房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本分?jǐn)偱c成本核算技巧-會(huì)議

1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本分?jǐn)偱c成本核算技巧-會(huì)議著名房地產(chǎn)稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家著名房地產(chǎn)稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家 被譽(yù)為被譽(yù)為“用第三種眼光看稅收籌劃用第三種眼光看稅收籌劃”國(guó)際注冊(cè)高級(jí)會(huì)計(jì)師（國(guó)際注冊(cè)高級(jí)會(huì)計(jì)師（ICSPAICSPA）北京中經(jīng)陽(yáng)光稅收籌劃事務(wù)所首席專(zhuān)家北京中經(jīng)陽(yáng)光稅收籌劃事務(wù)所首席專(zhuān)家 1成本結(jié)構(gòu)成本結(jié)構(gòu) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本 房地產(chǎn)成本核算的步驟：房地產(chǎn)成本核算的步驟： 1 1、確定成本對(duì)象、確定成本對(duì)象 2 2、確定成本項(xiàng)目、確定成本項(xiàng)目 3 3、將成本支出計(jì)入成本對(duì)象具體項(xiàng)目、將成本支出計(jì)入成本對(duì)象具體項(xiàng)目 4 4、確定已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、確定已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 比較與掌握比較與掌握

2、 ：確定成本對(duì)象的原則？：確定成本對(duì)象的原則？ 會(huì)計(jì)核算與稅法要求的差異會(huì)計(jì)核算與稅法要求的差異如何確定成本對(duì)象？如何確定成本對(duì)象？ 單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。 在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以各期（區(qū)）為成本成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)

3、的項(xiàng)目，以各期（區(qū)）為成本核算對(duì)象。核算對(duì)象。會(huì)計(jì)成本對(duì)象的確定原則會(huì)計(jì)成本對(duì)象的確定原則 同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核（區(qū)）劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。算對(duì)象。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。 根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)預(yù)

4、算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。會(huì)計(jì)成本對(duì)象的確定原則會(huì)計(jì)成本對(duì)象的確定原則o 成本的確認(rèn)成本的確認(rèn) 稅收成本一般按照會(huì)計(jì)核算的成本結(jié)果來(lái)確認(rèn)。稅收成本一般按照會(huì)計(jì)核算的成本結(jié)果來(lái)確認(rèn)。 操作操作要點(diǎn)要點(diǎn) ： （1 1）成本是一種耗費(fèi)，很多會(huì)計(jì)方法都會(huì)影響成本。如）成本是一種耗費(fèi)，很多會(huì)計(jì)方法都會(huì)影響成本。如存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方法、折舊方法、成本分配方法、成本結(jié)存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方法、折舊方法、成本分配方法、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法等，直接影響到資產(chǎn)的計(jì)價(jià)、成本和所得稅。轉(zhuǎn)方法等，直接影響到資產(chǎn)的計(jì)價(jià)、成本和所得稅。 （2 2）成本要足額

5、得到補(bǔ)償。）成本要足額得到補(bǔ)償。 （3 3）成本憑證的搜集與保存，尤其是內(nèi)部憑證。）成本憑證的搜集與保存，尤其是內(nèi)部憑證。成本概念與成本補(bǔ)償成本概念與成本補(bǔ)償 1 1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2 2、前期工程費(fèi)、前期工程費(fèi) 3 3、建筑安裝工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 4 4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5 5、公共配套設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi) 6 6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 請(qǐng)分析請(qǐng)分析: :哪些成本項(xiàng)目可控哪些成本項(xiàng)目可控? ?房地產(chǎn)六大成本項(xiàng)目房地產(chǎn)六大成本項(xiàng)目 為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下項(xiàng)目：

