房地產(chǎn)項目前期的市場調(diào)研

1、房地產(chǎn)工程前期的市場調(diào)研目標(biāo)：客觀全面認(rèn)識區(qū)域社會、 經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)和規(guī)劃、 近中期城市的開展與工程地塊的關(guān)系，認(rèn) 識工程開展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和區(qū)位條件， 客觀全面的認(rèn)識該地塊在城市中的地位和開展?jié)摿Α?原那么：客觀系統(tǒng)的態(tài)度進(jìn)行調(diào)查和分析。研究方法：以事實和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析說明和提煉，以科學(xué)的方法預(yù)測。研究內(nèi)容：1域社會經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀和前景概述2總體規(guī)劃對工程開展的影響分析工程與城市開展的關(guān)系3位條件及其對工程開展的影響分析工程與現(xiàn)狀城市各功能區(qū)的關(guān)系4大型設(shè)施現(xiàn)狀和建設(shè)對工程開展的影響分析工程與機(jī)場、高速路、交通樞紐、體育中 心等近中期建設(shè)的城市設(shè)施的關(guān)系5. 現(xiàn)狀及周圍環(huán)境分析評價分析地塊的現(xiàn)狀

2、、城市建設(shè)、自然條件對工程開展的影響 調(diào)查方法：一、資料收集：要求對方提供或需收集的資料1年鑒2統(tǒng)計年鑒3建設(shè)年鑒4房地產(chǎn)年鑒5. 市志6. ?區(qū)域十五方案及社會經(jīng)濟(jì)開展戰(zhàn)略?7新近報批國務(wù)院的總體規(guī)劃8工程所在區(qū)分區(qū)規(guī)劃9工程周邊城市建設(shè)工程的文件和規(guī)劃二、與權(quán)威人士訪談1政府部門2 規(guī)劃局、規(guī)劃設(shè)計院規(guī)劃設(shè)計師3建委、國土局部門干部4管局、房地產(chǎn)交易信息管理中心干部5 要報社城市建設(shè)、房地產(chǎn)專欄記者6 房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會或?qū)W術(shù)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士7 司主要樓盤的開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)&他值得推薦的專業(yè)人士、機(jī)構(gòu)資料分析提綱及需解決問題一、城市社會經(jīng)濟(jì)開展概況1經(jīng)濟(jì)狀況用地及人口規(guī)模經(jīng)濟(jì)開展水平、增長速度產(chǎn)業(yè)

3、結(jié)構(gòu)及各產(chǎn)業(yè)開展水平經(jīng)濟(jì)開展政策、方案和規(guī)劃從歷史開展過程，從區(qū)內(nèi)區(qū)際比擬反映出區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征，以了解工程開發(fā)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景。2. 城市建設(shè)根底設(shè)施建設(shè)情況建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)通過橫豎向比擬分析，了解城市房地產(chǎn)業(yè)開展水平和趨勢。3金融業(yè)開展?fàn)顩r居民存款總額及人均指標(biāo)銀行用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款居民購房貸款情況目的：了解金融業(yè)開展水平和對工程開發(fā)的影響。4居民生活水平社會商品零售額人均年可支配收入居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)人均居民居住水平了解居民生活水平，以支持工程定位和把握工程開展空間。二、城市規(guī)劃建設(shè)對工程開展的影響1城市總體規(guī)劃2. 工程所在地分區(qū)規(guī)劃3. 重大市政建設(shè)工程目的：分析工程地塊的區(qū)位價值和開

4、展?jié)摿Α?土地市場開展?fàn)顩r土地供應(yīng)及使用情況用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)與使用狀況土地供應(yīng)方式及制度未來幾年內(nèi)土地供應(yīng)量預(yù)測現(xiàn)行有關(guān)房屋土地管理政策法規(guī)、房地產(chǎn)市場標(biāo)準(zhǔn)概述目的：評估土地市場的供求及管理情況，以把握房地產(chǎn)工程開發(fā)環(huán)境。房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場開展歷程、現(xiàn)狀和趨勢1. 歷史及現(xiàn)狀各類物業(yè)供求總量和分布2. 供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 成交特征4. 市場開展特征目的：把握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場開展水平、階段以及趨勢，了解市場主要特征。二、相關(guān)市場及典型案例詳細(xì)分析1確定相關(guān)工程和相關(guān)區(qū)域2目前供應(yīng)量及后續(xù)供應(yīng)情況3價格及趨勢4產(chǎn)品特征：價格、戶型、規(guī)劃設(shè)計、裝修風(fēng)格、配套設(shè)施、環(huán)境等要素5成交特征分

