè)投資項(xiàng)目備案：規(guī)劃成果，配套。四、工程建設(shè)階段1、開工準(zhǔn)備：移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現(xiàn)場， 臨水、臨電，根據(jù)現(xiàn)場情況確定臨水、臨電的位置、數(shù)量，協(xié)助臨時(shí) 電送電、接入水接入， 做好保護(hù)。平整場地。施工組織方案。 招投標(biāo)、

13、簽訂合同，勘察（拿下土地后即定隊(duì)伍，進(jìn)行勘查，向設(shè)計(jì)提供設(shè)計(jì) 依據(jù)），樁基施工單位，監(jiān)理，土建施工單位，甲供材、分包商，沉 降觀測。土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案，確定備選施工單位、 考察篩選隊(duì)伍、提供招標(biāo)資料、組織招投標(biāo)、簽訂合同、進(jìn)行合同備 案。施工圖會(huì)審，組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙會(huì)審，會(huì)同設(shè)計(jì)院 進(jìn)行會(huì)審，簽定會(huì)審記錄。設(shè)計(jì)交底，會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交底，簽 定交底記錄。 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。 環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)， 申辦項(xiàng)目臨時(shí)、 永久路口的報(bào)建手續(xù)， 申辦項(xiàng)目臨時(shí)施工用水、 臨時(shí)用電、排污手續(xù)， 辦理施工人員暫住手續(xù)。2、開工 : 施工放線，組織施工單位進(jìn)場、建立平面和高程控制系統(tǒng)。

14、建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置， 組織施工單位進(jìn)行有效保護(hù)并接管。 規(guī)劃驗(yàn)線，監(jiān)理單位組織工程部、 設(shè)計(jì)、規(guī)劃局驗(yàn)線。樁基施工，試樁施工，根據(jù)施工圖及有關(guān)施工規(guī) 范制定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)， 審核樁基單位的施工組織設(shè)計(jì)， 施工人員資質(zhì)， 進(jìn)場材料是否合格等， 樁基全面施工。 樁基檢測，委托樁基檢測單位、 簽訂合同，進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報(bào)告。開槽，辦 理各種手續(xù)， 組織協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)、 市容等政府部門， 土方工程， 支護(hù)工程， 降水工程。地基備案、材料報(bào)送監(jiān)督站、 聯(lián)系組織驗(yàn)收人員準(zhǔn)時(shí)參加。 基礎(chǔ)施工，地基處理，混凝土墊層，地下防水，混凝土基礎(chǔ)。基礎(chǔ)驗(yàn) 收備案，承建

15、單位自評，監(jiān)理對驗(yàn)評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和 檢查，材料報(bào)送監(jiān)督站，協(xié)調(diào)監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收，簽定建筑工程 分部工程（基礎(chǔ)）驗(yàn)收表?；A(chǔ)處理竣工結(jié)算，核對全部設(shè)計(jì)變更、 現(xiàn)場簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。3、主體施工 : 審核施工方案、施工組織設(shè)計(jì)。材料進(jìn)場驗(yàn)收，施工 單位填報(bào)材料進(jìn)場報(bào)驗(yàn)單，檢驗(yàn)三證（材料出廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場的 取樣檢驗(yàn)證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證） 、監(jiān)督現(xiàn)場取樣復(fù)試。鋼筋混凝 土工程（過程監(jiān)控） ，模板分項(xiàng)工程，鋼筋分項(xiàng)工程，預(yù)應(yīng)力分項(xiàng)工 程，混凝土分項(xiàng)工程，現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程，裝配式結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程，混 凝土結(jié)構(gòu)子分部工程。配套管線預(yù)埋。重要分項(xiàng)工程及隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收，核心筒剪力

16、墻， 裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層，天面層鋼筋，地下室、裙樓、塔 樓標(biāo)準(zhǔn)層第一層的水暖電管線預(yù)埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、 避難 層管線預(yù)埋。圖紙問題解決，圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析，設(shè)計(jì)變更。施 工質(zhì)量問題、事故處理，施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào)查，處理方 案的制定、審核、審批，處理方案的實(shí)施。4、變更簽證：設(shè)計(jì)變更，與設(shè)計(jì)溝通，協(xié)調(diào)，收發(fā)相關(guān)變更文件。 工程變更，工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，工程變更申請，設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場 核實(shí)。5、工程款支付：工程進(jìn)度的確認(rèn)。工程款申請表審批，建立完整， 準(zhǔn)確的資金合同臺帳。工程款支付。6、主體驗(yàn)收備案：施工單位自評。監(jiān)理對驗(yàn)評資料審查、現(xiàn)場觀感 質(zhì)量量測和檢查。監(jiān)

