房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計算及其應(yīng)注意的問題

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計算及其應(yīng)注意的問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計算及其應(yīng)注意的問題我們就推薦的十個指標(biāo)的計算進(jìn)行分析。 一、反映盈利能力的比率的計算1.銷售利潤率 銷售利潤率指標(biāo)主要是從房地產(chǎn)經(jīng)營的角度來分析開發(fā)產(chǎn)品的獲利能力，是一定時期企業(yè)利潤總額與房地產(chǎn)經(jīng)營收入的比值，表明每百元經(jīng)營收入獲取利潤的能力?；居嬎愎綖椋?利潤總額 銷售利潤率=100% 房地產(chǎn)經(jīng)營收入 公式中，利潤總額指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果總額。銷售利潤率越高，獲利能力越強；比率越低，則企業(yè)盈利能力越弱。銷售利潤率的高低在很大程度上受競爭方式、資本籌措方式、經(jīng)營特點等眾多因素的影響，

2、例如，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中，看重的可能不是近期的高利潤率，而是長期的經(jīng)營收益或是等待“待價而估”，因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本行業(yè)平均水平和企業(yè)自身的具體情況對銷售利潤率進(jìn)行分析。2.總資產(chǎn)報酬率 總資產(chǎn)報酬率，也稱總資產(chǎn)收益率，是衡量企業(yè)運用全部資產(chǎn)以產(chǎn)生利潤的高低的一個指標(biāo)，反映的是企業(yè)全部資產(chǎn)的利潤與資產(chǎn)之間的比例關(guān)系?；居嬎愎綖椋?利潤總額+利息費用 總資產(chǎn)報酬率= 100% 資產(chǎn)總額 式中，利潤總額就是損益表中的利潤總額，分子中，之所以要加上利息費用，是因為總資產(chǎn)來源于所有者投入的資本和負(fù)債兩部分，而利息則是從資產(chǎn)運作產(chǎn)生的利潤中由企業(yè)經(jīng)營者支付給債權(quán)人的那部分利潤。資產(chǎn)總額可用年初年末資產(chǎn)總額

3、的平均數(shù)，如果資產(chǎn)本期變化不大，也可以用年末數(shù)計算。3.資本金收益率資本金收益率必是用來衡量所有者投入企業(yè)的資本金的獲利能呼，并反映企業(yè)的經(jīng)營效率。其計算公式為： 凈利潤 資本金收益率= 100% 資本總額對于投資者，將該指標(biāo)與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或其他項目投資收益率進(jìn)行對比，以評價以該項目投資的經(jīng)濟性。對于企業(yè)經(jīng)營者，將該指標(biāo)與同期銀行利率或社會資金成本進(jìn)行對比，作為籌資決策的參考依據(jù)。4.資本保值增值率資本保值增值率反映投資者投入資本的保全性與完整性。其計算公式為： 期末所有者權(quán)益總額 資本保值增值率= 100% 期初所有者權(quán)益總額 二、反映償債能力的比率的計算1.資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債比率，也稱為

4、資產(chǎn)負(fù)債率或債務(wù)比率，是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系，表明負(fù)債在企業(yè)總資產(chǎn)中所占的比重。 基本計算公式為： 負(fù)債總額 資產(chǎn)負(fù)債率= 100% 資產(chǎn)總額 式中，負(fù)債總額包括流動負(fù)債和長期負(fù)債，資產(chǎn)總額指企業(yè)全部資產(chǎn)之和，包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期投資、無形和遞延資產(chǎn)及其它資產(chǎn)。 資產(chǎn)負(fù)債比率實際反映了企業(yè)資產(chǎn)總額中，有多少是負(fù)債形成的，該比率越低，表明企業(yè)資產(chǎn)中，所有者權(quán)益形成的資產(chǎn)較多，而債權(quán)人的債權(quán)就越有保證，因此，債權(quán)人總是希望該比率要低一些；但從企業(yè)的角度看，該比率過低，表明企業(yè)未很好地利用舉債經(jīng)營的策略，不利于擴大經(jīng)營規(guī)模，將喪失舉債經(jīng)營可能帶來的各種收益或盈利（當(dāng)然，舉債并不是總給