5、析：成交比例、價格、成交產(chǎn)品分析、付款方式等要素6買家分析：自身特征及購置動機(jī)7營銷賣點、推廣概念及策略8成功或失敗案例分析：區(qū)位、規(guī)劃、設(shè)計市場定位、營銷策略、成功或失敗經(jīng)驗分析目的：把握競爭環(huán)境，了解區(qū)域市場容量、價格、買家特征，并透過現(xiàn)狀供應(yīng)和成交情況找 到工程時機(jī)。了解競爭者產(chǎn)品和開發(fā)策略以尋求差異化和更優(yōu)的市場定位。三、消費(fèi)者行為和特征分析1. 消費(fèi)者特征和需求細(xì)分2. 消費(fèi)者特征分析：年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、來源等要素3. 消費(fèi)者需求調(diào)查研究4. 消費(fèi)者社會文化生活形態(tài)分析和研究目的：了解消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力，在戶型、面積、環(huán)境、物業(yè)管理和配套設(shè)施等方面的需求,細(xì)分市場，以求準(zhǔn)確

6、的市場定位。1房地產(chǎn)市場總體供應(yīng)及吸納情況2 房地產(chǎn)開展市場特征3. 相關(guān)物業(yè)供求狀況4. 產(chǎn)品特征5市場活潑區(qū)域特點6. 可比工程個案研究7. 消費(fèi)者特征及生活形態(tài)分析&現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場營銷和推廣方式及特征一 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法目的：從市場供應(yīng)的 量、質(zhì)分析產(chǎn)品特征，了解市場開發(fā)水平和競爭態(tài)勢，從供應(yīng)產(chǎn)品中分析需求特征，為工程產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位提供依據(jù)和支撐系統(tǒng)。找出近期供應(yīng)產(chǎn)品中代表最高開發(fā)水平的要素和突破點掌握主流消費(fèi)者來源、特征、消費(fèi)需求、習(xí)慣和心理供應(yīng)樓盤現(xiàn)場調(diào)查方法：1. 現(xiàn)場觀察和拍照：樓盤規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、社區(qū)形態(tài)、建筑外立面、建筑內(nèi)戶型設(shè)計和公 共空間設(shè)計、園林環(huán)境、會

7、所和配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷售賣場組織；2.成長總會碰到各種限制與瓶頸。詢問售樓人員：價格、供應(yīng)量、戶型配比、銷售率、買家特征、管理費(fèi);2. 拿資料：樓書和宣傳資料；3. 填寫樓盤調(diào)查表，整理分析信息；目的和結(jié)論：得出對樓盤整體開發(fā)水平的綜合評估，點評和比照分析代表當(dāng)?shù)剌^高開發(fā)水平的工程和細(xì)節(jié)，了解可比性樓盤戶型配比、暢銷戶型。供應(yīng)樓盤成交情況方法：現(xiàn)場詢問售樓人員、成交數(shù)據(jù)收集分析和相關(guān)人士訪談三種方式結(jié)合分析：1代表性樓盤成交率；2. 各面積段戶型成交率；3. 買家特征和購置特征；目的：細(xì)分出某類產(chǎn)品的單價、總價、戶型、產(chǎn)品特征市場接受情況。二消費(fèi)者調(diào)查方法：1. 研究工程幾個輻射圈產(chǎn)業(yè)分布

8、、類型，居住人群的消費(fèi)水平、 職業(yè)、學(xué)歷、收入等特征。通過相關(guān)人士訪談、企業(yè)數(shù)量和類型、行業(yè)類型調(diào)查了解2. 可比性樓盤購置者調(diào)查，通過對可比照樓盤客戶資料的收集、訪談獲得相關(guān)樓盤客戶特 征；3問卷調(diào)查，通過以下一種或幾種方式了解消費(fèi)者消費(fèi)需求。1當(dāng)?shù)胤抗懿块T、媒體曾做過的消費(fèi)者需求調(diào)查資料；2如甲方有相關(guān)資源，通過問卷形式了解消費(fèi)者需求；3如甲方有客戶資源，對已購房者進(jìn)行調(diào)查或訪談；目的和結(jié)論：各檔次和類型物業(yè)的主流消費(fèi)群來源、職業(yè)、收入情況、消費(fèi)特征和消費(fèi)關(guān)注 點。對工程前期市場調(diào)研的研討工程資源分析1. 地盤現(xiàn)狀分析根本情況：規(guī)模、形狀、地形地貌、水文地下情況：文物、光纖電纜等2. 工程