17、理組織相關(guān)部門驗(yàn)收。 簽定建筑工程分部工程 （主 體）驗(yàn)收表。7、外檐裝修材料確定：設(shè)計(jì)、研發(fā)定板。施工樣板制作。材料確定。8、甲供、甲分包材料招標(biāo)（工作應(yīng)有針對性的提前展開） ：制定招標(biāo) 計(jì)劃，編制招標(biāo)文件，考察投標(biāo)單位，招標(biāo)、定標(biāo)。9、內(nèi)外檐裝修：地面、防水、抹灰、飾面板（磚） 、門窗、隔墻、外 墻、涂飾，各分部分項(xiàng)工程的方案審核，過程監(jiān)督驗(yàn)收，成品保護(hù)，工種及工序的協(xié)調(diào) 10、水、暖、電安裝：室內(nèi)給水系統(tǒng)、室內(nèi)排水系統(tǒng)、室內(nèi)熱水供應(yīng) 系統(tǒng)、衛(wèi)生器具安裝、變配電室、供電干線、電氣動(dòng)力、電氣照明安 裝、備用和不間斷電源安裝、防雷及接地安裝。11、智能化：通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、建筑設(shè)備

18、監(jiān)控系統(tǒng)、 火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、智能化集 成系統(tǒng)、電源與接地、住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)。12、通風(fēng)與空調(diào)：招標(biāo)選定安裝單位，提供電梯井道土建節(jié)點(diǎn)圖，指 導(dǎo)電梯井道土建施工，電梯安裝及調(diào)試，各專業(yè)方案的審核，材料的 選用及驗(yàn)收，施工過程的組織與協(xié)調(diào)及事件的處理。13、毛坯房竣工驗(yàn)收備案：會(huì)同監(jiān)理、施工單位初步驗(yàn)收，施工隊(duì)伍 整改。整理竣工資料及竣工圖。 施工單位提供建筑工程質(zhì)量保修書 組織銷售、研發(fā)、運(yùn)營、物業(yè)共同驗(yàn)收。報(bào)建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案。 與物業(yè)進(jìn)行交接（包括圖紙） 。14、毛坯房竣工結(jié)算：土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、 各項(xiàng)分包工程結(jié)算，核對各棟口

19、建筑面積，核對全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場 簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。15、成品房裝修：從使用功能角度對室內(nèi)裝修進(jìn)行查驗(yàn)。土建工作面 移交，吊頂、潔具、護(hù)欄和扶手制作與安裝、飾面板（磚） 、涂飾、 櫥柜制作與安裝、門窗套制作與安裝、花飾制作與安裝、窗簾盒、窗 臺板、裱糊與軟包、細(xì)部，做好成品的保護(hù)，責(zé)任劃分，不同工序做 好交接。16、成品房驗(yàn)收備案：會(huì)同監(jiān)理、施工單位初步驗(yàn)收施工隊(duì)伍整改 整理竣工資料及竣工圖。施工單位提供建筑工程質(zhì)量保修書 。組 織銷售、研發(fā)、運(yùn)營、物業(yè)共同驗(yàn)收。報(bào)建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案。與 物業(yè)進(jìn)行交接。17、成品房竣工結(jié)算：精裝修供材、精裝修分包、成品房施工結(jié)算。18、配套手續(xù)及施

20、工： 排水、自來水、 燃?xì)狻⒁曈崱㈦娏Α?綜合管網(wǎng)、 附屬建筑、景觀等。19、竣工結(jié)算稽核：排水、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環(huán)境 工程結(jié)算，全部合同結(jié)算并做項(xiàng)目整體結(jié)算報(bào)告。五、項(xiàng)目銷售階段1、推盤策略確定：產(chǎn)品策略，根據(jù)項(xiàng)目定位、市場狀況和項(xiàng)目推廣 策略， 對產(chǎn)品推廣排期和階段性重點(diǎn)聚焦產(chǎn)品提出合理化建議， 根據(jù) 產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點(diǎn)綜述、專業(yè)設(shè)計(jì)人 員支持、負(fù)責(zé)講解產(chǎn)品等。 價(jià)格策略， 協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團(tuán)、 樓座、 樓層、朝向等因素制定價(jià)格體系及制作銷控，提供成本測算，確定銷 售基本均價(jià)。 推廣策略，參與項(xiàng)目推廣策略的討論， 提出合理化建議， 實(shí)現(xiàn)推廣效果的

21、最大化，提供設(shè)計(jì)院背景、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣點(diǎn) 及專業(yè)設(shè)計(jì)人員的支持。招商策略，整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目銷售需 要，制定項(xiàng)目全程招商策略。2、確定外部資源：廣告公司尋找及確定，制作公司尋找及確定，策 略公司尋找及確定，媒介公司尋找及確定，活動(dòng)公司尋找及確定。3、項(xiàng)目推廣定位確定：項(xiàng)目名稱、組團(tuán)名稱。4、項(xiàng)目核心推廣理念確定：SLOGOI確定。logo確定。VI系統(tǒng)及延 展方案確定。5、亮相前項(xiàng)目知識培訓(xùn)：建筑知識，樓盤背景，項(xiàng)目賣點(diǎn)綜述，競 爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓(xùn)。6、分賣場設(shè)立：為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣傳的最大化，在合理地段設(shè)立商品房 展示中心，提供外賣場設(shè)計(jì)、包裝方

