房地產(chǎn)利息扣除問題

1、業(yè)務(wù)案例某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一處房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)支 付金額 1.5 億元，開發(fā)該項目發(fā)生開發(fā)土地和新建房及配套 設(shè)施的成本 1 億元，發(fā)生銷售費(fèi)用 0.15 億、管理費(fèi)用 0.1 億元、財務(wù)費(fèi)用 0.2 億元（直接向金融機(jī)構(gòu)支付的利息）。那么，這些費(fèi)用，在進(jìn)行土地增值稅清算時，到底該如何 列支呢？ 政策依據(jù)根據(jù)土地增值稅實施細(xì)則第七條第（三）項規(guī)定，開 發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi) 用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、 財務(wù)費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用中的利息支出 ，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分 攤并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過 按商業(yè)銀行

2、同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ，按 1、取得土地使用權(quán)所支付的金 額； 2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用，項目規(guī)定計算的金額之和 的 5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁?金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條1、取得土地使用權(quán)所支付的金額； 2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用，項目規(guī)定計 算的金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民 政府規(guī)定。選擇與解析1、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用實際累計發(fā)生0.25 億元， 根據(jù)政策規(guī)定，限額內(nèi)可扣除費(fèi)用為 2.5億元X 5%=0.125億元；2、利息支出 :(1) 如果按政策規(guī)定，限額內(nèi)可扣

3、除費(fèi)用為2.5億元X5%=0.125 億元 ;(2) 如果能夠提供金融機(jī)構(gòu)支付明證，則按實際發(fā)生利息0.2 億元據(jù)實列支；1 、與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用，采用 的是“計算扣除”，而非“限額內(nèi)據(jù)實扣除”。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用按 取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的成本、 費(fèi)用項目 規(guī)定計算的金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。 至于企業(yè)實際發(fā)生 多少？所發(fā)生的費(fèi)用是否符合費(fèi)用列支規(guī)定， 在進(jìn)行土地增 值稅清算時，稅務(wù)不會過多核實。當(dāng)然，在企業(yè)所得稅費(fèi)用扣除時，卻沒有這個規(guī)定。2、與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的利息費(fèi)用，如果是支付給金 融機(jī)構(gòu)，可以據(jù)實列支。也就是說，實際發(fā)生的利息費(fèi)用， 可以超過 “按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的成 本、費(fèi)用項目規(guī)定計算的金額之和的5%”扣除。如果利息費(fèi)用，不是支付給金融機(jī)構(gòu)的，而是自有資金或 關(guān)聯(lián)企業(yè)借款， 那么就按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開 發(fā)土地的成本、 費(fèi)用項目規(guī)定計算的金額之和的 5%內(nèi)計算扣 除，至于企業(yè)實際發(fā)生多少？所發(fā)生的費(fèi)用是