物流園區(qū)運營實操

1、物流園區(qū)運營實操之開發(fā)摘自物流沙龍-云鴿目 錄1合同物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析31.1合同物流的定義和服務產(chǎn)品31.2合同物流的行業(yè)特點31.3合同物流的發(fā)展階段41.4合同物流行業(yè)發(fā)展趨勢52遠成物流合同物流現(xiàn)狀分析62.1業(yè)務模式62.1.1 客戶群62.1.2 業(yè)務類型62.2組織結構72.3營銷管理82.4運作管理93合同物流業(yè)務發(fā)展規(guī)劃103.1 業(yè)務模式規(guī)劃103.1.1 業(yè)務模式規(guī)劃原則103.1.2 業(yè)務模式113.1.3 組織結構173.1.4 營銷管理213.1.5 運作管理213.2 發(fā)展階段規(guī)劃223.2.1 第一階段233.2.2 第二階段233.2.3 第三階段24

2、1. 開發(fā)的準備1.1開發(fā)的籌劃所謂開發(fā)，是將未利用地改造成農(nóng)用地或建設用地的活動。一般指的建設開發(fā)是指土地使用者從土地市場通過招拍掛（或劃撥或轉讓等）取得土地使用權后，直接對土地進行開發(fā)建設的行為。不過很多人只是將其中的一個階段，即工程建設階段作為開發(fā)。 電商幾何式的發(fā)展，使到各路大軍（電商、房地產(chǎn)商、基金、物流企業(yè)等）紛紛投身到物流地產(chǎn)行列（范疇包括物流園區(qū)、物流中心、分撥配送中心、倉庫等物流設施）。電商在摧毀了商業(yè)地產(chǎn)的同時，卻造就了物流地產(chǎn)的空前繁榮。不過，據(jù)中物聯(lián)發(fā)布的第三次全國物流園區(qū)調(diào)查結果顯示，全國共有754家物流園區(qū)（實有數(shù)比這個數(shù)據(jù)要大得多），其中運營的有348家，占46%

3、；在建的241家，占32%；規(guī)劃的165家，占22%。由于很多物流園區(qū)建設存在著盲目追求投資速度而忽視效益的現(xiàn)象（個人覺得是先占有土地等升值的心理作怪，不考慮運營是否成功，有錢任性?。?，平均空置率達60%。物流園區(qū)看上去熱火朝天，其實虛火很盛。據(jù)權威人士說，我國物流園區(qū)實現(xiàn)盈虧平衡的保守估計不超過20%，存在地域性物流園過剩風險。在投資開發(fā)一個新的物流園區(qū)，我們要反復問自己：“物流企業(yè)為什么來我們園區(qū)？我們能給他們帶來什么利益而值得人家來？”，歸結到項目上，就是要清晰地回答項目“做什么”和“怎么做”。物流作為經(jīng)濟發(fā)展的血脈，成為商務活動（尤其電子商務）的托盤，各個行業(yè)都離不開物流，無論生產(chǎn)或者

4、是生活資料的流動或商務活動，都會涉及到倉儲、運輸、搬運裝卸等物流操作。在物流行業(yè)里涉及到各類客戶：有專線物流企業(yè)、快遞企業(yè)、倉儲企業(yè)、冷鏈企業(yè)、電商企業(yè)、批發(fā)商等等，他們的需求各式各樣，即使園區(qū)占地上千畝，也不可能完全滿足，如若想什么都做，會順得哥來失嫂意，只會變成個怪胎園區(qū)。而且各個城市都有各自的特色，若不了解透徹，那管它三七二十一，先把項目用地蓋起來，只會招致在招商過程中，要么是適合的客戶不多、要么是結構不合理、要么就是布局不規(guī)范，使到經(jīng)營業(yè)戶不愿進駐，做成“理想的業(yè)戶不愿進，進駐的業(yè)戶不理想”的結果，給后面的運營工作帶來麻煩。因而一定要研究好客戶和研究透徹自己的園區(qū)，如自己的園區(qū)的區(qū)位優(yōu)