5、企業(yè)帶來盈利，只有當(dāng)企業(yè)運用資本的利潤水平高于資金成本時才會如此）。2.流動比率 流動比率，又稱營運資本率，是指流動資產(chǎn)與流動負(fù)債之間的比例關(guān)系，是企業(yè)短期償債能力分析中的一個重要指標(biāo)。基本計算公式為： 流動資產(chǎn) 流動比率= 流動負(fù)債 流動比率表明每元流動負(fù)債有幾元的流動資產(chǎn)來補償，也即對于流動負(fù)債支付能力具有何種程度的準(zhǔn)備。一般而言，從短期債權(quán)人來看，流動比率越高，表明資產(chǎn)變現(xiàn)能力越大，流動性越強，企業(yè)償還債務(wù)的保證就越大，償債能力越強。因此，較高的流動比率對債權(quán)人有利。但是，從企業(yè)的角度看，過高的流動比率意味著流動資產(chǎn)數(shù)額較大，可能存在超儲、積壓、浪費，資產(chǎn)沒有得到有效地利用。反之，過低的

6、流動比率則意味著企業(yè)償債能力不強，甚至無法應(yīng)付正常經(jīng)營的需要。 一般認(rèn)為，流動比率為2是比較理想的，但受行業(yè)特點、季節(jié)性、賒銷或賒購條件等若干因素的影響，無法確定一個各行業(yè)共同的流動比率理想標(biāo)準(zhǔn)。通常情況下，營業(yè)周期短，采購條件好，無明顯季節(jié)性的生產(chǎn)行業(yè)（或企業(yè)），由于不需要保存較高的存貨，其正常流動比率較低，反之，營業(yè)周期愈長，正常的流動比率也就愈高，因此，不能單純就各行業(yè)當(dāng)前的流動比率的高與低進(jìn)行比較和評價。房地產(chǎn)企業(yè)由于受開發(fā)周期長的特點的影響，在不同時點上，流動資產(chǎn)的分布和結(jié)構(gòu)可能會有很大的差異，此外，企業(yè)基于長期經(jīng)營的需要，也可能保存較多的流動性相對較差的存貨資產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)的商品房

7、、經(jīng)營房和周轉(zhuǎn)房均視為存貨），所以采用流動比率分析房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力時，需要結(jié)合企業(yè)流動資產(chǎn)的構(gòu)成情況或其他償債能力指標(biāo)進(jìn)行評價，才能得出較為可靠的結(jié)論。3.速動比率 速動比率又稱酸性測試比率，是指企業(yè)速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比例關(guān)系。所謂速動資產(chǎn)，是指可以立即或短期內(nèi)變現(xiàn)，能用于直接支付的那部分資產(chǎn)，包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收款項（包括應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收帳款凈額、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款）等各項可以迅速支付流動負(fù)債的資產(chǎn)。速動比率表明企業(yè)可迅速資金化的資產(chǎn)償付流動負(fù)債的保證程度。速動比率是短期償債能力分析的一個重要指標(biāo)。基本計算公式為： 速動資產(chǎn) 速動比率= 流動負(fù)債 相對于固定資產(chǎn)而言，企業(yè)的流

8、動資產(chǎn)具有較強的流動性，但流動資產(chǎn)內(nèi)部各項目之間的流動性又有很大的差別，貨幣資金、短期投資、應(yīng)收款項等流動性強、變現(xiàn)能力較強，變現(xiàn)速度快；而存貨則需經(jīng)過生產(chǎn)和銷售等環(huán)節(jié)才能變現(xiàn)，變現(xiàn)性慢且具有不確定性，因此，即使流動比率比較高，但如果流動資產(chǎn)過多占用于存貨上，速動比率非常低，企業(yè)的支付能力也不能算是良好的。 一般認(rèn)為，速動比率最低為1較為理想，也即企業(yè)的速動資產(chǎn)能夠全部抵償流動負(fù)債較為理想。當(dāng)我們運用比率分析方法對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力進(jìn)行分析時，應(yīng)注意房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的周期性和時間性，在某些時點上，速動比率可能比較低（例如開發(fā)投資大量投入而銷售租賃經(jīng)營尚未開始或剛剛開始之時），但不一定意味著企業(yè)陷

