房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程及開發(fā)成本會(huì)計(jì)核算要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程及開發(fā)成本會(huì)計(jì)核算要點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程主要有注冊(cè)登記、受讓土地、立項(xiàng)與規(guī)劃、建筑施工、商品房銷售、權(quán)屬登記等方面。(一) 注冊(cè)登記1. 根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定，設(shè)立房地 產(chǎn)開發(fā)公司除應(yīng)符合公司法規(guī)定的設(shè)立條件外，還應(yīng) 當(dāng)具有下列條件：(1) 100萬元以上的注冊(cè)資本。(2) 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員(省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的 實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù) 人員的條件作出高于上述標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定)，應(yīng)當(dāng)向縣

2、級(jí)以上 人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門自收到房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，在聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的審核意見后予以注 冊(cè)登記。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除按照上述規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明、企業(yè)法定代表人的身 份證明、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同等有關(guān)文件 證明材料，到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。資質(zhì)證書由省建設(shè)廳核發(fā)。

3、資質(zhì)等級(jí)一般分 為一、二、三、四級(jí)，條件按照注冊(cè)資本大小，從事房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)年份，近3年房屋建筑累計(jì)竣工面積或者累計(jì) 完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率，上一年房屋建筑施工面積或者完成與此相當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)開發(fā)投資額，有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)及有關(guān)經(jīng) 濟(jì)類的專業(yè)管理人員數(shù)量，具有完善的質(zhì)量保證體系、制 度以及是否發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故等進(jìn)行劃分，并承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。未取得房地產(chǎn)開 發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。（二）受讓土地根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有出讓、劃撥和其他取得

4、國(guó)有土地開發(fā)權(quán)方式。1出讓方式取得。土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（1）拍賣方式取得（2）招標(biāo)方式取得（3）掛牌方式取得2劃撥方式取得。 土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付其使用，或者將士地使用權(quán)無償交付給土地使用 者使用的行為。一般用于國(guó)家機(jī)關(guān)、 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、 公益事業(yè)等項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地開發(fā)使用權(quán)后，還需要憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證， 到政府土地行政主管部門申請(qǐng)開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓等相關(guān)手續(xù)。3其他方式取得。主要是指

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中通過債務(wù)重組、 吸收合并、投資等方式取得土地使用權(quán)。（三）立項(xiàng)與規(guī)劃根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目審批。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的開發(fā)項(xiàng)目土地已通過國(guó)家 有關(guān)部門總體規(guī)劃論證，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在這個(gè)總體規(guī)劃的控制范圍內(nèi)，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位提出初步規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)方案，填報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)表， 報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審核同意，核發(fā)建設(shè)用地規(guī) 劃許可證和臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許

6、可 證。房地產(chǎn)企業(yè)在通過建設(shè)用地規(guī)劃審批后，向建設(shè)管理部門及時(shí)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可審批手續(xù)，取得建設(shè)工程 規(guī)劃許可證。（四）建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨 時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證以及建設(shè)工 程規(guī)劃許可證后，采用工程項(xiàng)目招投標(biāo)方式選擇合適的 項(xiàng)目建設(shè)承包單位和建設(shè)工程監(jiān)理單位。建筑項(xiàng)目承包單位中標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后，在建筑施工之前，向建筑管理單位報(bào)建設(shè)工程項(xiàng)目，申領(lǐng)建筑 工程施工許可證，并申辦建筑工質(zhì)量監(jiān)督和施工圖設(shè)計(jì) 審查等事項(xiàng)。建設(shè)項(xiàng)目施工完成后，由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收并備案，形成竣工決算報(bào)告?？⒐Q算報(bào)告 需要經(jīng)有資質(zhì)的審計(jì)部門出具審計(jì)

7、報(bào)告。（五）商品房銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中，主要采用預(yù)售、現(xiàn)售、出租以及其他方式處置開發(fā)的房地產(chǎn)。1. 采取預(yù)售方式，也稱“期房銷售”。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中 的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。根據(jù)城市商品房預(yù)售管 理辦法（建設(shè)部令第 40號(hào)）有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證 的， 不得進(jìn)行商品房預(yù)售。按照規(guī)定，開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商 | 品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（1）證明材料； 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土

8、地使用權(quán)證 書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá) 到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣 工交付日期。（2）開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；（3）工程施工合同；（4）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位 置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期預(yù)售總面積、交付使用后的 物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平 面圖。商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商 品房預(yù)售合同，并在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門 辦理登記備案手續(xù)。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示 商