6、項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下項(xiàng)目： 1 1、土地買(mǎi)價(jià)（出讓金）、土地買(mǎi)價(jià)（出讓金） 2 2、大市政配套費(fèi)、大市政配套費(fèi) 3 3、契稅、契稅 4 4、耕地占用稅、耕地占用稅 5 5、土地使用費(fèi)、土地使用費(fèi) 6 6、土地閑置費(fèi)、土地閑置費(fèi) 注意國(guó)家相關(guān)政策。注意國(guó)家相關(guān)政策。土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 7 7、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)費(fèi) 8 8、拆遷補(bǔ)償支出、拆遷補(bǔ)償支出 9 9、安置及動(dòng)遷支出、安置及動(dòng)遷支出 10 10、回遷房建造支出、回遷房建造支出 11 11、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi) 12 12、危房補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)會(huì)計(jì)

7、處理：計(jì)入會(huì)計(jì)處理：計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本”各明細(xì)賬。各明細(xì)賬。 思考與提高思考與提高 ：土地閑置費(fèi)用如何處理？：土地閑置費(fèi)用如何處理？土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)o 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)合同約定的動(dòng)工途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建安開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建安成本。成本。o 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：土地閑置費(fèi)計(jì)入規(guī)定：土地閑置費(fèi)計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印

8、發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法稅處理辦法的通知的通知規(guī)定，土地閑置費(fèi)計(jì)入（規(guī)定，土地閑置費(fèi)計(jì)入（ ）。）。土地閑置費(fèi)的政策與處理土地閑置費(fèi)的政策與處理o 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)國(guó)辦發(fā)200637200637號(hào)）號(hào)） 對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1 1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿(mǎn)滿(mǎn)2 2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回

9、土地使用權(quán)。對(duì)雖按合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足按合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/31/3或已投資額不足或已投資額不足1/41/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)續(xù)滿(mǎn)1 1年的，按閑置土地處置。年的，按閑置土地處置?！咀⒁庾⒁狻浚和恋亻e置期間需要繳納土地使用稅？：土地閑置期間需要繳納土地使用稅？土地閑置費(fèi)的處理土地閑置費(fèi)的處理 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 下列費(fèi)用可否列入前期工程費(fèi)：下列費(fèi)用可否列入前

10、期工程費(fèi)： 1 1、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 2 2、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)【會(huì)計(jì)處理會(huì)計(jì)處理】：前期工程費(fèi)計(jì)入：前期工程費(fèi)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本 前期費(fèi)用前期費(fèi)用”。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等。 自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)和以出包方式支自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)和以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)。一般稱(chēng)為付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)。一般稱(chēng)為“建安成建安成本本”。【會(huì)計(jì)處理會(huì)計(jì)處理】：根據(jù)不同的施工方式，采用不同的：根據(jù)不

11、同的施工方式，采用不同的核算方法。主要分為發(fā)包方式和自營(yíng)方式。核算方法。主要分為發(fā)包方式和自營(yíng)方式。建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 會(huì)計(jì)處理會(huì)計(jì)處理 ：計(jì)入：計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的、獨(dú)立的非營(yíng)

12、利開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的、獨(dú)立的非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)予地方政府、性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 會(huì)計(jì)處理會(huì)計(jì)處理 ：根據(jù)不同產(chǎn)權(quán)，分情況處理。：根據(jù)不同產(chǎn)權(quán)，分情況處理。公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi) 企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)

13、保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。 會(huì)計(jì)處理會(huì)計(jì)處理 ：計(jì)入：計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用” 運(yùn)用技巧運(yùn)用技巧 ：比較：比較 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用+ + 管理費(fèi)用管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用2 2成本技巧成本技巧: : 核算方法與技巧核算方法與技巧會(huì)計(jì)相關(guān)規(guī)定會(huì)計(jì)相關(guān)規(guī)定 企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告。報(bào)告。 房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的成本支出，能夠分清成本核算對(duì)象房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的成本支出，能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接

14、計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過(guò)相應(yīng)明細(xì)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過(guò)相應(yīng)明細(xì)科目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。科目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目稅法相關(guān)規(guī)定稅法相關(guān)規(guī)定 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)