22、案并協(xié)助完成包裝，賣場相關(guān)銷 售道具制作。7、銷售道具準(zhǔn)備：現(xiàn)場房型手冊（亮相版） ，售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指 示牌、資料架、 展示架），樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng)， 沙盤（概 念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點(diǎn)等位置應(yīng) 明確）,入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報(bào)等），項(xiàng)目周邊主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)， （意向）派籌卡及 紀(jì)念禮品。8、聯(lián)動(dòng)工作的準(zhǔn)備：配備看房車及看房車的包裝，進(jìn)行聯(lián)動(dòng)單位的 培訓(xùn)和包裝。9 、意向商家簽約：進(jìn)駐意向書。10、確定項(xiàng)目亮相方案：項(xiàng)目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定，

23、項(xiàng)目 亮相細(xì)化方案確定，項(xiàng)目亮相媒體確定。11、項(xiàng)目亮相：項(xiàng)目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào)紙、電視、 電臺、車體、電梯） ，新聞媒體新聞信息亮相，亮相慶典活動(dòng)及產(chǎn)品 推介會(huì)的宣傳和安排。12、項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備：銷售內(nèi)部資料；客戶接待、客戶問題匯總及反 饋；客戶積累；交工標(biāo)準(zhǔn)確定；價(jià)格體系確定；合同準(zhǔn)備；開盤前銷 售道具準(zhǔn)備；項(xiàng)目形象的提升及深化， 戶外媒體發(fā)布， 報(bào)紙媒體發(fā)布， 小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化） ；開盤 信息告知；銀行大協(xié)議的簽訂。13、開盤：開盤慶典活動(dòng)，客戶轉(zhuǎn)化，回款落實(shí)。14、日常銷售：月度指標(biāo)分解，根據(jù)公司資金情況與項(xiàng)目進(jìn)程，進(jìn)行 月度指標(biāo)分解與

24、調(diào)整；產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點(diǎn)，來電客戶分析、來 訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、 、競 爭項(xiàng)目動(dòng)態(tài)關(guān)注， 對項(xiàng)目所處銷售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時(shí)調(diào)整； 月 度操作手冊制定，根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的 推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點(diǎn)；價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整，定期進(jìn)行價(jià)格測 算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點(diǎn)及市場形勢變化， 調(diào)整項(xiàng)目價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化；月度推廣計(jì)劃執(zhí)行；客戶到訪 及接待成交工作，客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動(dòng)，置業(yè)推薦，物業(yè) 推薦等工作帶來大批意向客戶， 外賣場客戶到訪， 項(xiàng)目銷售現(xiàn)場利用 電話回訪老客戶，并進(jìn)行客戶接待成交工作，通過日

25、常培訓(xùn)，提高銷 售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交；月 度付款計(jì)劃及支付；回款，制定回款節(jié)點(diǎn)，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按 期回款；月度指標(biāo)考核，公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整，項(xiàng)目考核指標(biāo)完 成及調(diào)整。15、清盤：清盤后項(xiàng)目各種資料移交； 項(xiàng)目銷售、 招商工作問題總結(jié)、 匯報(bào)并存檔，項(xiàng)目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系 例會(huì)、項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)、部門例會(huì)、各種主題總結(jié)會(huì)等形式進(jìn)行工作總結(jié)， 指導(dǎo)后期工作，利用夾報(bào)、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤 信息，予以清盤支持。六、竣工入駐階段1、室內(nèi)空氣檢測：選擇單位，組織招投標(biāo)，定隊(duì)伍組織進(jìn)行現(xiàn)場檢 測。2、住宅準(zhǔn)入證：規(guī)劃驗(yàn)收，消

26、防驗(yàn)收，通水、通電大配套驗(yàn)收，竣 工驗(yàn)收備案通知書，小配套驗(yàn)收，人防驗(yàn)收。3、入住準(zhǔn)備：工程質(zhì)量保證書，住宅使用說明書，寄發(fā)商品房交 付使用通知書，對房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風(fēng)等方 面進(jìn)行檢查， 做好相關(guān)詳細(xì)記錄， 組織相關(guān)維修人員進(jìn)行維修前的準(zhǔn) 備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程，寄發(fā)入住通知 書，銷售客戶資料移交客服。樓牌標(biāo)識，物業(yè)用品儲(chǔ)備，物業(yè)接收鑰 匙、驗(yàn)房。4 、辦理入?。褐贫ㄈ胱×鞒蹋瑢忩?yàn)合同全款發(fā)票，發(fā)放兩書，開具 入住分配單， 驗(yàn)房及交費(fèi)， 收集反饋業(yè)主問題， 并及時(shí)解決各種問題， 驗(yàn)房問題匯總。5、售后維修：配合維修。七、售后管理階段1、投訴處理：配合

