房地產(chǎn)敏感性分析的新方法探討---龍心的博客---新浪地產(chǎn)網(wǎng)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)敏感性分析的新方法探討 - 龍心的博客 - 新浪地產(chǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)敏感性分析的新方法探討類別:我的文章 評(píng)論(0) 瀏覽(485) 2009-11-24 12:15 標(biāo)簽：投資 風(fēng)險(xiǎn) 可行性 在對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中所使用的數(shù)據(jù)一般都是基于歷史資料和目前現(xiàn)狀而對(duì)未來所做出的預(yù)測(cè)和估算。而事實(shí)上，開發(fā)企業(yè)所處的外部環(huán)境處于經(jīng)常不斷的變化之中，要對(duì)未來的有關(guān)參數(shù)進(jìn)行準(zhǔn)確的估計(jì)幾乎是不可能的。也就是說，項(xiàng)目不可避免地會(huì)存在不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。因而，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中僅僅以一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所作的確定性分析結(jié)論作為依據(jù)取舍，就可能會(huì)導(dǎo)致投資決策的失誤。為了盡可能地消

2、除房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的可靠性，除了要進(jìn)行確定性分析之外，還有必要進(jìn)行不確定性分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析主要是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目敏感性分析就是其不確定分析的重要內(nèi)容之一，而敏感分析常用的方法就是計(jì)算敏感系數(shù)。 一、計(jì)算敏感系數(shù)常用的方法 在量本利公式中，各個(gè)參數(shù)的變化都會(huì)引起利潤(rùn)的變化，但其影響的程度不同，因?yàn)槔麧?rùn)的變化一方面受各個(gè)參數(shù)變化的影響；另一方面受各參數(shù)所處位置的影響。進(jìn)行敏感分析主要是計(jì)算敏感系數(shù)，一般采用這樣的公式：敏感系數(shù)=目標(biāo)值變動(dòng)百分比/參量值變動(dòng)百分比。 例1，某新建房地產(chǎn)開發(fā)

3、項(xiàng)目，平均售價(jià)為4 200元/平方米，銷售稅率為5.55%，建筑面積為2.2萬平方米，固定費(fèi)用為2 084.75萬元，單位變動(dòng)成本為1 677.4元/平方米，計(jì)算單價(jià)的敏感程度。 單價(jià)不發(fā)生變化時(shí)利潤(rùn)為： 2.2×4 200×（1-5.55%）-1 677.4-2 084.75=2 952.15（萬元） 單價(jià)增長(zhǎng)率為20%的利潤(rùn)為： 2.2×4 200×（1+20%）×（1-5.55%）-1 677.4-2 084.75 =4 697.59（萬元） 利潤(rùn)變動(dòng)百分比為： （4 697.59-2 952.15

4、）÷2 952.15=59.12% 則單價(jià)的敏感系數(shù)為：59.12%÷20%=2.96 其它參數(shù)的敏感系數(shù)計(jì)算方法與此類似。通過以上計(jì)算可以看出，該方法敏感系數(shù)的計(jì)算比較繁瑣。本文將探析一種計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的敏感系數(shù)的新方法。 二、利用導(dǎo)數(shù)方法計(jì)算敏感系數(shù) 某參數(shù)的敏感系數(shù)就是某參數(shù)變動(dòng)百分比引起的利潤(rùn)百分比的變化，即利潤(rùn)變動(dòng)百分比與某參數(shù)變動(dòng)百分比之比。從數(shù)字意義上講，某參數(shù)的敏感系數(shù)就是求某參數(shù)對(duì)利潤(rùn)的偏導(dǎo)數(shù)。因此，可以利用導(dǎo)數(shù)方法計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目敏感系數(shù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目敏感性分析中，固定費(fèi)用包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用

5、、不可預(yù)見費(fèi)用；單位變動(dòng)成本包括：建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)和其他費(fèi)用。 設(shè)平均單價(jià)為P，固定費(fèi)為F，開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積為X，單位變動(dòng)成本為V，銷售稅率為R，銷售利潤(rùn)為S.則利潤(rùn)表示為： S=P×X-P×X×R-V×X-F=P×X×（1-R）-V×X-F （1） 我們可以利用對(duì)單價(jià)、建筑面積、單位變動(dòng)成本和固定成本求偏導(dǎo)數(shù)的方法求敏感系數(shù)，計(jì)算方法如下： （一）單價(jià)的敏感系數(shù) 由上述計(jì)算結(jié)果可知，對(duì)于該項(xiàng)目，在所有敏感系數(shù)中，銷售價(jià)格的敏感系數(shù)最大。因此，銷售價(jià)格是最敏感性因素。 三、該方法的優(yōu)點(diǎn)及適用范圍 通過上述計(jì)算可知，利用上述公式計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)參數(shù)的敏感系數(shù)計(jì)算過程非常簡(jiǎn)單，而且由于參數(shù)發(fā)生變化其敏感系數(shù)亦隨之變動(dòng)，因此，利用該方法可以求任何狀態(tài)的敏感系數(shù)。 利用該方法計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目敏感系數(shù)的前提條件是能夠清晰界定項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本和固定費(fèi)用。而在目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，不僅有新建開發(fā)項(xiàng)目，也有購(gòu)買在建工程繼續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目。由于在建工程項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本與固定費(fèi)用混在一