房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)稅疑難問(wèn)題處理

1、第一講土地返還款的稅務(wù)處理房地產(chǎn)全程稅務(wù)規(guī)劃房地產(chǎn)全程稅務(wù)規(guī)劃戰(zhàn)略戰(zhàn)略+ +籌劃籌劃+ +風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)納稅分析n房地產(chǎn)稅負(fù)重、征稅環(huán)節(jié)多、涉及16個(gè)稅種n稅收政策復(fù)雜而多變n各地政策執(zhí)行尺度不一n稅收征管?chē)?yán)、稽查多稅務(wù)規(guī)劃戰(zhàn)略結(jié)構(gòu) 風(fēng)險(xiǎn)化解 稅收籌劃獲取獲取土地土地 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)建安建安環(huán)節(jié)環(huán)節(jié) 資金運(yùn)籌資金運(yùn)籌 與成本分?jǐn)偱c成本分?jǐn)傤A(yù)售與預(yù)售與銷(xiāo)銷(xiāo) 售售 項(xiàng)目清算項(xiàng)目清算 與增值與增值 自持物業(yè)自持物業(yè)營(yíng)業(yè)稅 契稅、印花稅、土地使用稅 土地增值稅土地增值稅 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程及涉稅問(wèn)題房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程及涉稅問(wèn)題n 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司國(guó)土局發(fā)改委規(guī)劃局房管局建設(shè)局規(guī)劃局建設(shè)局房管局建

2、設(shè)局簽定拿地合同設(shè)立項(xiàng)目公司立項(xiàng)用地許可證拆遷許可證初步設(shè)計(jì)審查審批施工圖審查備案工程招投標(biāo)及備案建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證商品房預(yù)售許可證專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收綜合驗(yàn)收竣工驗(yàn)收辦證備案交房土地出讓金返還 拆遷還房 甲供材 成本分拆 加計(jì)扣除 匯算清繳 稅款預(yù)征 土增稅清算 自持物業(yè) 售后回租 售后返租 股權(quán)收購(gòu)負(fù)責(zé)部門(mén)步驟涉稅要點(diǎn)工商局稅務(wù)局環(huán)衛(wèi)局衛(wèi)生局取得土地返還款的稅務(wù)指引與籌劃取得土地返還款的稅務(wù)指引與籌劃n取得土地返還款如何記賬？n觀點(diǎn)一：取得土地使用權(quán)，以實(shí)際支付的土地價(jià)款作為土地成本，實(shí)際收到的出讓金返還款直接沖減土地成本。n觀點(diǎn)二：土地返還款具有政府補(bǔ)助的性質(zhì)，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。n【處理原則

3、】：如果企業(yè)通過(guò)招拍掛取得土地使用權(quán)且已全部繳納了土地出讓金并取得全額票據(jù)的，后期所取得的土地返還款應(yīng)作為營(yíng)業(yè)外收入。n【籌劃技巧】：土地返還款盡量不要沖減土地成本。取得土地返還款的稅務(wù)指引與籌劃取得土地返還款的稅務(wù)指引與籌劃n大連的地方政策大連的地方政策n土地返還款不得計(jì)入扣除項(xiàng)目土地返還款不得計(jì)入扣除項(xiàng)目n關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知（大地稅函【2008】188號(hào)）規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門(mén)下發(fā)的土地批件、土地出讓金繳費(fèi)證明以及財(cái)政、土地管理等部門(mén)出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支出土地出讓金或購(gòu)置土地使用

4、權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目”。取得土地返還款的稅務(wù)指引與籌劃取得土地返還款的稅務(wù)指引與籌劃n青島的地方政策 從政府部門(mén)取得拆遷補(bǔ)償及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法（青地稅發(fā)【2008】100號(hào)）規(guī)定：“對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門(mén)取得補(bǔ)償以及財(cái)務(wù)補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額”。政府返還土地出讓金的六種處理模式政府返還土地出讓金的六種處理模式政府返還土地政府返還土地出讓金出讓金營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增

