房地產(chǎn)估價(jià)自考模擬試題

1、房地產(chǎn)估價(jià)自考模擬試題一、 單項(xiàng)選擇題：（在每小題的四個(gè)備選答案中，選出一個(gè)正確的答案，并將其序號(hào)填在題中的括號(hào)內(nèi)。每小題1分，共10分） 1、影響房地產(chǎn)價(jià)格水平的最終因素是（ ）。 A 行政因素 B 自身?xiàng)l件 C 供求狀況 D 環(huán)境因素 2、已知建筑物重置價(jià)格為800元/M2 ，建筑物已使用10年，折舊率為0.012，若按直線(xiàn)折舊法計(jì)算，該建筑物的現(xiàn)時(shí)單價(jià)是（ ）。 A800元/M2 B640元/M2 C704元/ M2 A720元/ M2 3、有一房地產(chǎn)，土地占總價(jià)值40%，建筑物占總價(jià)值60%，土地還原利率為10%，建筑物還原利率為14%，則綜合還原利率為（ ）。 A12% B12.4%

2、 C13% D13.4% 4、一棟每層建筑面積相同的建筑物共10層，建筑覆蓋率為0.4，則建筑容積率為（ ）。 A2.5 B4 C5 D4.5 5、依據(jù)四三二一法則，路線(xiàn)價(jià)為1200元，深度為125英尺，寬為25英尺的臨街矩形宗地價(jià)格是（ ）。 A 32700元 B 30000元 C 21000元 D 35100元 6、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首付50萬(wàn)元，余額80萬(wàn)元，八個(gè)月后一次付清，月利息率1%，該房地產(chǎn)相當(dāng)首付總額為（ ）。 A 130萬(wàn)元 B 134萬(wàn)元 C 87萬(wàn)元 D 124萬(wàn)元 7、比準(zhǔn)價(jià)格是一種（ ）。 A 市場(chǎng)價(jià)格 B 比較價(jià)格 C 評(píng)估價(jià)格 D 成本價(jià)格 8、采用（ ）求

3、取的年折舊額每年遞減。 A 成新折扣法 B 償債基金法 C 直線(xiàn)折舊法 D 年數(shù)合計(jì)法 9、舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造成本+（ ）舊有房地產(chǎn)建筑物折舊。 A 土地重新取得價(jià)格 B 0 C 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) D 地價(jià)款 10以他人土地供自己土地方便使用的權(quán)利謂之（ ）。 A 地役權(quán) B 地上權(quán) C 使用權(quán) D 抵償權(quán) 二、多項(xiàng)選擇題：（在每小題的五個(gè)備選答案中，選出二個(gè)至五個(gè)正確的答案，并將其序號(hào)填在題中的括號(hào)內(nèi)。多選、少選、錯(cuò)選均無(wú)分。每小題2分，共10分） 1、標(biāo)準(zhǔn)總收益應(yīng)具備的條件是（ ）。 A 一般性 B 安全性 C 標(biāo)準(zhǔn)性 D 穩(wěn)定性 E 持續(xù)性 2、類(lèi)似房地產(chǎn)是指在（ ）等方面

4、與估價(jià)對(duì)象相同或相似的房地產(chǎn)。 A 日期 B 地區(qū) C 用途 D 交易情況 E 建筑結(jié)構(gòu) 3、還原利率求取的方法有（ ）。 A 平均利潤(rùn)法 B 加權(quán)平均法 C 投資組合法 D 市場(chǎng)抽取法 E 混合法 4、土地租賃的標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用項(xiàng)目有（ ）。 A 稅收 B 管理費(fèi) C 維護(hù)費(fèi) D 保險(xiǎn)費(fèi) E 折舊費(fèi) 5、僅符合房屋價(jià)值轉(zhuǎn)移規(guī)律，而忽視了資金的時(shí)間價(jià)值的建筑物折舊計(jì)算方法是（ ） A 直線(xiàn)折舊法 B 償債基金法 C 年數(shù)合計(jì)法 D 定率法 E 綜合折舊法 三、判斷說(shuō)明題：（判斷下列各題正誤，正者在括號(hào)內(nèi)打“”，誤者在括號(hào)內(nèi)打“×”并說(shuō)明理由。每小題1分，共10分） 1、非公平價(jià)格由于受了不

5、了解市場(chǎng)行情等不良因素影響，因此不能成為市場(chǎng)價(jià)格。（ ） 2、價(jià)是臨街標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均單價(jià)。（ ） 3、可比實(shí)例區(qū)城因素比估價(jià)對(duì)象好10%，則可比實(shí)例區(qū)域因素修正系數(shù)為100/110。（ ） 4、房地產(chǎn)的價(jià)格形成基礎(chǔ)是房地產(chǎn)的有效需求性。（ ） 5、長(zhǎng)期趨勢(shì)法從本質(zhì)上講是一種市場(chǎng)比較法。（ ） 6、城市中現(xiàn)有一塊空地，目前沒(méi)有任何收益，因而不能用收益法估價(jià)。（ ） 7、有較多的房地產(chǎn)交易實(shí)例，就可用市場(chǎng)比較法來(lái)進(jìn)行評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。（ ） 8、用收益法評(píng)估同一地區(qū)，同樣用途的房地產(chǎn)，可采用同一個(gè)還原利率。（ ） 9、成本法是建立在生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論基礎(chǔ)上的。（ ） 10、某宗房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為300萬(wàn)