15、品計(jì)稅成本。 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。規(guī)定扣除。 如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目稅法相關(guān)規(guī)定稅法相關(guān)規(guī)定 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。計(jì)算公式如下：程成本確認(rèn)。計(jì)算公式如下： 可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總成本成本成本對(duì)象總可售面積對(duì)象總可售面積 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)

16、稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積積可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施：設(shè)施：（1 1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定

17、進(jìn)行處理。 思考思考 ：如何處理？：如何處理？如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目（2 2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理?！舅伎妓伎肌浚荷鲜鰞煞N方法哪種處理好？：上述兩種方法哪種處理好？ 如果產(chǎn)權(quán)不明確時(shí)，又該如何處理？如果產(chǎn)權(quán)

18、不明確時(shí)，又該如何處理？如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。得額。【思考思考】：國(guó)家經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可能大于、小于或等于建造：國(guó)家經(jīng)

19、濟(jì)補(bǔ)償可能大于、小于或等于建造成本，如何處理？成本，如何處理？如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。計(jì)量與核算。制造成本法是一種不完全成本，其中期間費(fèi)用單獨(dú)制造成本法是一種不完全成本，其中期間費(fèi)用單獨(dú)劃分、歸集、核算。劃分、歸集、核算?！舅伎妓伎肌浚洪_(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用如何劃分？：開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用如何劃分？已完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品成本如何劃分？已完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品成本如何劃分？ 已售產(chǎn)品與未售產(chǎn)品成本如何劃分？已售產(chǎn)品與未售產(chǎn)品成本如何劃分？ 如何計(jì)入成本對(duì)象和成本項(xiàng)目如何計(jì)入成本對(duì)象

20、和成本項(xiàng)目1 1占地面積法占地面積法按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。地總面積的比例進(jìn)行分配。2 2建筑面積法建筑面積法按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。成本分?jǐn)偡椒ǖ臅?huì)計(jì)與稅務(wù)處理成本分?jǐn)偡椒ǖ臅?huì)計(jì)與稅務(wù)處理3 3直接成本法直接成本法按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。4 4預(yù)算造價(jià)法預(yù)算造價(jià)法按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)

21、占期內(nèi)全部成本對(duì)按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。5 5、其他成本分配方法、其他成本分配方法層高系數(shù)建筑面積法層高系數(shù)建筑面積法成本分?jǐn)偡椒ǖ臅?huì)計(jì)與稅務(wù)處理成本分?jǐn)偡椒ǖ臅?huì)計(jì)與稅務(wù)處理層高系數(shù)建筑面積法：層高系數(shù)建筑面積法：對(duì)同一項(xiàng)目中既包含住宅，又包含其他類(lèi)型房產(chǎn)的，可以采對(duì)同一項(xiàng)目中既包含住宅，又包含其他類(lèi)型房產(chǎn)的，可以采用用“層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡▽痈呦禂?shù)建筑面積分?jǐn)偡ā弊鳛槌杀痉謹(jǐn)偟挠?jì)算方法。作為成本分?jǐn)偟挠?jì)算方法。（1 1）計(jì)算層高系數(shù)）計(jì)算層高系數(shù)在納稅人同一項(xiàng)目（包含不同類(lèi)型房地產(chǎn)）中，選取住宅層在納稅人同一項(xiàng)目（包含不

22、同類(lèi)型房地產(chǎn)）中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為高為基數(shù)，設(shè)定為1 1；層高低于住宅的，以；層高低于住宅的，以1 1為系數(shù)；其他的為系數(shù)；其他的用房層高高于住宅層高的，按其他類(lèi)別用房層高與住宅層用房層高高于住宅層高的，按其他類(lèi)別用房層高與住宅層高之比，計(jì)算出其層高系數(shù)。高之比，計(jì)算出其層高系數(shù)。某類(lèi)型用房層高系數(shù)某類(lèi)型用房層高系數(shù)= =該類(lèi)型用房層高該類(lèi)型用房層高/ / 住宅層高住宅層高成本分?jǐn)偡椒ǖ臅?huì)計(jì)與稅務(wù)處理成本分?jǐn)偡椒ǖ臅?huì)計(jì)與稅務(wù)處理（2 2）計(jì)算層高系數(shù)面積）計(jì)算層高系數(shù)面積總層高系數(shù)面積總層高系數(shù)面積=（某類(lèi)型用房層高系數(shù)（某類(lèi)型用房層高系數(shù)某類(lèi)型用房可某類(lèi)型用房可售建筑面積）售建筑面