5、值稅土地增值稅拆遷換房（用于購(gòu)買(mǎi)拆遷換房（用于購(gòu)買(mǎi)安置房）安置房）視為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。計(jì)征企業(yè)所得稅，先掛預(yù)收賬款，后轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入回遷房收入用于拆遷（代理拆遷、用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償）拆遷補(bǔ)償）（1）建筑物拆除平整土地：建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅（2）代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額應(yīng)按服務(wù)業(yè)代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅（1）取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)收入扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額（2）代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額不征收土地增值稅。原因：不屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。政府返還土地出讓金的六種處理模式政府返還土地出讓金的六種處理模式政府返還土地政府返還土地出讓金出讓金營(yíng)

6、業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅基礎(chǔ)設(shè)施（道路、防洪、排水.）屬于BT項(xiàng)目，按照建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅處理；如果協(xié)議約定返還款用于項(xiàng)目?jī)?nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃?、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按照企業(yè)取得政府補(bǔ)貼處理，不征收營(yíng)業(yè)稅。計(jì)征企業(yè)所得稅屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，不征收土地增值稅。公共配套同上計(jì)征企業(yè)所得稅如認(rèn)定為向政府銷(xiāo)售不定產(chǎn)項(xiàng)目的，征收土地增值稅；不認(rèn)定的沖減土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。政府返還土地的六種處理模式政府返還土地的六種處理模式政府返還土地政府返還土地出讓金出讓金營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅政府

7、將土地出讓金政府將土地出讓金返還給其它有關(guān)企返還給其它有關(guān)企業(yè)或個(gè)人業(yè)或個(gè)人不征收營(yíng)業(yè)稅。屬于財(cái)稅【2011】70號(hào)文件規(guī)定，作為不征稅收入。否則，繳納企業(yè)所得稅。不征收土地增值稅。未約定，僅作為補(bǔ)未約定，僅作為補(bǔ)助或獎(jiǎng)勵(lì)。助或獎(jiǎng)勵(lì)。不征收營(yíng)業(yè)稅。計(jì)征企業(yè)所得稅。不征收土地增值稅。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的稅收政策土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的稅收政策n一些納稅人（以下稱(chēng)投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府指定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金；同時(shí)，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助

8、地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)稅收政策土地一級(jí)開(kāi)發(fā)稅收政策 當(dāng)該地塊符合國(guó)家土地出讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓?zhuān)?若成交價(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān)；若成交價(jià)超過(guò)投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過(guò)程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營(yíng)業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。 關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)局公告2013年第15號(hào)）BTBT項(xiàng)目的稅

9、務(wù)指引項(xiàng)目的稅務(wù)指引nBT項(xiàng)目解析及風(fēng)險(xiǎn)分析n所謂BT,即是“Build Transfer”英文字母縮寫(xiě)，意即“建設(shè)移交”。BT項(xiàng)目是政府利用非政府資金來(lái)進(jìn)行非營(yíng)利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一種融資模式。主要運(yùn)作主題及模式為合同授予方是政府（包括政府有關(guān)部門(mén)或政府授權(quán)的企業(yè)），BT項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的投融資和建設(shè)施工，項(xiàng)目完工后移交給政府，政府根據(jù)回購(gòu)協(xié)議在規(guī)定期限內(nèi)支付回購(gòu)資金。n【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：BT項(xiàng)目分為兩種模式，一種是投資建設(shè)方即做投資又提供建造服務(wù)；另一種是投資建設(shè)方僅進(jìn)行投資，而未直接提供建造服務(wù)。BT項(xiàng)目的涉稅處理nBT模式繳納營(yíng)業(yè)稅的三種模式n（1）以取得的回購(gòu)款項(xiàng)按照“建筑業(yè)”稅目全額