6、元，實(shí)際成交價(jià)格為380萬(wàn)元，這意味著該評(píng)估價(jià)格不是客觀合理的。（ ） 四、填空題：（每空1分，共10分） 1、 土地級(jí)差收益測(cè)算的關(guān)鍵是_。 2、 采用級(jí)差系數(shù)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)最關(guān)鍵的是最低等地價(jià)和_是否符合實(shí)際情況。 3、 由于新設(shè)計(jì)、新技術(shù)、新材料等的運(yùn)用，而造成原有房地產(chǎn)價(jià)值貶值，謂之_。 4、 某特定地區(qū)內(nèi)的土地標(biāo)準(zhǔn)深度為150英尺，臨街地每平方英尺價(jià)值6000元，則深度為81英尺的臨街地每平方尺價(jià)值按哈拍法則計(jì)算為_(kāi)。 5、 被許多房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)家尊崇為房地產(chǎn)估價(jià)法中的“王后”的方法是_。 6、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)_。 7、 房屋達(dá)到使用年限不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值減去清理費(fèi)后的余值

7、稱(chēng)_。 1、 某房地產(chǎn)公司向銀行抵押貸款12萬(wàn)元，年利率為12%，在25年內(nèi)分期償還，每年應(yīng)還本付息額為_(kāi)。 1、 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)_的價(jià)格。 10、純收益按等差級(jí)數(shù)遞減下無(wú)限年的公式為_(kāi)。 五、簡(jiǎn)答題：（每小題4分，共24分） 1、 正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)最核心的是要把握哪兩點(diǎn)？ 2、 影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有哪些？ 3、 路線(xiàn)價(jià)法正街與旁街如何區(qū)分？ 4、 何謂客觀收益？ 5、 剩余法適用的條件和對(duì)象是什么？ 6、 標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的作用主要表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？ 六、計(jì)算：（1、2題每題8分，3、4題10分，共36分。計(jì)算結(jié)果保留二位小數(shù)） 1、 某建筑物建成于1996年8月，建筑總面積2

8、萬(wàn)平方米，建筑結(jié)構(gòu)為框架式結(jié)構(gòu)，耐用年限60年，殘值率為零，建成后即投入使用。該建筑物所占土地使用年限為1993年8月至2033年8月，現(xiàn)重新建造該建筑物為2400元/平方米，建筑物中的家俱及電器等設(shè)備價(jià)值約為建筑物價(jià)值的30%，耐用年限為10年，殘值率為零。試根據(jù)上述資料計(jì)算該建筑物（含設(shè)備）1999年8月的價(jià)值。（8分） 2、 評(píng)估某寫(xiě)字樓于1999年10月的正常價(jià)格，在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)選取了A、B、C三宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例。A寫(xiě)字樓成交日期為1996年10月，成交總價(jià)164.5萬(wàn)元，建筑總面積400平方米；B寫(xiě)字樓成交日期為1997年10月，成交總價(jià)為270萬(wàn)元，建筑總面積600平方米

9、；C寫(xiě)字樓成交日期1998年10月，成交總價(jià)為323萬(wàn)元，建筑總面積700平方米；另調(diào)查獲知，當(dāng)?shù)卦擃?lèi)寫(xiě)字樓1995年10月至1999年10月的價(jià)格指數(shù)分別為120，112，108，105，104（均以上年10月為100）。試?yán)蒙鲜鲑Y料對(duì)可比實(shí)例A、B、C的價(jià)格分別進(jìn)行交易日期修正，并用單價(jià)表示（元/平方米）。（8分） 3、 某公司購(gòu)買(mǎi)了一商業(yè)物業(yè)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)未來(lái)第一年純收益40萬(wàn)元，第二年為42萬(wàn)元，第三年為45萬(wàn)元，以后在此基礎(chǔ)上每年純收益遞增2%，該公司準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)滿(mǎn)20年后，即將該商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)到時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格為425萬(wàn)元。該類(lèi)商業(yè)物業(yè)資本化率為10%，問(wèn)該商業(yè)物業(yè)現(xiàn)時(shí)價(jià)值為多少

10、？（10分） 4、 在某市舊城區(qū)改造中，有一占地4000平方米的房地產(chǎn)擬拆遷改造為商住綜合樓。該工程于1999年10月1日開(kāi)工，正常施工期2年，規(guī)劃建筑覆蓋率50%，建筑容積率5，各層建筑面積相同，其中一層為商場(chǎng)，其他各層為住宅。估計(jì)該工程拆遷安置費(fèi)200萬(wàn)元，在工程開(kāi)發(fā)之初一次性補(bǔ)償；建筑費(fèi)用每平方米800元，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入；估計(jì)工程完成后，商場(chǎng)即可全部售出，預(yù)計(jì)平均售價(jià)每平方米建筑面積4000元；住宅平均售價(jià)每平方米建筑面積2200元，分二期售出，工程完成后售出50%，半年后再售出50%；銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的3%；稅費(fèi)為樓價(jià)的6%；投資利潤(rùn)為20%；貸款年利率為8%

11、。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)待拆遷改造的城市土地在1999年10月1日的正?？們r(jià)格。（10分）一、單項(xiàng)選擇題1交易雙方在市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格是。A市場(chǎng)價(jià)B評(píng)估價(jià)C租賃價(jià)格D抵押價(jià)格2當(dāng)容積率不變時(shí)，樓面地價(jià)與土地價(jià)格成。A反比B正比C相等D對(duì)數(shù)3的理論核心是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本最低，確定企業(yè)的最佳區(qū)位。A市場(chǎng)學(xué)派B價(jià)格學(xué)派C行為學(xué)派D成本學(xué)派4的實(shí)質(zhì)是投在土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結(jié)果。A級(jí)差地租B絕對(duì)地租C壟斷地租D礦山地租5對(duì)于高層建筑和工業(yè)用地的地價(jià)影響較大的是。A土地外形B宗地面積C地質(zhì)條件D地形條件6容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積率越大，。A地價(jià)越低B地價(jià)越高C地價(jià)呈線(xiàn)性D地價(jià)越穩(wěn)