5、劣，可做到的功能配比，產(chǎn)品設計，招商水平，外部協(xié)同能力，是適合哪些客戶？如何才可運營成功和服務好我們的客戶？同時，對某個園區(qū)開發(fā)商來說，一、二線城市難拿到地，拿到地的多數(shù)在三四線城市，這些城市的招商壓力較大，因而容易拿到較大的物流用地，很多號稱1000畝以上。如果不考慮土地升值問題，僅市場容量而言，這么大的物流用地對經(jīng)營更形成壓力。為了解決資金問題，開發(fā)商會采用分期開發(fā)的模式，這需先做好定位，做到總體規(guī)劃，分區(qū)域實施。最好分析哪種形態(tài)能較切合當時的市場環(huán)境或消費基礎較好的形態(tài)就先開建（舉例說，如政府要求現(xiàn)有物流企業(yè)搬遷，則建議先開發(fā)零擔專線區(qū)域。而如市場已成熟，但沒有限行、搬遷要求的，建議先以

6、倉庫區(qū)為主，總之先將園區(qū)小氣候形成）。因而園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃決定市場定位，市場定位決定功能定位，功能定位決定用地規(guī)模及土地功能性質（注意，并不是企業(yè)想要多少用地或什么用地性質都可以。對三、四線城市來說，土地功能還是可以談判的），土地功能性質決定園區(qū)各地塊項目開發(fā)的詳細規(guī)劃。這要求項目開發(fā)需完成5個方面的工作：市場分析與業(yè)態(tài)定位，功能流程規(guī)劃與提供設計技術依據(jù)，投資與財務評估，項目管理與實施，銷售與招商運作。首要做好地塊的條件（交通位置、在工業(yè)區(qū)還是專業(yè)市場商業(yè)區(qū)域、輻射范圍、區(qū)域內(nèi)競爭對手及其產(chǎn)品）和政府規(guī)劃要求的研究；研究當?shù)氐慕ㄔ斐杀舅?、租售價格水平；經(jīng)營業(yè)戶摸底（是否愿意搬遷、或外來業(yè)戶有

7、沒在當?shù)卦O點需求、需求產(chǎn)品（建筑形態(tài)）、承受價格等）等等。做出適合市場的分析（判斷）。（二）開發(fā)費用的評估物流園區(qū)投資規(guī)模匯總分析項目開發(fā)首先要做好開發(fā)成本評估及資金籌措工作。土地開發(fā)有如下的費用：1、土地成本（地價費、契稅及市政配套費等）；2、政府行政事業(yè)收費（如環(huán)保、防雷費等）；3、建安成本：設計、建筑、安裝、市政配套（地下管線、道路、綠化等）；4、物業(yè)啟動和招商費用；5、管理費用；6、財務費用；7、稅金及附加。為讓大家有個較清晰了解，便于核算，具體有如下費用（可能掛一漏萬喔）：費用內(nèi)容費用明細備注土地征用及拆遷補償費政府地價支付的土地出讓金、土地補償費、土地開發(fā)費土地有關的稅費向政府部門

8、交納的契稅、印花稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地使用權初始登記費，土地變更用途和超面積補交的地價等拆遷補償費有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費、拆遷管理費等。前期工程費勘察丈量費包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、環(huán)境評估費、交通影響分析、基礎樁應變及質量測試費、防雷檢測費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等規(guī)劃設計費規(guī)劃費：規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。設計費：地質勘察設計費、施工圖設計費、專項設計費（如電力、消防等）、修改設計費、環(huán)境景觀

9、設計費、綜合管網(wǎng)設計費等所有設計費?？尚行匝芯抠M、審圖費、制圖費、曬圖費、趕圖費、樣品制作費等。政府報批報建費包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、集中供熱參建費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、招投標管理費、地名費、地籍地形圖核地、合同審核費等。還包括項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費、其他費用（如建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、預售證等）?！叭ㄒ黄健辟M接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨

10、時管線鋪設、改造遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用?；A開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。臨時設施費臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。建筑安裝工程費土建工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)的各項費用安裝工程費主要是室內(nèi)安裝、立面裝飾基礎設施費市政配套費向政府部門繳納的紅線外大市政配套費，如果開發(fā)商做大市政配套，則為實際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費

11、、接口補償費等；給水、排水系統(tǒng)費供電系統(tǒng)費燃氣系統(tǒng)費電視、通信費園林環(huán)境工程費開發(fā)間接費工程管理費監(jiān)理費、預結算編審費、工程質量監(jiān)督費、工程保險費等資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等營銷設施建造費銷售環(huán)境改造費、招商中心裝修、裝飾費、樣板間等其他直接從事項目開發(fā)的部門（前期部、工程部、技發(fā)部等）的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的費用（三）開發(fā)方案的設定物流園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，它的成功不是在于引進多少經(jīng)營業(yè)戶，而是引入的經(jīng)營業(yè)戶能否將這個市場做旺，也就是說經(jīng)營業(yè)

12、戶能否將其上下家（貨主、司機、關聯(lián)企業(yè)）帶來和服務好。因而在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，消費者的需求，這是關系到一個物流園區(qū)能否成功銷售、招商和做旺的關鍵，這方面就涉及到市場調(diào)研是否細致和準確了。在市場調(diào)研的基礎上，就要做投資分析，即項目是否值得投資：政策和經(jīng)濟環(huán)境如何、市場容量和前景如何、SWTO分析、投資總額、收入分析、成本核算、是否要對外融資（考核融資費用）、項目何時才產(chǎn)生現(xiàn)金流（能否沖抵財務費用）、容積率是否最優(yōu)化（房地產(chǎn)較高，商業(yè)地產(chǎn)次之，倉儲較少）。物流因要有操作空間，停車場，車輛及貨物（或箱柜）周轉場所等要求，容積率一般在0.50.8之間較適合（但一般來說政

13、府希望土地集約，會要求0.8以上），能否達到政府要求投資強度（如佛山一塊物流倉儲用地投資強度為100萬元/畝）和稅收（佛山為19萬元/畝）要求。等等。物流園區(qū)不能簡單地套用住宅開發(fā)模式去做開發(fā)，這絕對是行不通的。傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)以銷售物業(yè)為主，通過銷售利潤獲得投資收益，除了后期的招商經(jīng)營及物業(yè)管理之外再沒有更多的要素了。而物流園區(qū)作為物流地產(chǎn)，是屬于復合型產(chǎn)業(yè)，不僅具有房地產(chǎn)開發(fā)知識、還要具備物流行業(yè)經(jīng)營領域知識、建筑規(guī)劃知識，物流地產(chǎn)同傳統(tǒng)的地產(chǎn)相比，它更強調(diào)物流專業(yè)化、管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應、協(xié)同效應等。這需要既具前瞻性，又要具可操作性。如何做到短期獲利，又要長線持續(xù)經(jīng)營？物流地產(chǎn)的投資開發(fā)

14、有兩種經(jīng)營模式，一種是以持有為主，通過建設物流設施，靠持有這些物業(yè)出租經(jīng)營，獲得長期穩(wěn)定經(jīng)營收益回報的同時，分享經(jīng)濟增長導致土地增值帶來的巨大收益。這種模式回報期長、經(jīng)營變數(shù)大、對資金要求較高；第二種是地產(chǎn)開發(fā)模式，即采用傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式，以銷售物業(yè)為主，投資人通過銷售取得投資收益。采取銷售物業(yè)的模式，要考慮物流地產(chǎn)的特性：即物流地產(chǎn)的土地屬性是物流倉儲用地（原屬工業(yè)用地），這種土地屬性在配套設施建設、分割銷售上存在一定障礙，難以被客戶所接受。但如果土地屬性全部為商業(yè)用地就又會大大增加開發(fā)成本?？紤]到既要短期獲利，又要長線持續(xù)經(jīng)營，須在招拍掛時選擇部分商業(yè)用地，部分物流倉儲用地的性質。至于占