10、繳納營(yíng)業(yè)稅。重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知（渝地稅發(fā)【2008】195號(hào)）n（2）已取得的回購(gòu)款項(xiàng)扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。安徽省宣城市地方稅務(wù)局、廣東省惠州市地方稅務(wù)局 和河南省地方稅務(wù)局。n（3）以取得的回購(gòu)款項(xiàng)扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。江西省地方稅務(wù)局2010年第4號(hào)公告第二講房地產(chǎn)規(guī)范賬務(wù)核算模式房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算n一、稅收策劃與會(huì)計(jì)核算的關(guān)系n1、會(huì)計(jì)核算時(shí)達(dá)到稅收籌劃目標(biāo)的基礎(chǔ)。n2、一切稅收籌劃都要通過(guò)會(huì)計(jì)核算來(lái)實(shí)現(xiàn)

11、。n3、規(guī)范的會(huì)計(jì)核算時(shí)實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算n二、房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)n1、產(chǎn)品的成本核算復(fù)雜n2、經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算與其他行業(yè)不同n3、涉稅環(huán)節(jié)多、稅種多n4、涉及的費(fèi)用多房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算n三、常用的會(huì)計(jì)科目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)收賬款開(kāi)發(fā)成本投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算n四、預(yù)收賬款的處理n1、一般企業(yè)n企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理（2205預(yù)收 賬款）n核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收款項(xiàng)。銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按實(shí)現(xiàn)的收入記入主營(yíng)業(yè)

12、務(wù)收入。n2、房地產(chǎn)企業(yè)n營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)務(wù)部國(guó)家稅務(wù)局第52號(hào)令）n第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算n五、會(huì)計(jì)賬務(wù)的建立n如何設(shè)立“開(kāi)發(fā)成本”的子目？n土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)n前期工程費(fèi)n基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)n建筑安裝工程費(fèi)n公共配套設(shè)施費(fèi)n開(kāi)發(fā)間接費(fèi)n財(cái)法字【1995】6號(hào)n中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則n國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算n六、“開(kāi)發(fā)成本”科目核算的

13、內(nèi)容n1、“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目核算的內(nèi)容n土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)【土地買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓、大市政【土地買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交土地變更用途和超面積補(bǔ)交地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償?shù)貎r(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等】【土地費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等】【土地征用

14、費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出、安附著物拆遷補(bǔ)償凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等】置動(dòng)遷用房支出等】1.1.土地征用費(fèi)土地征用費(fèi)土地買(mǎi)家或出讓金土地買(mǎi)家或出讓金拍賣(mài)傭金拍賣(mài)傭金大市政配套費(fèi)大市政配套費(fèi)稅金（契稅、耕地占用稅）稅金（契稅、耕地占用稅）土地使用費(fèi)土地使用費(fèi)土地閑置費(fèi)土地閑置費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)補(bǔ)交地價(jià)款（變更、超面積）補(bǔ)交地價(jià)款（變更、超面積）合作款項(xiàng)（地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)）合作款項(xiàng)（地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)）其他其他2 2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)安置及動(dòng)遷費(fèi)安置及動(dòng)遷費(fèi)回遷房建造費(fèi)回遷房建造費(fèi)農(nóng)作物

15、補(bǔ)償費(fèi)農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)危房補(bǔ)償費(fèi)危房補(bǔ)償費(fèi)其他其他房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算n2、開(kāi)發(fā)成本前期工程費(fèi)n 前期工程費(fèi)是指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。 房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前其發(fā)生的二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前其發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用】性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用】【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、