9、品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售 許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。2. 采取商品房現(xiàn)售方式，也稱“現(xiàn)房銷售”。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商 品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。根據(jù)商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令第88號(hào)）規(guī)定，對(duì)商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人 營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（4）已通過竣工驗(yàn)收。（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具

10、備交 付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。在符合以上要求后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告單及符合商品房現(xiàn) 售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同，并提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書， 買賣雙方簽訂商品房買賣合同以及商品房買賣合同 補(bǔ)充協(xié)議。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。商品房現(xiàn)售要點(diǎn)：（1） 根據(jù)商品房銷售管理辦法第7條規(guī)定：項(xiàng)目 工程主體竣工后， 房地

11、產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)工程進(jìn)行審計(jì)和驗(yàn)收，結(jié)算工程款項(xiàng)。（2）應(yīng)當(dāng)在銷售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案（辦理整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)證書，也稱“確權(quán)”、“大房產(chǎn)證”，每銷售一套再向房管局申請(qǐng)核銷，可向房管部門了解商品房銷售的進(jìn)展情況）。（3）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。（4）開發(fā)商銷售商品房時(shí)必須與購(gòu)房者簽訂統(tǒng)一格式 的售房合同。（5）商品房交付使用前要委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單 位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門。（6）交付后60天內(nèi)報(bào)送辦理房產(chǎn)證的資料。3. 米取租賃方式實(shí)現(xiàn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了將開發(fā)的房地產(chǎn)投放到市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售以外，也將部分房

12、地產(chǎn)用于出租，獲取租賃收入。4. 采取其他方式處置開發(fā)房地產(chǎn)。將開發(fā)的房地產(chǎn)用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、用作分配給 股東或投資人抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。（六）權(quán)屬登記城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)?！狈课輽?quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋其他權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房 屋權(quán)屬登記遵循房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地 使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。國(guó)家

13、實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，在房產(chǎn)過戶時(shí)必須辦理土地使用證和房產(chǎn)權(quán)屬證。這兩類證書是經(jīng)過政府房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)審查確認(rèn)后發(fā)給權(quán)利人的法律性憑證，政府保證它的真實(shí)性和合法性，其他任何材料和證明都不具有這樣的權(quán)威性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的房地產(chǎn)按期交付給買受人。預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、 縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原 因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開發(fā)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在辦理土地使用證和

14、房產(chǎn)權(quán)屬證之前，房地產(chǎn)開發(fā)商 須向土地管理和房產(chǎn)管理部門提交下列資料：?jiǎn)挝毁Y格等級(jí)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人資格證書（股份制、有限責(zé)任公 司還應(yīng)提交公司章程）、物價(jià)局核價(jià)批文，向房管中心申請(qǐng)商品房銷售面積測(cè)繪認(rèn)定工作，以測(cè)繪認(rèn)定的面積才可簽訂的銷售合同（房屋測(cè)繪面積報(bào)告單）、出售商品房明 細(xì)表、立項(xiàng)批文、土地批文、出讓土地的出讓合同、建設(shè) 用地規(guī)劃許可證及附圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖、竣 工平面圖、竣工驗(yàn)收備案表、建設(shè)項(xiàng)目竣工集中驗(yàn)收、白 蟻防治協(xié)議及交費(fèi)發(fā)票、地名辦證明及物業(yè)用房移交清單，有開發(fā)地塊原有房產(chǎn)證的，須提交原房產(chǎn)證、商品房預(yù)售 證及其他有關(guān)合法證明材料。房地產(chǎn)受讓方在辦理土地使用證時(shí)

15、，應(yīng)向國(guó)土管理部門提供以下資料：土地使用權(quán)登記申請(qǐng)表、原土地使用證（原件）、房產(chǎn)證、戶主身份證，是單位的應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、 法人身份證、法人資格證書、委托辦理的還須提交委托書 及委托人身份證、商品房購(gòu)銷合同，購(gòu)房戶未到法定年齡 的須提交監(jiān)戶人證明、購(gòu)房的交易契證、稅單等。房產(chǎn)受讓方在辦理房產(chǎn)證時(shí)，應(yīng)向房產(chǎn)管理部門提供 以下資料：產(chǎn)權(quán)人身份證、印章、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表、 商品房購(gòu)銷合同及購(gòu)買發(fā)票，購(gòu)房戶未到法定年齡的須提交監(jiān)護(hù)人證明、開發(fā)商房產(chǎn)證、契證、完稅證等相關(guān)資料。、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用會(huì)計(jì)科目表編號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱編號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱一、資產(chǎn)類二、負(fù)債類1001庫(kù)存現(xiàn)金2001短期借款1002銀行