27、解決投訴問題。2、裝修管理：協(xié)調(diào)解決業(yè)主裝修問題。3、施工資料整理及移交：組織施工單位整理工程資料，辦理移交。4、通煤氣：工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗(yàn)收整改、帶氣、 點(diǎn)火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期。5、整體移交物業(yè)：移交建筑物及相關(guān)資料，接收建筑物及相關(guān)資料。6、產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋：對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)問題進(jìn)行歸納總結(jié)，改 進(jìn)設(shè)計(jì)工作，對反饋的問題進(jìn)行分析、整理、總結(jié)，在新項(xiàng)目中盡量 避免類似問題的再次發(fā)生。7、初始登記：辦理初始登記手續(xù)。8、產(chǎn)權(quán)證辦理：為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證前期手續(xù)9、分戶土地證：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量 報(bào)告，負(fù)責(zé)提供技術(shù)支持。10、土地證辦理：為

28、客戶辦理土地證完善手續(xù)。第二部分、 房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的四種方式比較分析 案例A 企業(yè) 2008 年通過出讓方式取得一宗土地使用權(quán)后，經(jīng)建設(shè)規(guī) 劃部門批準(zhǔn)，建設(shè)商住樓項(xiàng)目。由于 A 企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，決 定與關(guān)聯(lián)單位B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，雙方簽訂了委托開發(fā)、銷售協(xié) 議。協(xié)議約定該開發(fā)項(xiàng)目的所有成本、費(fèi)用均由 A 企業(yè)支付，開發(fā)產(chǎn) 品委托B企業(yè)銷售，銷售合同由B企業(yè)與買方簽訂，但是銷售不動(dòng)產(chǎn) 發(fā)票由A企業(yè)開具，A企業(yè)按照該樓盤銷售收入的3%支付乙方開發(fā)、 銷售手續(xù)費(fèi)。實(shí)務(wù)中，擁有土地使用權(quán)而沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的情形比較常 見，這樣與具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行合作聯(lián)建就會(huì)應(yīng)勢而 生。本

29、案例中， A 企業(yè)自身不具備開發(fā)資質(zhì)，以自身名義取得了建 設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證但是無法取得預(yù)售許可證 或銷售許可證。即便與 B 企業(yè)合作開發(fā)，由于此種聯(lián)建開發(fā)的特 殊性，也無法直接取得房屋的銷售許可。 只能在辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后 進(jìn)行房屋的二次轉(zhuǎn)讓。 這是本案例中銷售階段要考慮的問題。 所以該 商住樓的銷售主體實(shí)質(zhì)是A企業(yè)。B房地產(chǎn)企業(yè)只是受托代建和代理 銷售而已。大家關(guān)心的問題是， 在這種情形下， 該商住樓開發(fā)過程中合作雙 方應(yīng)當(dāng)如何稅務(wù)處理？我們知道，該商住樓是以A企業(yè)名義自行建造的，沒有發(fā)生土地 權(quán)屬變更以及轉(zhuǎn)移，在項(xiàng)目竣工前與B房地產(chǎn)企業(yè)形式上簽署的是委 托代建合同。 施工階段除

30、成本費(fèi)用所簽訂合同的印花稅外， 基本沒有 其他稅金。盡管A企業(yè)沒有銷售資格，如果在項(xiàng)目竣工前已經(jīng)提前預(yù)售，則 根據(jù)營業(yè)稅政策的規(guī)定也應(yīng)該按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)算繳納營業(yè)稅。 按照土地增值稅的規(guī)定預(yù)征土地增值稅。 按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù) 企業(yè)所得稅處理辦法國稅發(fā) 200931 號文規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得 稅。項(xiàng)目竣工A企業(yè)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后能夠轉(zhuǎn)讓銷售， 涉及的也還 是“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)算繳納的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印 花稅。只不過與預(yù)售階段不同的是這時(shí)要進(jìn)行土地增值稅的清算和企 業(yè)所得稅實(shí)際毛利額的調(diào)整。B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中涉及哪些稅呢？B 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有最終開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)，

31、不屬于共同投 資、共同開發(fā)、共享成果的合作經(jīng)營。其合同形式屬于代建房屋。而 代建房屋必須同時(shí)符合以下四個(gè)條件：必須事先與委托方訂有委托代建合同， 并在合同上載明取費(fèi)依據(jù) 及標(biāo)準(zhǔn)；所建房屋的基建計(jì)劃與立項(xiàng)審批必須是下達(dá)給建設(shè)單位的， 不發(fā) 生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；以委托方名義與負(fù)責(zé)施工隊(duì)結(jié)算；不墊付建設(shè)資金。假如B企業(yè)符合上述條件，僅僅是利用技術(shù)力量幫助 A企業(yè)管理 工程和受托銷售， 其取得的代建管理費(fèi)和銷售代理費(fèi)只計(jì)算繳納營業(yè) 稅，如果產(chǎn)生利潤，另行征收企業(yè)所得稅。但是，這種代建方式實(shí)際上存在很大的納稅風(fēng)險(xiǎn)， 對于B企業(yè)來 說，假如未同時(shí)具備上述四個(gè)條件，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可能對其按“銷售 不動(dòng)產(chǎn)”稅目征