16、勘查、測(cè)繪、地質(zhì)、勘查、測(cè)繪、“三通一平三通一平”等支出】等支出】1 1、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)規(guī)劃管理費(fèi)規(guī)劃管理費(fèi)拆遷管理費(fèi)拆遷管理費(fèi)施工許可證費(fèi)施工許可證費(fèi)工程造價(jià)管理費(fèi)工程造價(jià)管理費(fèi)人防報(bào)建費(fèi)人防報(bào)建費(fèi)土地登記費(fèi)土地登記費(fèi)新材料基金新材料基金圖紙審查費(fèi)圖紙審查費(fèi)定額測(cè)定費(fèi)定額測(cè)定費(fèi)定額勞保費(fèi)定額勞保費(fèi)城市綠化費(fèi)城市綠化費(fèi)其他其他2 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)單位設(shè)計(jì)費(fèi)單位設(shè)計(jì)費(fèi)管線(xiàn)設(shè)計(jì)費(fèi)管線(xiàn)設(shè)計(jì)費(fèi)改造設(shè)計(jì)費(fèi)改造設(shè)計(jì)費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)小市政施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)小市政施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)人防設(shè)計(jì)費(fèi)人防設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究編制費(fèi)可行性研究編制費(fèi)制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)

17、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)方案評(píng)審費(fèi)方案評(píng)審費(fèi)其他其他房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、匯測(cè)、規(guī)劃、設(shè)生的水文地質(zhì)勘查、匯測(cè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用】【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行前期費(fèi)用】【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測(cè)繪、性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測(cè)繪、“三通一平三通一平”等支出】等支出】3、勘查丈量費(fèi)、勘查丈量費(fèi)建筑面積尺量費(fèi)產(chǎn)權(quán)面積實(shí)測(cè)費(fèi)樓房放線(xiàn)驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)地基測(cè)量釘樁費(fèi)水文勘測(cè)費(fèi)地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)文物勘測(cè)

18、費(fèi)地基勘測(cè)費(fèi)沉降勘測(cè)費(fèi)日照勘測(cè)費(fèi)其它4 4、工程招標(biāo)費(fèi)、工程招標(biāo)費(fèi)工程招投標(biāo)管理費(fèi)工程招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開(kāi)二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用】【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)期費(fèi)用】【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測(cè)繪、勘查、測(cè)繪、“三通一平三通一平”等支出】等支出】5、三通一平費(fèi)臨時(shí)道路臨時(shí)道路臨時(shí)用電臨時(shí)供水建設(shè)場(chǎng)地平整6、臨時(shí)

19、設(shè)施費(fèi)臨時(shí)辦公室臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)臨時(shí)借用空地租金臨時(shí)圍墻臨時(shí)圍欄臨時(shí)圍板其他7、其他擋光費(fèi)危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)施工噪音管理費(fèi)給排水工程費(fèi)排洪工程費(fèi)排污工程費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算n3、“開(kāi)發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)”科目核算的內(nèi)容建標(biāo)【2013】44號(hào)n 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用（含向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)），包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。具體包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算三、建筑安裝費(fèi)【指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三、建筑安裝費(fèi)【指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑費(fèi)用。主要過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑費(fèi)用

20、。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)】【是指以出包方式目安裝工程費(fèi)】【是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)】以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)】1、基礎(chǔ)工程費(fèi)土石方工程樁基工程2、主體工程費(fèi)柱梁板工程墻體工程樓地面工程屋蓋工程3、安裝工程費(fèi)電梯工程費(fèi)暖通空調(diào)工程費(fèi)消防工程費(fèi)門(mén)窗工程費(fèi)弱電系統(tǒng)工程費(fèi)其他4、裝修工程費(fèi)內(nèi)外墻裝修費(fèi)室內(nèi)精裝修費(fèi)樣板房裝修費(fèi)電梯間裝修費(fèi)公共部位裝修費(fèi)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算n4、“開(kāi)發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目核算的內(nèi)容n 基礎(chǔ)設(shè)

21、施費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用、紅線(xiàn)外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通信等大市政公司繳納的費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)【指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)【指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林