16、存款2201應(yīng)付票據(jù)1012其他貨幣資金2202應(yīng)付賬款1121應(yīng)收票據(jù)2203預(yù)收賬款1122應(yīng)收賬款2211應(yīng)付職工薪酬1123預(yù)付賬款2221應(yīng)交稅費(fèi)1131應(yīng)收股利2231應(yīng)付利息1221其他應(yīng)收款2232應(yīng)付股利1231壞賬準(zhǔn)備2241其他應(yīng)付款1401材料米購(gòu)2401遞延收益1402在途物資2501長(zhǎng)期借款1403原材料2701長(zhǎng)期應(yīng)付款1404材料成本差異2702未確認(rèn)融資費(fèi)用1405開發(fā)產(chǎn)品2711專項(xiàng)應(yīng)付款1406委托代銷商品2801預(yù)計(jì)負(fù)債1408委托加工物資2901遞延所得稅負(fù)債1411周轉(zhuǎn)材料四、所有者權(quán)益類1471存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4001實(shí)收資本1511長(zhǎng)期股權(quán)投資400

17、2資本公積1512長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備4101盈余公積1521投資性房地產(chǎn)4103本年利潤(rùn)1531長(zhǎng)期應(yīng)收款4104利潤(rùn)分配1532未實(shí)現(xiàn)融資收益4201庫(kù)存股1601固定資產(chǎn)六、損益類1602累計(jì)折舊6001主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1603固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備6051其他業(yè)務(wù)收入1604在建工程6101公允價(jià)值變動(dòng)損益1605工程物資6111投資收益1606固定資產(chǎn)清理6301營(yíng)業(yè)外收入1701無形資產(chǎn)6401主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1702累計(jì)攤銷6402其他業(yè)務(wù)成本1703無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備6403營(yíng)業(yè)稅金及附加1711商譽(yù)6601銷售費(fèi)用1801長(zhǎng)期待攤費(fèi)用6602管理費(fèi)用1811遞延所得稅資產(chǎn)6603財(cái)務(wù)費(fèi)用19

18、01待處理財(cái)產(chǎn)損溢6701資產(chǎn)減值損失五、成本類6711營(yíng)業(yè)外支出5001開發(fā)成本6801所得稅費(fèi)用5101開發(fā)間接費(fèi)用6901以前年度損益調(diào)整三、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算要點(diǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)（產(chǎn)品）成本相關(guān)的核算5001開發(fā)成本1. 開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成 本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝 工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 等。(1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土 地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。1實(shí)際繳納耕地占用稅借：開發(fā)成本土地成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：庫(kù)存現(xiàn)金

19、或銀行存款2. 實(shí)際繳納契稅(受讓土地使用權(quán)) 借：開發(fā)成本土地成本契稅貸：庫(kù)存現(xiàn)金或銀行存款以開發(fā)的公允價(jià)值 500萬的商品房，抵頂拆遷戶王某的拆 遷補(bǔ)償費(fèi)400萬元，另收到王某差價(jià)款100萬元。分錄如下：1結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本借：開發(fā)成本土地成本土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)400萬貸：其他應(yīng)付款-王某400萬2視同銷售確認(rèn)預(yù)收房款，同時(shí)收到100萬元差價(jià)款借：銀行存款100萬其他應(yīng)付款-王某400萬貸：預(yù)收賬款-商品房款500萬(2) 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和 水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。(3) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出， 主要包括開

20、發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境 衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。(4) 建筑安裝工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝 修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。(5) 公共配套設(shè)施費(fèi)，指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的可計(jì)入土 地、房屋開發(fā)成本的、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用， 如鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等設(shè)施費(fèi)用。在政府或政府有關(guān)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)修建的人防設(shè)施， 清算土地增值稅時(shí)，不論其實(shí)際用途，其建設(shè)費(fèi)用允許作 為公共配套設(shè)施費(fèi)據(jù)實(shí)扣除。(6) 開發(fā)間接費(fèi)用，指房地

