房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)培訓(xùn)

1、2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒 企業(yè)將有償獲得的毛地，經(jīng)過拆遷安置，企業(yè)將有償獲得的毛地，經(jīng)過拆遷安置，“三通一平三通一平”或或“七通一七通一平平”后，形成熟地，直接對(duì)外有償轉(zhuǎn)讓、出租給其他單位使用，這一過后，形成熟地，直接對(duì)外有償轉(zhuǎn)讓、出租給其他單位使用，這一過程稱為房地產(chǎn)的一次開發(fā)。所謂程稱為房地產(chǎn)的一次開發(fā)。所謂“三通一平三通一平”是指：水通、電通、路通，是指：水通、電通、路通，場(chǎng)地平整；所謂場(chǎng)地平整；所謂“七通一平七通一平”是指：給水、排水、供電、供熱、供氣、是指：給水、排水、供電、供

2、熱、供氣、電訊、道路暢通、場(chǎng)地平整。電訊、道路暢通、場(chǎng)地平整。土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng) 房屋的開發(fā)指房屋的建造。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)完成的熟地地上繼續(xù)房屋的開發(fā)指房屋的建造。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)完成的熟地地上繼續(xù)開發(fā)商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等建筑物、構(gòu)筑物，開開發(fā)商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等建筑物、構(gòu)筑物，開發(fā)完成后，作為商品作價(jià)出售或出租，或作為固定資產(chǎn)自用。這一過程發(fā)完成后，作為商品作價(jià)出售或出租，或作為固定資產(chǎn)自用。這一過程也稱為房地產(chǎn)的二次開發(fā)。也稱為房地產(chǎn)的二次開發(fā)。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒 代

3、建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。如市政工程、辦公樓、職工住宅等。發(fā)的工程。如市政工程、辦公樓、職工住宅等。代建工程的開發(fā)代建工程的開發(fā) 經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)1.1.開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性、合法性開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性、合法性2.2.開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性3.3.開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大 4.4.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程1.項(xiàng)目設(shè)想及可行性研究項(xiàng)目設(shè)想及可行性研究2

4、.項(xiàng)目立項(xiàng)及企業(yè)審批項(xiàng)目立項(xiàng)及企業(yè)審批3.項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃 4.土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)取得5.征地、拆遷征地、拆遷6.工程建設(shè)工程建設(shè)7.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)8.物業(yè)管理物業(yè)管理張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù) 房地產(chǎn)企業(yè)在交易市場(chǎng)參加竟標(biāo)、竟拍、竟牌，取得中標(biāo)通知書房地產(chǎn)企業(yè)在交易市場(chǎng)參加竟標(biāo)、竟拍、竟牌，取得中標(biāo)通知書后，即進(jìn)入前期手續(xù)辦理程序。在土地交易市場(chǎng)成立以前，房地產(chǎn)企業(yè)后，即進(jìn)入前期手續(xù)辦理程序。在土地交易市場(chǎng)成立以前，房地產(chǎn)企業(yè)辦理各項(xiàng)審批程序非常煩瑣復(fù)雜。實(shí)行土地招、拍、掛以后，手續(xù)相對(duì)

5、辦理各項(xiàng)審批程序非常煩瑣復(fù)雜。實(shí)行土地招、拍、掛以后，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單很多。一些前期手續(xù)如拆遷、初步規(guī)劃、選址等由土地儲(chǔ)備中心代簡(jiǎn)單很多。一些前期手續(xù)如拆遷、初步規(guī)劃、選址等由土地儲(chǔ)備中心代為辦理。為辦理。 中標(biāo)的開發(fā)企業(yè)自行辦理的手續(xù)涉及十幾個(gè)政府部門，但最主要的中標(biāo)的開發(fā)企業(yè)自行辦理的手續(xù)涉及十幾個(gè)政府部門，但最主要的是計(jì)劃部門、規(guī)劃部門、土地及城市建設(shè)主管部門。是計(jì)劃部門、規(guī)劃部門、土地及城市建設(shè)主管部門。 前期手續(xù)辦理，最重要的是要取得以下四證：前期手續(xù)辦理，最重要的是要取得以下四證： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證建設(shè)