22、綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)】林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)】【小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、【小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出】支出】1、社區(qū)管理工程費(fèi)供電工程費(fèi)燃?xì)夤こ藤M(fèi)供暖工程費(fèi)通訊工程費(fèi)照明工程費(fèi)電視工程費(fèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)其他2、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)垃圾站（箱）建設(shè)費(fèi)公廁建設(shè)費(fèi)其他3、園林工程費(fèi)道路工程費(fèi)綠化工程費(fèi)景觀工程費(fèi)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算n5、“開(kāi)發(fā)成本公共配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目核算內(nèi)容n 配套設(shè)施費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不

23、能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。 房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算五、公共配套設(shè)施費(fèi)【指開(kāi)發(fā)項(xiàng)五、公共配套設(shè)施費(fèi)【指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或者無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公共者無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出】事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出】【包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)【包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出】公共配套設(shè)施發(fā)生的支出】1、不可經(jīng)營(yíng)公共配套設(shè)施消防設(shè)施消防設(shè)施水泵房水塔鍋爐房居委會(huì)崗?fù)ぷ孕熊?chē)棚變電所其他2、可經(jīng)營(yíng)公共配套設(shè)施幼兒園/托兒所

24、/學(xué)校郵局/醫(yī)院圖書(shū)館/閱覽室健身房游泳池球場(chǎng)其他3、其他配套設(shè)施人防工程設(shè)施地下室地下車(chē)位/車(chē)庫(kù)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算n6、“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目核算內(nèi)容n 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為直接組織和管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)和產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算六、開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用【制企業(yè)為直接組織和六、開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用【制企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、

25、折舊費(fèi)、包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等】【是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)施建造費(fèi)等】【是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)攤銷(xiāo)等】保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)攤銷(xiāo)等】1、工資2、職工福利3、折舊費(fèi)4、修理費(fèi)5、辦公費(fèi)6、水電費(fèi)7、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)8、工程管理費(fèi)預(yù)決算編審費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)工程咨詢(xún)費(fèi)工程質(zhì)量及安監(jiān)費(fèi)工程

26、質(zhì)量鑒定費(fèi)工程驗(yàn)收費(fèi)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用【指企業(yè)為直接組織六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用【指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等】【是指直接及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等】【是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括組織、

27、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等】攤銷(xiāo)等】9、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)10、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)11、低值易消耗品攤銷(xiāo)12、物業(yè)管理完善費(fèi)公建維修基金前期物業(yè)管理費(fèi)其他13、借款費(fèi)用利息支出匯稅損益14、其他第3講成本核算對(duì)象 與成本規(guī)劃成本核算對(duì)象確定與成本規(guī)劃成本核算對(duì)象確定與成本規(guī)劃n一、成本核算對(duì)象確認(rèn)n 所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，成本項(xiàng)目的劃分是相同的，成本項(xiàng)目的劃分和確定不是企業(yè)自行確定的，而是由房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)規(guī)定有關(guān)規(guī)定所確定的。n 而成本對(duì)象的確定，則是房地產(chǎn)企業(yè)自

28、行確定的，不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、其成本核算對(duì)象是不同的。n 成本核算對(duì)象的確定是企業(yè)在成本核算中面臨的首要首要任務(wù)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，首先要確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象的劃分成本核算對(duì)象的劃分n成本核算對(duì)象的確認(rèn)原則n（1）以單獨(dú)編制設(shè)計(jì)預(yù)算和施工預(yù)算的單位工程成本對(duì)象。n（2）對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)竣工時(shí)間相近，由同一單位施工，可以合并為一個(gè)成本對(duì)象。n（3）單獨(dú)建筑的停車(chē)場(chǎng)，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算、但利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)，作為公共配套設(shè)施處理。n【稅務(wù)指引】：成本對(duì)象在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。n 國(guó)家稅務(wù)