32、收營業(yè)稅。畢竟關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的這種運(yùn)作比較常見， 房地產(chǎn)企業(yè)以代建合同的名義進(jìn)行開發(fā)銷售， 實(shí)際情況一般不可能不 墊付建設(shè)資金，特別是銷售合同是由B房地產(chǎn)企業(yè)與買方簽訂的，銷 售主體與實(shí)質(zhì)不符。其中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要綜合評估。對于A企業(yè)來說，由于其不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項(xiàng)目完工土地增 值稅清算計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，難以享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除 20%的 政策優(yōu)惠。對于雙方的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，該項(xiàng)目由于不能以有資質(zhì)的 B 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義取得銷售許可證， 法律要件不完備， 難以同正常 的商品房相競價(jià)， 經(jīng)營收益會(huì)有所減少， 在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)也極容易 與買方產(chǎn)生糾紛。合作開發(fā)是否有更好的途徑呢？ 建議雙方

33、可以考慮以下的四種方式。一、規(guī)范聯(lián)建運(yùn)作雙方可以約定：A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金，雙方合作開發(fā)。這是通常運(yùn)用比較普遍的聯(lián)建合作模式。 該方案需要注意的細(xì)節(jié) 是：項(xiàng)目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種 證件許可。另外 B 企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)并享有最終一定成 果。同時(shí)， A、 B 雙方還需要到國土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù)， 依法將該宗地土地使用權(quán)按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記 到 B 的名下。項(xiàng)目開發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價(jià)值計(jì)算轉(zhuǎn)讓土 地使用權(quán)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房屋公允價(jià)值計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、 土地增值稅、 印花

34、稅和企 業(yè)所得稅并確定土地入賬價(jià)值。該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優(yōu)惠，但以 A 企業(yè)為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐?A、 B 雙方合作名義上的開發(fā)主體，符合開 發(fā)資質(zhì)要求，項(xiàng)目經(jīng)營核算以B企業(yè)為主，項(xiàng)目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。避免了以 A 企業(yè)名義開發(fā)帶來的一系列問題二、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)假如在該項(xiàng)目開發(fā)過程中，A企業(yè)不需要自用開發(fā)產(chǎn)品，哪么除 聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給 B房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，完全以 B 企業(yè)的名義立項(xiàng)開發(fā)銷售， 項(xiàng)目開發(fā)銷售過程中的營業(yè) 稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以 B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。整 個(gè)開發(fā)過程能夠名正言順。這種方式下 A

35、企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、土地增值 稅、印花稅、企業(yè)所得稅。B企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納承受土地使用權(quán)契稅。三、以土地使用權(quán)投資A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對 B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，項(xiàng)目開發(fā)以 B 企業(yè)名義立項(xiàng)。 項(xiàng)目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、 土地增值稅、印花稅、 企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。對于A企業(yè)的影響如下：1、營業(yè)稅：財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問 題的通知（財(cái)稅2002191 號）規(guī)定“以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入 股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營 業(yè)稅?！?A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對 B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，不用繳納 營業(yè)稅。2、土地增值稅：財(cái)政部、國家

36、稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具 體問題規(guī)定的通知 （財(cái)稅 199548 號）第一條規(guī)定“對于以房地產(chǎn) 進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)， 暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng) 征收土地增值稅?！必?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 （財(cái) 稅200621 號）規(guī)定，自2006年 3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)） 作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的， 凡所投資、 聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā) 的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的， 均不 適用財(cái)政部、 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值

37、稅一些具體問題規(guī)定的通 知（財(cái)稅 199548 號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。所以，A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對 B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，應(yīng)當(dāng)計(jì) 算繳納土地增值稅。3、印花稅： A 企業(yè)以土地使用權(quán)作為對 B 房地產(chǎn)企業(yè)的投資， 應(yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計(jì)算繳納印花稅。4、企業(yè)所得稅：關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的 通知（財(cái)稅 200959 號）明確：資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)（以下稱為受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè) （以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè)） 實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。 受讓企業(yè)支付對價(jià)的 形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。資產(chǎn)收購重組交易， 相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：1）被收購方應(yīng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

38、所得或損失。2）收購方取得資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。3）被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。A企業(yè)以土地使用權(quán)作為投資，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)算繳 納企業(yè)所得稅。 即投資易發(fā)生時(shí)分解為按公允價(jià)值銷售土地使用權(quán)和 投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。如果該投資環(huán)節(jié)滿足 關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問 題的通知（財(cái)稅 200959 號）關(guān)于資產(chǎn)收購特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定， 即“資產(chǎn)收購， 受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的 75%， 且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付 總額的 85%.”可以選擇按以下規(guī)定處理：1）轉(zhuǎn)讓

39、企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原 有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。2）受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原 有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。這種情形下A企業(yè)不用計(jì)算投資環(huán)節(jié)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，但 是B房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)只能以 A企業(yè)的土地使用權(quán)賬面 價(jià)值確定。還有在投資環(huán)節(jié)，B房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅，但是如果其符合 關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知 （財(cái)稅2008175 號）的 規(guī)定“企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、 房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)， 包括母公司與其全資子公司之間， 同一公司所 屬全資子公司之間， 不征收契稅?！钡囊?guī)定則又可以免繳本環(huán)節(jié)契稅。四、整體產(chǎn)權(quán)