21、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接組織、管理 開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為開 發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本 費(fèi)用性支出，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊 費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和周轉(zhuǎn)房攤銷 等。2本科目按經(jīng)濟(jì)用途可分為以下四類：(1) 土地開發(fā)成本；(2) 房屋開發(fā)成本；(3) 配套設(shè)施開發(fā)成本；(4) 代建工程開發(fā)成本。3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行兩個(gè)以上房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) 時(shí)，可單獨(dú)設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，歸集后按一定比 例(如建筑面積等)在不同項(xiàng)目間計(jì)算分?jǐn)偂?本科目期末借方余額，反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未完工的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。5101開發(fā)間接費(fèi)用1.

22、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開 發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用， 括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦 公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和周轉(zhuǎn)房攤銷等。2本科目可按開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算3本科目期末可按一定比例計(jì)算分?jǐn)偅Y(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)成 本”，期末無余額。2211應(yīng)付職工薪酬1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對(duì)象，對(duì)發(fā)生的職工薪酬分別以下情況進(jìn)行處理：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員的薪酬借：開發(fā)成本一一開發(fā)間接費(fèi)用貸：應(yīng)付職工薪酬2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品發(fā)放給職工作為職工 薪酬的(1) 借：管理費(fèi)用、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用等科目貸：應(yīng)付職工薪酬(

23、2) 借：應(yīng)付職工薪酬貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(3) 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品3無償向職工提供住房等固定資產(chǎn)使用的，按應(yīng)計(jì)提的折舊額(1) 借：管理費(fèi)用、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用等科目貸：應(yīng)付職工薪酬(2) 借：應(yīng)付職工薪酬貸：累計(jì)折舊1405開發(fā)產(chǎn)品1. 本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已完工達(dá)到預(yù)定可使用 或可銷售狀態(tài)的開發(fā)產(chǎn)品。2. 本科目可按開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)項(xiàng)目中具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)用途 并可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施進(jìn)行明細(xì)核算。3本科目期末借方余額，反映企業(yè)未實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。1開發(fā)產(chǎn)品成本的核算(1) 開發(fā)間接費(fèi)用的歸集借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、累計(jì)折舊、庫(kù)存現(xiàn)金、 銀行存款、周轉(zhuǎn)房一周

24、轉(zhuǎn)房攤銷等科目(2) 開發(fā)間接費(fèi)用的分配借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本(按核算類別)配套設(shè)施開發(fā)成本(能夠有償轉(zhuǎn)讓的配 套設(shè)施)土地開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本貸：開發(fā)間接費(fèi)用(3) 開發(fā)成本的分類核算 開發(fā)成本的分類歸集借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本土地開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本貸:銀行存款、應(yīng)付賬款、開發(fā)間接費(fèi)用等科目 土地開發(fā)成本在不同成本核算對(duì)象間的分配借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本貸：開發(fā)成本土地開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本在不同成本核算對(duì)象間的分配借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本(4) 開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般應(yīng)按實(shí)際成本核算開發(fā)產(chǎn)

25、品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已完工的開發(fā)產(chǎn)品，按其實(shí)際成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。2開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)(1)銷售已完工的開發(fā)產(chǎn)品月末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，包括采用分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品(2) 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的住宅、商用項(xiàng)目、營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品用于本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)或 投資性房地產(chǎn)。借：固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品(3) 用開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行非貨幣性交換 以開發(fā)產(chǎn)品換入土地使用權(quán)借：開發(fā)成本或無形資產(chǎn)一一土地使用權(quán)貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品 以開發(fā)產(chǎn)品換入固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品1406委托代銷商品與受托單位簽訂委托代銷協(xié)議，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的實(shí) 際成本借：委托代銷商品貸：開發(fā)產(chǎn)品 收到受托單位的代銷清單，確認(rèn)銷售收入的同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)代銷商品成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：委托代銷商品 委托代銷開發(fā)產(chǎn)品如發(fā)生退回，應(yīng)按退回開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本借：開發(fā)產(chǎn)品貸：委托代銷商品與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材料相關(guān)的核算2202應(yīng)付賬款1. (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)入材料等驗(yàn)收入庫(kù)，但貨款尚未支付，根據(jù)有關(guān)憑證(發(fā)票賬單、隨貨同行發(fā)票上記載的 實(shí)際價(jià)