9、規(guī)劃指標(biāo)分析用地性質(zhì)：面積、開發(fā)凈用地面積指標(biāo)控制：容積率、總建筑面積及各類性質(zhì)面積控制規(guī)劃設(shè)計要求：退縮、預(yù)留等要求配套建設(shè)要求：如車庫、學(xué)校、幼兒園等3. 周邊環(huán)境分析自然環(huán)境：功能性質(zhì)、自然景觀人文環(huán)境：人口、文化、旅游、歷史等價值4. 地塊開發(fā)條件分析用地條件：綠化、植被、平整情況市政設(shè)施配套狀況包括交通、水、電、煤氣、排污、通訊5. 城市功能分布及工程區(qū)位分析城市開展現(xiàn)狀及功能區(qū)分布：主要功能區(qū)及交通布局城市規(guī)劃開展方向工程所在地區(qū)區(qū)位價值分析6工程市場資源分析周邊資源、幅射圈工程可達(dá)性及預(yù)期影響范圍效勞半徑*公里以上市場資源效勞半徑*公里以下市場資源*根據(jù)城市規(guī)模、開展現(xiàn)狀、工程規(guī)

10、模及影響力綜合考慮而定7城市開展相關(guān)因素分析城市規(guī)劃開展方向土地供應(yīng)及房地產(chǎn)開展主要區(qū)域城市重大市政設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)工程初步可行性分析報告框架：第一篇：態(tài)勢分析一、城市區(qū)概況一人文、地理及交通條件1. 區(qū)域位置2. 區(qū)域交通狀況3. 行政劃分及隸屬關(guān)系4. 人口狀況包含數(shù)量及人口組成二歷史沿革文化屬性等三區(qū)域?qū)傩约拔磥黹_展定位參見城市開展定位四空間布局及規(guī)劃1. 間布局概述2. 體開展節(jié)奏五 城市區(qū)城市建設(shè)及公共事業(yè)六綜合實力分析七 總結(jié)二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及人民生活一經(jīng)濟(jì)運(yùn)行1國內(nèi)生產(chǎn)總值2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)3固定資產(chǎn)投資二人民生活1城市居民人均可支配收入或人均GDP2. 恩格爾系數(shù)3. 居民儲蓄4人均居

11、住面積三、態(tài)勢綜述第二篇：市場分析、城市的房地產(chǎn)開展簡述對工程前期市場調(diào)研的研討專業(yè)園地二、房地產(chǎn)市場狀況一房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資2. 施工和空置狀況3. 銷售現(xiàn)狀二市場現(xiàn)狀三市場分區(qū)研究1. 中心區(qū)2. 中心城區(qū)3. 新區(qū)三、房地產(chǎn)市場分析結(jié)論第三篇、區(qū)域競爭工程與可比性典型工程市場分析一、區(qū)域內(nèi)工程分析1. 樓盤列舉分析2. 區(qū)域競爭物業(yè)與本工程初步定位的分析比照表二、可比性典型工程分析1. 樓盤列舉分析2. 可比性典型物業(yè)與本工程初步定位的分析比照表第四篇：工程分析一、工程概述二工程由來1. 一性2. 它性三工程定位1. 功能定位2. 產(chǎn)業(yè)定位3. 形象定位4. 規(guī)劃定位四工程開發(fā)思路簡述對工程前期市場調(diào)研的研討專業(yè)園地二、工程SWOT分析一優(yōu)勢1政策理解城市化2市場容量東北、長春城市化開展、長春市、綠園區(qū)居住政策等3 周邊環(huán)境、業(yè)態(tài)4. 市場判斷尤勢整合二劣勢1工程瓶頸2. 土地狀況與問題3. 不可預(yù)測的市場因素劣勢對策三時機(jī)1. 工程的差異性定位2. 市場空間消費(fèi)需求3. 可能贏得的政策支持4. 工程的經(jīng)營策略寸機(jī)利用四風(fēng)險1. 土地風(fēng)險2. 相關(guān)競爭3. 資金壓力風(fēng)險躲避三、資源優(yōu)勢1. 企業(yè)優(yōu)勢2. 府資源3. 人力資源4. 信貸資源5.傳媒資源6.專業(yè)園地對工程前期市場調(diào)研的研討其它可利用資源四、工程分析結(jié)論第五篇：工程定位一、工程檔次