12、定7在城市化初期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以為主，房地產(chǎn)的價(jià)格較低。A第一產(chǎn)業(yè)B第二產(chǎn)業(yè)C第三產(chǎn)業(yè)D第一、第二產(chǎn)業(yè)8房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法是。A路線(xiàn)價(jià)法、地價(jià)指數(shù)法、殘余法B市場(chǎng)比較法、收益法、成本法C路線(xiàn)價(jià)法、市場(chǎng)比較法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法D收益法、成本法、地價(jià)指數(shù)法9一般對(duì)外交通設(shè)施服務(wù)半徑為公里。A020B010C0.30.7D102010出租型房地產(chǎn)的凈收益計(jì)算公式為。A凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-治理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金B(yǎng)凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-經(jīng)營(yíng)費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金C凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-治理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金及附加D凈收益=租賃收入-治理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金及附加11同一供需圈就是指

13、在這一范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。A價(jià)格相同B具有替代性C同為有收益的房地產(chǎn)D功能各異12容積率對(duì)地價(jià)的影響非常大，基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是該用途土地在該級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)的。A最高容積率B平均容積率C最低容積率D建筑覆蓋率13已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，具有一定基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地稱(chēng)為。A生地B熟地C毛地D農(nóng)地14成本高并不一定表示價(jià)值高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格一般，而不完全由成本決定。A取決于效用B取決于競(jìng)爭(zhēng)C取決于收益高低D取決于其新舊狀態(tài)15建筑物在物理、化學(xué)因素作用下，仍能保持應(yīng)有的使用價(jià)值的正常年限，稱(chēng)為。A經(jīng)濟(jì)耐用年限B自然耐用年限C安全耐用年限D(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)耐用年限16根據(jù)剩余法的基本思路，在分析測(cè)算

14、時(shí)，應(yīng)滿(mǎn)足的條件之一是：售價(jià)的猜測(cè)和成本的測(cè)算必須符合。A替代原則B合法原則C投入產(chǎn)出原則D多樣性原則17根據(jù)“四三二一”法則，路線(xiàn)價(jià)為3000元/英尺，深度為150英尺，寬為20英尺的臨街矩形宗地價(jià)格是。A65400元B60000元C70200元D54000元18在工業(yè)企業(yè)或其他企業(yè)占主要成分的城市，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)往往以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，。A采用收益法B市場(chǎng)比較法C級(jí)差收益測(cè)算法D剩余法19在市場(chǎng)不穩(wěn)定，價(jià)格變化很大的情況下，評(píng)估報(bào)告的有效期一般不超過(guò)。A三個(gè)月B半年C10個(gè)月D1年20對(duì)于一般的例行估價(jià)案件可采用。A自由式評(píng)估報(bào)告書(shū)B(niǎo)定型式評(píng)估報(bào)告書(shū)C混合式評(píng)估報(bào)告書(shū)D書(shū)信式評(píng)估報(bào)告

15、書(shū)二、雙項(xiàng)選擇題1根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度地價(jià)類(lèi)型可劃分為。A市場(chǎng)價(jià)B評(píng)估價(jià)C生地價(jià)D熟地價(jià)E樓面地價(jià)2級(jí)差地租的兩種表現(xiàn)形式。A級(jí)差地租B絕對(duì)地租C級(jí)差地租D壟斷地租E相對(duì)地租3工業(yè)區(qū)位理論的核心是通過(guò)對(duì)運(yùn)輸因素相互作用的分析與計(jì)算，找出最低生產(chǎn)成本點(diǎn)。A勞動(dòng)力B原料C距離D集聚E重量4影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃?。A城市因素B心理因素C社會(huì)因素D財(cái)政金融因素E一般因素、個(gè)別因素一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。1.房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是（ ）A.房屋 B.土地 C.建筑物

16、 D.房屋與土地2.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成具有（ ）A.單一性 B.雙重性 C.多樣性 D.商品性3.為了消除比較修正過(guò)程中出現(xiàn)的各種誤差，一般要求可供比較的交易案例資料至少具有（ ）A.2個(gè) B.3個(gè) C.4個(gè) D.5個(gè)4.杜能理論的核心是（ ）A.城市地租 B.農(nóng)業(yè)區(qū)位地租 C.級(jí)差地租 D.建筑地段地租5.理論上，土地價(jià)格構(gòu)成可分為地租資本化和_兩部分。（ ）A.土地投資與利息 B.建筑開(kāi)發(fā)成本 C.專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)6.目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)（ ）A.充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) B.不充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) C.一級(jí)市場(chǎng) D.二級(jí)市場(chǎng)7.上世紀(jì)80年代初，_率先在全國(guó)收取土地使用費(fèi)。（ ）A.廣州 B.上海 C

17、.深圳 D.武漢8.“四三二一”法則屬于_百分率。（ ）A.加權(quán)深度 B.平均深度 C.累計(jì)深度 D.單獨(dú)深度9.下列_不是土地定級(jí)因素權(quán)重的確定方法。（ ）A.特爾菲法 B.因素成對(duì)比較法 C.層次分析法 D.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法10._是詳細(xì)闡述估價(jià)過(guò)程的報(bào)告。（ ）A.估價(jià)結(jié)果報(bào)告 B.估價(jià)技術(shù)報(bào)告 C.估價(jià)師聲明 D.估價(jià)假設(shè)和限制條件11.在收益法估價(jià)時(shí)，潛在毛收入、凈收益都應(yīng)按_計(jì)算。（ ）A.天 B.月 C.季 D.年12.收益法中的年限修正系數(shù)是（ ）A.r B.a/r C.1-1/（1+r）n D.r/a13.絕對(duì)地租形成的根本原因是（ ）A.追加投資所帶來(lái)的超額利潤(rùn) B.土地