23、積）某類(lèi)型用房已售部分的層高系數(shù)面積某類(lèi)型用房已售部分的層高系數(shù)面積= =某類(lèi)型用房層高系數(shù)某類(lèi)型用房層高系數(shù)某類(lèi)型用房已售建筑面積某類(lèi)型用房已售建筑面積（3 3）計(jì)算不同類(lèi)型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）計(jì)算不同類(lèi)型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本= =房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本/ / 總層高系數(shù)面積總層高系數(shù)面積某類(lèi)型用房已售部某類(lèi)型用房已售部分的層高系數(shù)面積分的層高系數(shù)面積成本分?jǐn)偡椒ǖ臅?huì)計(jì)與稅務(wù)處理成本分?jǐn)偡椒ǖ臅?huì)計(jì)與稅務(wù)處理 1 1土地成本的分?jǐn)偼恋爻杀镜姆謹(jǐn)?土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配

24、的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。 土地成本的分?jǐn)偼恋爻杀镜姆謹(jǐn)?2 2公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi) 單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分

25、配。 3 3其他成本項(xiàng)目其他成本項(xiàng)目 其他成本項(xiàng)目分配法由企業(yè)自行確定。其他成本項(xiàng)目分配法由企業(yè)自行確定。公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偣才涮自O(shè)施費(fèi)的分?jǐn)? 4利息費(fèi)用的分?jǐn)偫①M(fèi)用的分?jǐn)傄话愠Ｒ?jiàn)分?jǐn)偡椒ǎ阂话愠Ｒ?jiàn)分?jǐn)偡椒ǎ海? 1）直接成本法）直接成本法（2 2）預(yù)算造價(jià)法）預(yù)算造價(jià)法可以考慮的其他方法：借款費(fèi)用資本化可以考慮的其他方法：借款費(fèi)用資本化【思考思考】：可以按照建筑面積法分?jǐn)偫⒊杀締?？：可以按照建筑面積法分?jǐn)偫⒊杀締?？利息費(fèi)用的分?jǐn)偫①M(fèi)用的分?jǐn)?022-3-1933o開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)【20092009】3131號(hào)：企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)號(hào)：企業(yè)為直接組

26、織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。設(shè)施建造費(fèi)等?！径愂栈I劃稅收籌劃】：“管理費(fèi)用管理費(fèi)用” 向向“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”的轉(zhuǎn)化的轉(zhuǎn)化【會(huì)計(jì)處會(huì)計(jì)處理理】：如何核算：如何核算“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用” ：設(shè)置一級(jí)科目還是二級(jí)科目？：設(shè)置一級(jí)科目還是二級(jí)科目？開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

27、用的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理2022-3-1934o 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用土增稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字土增稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字【19951995】6 6號(hào)）：直接組織、管號(hào)）：直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。等。【稅務(wù)指引稅務(wù)指引】：會(huì)計(jì)核算的：會(huì)計(jì)核算的“項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)”，如樣板間、售，如樣板間、售樓部等設(shè)施建造支出以及開(kāi)盤(pán)前發(fā)生的沙盤(pán)、模型等投入費(fèi)用可按樓部