6、項(xiàng)目開工許可證建設(shè)項(xiàng)目開工許可證張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒取得計(jì)劃部門審批意見：取得計(jì)劃部門審批意見： 根據(jù)中標(biāo)通知書、履約保證書，向市發(fā)改委提交項(xiàng)目意根據(jù)中標(biāo)通知書、履約保證書，向市發(fā)改委提交項(xiàng)目意見書，取得審批意見；見書，取得審批意見； 提交項(xiàng)目可性行研究報(bào)告，取得建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃書。提交項(xiàng)目可性行研究報(bào)告，取得建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃書。 主要取得兩證：主要取得兩證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得規(guī)劃部門審批意見：取得規(guī)劃部門審批意見：張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年

7、3月19日星期六13時(shí)22分58秒取得土地部門意見：取得土地部門意見： 取得建設(shè)用地許可證后，向土地儲(chǔ)備中心繳清土地價(jià)款，到國(guó)取得建設(shè)用地許可證后，向土地儲(chǔ)備中心繳清土地價(jià)款，到國(guó)土資源與房屋局辦理國(guó)有土地使用證。土資源與房屋局辦理國(guó)有土地使用證。取得建設(shè)主管部門意見：取得建設(shè)主管部門意見： 建設(shè)項(xiàng)目開工許可證建設(shè)項(xiàng)目開工許可證張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒土地使用權(quán)劃撥：土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使

8、用權(quán)無償交付給土地使用者安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。使用的行為。土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓，一般采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方土地使用權(quán)出讓，一般采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。式。20022002年年7 7月月1 1日起施行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資日起施行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第源部令第1111號(hào)）明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必號(hào)）明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅

9、以外用途的土須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上的意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上的意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。拍賣或者掛牌方式出讓。 按中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用按中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以

10、征期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒?yún)f(xié)議方式出讓：協(xié)議方式出讓： 協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以

11、下范圍：工業(yè)用地；政府建設(shè)的社會(huì)微利協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：工業(yè)用地；政府建設(shè)的社會(huì)微利商品房用地和全成本微利商品房用地；屬急需或特別鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目用地；政府商品房用地和全成本微利商品房用地；屬急需或特別鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目用地；政府以土地入股合作的項(xiàng)目用地。以土地入股合作的項(xiàng)目用地。土地使用權(quán)出讓金的收?。和恋厥褂脵?quán)出讓金的收取： 土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平

12、方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓： 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。以出讓方式取得土地使用贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)條件。權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)條件。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒竣工驗(yàn)收：竣工驗(yàn)收

13、：竣工驗(yàn)收按項(xiàng)目施工進(jìn)度可分為單體工程驗(yàn)收和項(xiàng)目整體驗(yàn)收；按竣工驗(yàn)收按項(xiàng)目施工進(jìn)度可分為單體工程驗(yàn)收和項(xiàng)目整體驗(yàn)收；按組織形式可分為建設(shè)單位組織的驗(yàn)收和行政主管部門組織的驗(yàn)收。組織形式可分為建設(shè)單位組織的驗(yàn)收和行政主管部門組織的驗(yàn)收。預(yù)售許可證：預(yù)售許可證：根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例及建設(shè)部城市商品房預(yù)售管理辦法，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例及建設(shè)部城市商品房預(yù)售管理辦法，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：下列條件： A A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使

14、用權(quán)證書； B B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； C C、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 上述上述A、B、C項(xiàng)規(guī)定的證明材料；項(xiàng)規(guī)定的證明材料； 開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書； 工程施工合同；工程施工合同； 商品房預(yù)售方案。

15、預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒商品房現(xiàn)房銷售：商品房現(xiàn)房銷售： 商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)符合以下條件： ( (一一) )現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè) 法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證

16、書；法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； ( (二二) )取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件；取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件； ( (三三) )持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ( (四四) )已通過竣工驗(yàn)收；已通過竣工驗(yàn)收； ( (五五) )拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； ( (六六) )供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工

17、進(jìn)度和交付日期； ( (七七) )物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒建筑面積：建筑面積：房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層