40、轉(zhuǎn)移如果A企業(yè)除土地使用權(quán)外，沒有其他重要經(jīng)營項(xiàng)目，也可以探索實(shí)現(xiàn)整體產(chǎn)權(quán)與B房地產(chǎn)企業(yè)合并的途徑，合并后以B房地產(chǎn)企業(yè) 的名義立項(xiàng)開發(fā)。這種方式下對于A企業(yè)的影響如下：1、營業(yè)稅：不需要繳納。國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征 營業(yè)稅問題的批復(fù) （國稅函 2002165 號）中規(guī)定：企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓 企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn) 價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因 此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。2、土地增值稅：不需要繳納。根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定， 在企業(yè)兼并中， 對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的， 暫

41、免征 收土地增值稅。3、印花稅：根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中有 關(guān)印花稅政策的通知 （財(cái)稅 2003183 號）的規(guī)定，經(jīng)縣級以上人 民政府及企業(yè)主管部門批準(zhǔn)改制的企業(yè)， 凡原資金賬簿已貼花的部分 可不再貼花， 未貼花的部分和以后增加的部分應(yīng)按規(guī)定貼花； 因改制 簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。4、企業(yè)所得稅：關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的 通知（財(cái)稅 200959 號）明確：合并，是指一家或多家企業(yè)（以下稱為被合并企業(yè)）將其全部資 產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)讓給另一家現(xiàn)存或新設(shè)企業(yè)（以下稱為合并企業(yè)） ，被合 并企業(yè)股東換取合并企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付， 實(shí)現(xiàn)兩個(gè)或兩個(gè)以上 企業(yè)的依法合并。

42、企業(yè)合并，當(dāng)事方應(yīng)按下列規(guī)定處理：1）合并企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的 計(jì)稅基礎(chǔ)。2）被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理。3）被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。 如果該合并環(huán)節(jié)滿足 關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問 題的通知（財(cái)稅 200959 號）關(guān)于合并特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定，即 “企業(yè)合并，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低 于其交易支付總額的 85%，以及同一控制下且不需要支付對價(jià)的企業(yè) 合并”可以選擇按以下規(guī)定處理：1）合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被合并 企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。2）被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)

43、由合并企業(yè)承繼。3）可有合并企業(yè)彌補(bǔ)的被合并企業(yè)虧損的限額 =被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)值X截止合并業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年年末國家發(fā)行的最長期限的國 債利率。4）被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以其原持有 的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。這種情形下A企業(yè)不用計(jì)算合并環(huán)節(jié)的清算所得或損失，但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)只能以 A 企業(yè)的土地使用權(quán)賬面價(jià) 值確定。B房地產(chǎn)企業(yè)也不需要繳納契稅。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知 （財(cái)稅 2008175 號）規(guī)定： 兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè) 企業(yè)， 且原投資主體存續(xù)的， 對其合并后的企業(yè)承受

44、原合并各方的土 地、房屋權(quán)屬，免征契稅。在以上四種方案中， 合作開發(fā)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可保留 A 企業(yè)的 主體資格，并順利立項(xiàng)開發(fā)銷售，但不能獲得稅收收益。以土地使用 權(quán)投資既能保留A企業(yè)的主體資格，也可以免征營業(yè)稅，符合條件可 以免征本環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅和契稅。 整體產(chǎn)權(quán)方式下的吸收合并與土 地使用權(quán)投資方式比較，進(jìn)一步免征了本環(huán)節(jié)的土地增值稅、契稅， 獲得了整體稅收利益最大化，但是沒有保留 A企業(yè)的主體存續(xù)資格。第三部分、 房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)過程中的模式選擇及權(quán)益保障一、概述（一）房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念 要了解什么是房地產(chǎn)合作開發(fā)，首先要明確房地產(chǎn)開發(fā)的概念。房地產(chǎn)開發(fā)， 是指房地產(chǎn)開發(fā)者按照法

45、律規(guī)定， 在取得國有土地使用 權(quán)的基礎(chǔ)上，以自己或他人占有使用為目的，進(jìn)行土地改造、基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)、房屋建設(shè)及租賃的行為。因此，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)糾紛案 件適用法律問題的解釋 第 14條的規(guī)定， “本解釋所稱的合作開發(fā)房 地產(chǎn)合同， 是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、 資金等作為共 同投資，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。 ”（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)的特點(diǎn)1、合作開發(fā)的主體必須是兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開發(fā)者。2、合作開發(fā)的形式是房地產(chǎn)開發(fā)者之間共同出資、共同經(jīng)營、共 擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益。3、合作開發(fā)的目的是通過合作的方式達(dá)到完成房屋建設(shè)的效果。二、房地

46、產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的模式（一）法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營 法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)即房地產(chǎn)開發(fā)者設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。房 地產(chǎn)項(xiàng)目公司， 是指投資者為了開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司。根據(jù)民法通則第 51 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企 業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具 備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格。 ”在新成立的 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司中， 房地產(chǎn)開發(fā)者成為股東， 其權(quán)利義務(wù)也由公司章 程來規(guī)范，而非合作協(xié)議。 各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)者從合作協(xié)議中約定的連 帶責(zé)任變?yōu)橐怨镜淖再Y本為限，對外承擔(dān)有限責(zé)任。法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的優(yōu)缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在如下幾方面：1