15、的比例多大，則需要認真規(guī)劃、明確功能定位，根據(jù)不同的功能定位對不同功能定位的土地地塊賦予不同的屬性。這樣才可以滿足物流開發(fā)建設的專業(yè)要求，又可以盡可能降低土地成本。在規(guī)劃建設時，需要預先考慮好人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等因素，任何一個因素不解決好，都會給將來的運營帶來不可估量的打擊。物流園區(qū)在開發(fā)過程中因涉及到招商，和商業(yè)市場一樣，目的是讓市場做旺，這樣不可避免地跟著招商屁股轉。因招商對象的需求不同，而導致園區(qū)設計、建設不斷調(diào)整，如何減少突擊修改設計方案的情況（下樁后就難以修改了），最主要還是象前面所說的，物流園區(qū)項目在落地前，就要做好市場調(diào)研，然后做好項目策劃，根據(jù)這些才做建筑設計

16、。同時在規(guī)劃設計階段，就將設計方案提供給目標商戶提供意見，才開始開發(fā)。否則只會誤工誤錢。如果時間趕不及（政府規(guī)定開發(fā)時間），則盡量分期開發(fā)，逐步在未開建的用地上調(diào)整完善?；蛘呔褪穷A留發(fā)展用地，為大客戶訂制而專門設計，就相應保障一些。物流園區(qū)運營實操 之開發(fā)（二）2. 二開發(fā)的過程 1、物流用地分類：2、項目開發(fā)過程：3、在開發(fā)過程中，涉及到向以下政府部門提交資料、報建、溝通、辦證等一系列工作：4、項目開發(fā)必須做好統(tǒng)籌1）什么時間做什么事？2）事情由誰來辦？怎么辦才是最好的？3）哪些環(huán)節(jié)容易出什么問題？5、確保按計劃實施項目開發(fā)必須制訂計劃執(zhí)行表，并嚴格按計劃執(zhí)行。有些因涉及到政府部門或相關機構

17、，要提前做好判斷，多溝通多催促，確不能解決時，才進行計劃調(diào)整。參考：項目計劃表名稱工期開始時間完成時間描述一、辦理證照進度計劃301.d土地競得1.d辦理立項手續(xù)40.d需要辦理環(huán)評、交評辦理用地規(guī)劃許可證40.d需要方案招標后辦理國有土地使用證40.d需繳納地價款，契稅辦理工程規(guī)劃許可證50.d需要施工圖設計后辦理施工許可證20.d需施工招標后辦理預售許可證20.d需投資額達到規(guī)定要求后辦理產(chǎn)權證90.d需項目竣工備案后二、規(guī)劃設計440.d方案策劃20.d對業(yè)態(tài)、戶型、外立面等再研究方案設計25.d在方案策劃基礎上完善總平面圖、建筑圖設計55.d對中標方案深化設計，結構選型、各系統(tǒng)功能確定

18、總平面圖、建筑圖審查20.d主要是人防、消防審查，獲得審批意見施工圖設計30.d將項目量化、圖紙化，指導預算、招標、施工施工圖審查20.d獲得政府規(guī)劃部門指定設計單位認可，完善設計程序熱力、電力、室外雨污水、燃氣設計50.d配套設施設計，結合到項目的規(guī)劃設計中，預留預埋做準備外立面方案設計30.d應在結構出地面前完成外立面的設計、施工招標工作弱電智能設計60.d主要是樓宇自控、安防、電信、停車場系統(tǒng)室內(nèi)精裝修方案設計30.d室外園林、道路設計50.d停車場、室內(nèi)外標識導視系統(tǒng)設計50.d三、工程招投標353.d辦理方案設計招標3.d為辦理用地規(guī)劃許可需要招標，方案中標后可行工程地質、水文勘察設