29、總局公告2014年第35號(hào)n 領(lǐng)會(huì)掌握文件精神成本核算對(duì)象確定與成本規(guī)劃成本核算對(duì)象確定與成本規(guī)劃成本對(duì)象二成本對(duì)象一成本對(duì)象三開(kāi)發(fā)總成本成本項(xiàng)目一成本項(xiàng)目二成本項(xiàng)目一成本項(xiàng)目二成本項(xiàng)目三成本項(xiàng)目二成本項(xiàng)目一成本項(xiàng)目二成本項(xiàng)目二成本核算對(duì)象確定于成本規(guī)劃成本核算對(duì)象確定于成本規(guī)劃n二、開(kāi)發(fā)成本的歸集n就是將成本支出記入各成本核算對(duì)象的過(guò)程。n例：2014年3月，西南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)競(jìng)拍拍得了A塊土地，A塊土地120畝，價(jià)款總額為3億元，A塊土地上整體項(xiàng)目規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)河別墅區(qū)，具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還未知。成本核算對(duì)象確定與成本規(guī)劃成本核算對(duì)象確定與成本規(guī)劃n三、開(kāi)發(fā)成本的分配n就是將記入

30、成本項(xiàng)目的成本支出進(jìn)行合理分?jǐn)?，并?jì)入成本對(duì)象的過(guò)程。n 國(guó)稅發(fā)【國(guó)稅發(fā)【20062006】187187號(hào)號(hào)n國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知知n屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或者其他合理其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。n國(guó)稅發(fā)【國(guó)稅發(fā)【20092009】3131號(hào)號(hào)n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知n 第二十九條 企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。成本核算對(duì)象確定與成

31、本規(guī)劃成本核算對(duì)象確定與成本規(guī)劃n 其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按收益的原則和分配至各成本對(duì)象，具體分配方法按以下規(guī)定選擇其一。n1 1、占地面積法、占地面積法n按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。n2 2、建筑面積法、建筑面積法n按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。n3 3、直接成本法、直接成本法n按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。n4 4、預(yù)算造價(jià)法、預(yù)算造價(jià)法n按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期

32、內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。n5 5、其他成本分配方法、其他成本分配方法層高系數(shù)建筑面積法層高系數(shù)建筑面積法成本分?jǐn)偡椒ǖ亩悇?wù)指引成本分?jǐn)偡椒ǖ亩悇?wù)指引n層高系數(shù)建筑面積法：對(duì)同一項(xiàng)目中既包含住宅，又包含其他類(lèi)型房產(chǎn)的，可以采用“層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ā弊鳛槌杀痉謹(jǐn)偟挠?jì)算方法。n（1）計(jì)算層高系數(shù)n在納稅人同一項(xiàng)目（包含不同類(lèi)型房地產(chǎn)）中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1；層高低于住宅的，以1為系數(shù)；其他的用房層高高于住宅層高的，按其他類(lèi)別用房層高與住宅層高之比，計(jì)算出其層高系數(shù)。n某類(lèi)型用房層高系數(shù)=該類(lèi)型用房層高/住宅層高n（2）計(jì)算層高系數(shù)面積n總層高系數(shù)面積=（某類(lèi)型用房層高系數(shù)

33、某類(lèi)型用房可售建筑面積）n某類(lèi)型用房已售部分的層高系數(shù)面積=某類(lèi)型用房層高系數(shù)某類(lèi)型用房已售建筑面積n（3）計(jì)算不同類(lèi)型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本/ 總層高系數(shù)某類(lèi)型用房已售部分系數(shù)面積 利息費(fèi)用分?jǐn)偟亩悇?wù)指引利息費(fèi)用分?jǐn)偟亩悇?wù)指引n1.一般常見(jiàn)分?jǐn)偡椒ㄖ苯映杀痉?、預(yù)算造價(jià)法n2、可以考慮的其他方法n借款費(fèi)用資本化n【思考】：可以按照建筑面積法分?jǐn)偫⒊杀締幔块_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的稅務(wù)指引開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的稅務(wù)指引n開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用n國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)，企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、