28、等設(shè)施建造支出以及開(kāi)盤(pán)前發(fā)生的沙盤(pán)、模型等投入費(fèi)用可按國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)【20092009】3131號(hào)文件列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，在企業(yè)所得稅前號(hào)文件列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，在企業(yè)所得稅前列支扣除。列支扣除?！舅伎妓伎肌靠煞裨谕恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)扣除？可否在土地增值稅清算時(shí)扣除？開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理售樓部的成本核算技巧售樓部的成本核算技巧售樓部隱藏著什么稅務(wù)秘密？售樓部隱藏著什么稅務(wù)秘密？【思考思考】：樣板房的裝修費(fèi)：樣板房的裝修費(fèi) 如何處理？如何處理？售樓部隱藏著什么稅務(wù)秘密？售樓部隱藏著什么稅務(wù)秘密？ 損失的稅務(wù)處理技巧損失的稅務(wù)處理技巧 1.1.成本對(duì)象在建造過(guò)程中如發(fā)生單

29、項(xiàng)工程或單位工成本對(duì)象在建造過(guò)程中如發(fā)生單項(xiàng)工程或單位工程報(bào)廢或毀損，應(yīng)按減去殘料價(jià)值或保險(xiǎn)公司、責(zé)任程報(bào)廢或毀損，應(yīng)按減去殘料價(jià)值或保險(xiǎn)公司、責(zé)任人賠償后的凈損失，直接計(jì)入繼續(xù)施工工程的開(kāi)發(fā)成人賠償后的凈損失，直接計(jì)入繼續(xù)施工工程的開(kāi)發(fā)成本。本。 2.2.成本對(duì)象如整體報(bào)廢或毀損，其損失可按規(guī)定成本對(duì)象如整體報(bào)廢或毀損，其損失可按規(guī)定報(bào)稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)后，按報(bào)廢原因分別計(jì)入管理費(fèi)報(bào)稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)后，按報(bào)廢原因分別計(jì)入管理費(fèi)用或營(yíng)業(yè)外支出。用或營(yíng)業(yè)外支出。成本對(duì)象報(bào)廢或毀損的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理成本對(duì)象報(bào)廢或毀損的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理 操作要點(diǎn)操作要點(diǎn) 報(bào)廢、毀損等損失應(yīng)當(dāng)盡早確認(rèn)報(bào)廢、毀損等損失應(yīng)當(dāng)盡早確認(rèn)

30、政策：政策： 財(cái)稅財(cái)稅【20092009】5757號(hào)號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)家稅務(wù)總局20112011年年2525號(hào)公告號(hào)公告 【稅務(wù)指引稅務(wù)指引】： （1 1） （2 2） （3 3）成本對(duì)象報(bào)廢或毀損的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理成本對(duì)象報(bào)廢或毀損的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理 【原則原則】：不論會(huì)計(jì)如何處理，預(yù)提費(fèi)用一般不得作不論會(huì)計(jì)如何處理，預(yù)提費(fèi)用一般不得作為計(jì)稅成本扣除，僅有以下三項(xiàng)可以預(yù)提并稅前扣除：為計(jì)稅成本扣除，僅有以下三項(xiàng)可以預(yù)提并稅前扣除： 1 1出包工程款出包工程款 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)在證明資料

31、充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的提，但最高不得超過(guò)合同總金額的1010。預(yù)提費(fèi)用的核算與扣除問(wèn)題預(yù)提費(fèi)用的核算與扣除問(wèn)題 2 2公共配套設(shè)施建造費(fèi)用公共配套設(shè)施建造費(fèi)用 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 3 3報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)報(bào)

32、批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi) 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提，如企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提，如企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金等。、公建維修基金等。預(yù)提費(fèi)用的核算與扣除問(wèn)題預(yù)提費(fèi)用的核算與扣除問(wèn)題2022-3-1941o工資薪金工資薪金 1.1.工資薪金的范圍工資薪金的范圍 基本工資、獎(jiǎng)金、津貼補(bǔ)貼、年終加薪、加基本工資、獎(jiǎng)金、津貼補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資、其他類(lèi)似工資的支出。班工資、其他類(lèi)似工資的支出。 2.2.工資薪金稅前扣除的條件工資薪金稅前扣除的條件 （1 1）已經(jīng)實(shí)際支付；）已經(jīng)實(shí)際支付； （

