ch6 投資性房地產(chǎn)

1、1第六章第六章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2v 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量v投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量v投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置3v投資性房地產(chǎn)的概念和確認投資性房地產(chǎn)的概念和確認v投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)的初始計量4（一）投資性房地產(chǎn)的概念（一）投資性房地產(chǎn)的概念 P1491.1.定義定義投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?；騼烧呒嬗卸钟械姆康禺a(chǎn)。 2、投資性房地產(chǎn)的范圍、投資性房地產(chǎn)的范圍 （1）已出租的土地使用權(quán)）已出租的土地使用權(quán)（2）

2、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) （3）已出租的建筑物）已出租的建筑物注意：注意：企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。筑物確認為投資性房地產(chǎn)。53、不屬于投資性房地產(chǎn)、不屬于投資性房地產(chǎn) （1）自用房地產(chǎn)）自用房地產(chǎn) （2）作為存貨的房地產(chǎn)）作為存貨的房地產(chǎn) v注意：注意：v某項房地產(chǎn)，部分用于賺

3、取租金或資本增值、某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分值的部分，應當，應當確認為確認為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)；不能夠不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分的部分，不確認不確認為投資性房地產(chǎn)。為投資性房地產(chǎn)。6（二）投資性房地產(chǎn)的確認（二）投資性房地產(chǎn)的確認投資性房地產(chǎn)的確認除了要符合投資性房地產(chǎn)的定義外，投資性房地產(chǎn)的確認除了要符合投資性房地產(chǎn)的定義外，還要同時滿足下

4、列條件，才能予以確認：還要同時滿足下列條件，才能予以確認：與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量7v投資性房地產(chǎn)應當按照投資性房地產(chǎn)應當按照成本成本進行初始計量進行初始計量 v設置科目設置科目 P150v采用采用成本模式成本模式計量計量v“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”v采用采用公允價值模式公允價值模式計量計量v“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本”v“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動v取得的會計處理類似固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)取得的會計處理類似固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)8（一）外

5、購的投資性房地產(chǎn)（一）外購的投資性房地產(chǎn) P1501、入賬時間、入賬時間v在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值起，下同）或用于資本增值 2、入賬金額、入賬金額v購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出出 93、會計處理、會計處理借：投資性房地產(chǎn)（或投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（或投資性房地產(chǎn)成本）成本） 貸：銀行存款等貸：銀行存款等注意：注意：企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房

6、地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)用于資本增值的，應當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 10（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)（二）自行建造的投資性房地產(chǎn) P1511、入賬時間、入賬時間v在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值 2、入賬金額、入賬金額v建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要建造該項房地產(chǎn)達到

7、預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成支出構(gòu)成 113、會計處理、會計處理借：投資性房地產(chǎn)（或投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（或投資性房地產(chǎn)成本）成本） 貸：在建工程貸：在建工程注意：注意：企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產(chǎn)才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 （三）其他

8、方式取得的投資性房地產(chǎn)（三）其他方式取得的投資性房地產(chǎn)v 其成本參照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的相關規(guī)定確定。其成本參照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的相關規(guī)定確定。 12v投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量v投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量v投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更企業(yè)企業(yè)通常應當采用成本模式通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式也可以采用公允價值模式對投資對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能同

9、一企業(yè)只能采用一種模式采用一種模式對對所有所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。量，不得同時采用兩種計量模式。 P15213一、投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量一、投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量（一）計量原則（一）計量原則 P152 按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷。進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷。（二）會計處理（二）會計處理1 1、按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷、按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷 借：借：銀行存款銀行存款 貸：貸：其

10、他業(yè)務收入其他業(yè)務收入3、投資性房地產(chǎn)存在減值的，比照固定資產(chǎn)進行處理投資性房地產(chǎn)存在減值的，比照固定資產(chǎn)進行處理”科科目，減值準備目，減值準備”等科目進行處理。等科目進行處理。 2、取得的、取得的租金收入租金收入借：其他業(yè)務成本借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)減值準備14（一）采用公允價值模式的前提條件（一）采用公允價值模式的前提條件 P153 v企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得：允價值能夠持續(xù)可靠取

11、得：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場 （2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。v企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。行后續(xù)計量。 15（二）會計處理（二）會計處理1 1、不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或

12、進行攤銷；、不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷； 2 2、取得的租金收入同前；、取得的租金收入同前；3 3、資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其、資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值：賬面價值： （1）公允價值高于其賬面余額的差額）公允價值高于其賬面余額的差額 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 （2）公允價值低于其賬面余額的差額）公允價值低于其賬面余額的差額 借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動16三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更三、投資