18、高面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M2.20M以上（含以上（含2.20M2.20M）的永久性建筑。它包括計(jì)算全部建筑面積的范圍、計(jì)算一）的永久性建筑。它包括計(jì)算全部建筑面積的范圍、計(jì)算一半建筑面積的范圍半建筑面積的范圍（未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊）未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊）、不計(jì)算建筑面積的范圍（層高、不計(jì)算建筑面積的范圍（層高小于小于2.20m2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m2.20m的地下室和半地下室。的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無突出房屋墻面

19、的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池泳池。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。利用引橋、高架路、高架橋、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋?；顒?dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。獨(dú)立煙囪、亭、路面作為頂蓋建造的房屋?；顒?dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。獨(dú)立煙囪、

20、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫塔、罐、池、地下人防干、支線。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫) )。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒共有建筑面積共有建筑面積: : 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 共有建筑面積的內(nèi)容共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾共有建筑面積的內(nèi)容共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服道、變電室、設(shè)備間、公共門廳

21、、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。房屋使用面積房屋使用面積: 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供

22、使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。平投影計(jì)算。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積: 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。它包括房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。它包括“套套”或或“單元單元”建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 按現(xiàn)行規(guī)定，與住房或商業(yè)用房不在同一建筑體內(nèi)的建筑面積，不得做為公按現(xiàn)行規(guī)定，與住房或商業(yè)用房不在同一建筑體內(nèi)的建筑面積，不得做為公攤面積

23、分?jǐn)?，即?dú)立成體的社區(qū)用房、物業(yè)用房、空調(diào)機(jī)房、配電用房、地下人攤面積分?jǐn)?，即?dú)立成體的社區(qū)用房、物業(yè)用房、空調(diào)機(jī)房、配電用房、地下人防設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、幼兒園、游泳池、菜市場(chǎng)等公建配套設(shè)施，不得作為防設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、幼兒園、游泳池、菜市場(chǎng)等公建配套設(shè)施，不得作為公攤面積分?jǐn)?。公攤面積分?jǐn)偂?產(chǎn)權(quán)面積要以最后房管部門認(rèn)可的測(cè)繪面積為準(zhǔn)。對(duì)實(shí)際面積超出己售面積產(chǎn)權(quán)面積要以最后房管部門認(rèn)可的測(cè)繪面積為準(zhǔn)。對(duì)實(shí)際面積超出己售面積的（在的（在3%3%幅度內(nèi)），購(gòu)房者須補(bǔ)面積差價(jià)，對(duì)己售面積小于實(shí)際面積的，開發(fā)商幅度內(nèi)），購(gòu)房者須補(bǔ)面積差價(jià)，對(duì)己售面積小于實(shí)際面積的，開發(fā)商須退面積差價(jià)。須退面

24、積差價(jià)。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒房地產(chǎn)業(yè)主要違法手段房地產(chǎn)業(yè)主要違法手段（一）少記、不記、隱匿收入（一）少記、不記、隱匿收入 1. 1.收到銀行撥付按揭款后，不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱钍盏姐y行撥付按揭款后，不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入項(xiàng)記入“短期借款短期借款”科目；科目； 2. 2.分解售房款收入，將部分款項(xiàng)開具收款收據(jù)，隱匿收入；分解售房款收入，將部分款項(xiàng)開具收款收據(jù)，隱匿收入； 3. 3.售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入；售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入； 4.

25、4.以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入；購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入； 5. 5.以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅；以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅； 6. 6.與部隊(duì)、村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入；與部隊(duì)、村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入； 7. 7.私建違建閣樓、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)，對(duì)外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入；私建違建閣樓、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)，對(duì)外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入； 8. 8.無正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及無正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)

26、格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人；個(gè)人； 9. 9.采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入；采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入； 10 10、簽訂精裝修商品房購(gòu)銷合同，對(duì)裝修部分的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳、簽訂精裝修商品房購(gòu)銷合同，對(duì)裝修部分的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營(yíng)業(yè)稅；營(yíng)業(yè)稅； 11 11、將售房款掛在往來賬上或直接沖減開發(fā)成本。、將售房款掛在往來賬上或直接沖減開發(fā)成本。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒（二）虛列、多列成本費(fèi)用（二）虛列、多列成本費(fèi)用 1. 1.多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)