18、私有權(quán)的壟斷C.產(chǎn)品價(jià)格的壟斷 D.產(chǎn)品市場(chǎng)的壟斷14.由市場(chǎng)比較法估價(jià)得到的房地產(chǎn)價(jià)格，稱(chēng)為（ ）A.積算價(jià)格 B.比準(zhǔn)價(jià)格 C.收益價(jià)格 D.交易價(jià)格15.對(duì)較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生全局性影響的因素是（ ）A.城市區(qū)域因素 B.一般因素 C.個(gè)別因素 D.時(shí)間因素16.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，_，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（ ）A.扣除管理費(fèi) B.扣除稅費(fèi) C.扣除折舊 D.扣除保險(xiǎn)費(fèi)17.按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（售價(jià)）的一定比例計(jì)算利潤(rùn)，該比例常稱(chēng)作（ ）A.銷(xiāo)售回報(bào)率 B.預(yù)期回報(bào)率 C.投資回報(bào)率 D.最低回報(bào)率18.估價(jià)對(duì)象的_是指土

19、地房屋的狀態(tài)和與周邊物質(zhì)環(huán)境的相互關(guān)系。（ ）A.權(quán)益狀況 B.物質(zhì)實(shí)體 C.客觀存在 D.主觀推測(cè)19._是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。（ ）A.基準(zhǔn)地價(jià) B.標(biāo)定地價(jià) C.宗地價(jià)格 D.城鎮(zhèn)地價(jià)20.土地級(jí)的數(shù)目，根據(jù)城市性質(zhì)、規(guī)模及地域組合的復(fù)雜程度劃分，小城市通常分為（ ）A.13級(jí) B.35級(jí) C.47級(jí) D.510級(jí)二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。21.以下_房地產(chǎn)適合采用收益法進(jìn)

20、行價(jià)格評(píng)估。（ ）A.出租房產(chǎn) B.醫(yī)院 C.博物館 D.學(xué)校 E.商鋪一、單項(xiàng)選擇題(在每小題的四個(gè)備選答案中，選出一個(gè)正確答案，并將正確答案的序號(hào)填在題干的括號(hào)內(nèi)。每小題1分，共20分)     1交易雙方在市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格是( )。     A市場(chǎng)價(jià) B評(píng)估價(jià)     C租賃價(jià)格 D抵押價(jià)格     2當(dāng)容積率不變時(shí)，樓面地價(jià)與土地價(jià)格成( )。     A反比 B正比  &#

21、160;  C相等 D對(duì)數(shù)     3( )的理論核心是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本最低，確定企業(yè)的最佳區(qū)位。     A市場(chǎng)學(xué)派 B價(jià)格學(xué)派     C行為學(xué)派 D成本學(xué)派     4( )的實(shí)質(zhì)是投在土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結(jié)果。     A級(jí)差地租 B絕對(duì)地租     C壟斷地租 D礦山地租    &

22、#160;5對(duì)于高層建筑和工業(yè)用地的地價(jià)影響較大的是( )。     A土地形狀 B宗地面積     C地質(zhì)條件 D地形條件     6容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積率越大，( )。     A地價(jià)越低 B地價(jià)越高     C地價(jià)呈線(xiàn)性 D地價(jià)越穩(wěn)定     7在城市化初期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以( )為主，房地產(chǎn)的價(jià)格較低。  

23、;   A第一產(chǎn)業(yè) B第二產(chǎn)業(yè)     C第三產(chǎn)業(yè) D第一、第二產(chǎn)業(yè)     8房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法是( )。     A路線(xiàn)價(jià)法、地價(jià)指數(shù)法、殘余法     B市場(chǎng)比較法、收益法、成本法     C路線(xiàn)價(jià)法、市場(chǎng)比較法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法     D收益法、成本法、地價(jià)指數(shù)法     9一般對(duì)外

24、交通設(shè)施服務(wù)半徑為( )公里。     A020 B010     C0.30.7 D1020     10出租型房地產(chǎn)的凈收益計(jì)算公式為( )。     A凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金     B凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-經(jīng)營(yíng)費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金     C凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金及附加   

25、0; D凈收益=租賃收入-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金及附加     11同一供需圈就是指在這一范圍內(nèi)的房地產(chǎn)( )。     A價(jià)格相同 B具有替代性     C同為有收益的房地產(chǎn) D功能各異     12容積率對(duì)地價(jià)的影響非常大，基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是該用途土地在該級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)的( )。     A最高容積率 B平均容積率     C最低容積率 D建筑覆

26、蓋率     13已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，具有一定基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地稱(chēng)為( )。     A生地 B熟地     C毛地 D農(nóng)地     14成本高并不一定表示價(jià)值高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格一般( )，而不完全由成本決定。     A取決于效用 B取決于競(jìng)爭(zhēng)     C取決于收益高低 D取決于其新舊狀態(tài)    

27、60;15建筑物在物理、化學(xué)因素作用下，仍能保持應(yīng)有的使用價(jià)值的正常年限，稱(chēng)為( )。     A經(jīng)濟(jì)耐用年限 B自然耐用年限     C安全耐用年限 D經(jīng)營(yíng)耐用年限     16根據(jù)剩余法的基本思路，在分析測(cè)算時(shí)，應(yīng)滿(mǎn)足的條件之一是：售價(jià)的預(yù)測(cè)和成本的測(cè)算必須符合( )。     A替代原則 B合法原則     C投入產(chǎn)出原則 D多樣性原則     17根

28、據(jù)“四三二一”法則，路線(xiàn)價(jià)為3000元/英尺，深度為150英尺，寬為20英尺的臨街矩形宗地價(jià)格是( )。     A65400元 B60000元     C70200元 D54000元     18在工業(yè)企業(yè)或其他企業(yè)占主要成分的城市，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)往往以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，( )。     A采用收益法 B市場(chǎng)比較法     C級(jí)差收益測(cè)算法 D剩余法    &