9、入了債務(wù)困境。 三、反映營運能力的比率的計算1.流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指在特定時期內(nèi)，產(chǎn)品銷售收入與流動資產(chǎn)平均余額之間的比例關(guān)系，它反映企業(yè)一定時期內(nèi)流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù)。由于企業(yè)流動資產(chǎn)流動性大，變現(xiàn)能力強，是流動負(fù)債償還的直接來源，所以，考察企業(yè)償債能力時，分析流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度和運作效率可能比總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析更具有意義。 產(chǎn)品銷售收入 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)= 流動資產(chǎn)平均余額 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=計算期天數(shù)/流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)2.存貨周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率是指某一特定時間內(nèi)銷售成本與存貨平均余額之間的比例關(guān)系，用以衡量存貨周轉(zhuǎn)速度的快慢，反映企業(yè)存貨有無積壓、不足以及企業(yè)組織銷售

10、的能力。一般而言，存貨周轉(zhuǎn)率高，表明企業(yè)采購合理，銷售順暢，資產(chǎn)流動性較強，短期償債能力也強。但存貨周轉(zhuǎn)率過高，則要查明是否有采購不足、停工待料、采購次數(shù)多、采購成本高的情況。存貨周轉(zhuǎn)率也用存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。計算公式為： 銷貨成本 存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)= （期初存貨+期末存貨）/2 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=計算期天數(shù)/存貨周轉(zhuǎn)次數(shù) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營，不僅有銷售經(jīng)營，還有租賃經(jīng)營，在租賃經(jīng)營中，銷貨成本為經(jīng)營分?jǐn)偝杀?，而存貨則為開發(fā)產(chǎn)品的攤余成本及其它存貨之和，加上由于不同企業(yè)采用不同的會計處理方法（存貨計價中的先進(jìn)先出法、后進(jìn)先出法、加權(quán)平均成本法等），會對存貨價值產(chǎn)生影響，因此，在對企業(yè)不同時期存

11、貨周轉(zhuǎn)率進(jìn)行比較，或是與同行業(yè)企業(yè)進(jìn)行比較時，應(yīng)特別加以注意。由于經(jīng)營房的“周轉(zhuǎn)期”通常很長，可能在存貨中占有相當(dāng)大的份額，所以，在可能的情況下，應(yīng)將經(jīng)營房和其它存貨區(qū)分開來進(jìn)行分析，以提高評價的可靠性。3.應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指特定時期內(nèi)賒銷凈額與應(yīng)收賬款平均余額的比例關(guān)系，它反映企業(yè)在特定期間內(nèi)收回賒銷賬款的能力，也就是客戶在此期間的償債能力，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率還可以反映企業(yè)的信用額度是否恰當(dāng)、信用政策是否有效。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率用周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)是指在特定期間內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金（貨幣資金）的平均次數(shù)，表明應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力?；居嬎愎綖椋?賒銷總額 應(yīng)收賬

12、款周轉(zhuǎn)次數(shù)= 應(yīng)收賬款平均余額 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率計算應(yīng)注意的問題之一:是手段而非目的。1.比率分析是手段，不同使用者其目的不同，使用該手段的側(cè)重點也不同。投資者則關(guān)心是企業(yè)盈利能力指標(biāo)，這是投資者創(chuàng)辦企業(yè)的初衷，也是企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和方向。債權(quán)人則關(guān)心企業(yè)的償債能力和營運能力，尤其是資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率。 2.現(xiàn)代企業(yè)常常作為投資者參予經(jīng)濟活動，其關(guān)心的盈利能力主要體現(xiàn)在以下兩個指標(biāo)：(1).資本保值增值率。企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對所投資的具體項目和具體的被投資企業(yè)的情況，借助該被投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表和本企業(yè)的對外投資明細(xì)表（見表3-6），分別計算各具體投資類別和項目的資本保值增值比率，并分析原因，落實到產(chǎn)權(quán)代表人的責(zé)任考核上。 (2)資本金收益率?？紤]企業(yè)對外投資的具體時間，股權(quán)的變化與調(diào)整和實際可供支配收益等因素，應(yīng)采用下列計算公式： 實際收益額 資本金收益率= 加權(quán)平均資本金 分子為凈利潤扣除法定盈余公積金，公益金和任意盈余公積金后的剩余額才為投資者可供支配的實際收益額。分母應(yīng)考慮企業(yè)投入資本金的時間，期內(nèi)股權(quán)變更與調(diào)整等因素后加權(quán)平均計算資本金。該指標(biāo)也應(yīng)針對不同投資項目和被投資企業(yè)