47、、責(zé)任明確，法律風(fēng)險(xiǎn)較小 由于房地產(chǎn)開發(fā)者的權(quán)利義務(wù)由公司章程來規(guī)范，合作各方可以 在公司章程中明確各方的責(zé)任。 較之普通的合作協(xié)議， 各方的責(zé)任承 擔(dān)更加明確與細(xì)化。 由于各方對外承擔(dān)有限責(zé)任， 則其可以有效地控 制法律風(fēng)險(xiǎn)，而非像普通的合作協(xié)議中承擔(dān)連帶責(zé)任， 法律風(fēng)險(xiǎn)較大。2、有利于規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的限制 根據(jù)中華人民共和國公司法第 27 條的規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并 可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資” 。因此，擁有土地使用權(quán)的合 作方可以辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，直接以土地使用權(quán)作價(jià)入 股，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中相關(guān)限

48、制的目的。3、減少費(fèi)用承擔(dān) 根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通 知中的有關(guān)規(guī)定， “以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方 利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。 ”根據(jù)財(cái)政 部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 的相關(guān) 規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地 （房地產(chǎn)） 作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件， 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投 資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 ”由此可見，以土地使 用權(quán)作價(jià)入股可以減少一些稅費(fèi)的承擔(dān)。4、該種模式的缺點(diǎn) 該種類型的合作，需要的時(shí)間較長，可能會(huì)影響開發(fā)進(jìn)度。根據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)

49、定第 3 條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。 ”但申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)資質(zhì)手續(xù)繁雜 ,需要的時(shí)間較長 ,勢必會(huì)影響開發(fā)進(jìn)度。 而且新注冊 企業(yè)申請核定企業(yè)資質(zhì)等級較低 , 不能承擔(dān)建筑面積 25 萬平方米以 上的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。（二）非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營 在實(shí)踐中，“聯(lián)建”、“參建”是非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的基本類型。非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)各方往往會(huì)采用成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管賬戶等方式進(jìn)行合作開發(fā)經(jīng)營。 具體的合作方式、 投資 比例及利潤分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均在合作開發(fā)協(xié)議進(jìn)行約定。 此合作方式不用組建新的企業(yè)法人，簡便靈活。為此，非法人型合

50、作 開發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開發(fā)中比較常用的方式。在司法實(shí)踐中，對“聯(lián)建”、“參建”并沒有一個(gè)明確的法律定義， 但隨著司法實(shí)踐的發(fā)展， 實(shí)務(wù)中逐漸將合作各方辦理了土地使用權(quán)變 更手續(xù)的房地產(chǎn)合作開發(fā)劃入“聯(lián)建”之列；將沒有辦理土地使用權(quán) 變更手續(xù)的房地產(chǎn)合作開發(fā)劃入“參建”之列。在 2005年 6月 18日 最高院公布的關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律 問題的解釋 （ 法釋20055 號） 的規(guī)定出臺之前，“參建”這種房地 產(chǎn)開發(fā)的合作模式并未被法律所認(rèn)可。 但隨著該司法解釋的出臺，“參 建”這種房地產(chǎn)開發(fā)的合作模式的合法性得到了突破， 實(shí)務(wù)中不再以 是否辦理合建審批手續(xù)及辦理土地使

51、用權(quán)人變更手續(xù)作為區(qū)分合作 開發(fā)房地產(chǎn)合同合法與否的標(biāo)準(zhǔn)。 該司法解釋的出臺， 明確了合作雙 方只要是符合法律規(guī)定， 不損害國家的利益、 社會(huì)公共利益以及第三 方的利益， 且屬于風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利潤共享的， 均屬于合法的房地產(chǎn)合作 開發(fā)。該司法解釋充分體現(xiàn)了合同法領(lǐng)域尊重當(dāng)事人的“意思自治” 這一帝王原則。 從立法角度也明確了國家希望通過多種模式使土地使 用權(quán)的用益物權(quán)得以流通， 實(shí)現(xiàn)土地資源和資金市場的更加有效的市 場配置與結(jié)合的目標(biāo)。由于其相對于成立項(xiàng)目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合 作方式， 因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛， 而且在實(shí)踐中爭議較大 的一個(gè)問題是： 聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項(xiàng)目

52、產(chǎn)生的一切責(zé)任 （不論以 合作任何一方的名義直接產(chǎn)生） 都承擔(dān)連帶責(zé)任？對此問題不能一概 而論，而應(yīng)具體問題具體分析。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的權(quán)益保護(hù)（一）合作對象的選擇1、雙方確保至少有有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格 房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)特別的經(jīng)營行為，受國家房地產(chǎn)管理法律法 規(guī)的約束。 因此，合作方的主體是否適格將影響合作開發(fā)合同的效力 及日后合作開發(fā)行為的進(jìn)行。 具體而言， 合作方是否具有房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)資質(zhì)、 提供合作土地的性質(zhì)是否符合法律要求， 都是影響合同效 力的重要因素。 最高人民法院 關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾 紛案件適用法律問題的解釋中明確： “合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事 人