13、性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 3、已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允、已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。1、企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。、企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。2、以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更、以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時處理，將計量模式變更時公允價值公允價值與與賬面價值賬面價值的的差額差額，調(diào)，調(diào)整期初留存收益。整期初留存收益。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（變更日公允價值）成本（變更日公允價值）

14、 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（已提折舊和攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（已提折舊和攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備（已提減值準備）投資性房地產(chǎn)減值準備（已提減值準備） 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額） 盈余公積盈余公積 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤差額差額17v房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換v投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)的處置18（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日 P155 轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日1、投資性房地產(chǎn)開始自用、投資性房地產(chǎn)開始自用 房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，開始自用的日期房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，開始自用的日期 2、作為存貨的房地產(chǎn)

15、改為出租、作為存貨的房地產(chǎn)改為出租 租賃期開始日。租賃期開始日。3、自用建筑物或土地使用權(quán)停、自用建筑物或土地使用權(quán)停 止自用，改為出租止自用，改為出租 租賃期開始日租賃期開始日 4、自用土地使用權(quán)停止自用改、自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值用于資本增值 自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期本增值的日期 租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。19（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理 P1551成本模式下成本模式下v應當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬

16、應當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值價值 借：固定（無形）資產(chǎn)借：固定（無形）資產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）（賬面余額） （1）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時借：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）借：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（已提折舊和攤銷）（已提折舊和攤銷） 貸：累計折舊（攤銷）貸：累計折舊（攤銷）借：投資性房地產(chǎn)減值準備借：投資性房地產(chǎn)減值準備（已提減值準備）（已提減值準備） 貸：固定（無形）資產(chǎn)減值準備貸：固定（無形）資產(chǎn)減值準備20（2）將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：）將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（存貨賬面

17、價值）（存貨賬面價值） 存貨跌價準備存貨跌價準備（已提跌價準備）（已提跌價準備） 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）（賬面余額） （3）將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：）將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊（攤銷）累計折舊（攤銷） ）（已提折舊和攤銷）（已提折舊和攤銷） 固定（無形）資產(chǎn)減值準備固定（無形）資產(chǎn)減值準備（已提減值準備）（已提減值準備） 貸：固定（無形）資產(chǎn)貸：固定（無形）資產(chǎn)（賬面余額）（賬面余額） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備212公允價值

18、模式下公允價值模式下 P156（1）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時：）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的原賬面價值與轉(zhuǎn)換為固定投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的原賬面價值與轉(zhuǎn)換為固定（無形）資產(chǎn)后的公允價值之差計入公允價值變動（無形）資產(chǎn)后的公允價值之差計入公允價值變動損益。損益。借：固定（無形）資產(chǎn)借：固定（無形）資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日公允價值）（轉(zhuǎn)換日公允價值） 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動（賬面余額）（賬面余額） 公允價值變動損益公允價值變動損益（差額）（差額） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本（賬面余額）（賬面余額） 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動（賬面余額

19、）（賬面余額） 公允價值變動損益公允價值變動損益（差額）（差額）22（2）將存貨和自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時：）將存貨和自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時： 原存貨、自用房地產(chǎn)賬面價值原存貨、自用房地產(chǎn)賬面價值投資性房地產(chǎn)的公允價值，差額投資性房地產(chǎn)的公允價值，差額計入計入“公允價值變動損益公允價值變動損益” 原存貨、自用房地產(chǎn)賬面價值原存貨、自用房地產(chǎn)賬面價值投資性房地產(chǎn)的公允價值，差額投資性房地產(chǎn)的公允價值，差額計入計入“資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積”借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本（轉(zhuǎn)換日公允價值）（轉(zhuǎn)換日公允價值） 累計折舊（攤銷）累計折舊（攤銷）（已計提的折舊和攤銷）（已計提的折舊和攤銷） 存貨跌價準備、固定（無形）資產(chǎn)減值準備存貨跌價準備、固定（無形）資產(chǎn)減值準備（已提減值準備）（已提減值準備） 公允價值變動損益公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額）（公允價值小于賬面價值的差額） 貸：開發(fā)產(chǎn)品、固定（無形）資產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品、固定（無形）資產(chǎn)（賬面余額）（賬面余額） 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積（公允價值大于賬面價值的差額）（公允價值大于賬面價值的差額）23（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置 借：借：銀行存款銀行存款（