34、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。n【稅收籌劃】：“管理費(fèi)用”向“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”的轉(zhuǎn)化n【會(huì)計(jì)處理】如何核算“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”：設(shè)置一級(jí)科目還是二級(jí)科目？n徒增稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字【1995】6號(hào)）：直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)費(fèi)。n【稅務(wù)指引】：會(huì)計(jì)核算的“項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)”如樣板間、售樓部等設(shè)施建造支出以及開(kāi)盤(pán)前發(fā)生的沙盤(pán)、模型等投入費(fèi)用可按國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，在企業(yè)所得稅前列支扣除。n【思考】可否在土地增值稅清算時(shí)扣除？成本

35、核算對(duì)象確定與成本規(guī)劃成本核算對(duì)象確定與成本規(guī)劃n【案例】：A地塊占地面積8萬(wàn)平方米，土地價(jià)值3億元，總建筑面積為20萬(wàn)平方米。整體項(xiàng)目分為商業(yè)區(qū)、普通住宅區(qū)和別墅區(qū)三個(gè)區(qū)域，具體指標(biāo)如下：n（1）商業(yè)區(qū)：占地面積2萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為三層裙樓為商業(yè)和七層寫(xiě)字樓，總建筑面積10萬(wàn)平方米，其中：裙樓建筑面積3萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓建筑面積7萬(wàn)平米。n（2）普通住宅區(qū)：占地面積4萬(wàn)平米，建筑面積8萬(wàn)平米。n（3）別墅區(qū)：占地面積2萬(wàn)平米，建筑面積2萬(wàn)平米。涉稅成本核算的稅務(wù)指引涉稅成本核算的稅務(wù)指引n涉稅成本賬務(wù)技巧涉稅成本賬務(wù)技巧n1、成本與費(fèi)用的轉(zhuǎn)化n【案例】：能進(jìn)成本不做費(fèi)用n2、降低自持物業(yè)成本n【

36、案例】：酒店自持，土地成本、圍墻、景觀成本處理技巧n3、采用定期攤銷(xiāo)方法n【案例】：頂部穹窿的攤銷(xiāo)處理n涉稅合同運(yùn)用技巧涉稅合同運(yùn)用技巧n1、分體工程項(xiàng)目的分簽技巧n2、單獨(dú)工程施工、裝修的成本切割n3、建安工程轉(zhuǎn)包n設(shè)計(jì)、成立、運(yùn)營(yíng)一家建筑公司n經(jīng)濟(jì)合同是一個(gè)稅控工具，經(jīng)濟(jì)合同的法律效力成就其功能。n涉稅成本分析技巧涉稅成本分析技巧n1、成本分拆的秘密n商業(yè)地產(chǎn)、別墅與普通住宅的成本分拆策略n2、【思考】請(qǐng)問(wèn)你有哪些成本分拆操作？案例分析：如何分拆成本案例分析：如何分拆成本商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅道 路商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)放式廣開(kāi)放式廣場(chǎng)場(chǎng)綜合體項(xiàng)目綜合

37、體項(xiàng)目地稅之家地稅之家地稅之家第四講土地增值稅土地增值稅清算若干問(wèn)題清算若干問(wèn)題土地增值稅清算前期準(zhǔn)備工作土地增值稅清算前期準(zhǔn)備工作n清算范圍清算范圍 國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含商業(yè)用房與普通住宅的，按建筑面積分配開(kāi)發(fā)成本。土地增值稅的清算實(shí)務(wù)土地增值稅的清算實(shí)務(wù) n必須進(jìn)行清算的項(xiàng)目必須進(jìn)行清算的項(xiàng)目n（1）全部竣工并銷(xiāo)售完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；n（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；n（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用