29、#160;19在市場(chǎng)不穩(wěn)定，價(jià)格變化很大的情況下，評(píng)估報(bào)告的有效期一般不超過(guò)( )。     A三個(gè)月 B半年     C10個(gè)月 D1年     20對(duì)于一般的例行估價(jià)案件可采用( )。     A自由式評(píng)估報(bào)告書(shū) B定型式評(píng)估報(bào)告書(shū)     C混合式評(píng)估報(bào)告書(shū) D書(shū)信式評(píng)估報(bào)告書(shū)     二、雙項(xiàng)選擇題(在每小題的五個(gè)備選答案中，選出二個(gè)正確的答案，并將

30、正確答案的序號(hào)分別填在題干的括號(hào)內(nèi)，多選、少選、錯(cuò)選均不得分。每小題1分，共15分)     1根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度地價(jià)類(lèi)型可劃分為( )。     A市場(chǎng)價(jià) B評(píng)估價(jià) C生地價(jià)     D熟地價(jià) E樓面地價(jià)     2級(jí)差地租的兩種表現(xiàn)形式( )。     A級(jí)差地租 B絕對(duì)地租 C級(jí)差地租    D壟斷地租 E相對(duì)地租    &

31、#160;3工業(yè)區(qū)位理論的核心是通過(guò)對(duì)運(yùn)輸( )因素相互作用的分析與計(jì)算，找出最低生產(chǎn)成本點(diǎn)。     A勞動(dòng)力 B原料 C距離     D集聚 E重量     4影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃? )。     A城市因素 B心理因素 C社會(huì)因素     D財(cái)政金融因素 E一般因素、個(gè)別因素     5標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地權(quán)利狀況可選擇( )。  &#

32、160;  A國(guó)有劃撥、出讓土地 B非完權(quán)使用權(quán)土地 C產(chǎn)權(quán)共有土地     D國(guó)家租賃和入股土地 E有他項(xiàng)權(quán)利限制的土地     6中房指數(shù)與其他的指數(shù)相比，具有( )特點(diǎn)。     A全面性、系統(tǒng)性 B地域性、較小波動(dòng)性 C可比性、靈敏性     D時(shí)效性 E針對(duì)性、穩(wěn)定性     7土地級(jí)別的劃分方法有( )。     A數(shù)軸法、剖

33、面圖法 B因素成對(duì)比較法 C特爾菲法     D總分頻率曲線(xiàn)統(tǒng)計(jì)判斷法 E層次分析法     8計(jì)算以客觀收入為基礎(chǔ)的有效毛收入時(shí)，應(yīng)具備( )等條件。     A收入必須能持續(xù)獲得 B收入應(yīng)具有預(yù)測(cè)性     C收入在非最高最佳利用狀態(tài)下取得 D特殊情況下獲得的收入     E偶然因素獲得的收入     9市場(chǎng)比較法中選取的可比實(shí)例，從理論上講應(yīng)與估價(jià)對(duì)象

34、具有相關(guān)性、替代性，并應(yīng)符合( )等要求。     A時(shí)間的接近性 B總價(jià)的類(lèi)似性 C地點(diǎn)的類(lèi)似性     D建筑面積類(lèi)似性 E買(mǎi)賣(mài)人員相關(guān)性     10在市場(chǎng)比較法的運(yùn)用中，交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景需基本相似如：( )等。     A建筑物結(jié)構(gòu) B容積率限制 C是否為破產(chǎn)拍賣(mài)     D建筑物高度限制 E區(qū)位條件     11總的來(lái)講，求取建筑

35、物的重新建造成本有兩個(gè)途徑( )。     A直接法 B余額遞減法 C直線(xiàn)法     D間接法 E剩余法     12利用剩余法估價(jià)，要正確分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，正確預(yù)測(cè)( )。     A房地產(chǎn)收益 B售價(jià) C運(yùn)營(yíng)費(fèi)用     D稅收 E開(kāi)發(fā)成本     13路線(xiàn)價(jià)法是否運(yùn)用得當(dāng)，還依賴(lài)于( )以及完善合理的深度修正率表和其他

36、條件修正率。     A較為完整的道路系統(tǒng) B較為合理的稅收政策     C較為分散的區(qū)域分布 D排列整齊的宗地     E實(shí)行無(wú)限年期的土地使用制度     14在房地產(chǎn)出租，轉(zhuǎn)讓較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)則主要采用( )。     A市場(chǎng)比較法 B級(jí)差收益測(cè)算法 C路線(xiàn)價(jià)法     D收益法 E成本法    &#

37、160;15評(píng)估報(bào)告所提供的結(jié)論只適應(yīng)于報(bào)告載明的( )。     A所有權(quán) B估價(jià)原則 C估價(jià)目的     D價(jià)值定義 E估價(jià)依據(jù)     三、簡(jiǎn)答題(每小題5分，共25分)     1簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特性。     2簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)必須遵循的主要原則。     3簡(jiǎn)述中房指數(shù)在房地產(chǎn)評(píng)估中的作用。     4請(qǐng)分別說(shuō)出

38、收益法計(jì)算公式v= 及v= 1- 的假設(shè)前提條件。     5剩余法估價(jià)的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是什么?     四、論述題(每小題8分，共16分)     1試述多因素綜合評(píng)價(jià)方法的特點(diǎn)。     2試述評(píng)估報(bào)告中應(yīng)特別說(shuō)明估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件的原因。     五、計(jì)算題(共24分)     1一收益性房地產(chǎn)，第一年凈收益為40萬(wàn)元，預(yù)計(jì)今后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上

39、增長(zhǎng)0.5%，而費(fèi)用一直穩(wěn)定在10萬(wàn)元，土地的使用權(quán)年限為50年，資本化率為10%，求該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。(7分)     2有一房屋買(mǎi)賣(mài)比較實(shí)例，10個(gè)月前的市場(chǎng)交易價(jià)格為100萬(wàn)元，現(xiàn)要求修正為現(xiàn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格(取四位小數(shù))。     經(jīng)調(diào)查，收集到發(fā)生在過(guò)去不同時(shí)間的三個(gè)類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格(見(jiàn)下表)(7分)     類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格     房產(chǎn) 出售日期 交易價(jià)格 現(xiàn)時(shí)評(píng)估價(jià)格     1 6個(gè)