33、2 2）足額扣繳個(gè)稅；）足額扣繳個(gè)稅； （3 3）合理范圍的標(biāo)準(zhǔn)。）合理范圍的標(biāo)準(zhǔn)。工資薪金的會(huì)計(jì)核算與操作技巧工資薪金的會(huì)計(jì)核算與操作技巧o 合理的工資薪金扣除問(wèn)題合理的工資薪金扣除問(wèn)題 【政策解讀政策解讀】：關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)：關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問(wèn)題的通知扣除問(wèn)題的通知 （國(guó)稅函（國(guó)稅函2009320093號(hào)號(hào)） 【籌劃思路籌劃思路】 1.1.適當(dāng)提高工資薪金適當(dāng)提高工資薪金 2. 2.分紅額轉(zhuǎn)化為工資薪金分紅額轉(zhuǎn)化為工資薪金工資薪金的會(huì)計(jì)核算與扣除工資薪金的會(huì)計(jì)核算與扣除2022-3-1943 3.3.工資薪金的稅收籌劃工資薪金的稅收籌劃 （1 1）工資福利化：教

34、育、旅游、休閑、健身。）工資福利化：教育、旅游、休閑、健身。 （2 2）工資均衡化：各期工資薪金懸殊較大時(shí)，要）工資均衡化：各期工資薪金懸殊較大時(shí)，要均衡化處理。均衡化處理。 （3 3）基本工資及年終獎(jiǎng)金的合理規(guī)劃）基本工資及年終獎(jiǎng)金的合理規(guī)劃 【政策分析政策分析】： 基本工資、平時(shí)獎(jiǎng)金及年終獎(jiǎng)金基本工資、平時(shí)獎(jiǎng)金及年終獎(jiǎng)金工資薪金的籌劃與操作技巧工資薪金的籌劃與操作技巧2022-3-1944 某房地產(chǎn)公司總經(jīng)理稅前收入某房地產(chǎn)公司總經(jīng)理稅前收入3030萬(wàn)元，如何使個(gè)人所萬(wàn)元，如何使個(gè)人所得稅支出最小化？得稅支出最小化？ 方案一：按月平均發(fā)放方案一：按月平均發(fā)放 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 （30000

35、0/12300000/1220002000）25251375 1375 12= 5250012= 52500（元）（元） 方案二：每月方案二：每月2000020000元，年終獎(jiǎng)元，年終獎(jiǎng)6000060000元元 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=（200002000020002000）2020375 375 12+12+（60000600001515125125） 4757547575（元）（元） 較方案一節(jié)稅：較方案一節(jié)稅：5250052500475754757549254925（元）（元） 還有多種組合：大家可以進(jìn)行測(cè)算比較其稅負(fù)。還有多種組合：大家可以進(jìn)行測(cè)算比較其稅負(fù)。 3 3成本技巧成本技巧: :

36、成本分拆技術(shù)成本分拆技術(shù)2022-3-1946o成本核算對(duì)象的確認(rèn)原則成本核算對(duì)象的確認(rèn)原則 （1 1）以單獨(dú)編制設(shè)計(jì)預(yù)算和施工預(yù)算的單位工程為成本）以單獨(dú)編制設(shè)計(jì)預(yù)算和施工預(yù)算的單位工程為成本對(duì)象。對(duì)象。 （2 2）對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)竣工時(shí)間相近，由同一單位施工，可以合并為，如果開(kāi)竣工時(shí)間相近，由同一單位施工，可以合并為一個(gè)成本對(duì)象。一個(gè)成本對(duì)象。 （3 3）單獨(dú)建筑的停車(chē)場(chǎng)，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。但）單獨(dú)建筑的停車(chē)場(chǎng)，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。但利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)，作為公共配套設(shè)施處理利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成