27、成本；多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)成本； 2. 2.滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，多列前期開發(fā)土地成本，多轉(zhuǎn)銷售成本；滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，多列前期開發(fā)土地成本，多轉(zhuǎn)銷售成本； 3. 3.在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本； 4. 4.發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本；發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本；（三）其他情形（三）其他情形 1. 1.發(fā)生視同銷售行為，未作收入處理；發(fā)生視同銷售行為，未作收入處理； 2. 2.取得預(yù)收收入，未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅；取得預(yù)收收入，未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅； 3.

28、3.虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個(gè)人所得稅；虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個(gè)人所得稅； 4. 4.未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅；未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅； 5. 5.將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅；將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅； 6. 6.少計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅；少計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅； 7. 7.故意拖延項(xiàng)目竣工決算時(shí)間，少繳土地增值稅；故意拖延項(xiàng)目竣工決算時(shí)間，少繳土地增值稅； 8. 8.未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022

29、年3月19日星期六13時(shí)22分58秒房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅務(wù)稽查重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅務(wù)稽查重點(diǎn)住宅造價(jià)指標(biāo)如下：住宅造價(jià)指標(biāo)如下：磚混結(jié)構(gòu)：多層以下每平米磚混結(jié)構(gòu)：多層以下每平米7 700-00-7 76060元左右；元左右；框架結(jié)構(gòu)：多層每平米框架結(jié)構(gòu)：多層每平米101000-00-10106060元左右，元左右， 高層每平米高層每平米1 12 200-100-15 50000元左右，元左右， 二十層以上塔樓每平米二十層以上塔樓每平米1 15 500-100-17 70000元左右；元左右； 別墅每平米別墅每平米9 910-110-12 20000元左右。元左右。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地

30、方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒一、工程項(xiàng)目分析一、工程項(xiàng)目分析 一是了解企業(yè)各年度開工項(xiàng)目名稱、地理位置，是否已進(jìn)行年度企業(yè)所得稅一是了解企業(yè)各年度開工項(xiàng)目名稱、地理位置，是否已進(jìn)行年度企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作一般經(jīng)過立項(xiàng)審批、土地的取得、規(guī)劃匯算和土地增值稅清算。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作一般經(jīng)過立項(xiàng)審批、土地的取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、籌資、組織施工、銷售策劃、完工驗(yàn)收、預(yù)售銷售、項(xiàng)目竣工決算等環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)、籌資、組織施工、銷售策劃、完工驗(yàn)收、預(yù)售銷售、項(xiàng)目竣工決算等環(huán)節(jié)。其中與稅收緊密相關(guān)的內(nèi)容為開發(fā)商基本情況、土地取得的確權(quán)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、其中與稅收緊密相關(guān)的

31、內(nèi)容為開發(fā)商基本情況、土地取得的確權(quán)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、占地面積、總建筑面積、開工日期、總包及分包的施工單位、合同造價(jià)、第一筆占地面積、總建筑面積、開工日期、總包及分包的施工單位、合同造價(jià)、第一筆預(yù)售收入取得時(shí)間、銷售平均單價(jià)、銷售面積、可銷售面積、當(dāng)年預(yù)售收入、發(fā)預(yù)售收入取得時(shí)間、銷售平均單價(jià)、銷售面積、可銷售面積、當(dāng)年預(yù)售收入、發(fā)票領(lǐng)購(gòu)開具情況、單體竣工驗(yàn)收時(shí)間、竣工決算時(shí)間、當(dāng)年申報(bào)繳納各稅種情況票領(lǐng)購(gòu)開具情況、單體竣工驗(yàn)收時(shí)間、竣工決算時(shí)間、當(dāng)年申報(bào)繳納各稅種情況等等。在實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)稅收項(xiàng)目管理的地區(qū)，以上信息可從征管部門獲得。等等。在實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)稅收項(xiàng)目管理的地區(qū)，以上信息可從征管部門獲