40、月前 84.5萬(wàn)元 92萬(wàn)元     2 12個(gè)月前 93.0萬(wàn)元 112萬(wàn)元     3 10個(gè)月前 88.0萬(wàn)元 104萬(wàn)元     3估價(jià)對(duì)象為政府用辦公樓，土地面積為1000m2，建筑總面積為2800m2，建于1985年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限60年，殘值率為零，該土地位于市區(qū)，土地單價(jià)為2000元/m2，現(xiàn)類(lèi)似建筑物的重置成本為1500元/m2，評(píng)估該房地產(chǎn)1998年7月的市場(chǎng)價(jià)值(用直線(xiàn)折舊法折舊)(10分)一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分

41、)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。1.一般對(duì)外交通設(shè)施服務(wù)半徑為（ ）A.010公里 B.020公里 C.025公里 D.030公里2.容積率是指地塊上的建筑總面積與（ ）A.總面積之比 B.地塊面積之比 C.地下面積之比 D.綠化面積之比3.從評(píng)估的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是一種（ ）A.市場(chǎng)價(jià)格 B.權(quán)益價(jià)格 C.土地價(jià)格 D.理論價(jià)格4.韋勃的區(qū)位因素體系是（ ）A.自然技術(shù)、社會(huì)文化、人口 B.運(yùn)費(fèi)、勞力、集聚C.運(yùn)費(fèi)、銷(xiāo)售、成本 D.交通、質(zhì)量、勞力5.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置宜（ ）A.街角地 B.一面臨街 C.多

42、面臨街 D.畸零地6.一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是（ ）A.由高向低遞增 B.由低向高遞增 C.由高向低遞減 D.由低向高遞減7.確定城市道路的級(jí)別，一個(gè)主要因素是（ ）A.道路功能 B.道路寬度 C.路網(wǎng)密度 D.公交便捷度8.將未來(lái)各年的_，以一定的還原利率分別折現(xiàn)為現(xiàn)值，其總和就是房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。（ ）A.總收益 B.凈收益 C.毛收益 D.年均收益9.綜合資本化率是評(píng)估_價(jià)格時(shí)所采用的資本化率。（ ）A.土地 B.構(gòu)筑物 C.房地合一 D.建筑物10.在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租稱(chēng)（ ）A.級(jí)差地租 B.級(jí)差地租C.壟

43、斷地租 D.礦山地租11.市場(chǎng)比較法中，以正常交易情況為基準(zhǔn)，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況價(jià)格時(shí)，修正系數(shù)公式中的（ ）A.分母小于100 B.分母大于100 C.分母等于100 D.不成立12.對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行區(qū)域因素修正是因?yàn)椋?）A.交易實(shí)例房地產(chǎn)與待評(píng)估房地產(chǎn)是處于同一地區(qū)，區(qū)位條件相同B.交易實(shí)例房地產(chǎn)與待評(píng)估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū)，區(qū)位因素存在差別C.交易實(shí)例房地產(chǎn)交易之后該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲D.交易實(shí)例房地產(chǎn)交易之后該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降13.利用成本法估價(jià)時(shí)，不論房地產(chǎn)的新舊狀態(tài)如何，積算價(jià)格是以（ ）A.建造時(shí)間為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn) B.

44、開(kāi)始使用的時(shí)間為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)C.購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的時(shí)間為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn) D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)14.運(yùn)用成本法，在計(jì)算建筑物的耐用年限時(shí)，一般采用（ ）A.主觀耐用年限 B.自然耐用年限C.經(jīng)濟(jì)耐用年限 D.客觀耐用年限15.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)中的期日修正一般根據(jù)（ ）A.地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)頻率 B.地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度C.地價(jià)的變動(dòng)幅度 D.房?jī)r(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度16.估價(jià)機(jī)構(gòu)從正式接受估價(jià)委托到完成評(píng)估報(bào)告的日期是（ ）A.評(píng)估報(bào)告的有效期 B.估價(jià)作業(yè)日期C.估價(jià)工作結(jié)束日期 D.評(píng)估報(bào)告的時(shí)效期17.路線(xiàn)價(jià)的確定必須先確定（ ）A.地塊面積 B.標(biāo)準(zhǔn)宗地面積 C.街道面積 D.區(qū)域面積18._的核心是必

45、須用相似的市場(chǎng)資料進(jìn)行比較。（ ）A.收益法 B.成本法 C.市場(chǎng)比較法 D.剩余法19.在剩余法估價(jià)中，投資回報(bào)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)一般為（ ）A.地價(jià)+預(yù)期樓價(jià)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 B.地價(jià)+開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用+專(zhuān)業(yè)費(fèi)C.預(yù)計(jì)樓價(jià)+銷(xiāo)售費(fèi)用+稅費(fèi) D.預(yù)期樓價(jià)-地價(jià)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用20.用剩余法估價(jià)時(shí)，預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的地價(jià)款按（ ）A.取得土地使用權(quán)至開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)的這段周期計(jì)算B.整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期計(jì)算C.整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期的一半計(jì)算D.任意計(jì)算二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或

46、未選均無(wú)分。21.土地定級(jí)成果圖一般包括（ ）A.土地級(jí)別圖 B.土地定級(jí)單元圖C.資料圖 D.作用分值圖 E.城市平面圖22.基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的平均容積率是（ ）A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率C.該用途土地在該級(jí)別地域的容積率D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率E.該用途土地在該級(jí)別地域的平均容積率23.房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括（ ）A.土地重新取得費(fèi)用 B.建筑物折舊費(fèi) C.維修費(fèi) D.管理費(fèi) E.建筑物重新建造成本24.采用剩余法估價(jià)，在調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)利用要求時(shí)，必須掌握城市規(guī)劃對(duì)此宗地的規(guī)劃用途、_限制等。（ ）A.裝修 B.建筑密度 C