37、的停車(chē)場(chǎng)，作為公共配套設(shè)施處理。成本核算對(duì)象的稅務(wù)確認(rèn)成本核算對(duì)象的稅務(wù)確認(rèn)國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200931200931號(hào)規(guī)定的計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則：號(hào)規(guī)定的計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則： 1 1可否銷(xiāo)售原則可否銷(xiāo)售原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。 2 2分類(lèi)歸集原則分類(lèi)歸集原則 對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工

38、時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則 3 3功能區(qū)分原則功能區(qū)分原則 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 4 4定價(jià)差異原則定價(jià)差異原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。售價(jià)存在

39、較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則 5 5成本差異原則成本差異原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 6 6權(quán)益區(qū)分原則權(quán)益區(qū)分原則 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。 計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則 【3131號(hào)文件規(guī)定號(hào)文件規(guī)定】：成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合

40、：成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 最新政策修改：最新政策修改： 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問(wèn)題的公告關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問(wèn)題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告國(guó)家稅務(wù)總局公告20142014年第年第3535號(hào)號(hào)2014-6-162014-6-16【政策分析與提示政策分析與提示】如何把握該文件？如何把握該文件？計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則2022-

41、3-1951o 成本核算對(duì)象的確認(rèn)原則成本核算對(duì)象的確認(rèn)原則【稅務(wù)指引稅務(wù)指引】：成本對(duì)象在開(kāi)工之前合理確定，并：成本對(duì)象在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 【政策變化政策變化】國(guó)家稅務(wù)總局公告國(guó)家稅務(wù)總局公告20142014年第年第3535號(hào)號(hào) 成本核算對(duì)象的確認(rèn)成本核算對(duì)象的確認(rèn)2022-3-1952o 成本核算賬務(wù)技巧成本核算賬務(wù)技巧 1 1、成本與費(fèi)用的轉(zhuǎn)化、成本與費(fèi)用的轉(zhuǎn)化 【案例案例】：能進(jìn)成本不做費(fèi)用：能進(jìn)成本不做費(fèi)用 2 2、降低自持物業(yè)成本、降低自持物業(yè)成本 【案例案例】：酒店自持：土地成本、圍墻、景觀成：酒店自持：土地成本、圍墻、景觀成本處理技巧本處理技

42、巧 3 3、采用定期攤銷(xiāo)方法、采用定期攤銷(xiāo)方法 【案例案例】：頂部穹窿的攤銷(xiāo)處理：頂部穹窿的攤銷(xiāo)處理涉稅成本核算的稅務(wù)技巧涉稅成本核算的稅務(wù)技巧2022-3-1953o 涉稅合同運(yùn)用技巧涉稅合同運(yùn)用技巧 1 1、分體工程項(xiàng)目的分簽技巧、分體工程項(xiàng)目的分簽技巧 2 2、單獨(dú)工程施工、裝修的成本切割、單獨(dú)工程施工、裝修的成本切割 3 3、建安工程轉(zhuǎn)包、建安工程轉(zhuǎn)包 設(shè)計(jì)、成立、運(yùn)營(yíng)一家建筑公司設(shè)計(jì)、成立、運(yùn)營(yíng)一家建筑公司涉稅成本核算的處理技巧涉稅成本核算的處理技巧2022-3-1954o 涉稅成本分拆技巧涉稅成本分拆技巧 1 1、成本分拆的秘密、成本分拆的秘密 商業(yè)地產(chǎn)、別墅與普通住宅的成本分拆策略商業(yè)地產(chǎn)、別墅與普通住宅的成本分拆策略 2 2、【思考思考】請(qǐng)問(wèn)你有哪些成本分拆操作？請(qǐng)問(wèn)你有哪些成本分拆操作？涉稅成本核算的處理技巧涉稅成本核算的處理技巧案例分析：如何分拆成本案例分析：如何分拆成本2022-3-1956o原來(lái)的成本分拆方法原來(lái)的成本分拆方法- -建筑面積法建筑面積法o 改變成本分拆方法改變成本分拆方法- -占地面積法占地面積法o【分析分析】 案例分析：成本分拆的技巧案例分析：成本分拆的技巧4成本控制