53、一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。 當(dāng)事人雙方 均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效” ，“土地使用權(quán) 人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)， 以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人 訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。 ”因此，合作雙方在簽訂合作協(xié)議過程中，需要特別關(guān)注如下幾方 面： 1、合作方是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。如果在簽訂合同時(shí)合作方 不具備開發(fā)資質(zhì)， 則要看簽訂合同后該合作方能否取得開發(fā)資質(zhì)。 總 之，必須確保有一方具備資質(zhì)； 2、關(guān)注合作方提供的合作開發(fā)用地 的性質(zhì)，如果合作方享有出讓土地使用權(quán)，則初步具備合作條件，如 合作方提供土地使用權(quán)的性質(zhì)為劃撥土地， 則

54、需明確該劃撥土地能否 轉(zhuǎn)化為出讓土地， 如果無法轉(zhuǎn)化為出讓土地， 則簽訂的合作開發(fā)合同 將會(huì)面臨無效的法律風(fēng)險(xiǎn)。2、合作對象的經(jīng)營狀況的調(diào)查 對合作對象的經(jīng)營狀況的調(diào)查的主要目的是為了避免所選擇的合 作對象不僅僅是資金實(shí)力欠缺， 其管理也很不規(guī)范， 從而給雙方的后 期合作埋下糾紛的隱患，給整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作帶來很多不可預(yù)見的風(fēng) 險(xiǎn)。原則上應(yīng)該選擇資金實(shí)力相對雄厚，運(yùn)作規(guī)范的合作者。(二) 確保項(xiàng)目的合法性1、完善合作開發(fā)的審批備案及土地權(quán)屬登記的文件、手續(xù) 由于在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，合作方往往并沒有申請土地使用 權(quán)，但通過合作，其變相獲得了土地使用權(quán)而又未經(jīng)有關(guān)部門審批， 這就等于變相變更了土地

55、使用權(quán)的歸屬。為此， 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管 理規(guī)定第 3 條規(guī)定，一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資 金，合資合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的， 是房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓。第 20 條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng) 符合城市房地產(chǎn)管理法第 38條、第 39條的規(guī)定(第 38條規(guī)定， 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： (1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地 使用權(quán)證書； (2) 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工 程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上；第 39 條規(guī)定，以劃撥方式取 得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)

56、當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán) 的人民政府審批。 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)當(dāng)由受讓方辦 理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓 金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的 人民政府按照國務(wù)院規(guī)定，決定其可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) 的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定， 將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收 益上繳國家或者作其他處理） 。結(jié)合上述法律規(guī)定，我們不難發(fā)現(xiàn)，合作雙方的合作協(xié)議簽訂后 的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在合作當(dāng)事人能否按照法律、 法規(guī)之規(guī)定及時(shí)辦理土 地使用權(quán)證書的變更登記， 辦理與建設(shè)工程有關(guān)的許可證書和其他相 關(guān)批準(zhǔn)文件的變更手續(xù)。 如果未按法律、 法

57、規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)登記變更 則該合同無效， 不能發(fā)生預(yù)期的法律效力； 只有申請辦理土地使用權(quán) 變更手續(xù)并獲得批準(zhǔn)后， 合作方才能獲得該土地使用權(quán)， 合作合同才 發(fā)生法律效力，合作各方的權(quán)益才能夠得到法律的有效保護(hù)。申請土地使用權(quán)變更登記時(shí)，合作雙方應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提 交以下文件：變更土地使用權(quán)申請書；建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地 規(guī)劃許可證；建設(shè)用地許可證；建設(shè)項(xiàng)目地形圖；合作合同；營業(yè)執(zhí) 照或法定代表人證件等有關(guān)文件。辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后 10 日內(nèi)，合作雙方應(yīng)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，到項(xiàng)目所在地的區(qū)、 縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門備案，并辦理項(xiàng)目開發(fā)法人變更 等有關(guān)手續(xù)。 向建設(shè)行

58、政主管部門報(bào)送如下文件： 合作雙方各自的申 請報(bào)告；合作方應(yīng)有對項(xiàng)目開發(fā)投資總額 25%以上的資本金；計(jì)委立 項(xiàng)批復(fù)；建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃 許可證；建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)出讓合同；工程建設(shè)總平面圖； 涉及房屋拆遷的， 房屋拆遷主管部門的批文及安 置清單和安置情況說明；建委對工程初步設(shè)計(jì)意見批復(fù)； “開發(fā)合同 “、“開發(fā)項(xiàng)目手冊”；銀行資信證明；企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí) 照復(fù)印件； 合作雙方簽定的合作合同原件； 經(jīng)批復(fù)后方可開始房地產(chǎn) 合作開發(fā)2、對“名不副實(shí)”合同效力的認(rèn)定問題司法解釋 第 24 條規(guī)定， 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使 用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)， 只收取固定利益的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第 25 條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金 的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)， 只分配固定數(shù)量房屋的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋 買賣合同。第 26 條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事