47、.建筑物高度 D.設(shè)計(jì) E.容積率25._對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響，主要是以個(gè)人和集團(tuán)的利益為中心。（ ）A.行政因素 B.社會(huì)因素 C.城市區(qū)域因素 D.經(jīng)濟(jì)因素 E.心理因素26.房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法包括（ ）A.市場(chǎng)比較法 B.成本法 C.趨勢(shì)法 D.收益法 E.路線(xiàn)價(jià)法27.房地產(chǎn)評(píng)估具有_的特點(diǎn)。（ ）A.科學(xué)性 B.實(shí)踐性 C.個(gè)別性 D.嚴(yán)肅性 E.公正性28.中心地理論的主要內(nèi)容有（ ）A.放牧區(qū) B.城市工業(yè)區(qū) C.六邊形市場(chǎng)區(qū) D.市場(chǎng)等級(jí)序列 E.作物輪作區(qū)29.路線(xiàn)價(jià)法適宜于同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)，特別是_等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。（ ）A.土地權(quán)益 B.征地拆

48、遷 C.土地課稅 D.土地重劃 E.土地整治30.住宅用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表包括（ ）A.臨街進(jìn)深修正 B.使用年限修正 C.容積率修正 D.樓層地價(jià)分配率修正 E.臨街類(lèi)型修正三、判斷改錯(cuò)題（本大題共9小題，每小題2分，共18分）判斷下列各題，正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“”，錯(cuò)的打“×”，并改正劃線(xiàn)部分。31.以平均站距并結(jié)合城市規(guī)劃要求作為站點(diǎn)影響半徑。（ ）32.房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系可簡(jiǎn)化為地價(jià)和地租的關(guān)系。（ ）33.交通地理區(qū)位是指某一事物在人類(lèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中產(chǎn)生的人地關(guān)系。（ ）34.中房指數(shù)是根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為核心設(shè)計(jì)的指數(shù)系統(tǒng)。（ ）35.一般來(lái)說(shuō)

49、，容積率越高，土地利用效益就越低，從而地價(jià)也就相應(yīng)地降低。（ ）36.在我國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)人員包括注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師和注冊(cè)地產(chǎn)估價(jià)師。（ ）37.運(yùn)用收益法時(shí)，V=a/r是現(xiàn)實(shí)估價(jià)中最常用的一個(gè)計(jì)算公式。（ ）38.從買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；從賣(mài)方來(lái)說(shuō)，成本法的理論依據(jù)是替代原理。（ ）39.城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度和生活設(shè)施完備度，一般都對(duì)地價(jià)成正相關(guān)影響。（ ）四、簡(jiǎn)答題（本大題共3小題，每小題4分，共12分）40.簡(jiǎn)答房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。41.簡(jiǎn)答地租理論在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用。42.歐美著名的路線(xiàn)價(jià)法則有哪些？五、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）43.某寫(xiě)字樓建

50、筑面積1000平方米，尚剩余使用年限30年?，F(xiàn)對(duì)外出租，每月租金2.5萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，該寫(xiě)字樓造價(jià)為3000元/平方米；家具設(shè)備原值10萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2%；據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3，資本化率為12%。采用收益法估算該寫(xiě)字樓的價(jià)格。44.有一待估宗地F，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類(lèi)似的四塊宗地的資料，詳見(jiàn)表一：表一： 成交價(jià)：元/平方米宗地 成交價(jià) 交易時(shí)間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個(gè)別因素 A 2880 2000年4月 0 1.0 +1% +2% B 2830 2000年10月 +2% 1.1 -1%

51、-1% C 3100 2001年8月 +3% 1.4 0 +1% D 2880 2002年5月 -2% 1.2 +2% +3% F 0 1.1 0 0 該城市的地價(jià)指數(shù)見(jiàn)表二：表二：時(shí)間 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 指數(shù) 100 107 106 110 108 107 113 據(jù)調(diào)查，該市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)的關(guān)系是：當(dāng)容積率在1.01.4之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地。

52、試根據(jù)以上條件，采用算術(shù)平均值法評(píng)估該宗土地2002年10月的價(jià)格。六、論述題（本大題共2題，每小題10分，共20分）45.試述房地產(chǎn)評(píng)估的程序。46.試述建筑物重置價(jià)格、重建價(jià)格的含義及二者的關(guān)系。一、單項(xiàng)選擇題(在每小題的四個(gè)備選答案中，選出一個(gè)正確答案，并將正確答案的序號(hào)填在題干的括號(hào)內(nèi)。每小題1分，共20分) 1.(     )是房地產(chǎn)估價(jià)的靈魂。   A.實(shí)踐性              

53、; B.公正性   C.科學(xué)性               D.全面性 2.提供人們生活起居的建筑是(     )。   A.公共建筑               B.工業(yè)建筑   

54、;C.居住建筑               D.商業(yè)建筑 3.杜能理論的核心是(     )。   A.城市地租               B.農(nóng)業(yè)區(qū)位地租   C.級(jí)差地租   

55、;            D.礦山地租 4.(     )是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。   A.級(jí)差地租               B.絕對(duì)地租   C.壟斷地租     

56、;          D.城市地租 5.房地產(chǎn)估價(jià)的(     )是指估價(jià)的結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)效性。   A.公平原則               B.合法原則   C.替代原則       

57、        D.時(shí)點(diǎn)原則 6.在地租一定的情況下，土地還原率越高，(     )。   A.地價(jià)越高               B.地價(jià)不變   C.地價(jià)越低         