38、權(quán)的項(xiàng)目；n（4）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅的清算實(shí)務(wù)土地增值稅的清算實(shí)務(wù)n可以要求清算的項(xiàng)目可以要求清算的項(xiàng)目n（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷(xiāo)）售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)到可銷(xiāo)售總建筑面積的比例85%（含）以上的；n（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；n（3）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅的清算實(shí)務(wù)土地增值稅的清算實(shí)務(wù)n清算政策清算政策n國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文件規(guī)定：如果將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不征收土地增值稅。n上述規(guī)定明確了

39、企業(yè)自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在征收土地增值稅時(shí)不作為視同銷(xiāo)售處理，在土地增值稅的稅款清算時(shí)不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用，既不需要填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表。土地增值稅的清算實(shí)務(wù)土地增值稅的清算實(shí)務(wù)n清算政策清算政策n對(duì)符合清算條件的應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿(mǎn)足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。n對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人于收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。土地增值稅的清算實(shí)務(wù)土地增值稅的清算實(shí)務(wù)n土地增值稅核定征收政策土地增值稅核定征收政策n清算中符合下列條件之一的實(shí)行

40、核定征收：n（1）應(yīng)當(dāng)設(shè)置賬簿但未設(shè)置賬簿；n（2）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；n（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；n（4）符合土增稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。n（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，有無(wú)正當(dāng)理由的。土地增值稅的清算實(shí)務(wù)土地增值稅的清算實(shí)務(wù)n清算準(zhǔn)備工作寄管理流程清算準(zhǔn)備工作寄管理流程n1、清算對(duì)象的確定：與成本核算對(duì)象有區(qū)別n2、成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)劃分與票據(jù)情況檢查n3、賬務(wù)調(diào)整n4、財(cái)務(wù)匡算：稅負(fù)測(cè)算n5、調(diào)整方案應(yīng)對(duì)措施土地增值稅清算監(jiān)管問(wèn)題土地增值稅清算

41、監(jiān)管問(wèn)題n清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則n國(guó)稅發(fā)2007132號(hào)n土地增值稅清算管理規(guī)程n國(guó)稅發(fā)200991號(hào)土地增值稅清算注意的問(wèn)題土地增值稅清算注意的問(wèn)題n一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確定的問(wèn)題一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確定的問(wèn)題n土地增值稅清算時(shí)，以全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。土地增值稅清算注意的問(wèn)題土地增值稅清算注意的問(wèn)題n二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

42、企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。土地增值稅清算注意的問(wèn)題土地增值稅清算注意的問(wèn)題n三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。n土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)

43、發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。土地增值稅清算注意的問(wèn)題土地增值稅清算注意的問(wèn)題n四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題除問(wèn)題n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。土地增值稅清算注意的問(wèn)題土地增值稅清算注意的問(wèn)題n五、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題五、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題n（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷

44、補(bǔ)償費(fèi)。土地增值稅清算注意的問(wèn)題土地增值稅清算注意的問(wèn)題n五、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題五、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題n（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。n（三）貨幣安置的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地增值稅籌劃技巧土地增值稅籌劃技巧1、項(xiàng)目分解轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分解轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)與附屬設(shè)施分開(kāi)出售（1）附屬設(shè)施不計(jì)算繳納土地增值稅（2）提高附屬設(shè)施價(jià)款，控制不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格2 2、精裝修、精裝修（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已精裝的房屋，其裝修成本可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，且可以加計(jì)扣除。（2）如果將精裝修房屋分劈為銷(xiāo)售毛坯房與代裝修勞務(wù)，則裝修成本不能加計(jì)扣除。（3）是否精裝修的決策：主要考慮裝修成本占裝修收費(fèi)的比重。土地增值稅籌劃技巧土地增值稅籌劃技巧3 3、售樓部、樣板間、售樓部、樣板間（1）利用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為售樓部、樣板間的，其建造成本、裝潢費(fèi)用可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除。（2）臨時(shí)搭建的售樓部、樣板間，其成本可以計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用處理。4 4、公共設(shè)施、公共設(shè)施 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目