32、得。 二是通過報(bào)紙、電視、樓盤銷售宣傳單等媒體，了解企業(yè)的廣告覆蓋面、樓二是通過報(bào)紙、電視、樓盤銷售宣傳單等媒體，了解企業(yè)的廣告覆蓋面、樓盤功能檔次、戶型結(jié)構(gòu)、預(yù)售證批號(hào)及取得時(shí)間、預(yù)售開盤情況及銷售階段等信盤功能檔次、戶型結(jié)構(gòu)、預(yù)售證批號(hào)及取得時(shí)間、預(yù)售開盤情況及銷售階段等信息，為營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅檢查做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備。息，為營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅檢查做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法 1. 1.對(duì)預(yù)售收入的檢查對(duì)預(yù)售收入的檢查 2. 2.企業(yè)申報(bào)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的測(cè)算企業(yè)申報(bào)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的測(cè)算 （前提：

33、企業(yè)收到的定金、預(yù)收款全部在預(yù)（前提：企業(yè)收到的定金、預(yù)收款全部在預(yù)收帳款核算。收帳款核算。 項(xiàng)目尚未完工時(shí)：項(xiàng)目尚未完工時(shí)： 營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)額= =當(dāng)年預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額當(dāng)年預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額 項(xiàng)目已完工年度：項(xiàng)目已完工年度： 營(yíng)業(yè)額營(yíng)業(yè)額= =預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額+ +當(dāng)年已確認(rèn)的收入當(dāng)年已確認(rèn)的收入- -預(yù)收帳款的借方發(fā)生預(yù)收帳款的借方發(fā)生額或營(yíng)業(yè)額額或營(yíng)業(yè)額= =預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額+ +應(yīng)收帳款的借方發(fā)生額應(yīng)收帳款的借方發(fā)生額- -應(yīng)收帳款的貸方發(fā)應(yīng)收帳款的貸方發(fā)生額生額張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13

34、時(shí)22分58秒二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法20102010河北省關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的公告：河北省關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的公告：19951995國(guó)稅函國(guó)稅函156156號(hào)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）號(hào)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一） 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定:“:“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項(xiàng)此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因

35、此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分58秒二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日

36、確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 1.1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 2 2. .采取基價(jià)采取基價(jià)( (保底價(jià)保底價(jià)) )并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的

37、，屬于并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除。入中減除。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分59秒二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法

38、二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法代收款項(xiàng)：代收款項(xiàng)： 如果開發(fā)商以自己的名義統(tǒng)一收款，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，但轉(zhuǎn)付相關(guān)單位如果開發(fā)商以自己的名義統(tǒng)一收款，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，但轉(zhuǎn)付相關(guān)單位的金額可以作為開發(fā)成本在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)申報(bào)扣除，但土地增值稅不允許加的金額可以作為開發(fā)成本在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)申報(bào)扣除，但土地增值稅不允許加計(jì)扣除。計(jì)扣除。 如果開發(fā)商統(tǒng)一收款，但開具相關(guān)單位的發(fā)票，則不計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，但轉(zhuǎn)如果開發(fā)商統(tǒng)一收款，但開具相關(guān)單位的發(fā)票，則不計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，但轉(zhuǎn)付相關(guān)單位的金額也不允許作為開發(fā)成本處理。付相關(guān)單位的金額也不允許作為開發(fā)成本處理。 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的煤氣安裝費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)等費(fèi)

39、用，如房地產(chǎn)開對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的煤氣安裝費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)等費(fèi)用，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用有關(guān)部門的合法票據(jù)直接開據(jù)給業(yè)戶的，則不屬于代收代墊款項(xiàng)，不發(fā)企業(yè)使用有關(guān)部門的合法票據(jù)直接開據(jù)給業(yè)戶的，則不屬于代收代墊款項(xiàng)，不征收營(yíng)業(yè)稅。征收營(yíng)業(yè)稅。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分59秒二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法營(yíng)業(yè)稅調(diào)整：營(yíng)業(yè)稅調(diào)整： 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第十四條第十四條 納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納

40、稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。 注：已經(jīng)全額開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)收回后重新開具，否則不允許減注：已經(jīng)全額開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)收回后重新開具，否則不允許減除營(yíng)業(yè)額。除營(yíng)業(yè)額。 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條第二款營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條第二款 納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。為收到預(yù)收款的當(dāng)天。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分59秒二、營(yíng)業(yè)稅檢查方法二、營(yíng)