58、0;     D.地價(jià)有變化 7.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置宜(     )。   A.街角地               B.一面臨街   C.多面臨街             D.畸零

59、地 8.土地級(jí)的數(shù)目，根據(jù)城市性質(zhì)、規(guī)模及地域組合的復(fù)雜程度劃分，通常大城市(     )。   A.13級(jí)               B.35級(jí)   C.47級(jí)               D.510級(jí) 9

60、.一般情況下，用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用(     )。   A.實(shí)際收入               B.客觀收入   C.有效毛收入             D.潛在毛收入 10.由市場(chǎng)比較法估價(jià)得到的房地產(chǎn)價(jià)格，稱(chēng)為(&#

61、160;    )。   A.積算價(jià)格               B.比準(zhǔn)價(jià)格   C.收益價(jià)格               D.交易價(jià)格 11.在進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，若比較實(shí)例為110，評(píng)估對(duì)象為100，則修正系數(shù)為

62、(     )。   A.100/90               B.100/110   C.90/100               D.110/100 12.用成本法估價(jià)時(shí)，所依據(jù)的成本應(yīng)該是( 

63、;    )。   A.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成本   B.開(kāi)發(fā)或建造類(lèi)似房地產(chǎn)的社會(huì)“必要”成本   C.不包含合理利潤(rùn)的成本   D.不需扣除折舊的重置成本13.磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限是(     )。   A.40年               B.50年 &

64、#160; C.60年               D.70年 14.在剩余法估價(jià)中，利潤(rùn)=(     )×利潤(rùn)率。   A.(地價(jià)+建筑費(fèi)用+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用)   B.(地價(jià)+預(yù)期樓價(jià)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用)   C.(預(yù)期樓價(jià)+銷(xiāo)售費(fèi)用+稅費(fèi))   D.(預(yù)期樓價(jià)-地價(jià)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用) 15.剩余法的基本思路是(&#

65、160;    )。   A.最佳使用原理               B.替代原理   C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值原理           D.投入產(chǎn)出原理 16.利用剩余法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)成本為(     

66、)。   A.開(kāi)發(fā)商的期望值               B.社會(huì)平均水平   C.本類(lèi)房地產(chǎn)最低水平           D.類(lèi)似房地產(chǎn)的最高水平 17.路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法，實(shí)質(zhì)上也是(     )的一種。   A.收益法 

67、              B.成本法   C.市場(chǎng)比較法           D.剩余法 18.評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)以(     )，據(jù)此反映現(xiàn)實(shí)土地支付地租、地價(jià)的能力。   A.容積率為主     

68、0;         B.土地覆蓋率為主   C.土地的使用年限為主       D.規(guī)劃的土地利用狀態(tài)為主 19.基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)的土地條件是(     )。   A.土地級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)該類(lèi)用途土地的平均條件   B.土地售價(jià)或均質(zhì)地域內(nèi)該類(lèi)用途土地的平均條件   C.土地級(jí)別或固定區(qū)域內(nèi)該類(lèi)用途土地的平均

69、條件   D.土地售價(jià)或固定區(qū)域內(nèi)該類(lèi)用途土地的平均條件 20.評(píng)估報(bào)告必須至少(     )簽名蓋章才能生效。   A.一名注冊(cè)房地產(chǎn)(土地)估價(jià)師   B.兩名注冊(cè)房地產(chǎn)(土地)估價(jià)師   C.一名房地產(chǎn)估價(jià)師   D.一名土地估價(jià)師 二、雙項(xiàng)選擇題(在每小題的五個(gè)備選答案中，選出二個(gè)正確的答案，并將正確答案的序號(hào)分別填在題干的括號(hào)內(nèi)，多選、少選、錯(cuò)選均不得分。每小題1分，共15分) 1.按照房地產(chǎn)價(jià)格的單位劃分的價(jià)格種類(lèi)有( &#

70、160;      )。   A.生地價(jià)               B.毛地價(jià)和熟地價(jià)   C.樓地價(jià)               D.總價(jià)格和單位價(jià)格   E.抵押價(jià)格 2.土

71、地的人文特性有用途的多樣性和(        )。   A.社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性        B.不可移動(dòng)性   C.數(shù)量固定性                  D.合并及分割的可能性   E.位

72、置固定性8.以下房地產(chǎn)適合于采用收益法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估(        )。   A.出租房產(chǎn)               B.醫(yī)院   C.博物館                &#

73、160;D.商業(yè)經(jīng)營(yíng)型   E.學(xué)校 9.用市場(chǎng)比較法求取最終的房地產(chǎn)價(jià)格可采用(        )等方法   A.積算法               B.“四三二一”法   C.加權(quán)算術(shù)平均法       D.統(tǒng)籌法  

74、0;E.眾數(shù)法 10.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟發(fā)達(dá)的地區(qū)，不適合用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的房地產(chǎn)是(        )。   A.教堂               B.住宅   C.圖書(shū)館            &

75、#160;D.賓館   E.寫(xiě)字樓 11.成本法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，銷(xiāo)售階段應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括(        )。   A.營(yíng)業(yè)稅               B.所得稅   C.教育費(fèi)附加          &#

76、160;D.消費(fèi)稅   E.調(diào)節(jié)稅12.剩余法估價(jià)中，其專(zhuān)業(yè)費(fèi)用包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)(        )等。    A.安裝工程費(fèi)               B.間接費(fèi)    C.建筑設(shè)計(jì)費(fèi)         

77、60;     D.銷(xiāo)售費(fèi)    E.工程概預(yù)費(fèi)  13.路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法估價(jià)結(jié)果的可信度，取決于(        )的準(zhǔn)確性。    A.各種修正率               B.路線(xiàn)價(jià)深度百分率    C.正常投入費(fèi)用             D.預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值    E.測(cè)算合理利潤(rùn)  14.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估主要有以下環(huán)節(jié)(        )。    A.基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定