41、業(yè)稅檢查方法 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條第二款營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條第二款 納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第二百一十四條：租賃期限不得超過二十年。第二百一十四條：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。超過二十年的，超過部分無效。 對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按

42、照租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)租賃業(yè)租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅。稅。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分59秒三、土地使用稅檢查方法三、土地使用稅檢查方法 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包括與其不可分割的附屬設(shè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包括與其不可分割的附屬設(shè)施占地。即對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的馬路、綠化用地、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自行車棚等公共設(shè)施用施占地。即對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的馬路、綠化用地、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自行車棚等公共設(shè)施用地均應(yīng)征稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)及出售不同期間土地使用稅的納稅人和地均應(yīng)征稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在

43、開發(fā)建設(shè)及出售不同期間土地使用稅的納稅人和計(jì)稅依據(jù)不同。計(jì)稅依據(jù)不同。 在開發(fā)建設(shè)期間，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自土地管理部門批準(zhǔn)其開發(fā)建設(shè)始在開發(fā)建設(shè)期間，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自土地管理部門批準(zhǔn)其開發(fā)建設(shè)始至開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完工（含竣工）止。在此開發(fā)建設(shè)期間應(yīng)按其全部占用土地面積至開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完工（含竣工）止。在此開發(fā)建設(shè)期間應(yīng)按其全部占用土地面積計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 在項(xiàng)目完工后至房地產(chǎn)全部出售期間，對(duì)未出售部分和已經(jīng)出售部分，應(yīng)在項(xiàng)目完工后至房地產(chǎn)全部出售期間，對(duì)未出售部分和已經(jīng)出售部分，應(yīng)合理分?jǐn)傆?jì)算繳納土地使用稅。合理分?jǐn)傆?jì)算繳納土地使用稅。 財(cái)稅財(cái)稅20061862

44、006186號(hào)財(cái)政部號(hào)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約策的通知規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分59秒四、房產(chǎn)稅檢查方法四、房

45、產(chǎn)稅檢查方法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房在未售出前對(duì)外出租、出借，或轉(zhuǎn)為自用，是否按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房在未售出前對(duì)外出租、出借，或轉(zhuǎn)為自用，是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅；規(guī)定繳納房產(chǎn)稅； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會(huì)計(jì)核算是否正確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會(huì)計(jì)核算是否正確，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確，是否足額申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確，是否足額申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知( (國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200389200389號(hào)號(hào)) )規(guī)定：規(guī)定： 鑒于房地

46、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 （一）購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使（一）購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。用稅。（二）購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)

47、權(quán)屬登記（二）購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分59秒 財(cái)稅財(cái)稅20062006181181號(hào)號(hào) 財(cái)政部財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知收房產(chǎn)稅的通知 一

48、、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。 二、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：二、

49、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：1 1工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的5060%5060%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額= =應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)稅房產(chǎn)原值1-(10%30%)1-(10%30%)1.21.2。2 2商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70807080作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額= =應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)稅房產(chǎn)原值1-(10%30%)1-(10%30%)1.21.2。房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比

50、例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。3 3對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。四、本通知自四、本通知自20062006年年1 1月月1 1日起執(zhí)行，財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體日起執(zhí)行，財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（問題的解釋和暫行規(guī)定（8686財(cái)稅地字第財(cái)稅地字第008008號(hào)）第十一條同時(shí)廢止。號(hào)）第十一條同時(shí)廢止。張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方稅務(wù)局稽查局2022年3月19日星期六13時(shí)22分59秒 出租房產(chǎn)，租金收入在租賃期間一次性收取的，應(yīng)由房產(chǎn)出租人按照收取的出租房產(chǎn)，租金收入在租賃期間一次性收取的，應(yīng)由房產(chǎn)出租人按照收取的租金全額計(jì)算并一次性繳納房產(chǎn)稅租金全額計(jì)算并一次性繳納房產(chǎn)稅張北縣地方稅務(wù)局稽查局張北縣地方