19、計、施工招標10.d為整個項目土方開挖、支護、基礎選型、抗浮水位設置等而準備辦理監(jiān)理招標20.d土方、降水、護坡、樁基設計招標20.d可以在擴初圖基本確定，基礎形式已經(jīng)獲得認可前提下實施辦理施工招標40.d為辦理施工許可證而準備，在施工圖設計完成后進行電梯招標30.d考慮選擇的電梯加工周期、數(shù)量，在主體結構完成之前46個月內(nèi)完成門窗招標20.d在主體結構完成前，二次砌筑開始前20天左右完成消防、空調(diào)招標50.d需要在主體結構完成前3個月左右完成，以保證設備加工訂貨電力、燃氣、雨污水、熱力招標50.d需在施工圖設計前開始咨詢相關方案，并結合施工進度及時插入施工弱電智能招標30.d需在精裝修施工開

20、始前完成精裝修施工招標30.d需在二次砌筑基本完成，各種管線設備基本就位前完成園林、道路、綠化招標20.d需在樓內(nèi)基本沒有大宗材料、設備以及垃圾進出時插入停車場、室內(nèi)標識導視系統(tǒng)招標30.d在地下室所有設備安裝、調(diào)試后進行四、施工進度765.d土方、降水、護坡、樁基施工150.d可提前插入，邊做施工圖設計邊開挖土方，節(jié)約工期基礎底板墊層、防水、保護層、基礎底板施工30.d需在完成總承包招標，領到施工許可證后實施地下室結構施工20.d首層5層結構施工150.d電梯設備安裝60.d主體結構以及屋頂電梯機房已經(jīng)具備安裝條件消防、空調(diào)、室內(nèi)電力設備、給排水施工90.d春節(jié)放假后，正式全面復工，3個月內(nèi)

21、集中施工完畢室內(nèi)精裝修施工85.d室內(nèi)弱電智能施工60.d室外管線施工40.d園林綠化道路施工50.d停車場系統(tǒng)、室內(nèi)外導視系統(tǒng)施工30.d五、竣工驗收備案200.d人防驗收30.d人防工程全部竣工后即可衛(wèi)生防疫檢驗等30.d生活水池施工完畢并蓄水后即可規(guī)劃驗收70.d外立面完工、室外管線安裝完畢后即可準備消防驗收50.d如帶精裝修驗收，需待精裝修全部完成后同一驗收竣工備案20.d所有驗收均結束并獲得相關部門認可后到建委備案注：計劃時間應看工作量，且有些工作可以交錯進行。也有些工作是要達到一定的時間節(jié)點才可開展。三開發(fā)實施 （一）設立項目公司最好根據(jù)出讓用地性質或土塊大小或分區(qū)域來設立幾間項目

22、公司，這樣就可以多幾個土地證，既便于做抵押或轉讓利于以后轉讓或退出或引入戰(zhàn)略投資者。商業(yè)地塊最好是分塊設立公司，物流倉儲用地一般是企業(yè)自行經(jīng)營，可統(tǒng)一以一個項目公司來設立。考慮到財務做賬問題，也不能設得過多的公司，所以要做好規(guī)劃。新成立公司需辦證照：證照名稱受理部門營業(yè)執(zhí)照工商部門法人代碼證技監(jiān)局國、地稅證稅務部門開戶證、貸款卡銀行道路運輸許可證交管部門市場證工商部門電信增值許可證工信部基本建設投資證（立項）發(fā)改環(huán)保證環(huán)保局.很多在全國布局的物流園投資商，為了便于在項目地開展工作會與當?shù)氐钠髽I(yè)合作，最好要先做小人后做君子，在合作合同及公司章程明確各方的權利義務：1）公司名稱、股東構成；2）注冊

23、資本、股權比例、出資方式。分紅及承擔債務比例；3）股權轉讓的約定；4）管理機構：股東會是最高決策機構，董事會是執(zhí)行機構。要明確投票權的處置方式（1人1票、1股1票？）。做好人員安排：主要明確董事長、法定代表人、總經(jīng)理、財務總監(jiān)是哪方股東派出。各方的工作職責；5）其他約定：經(jīng)營范圍、地點、經(jīng)營宗旨、強制退股、股權增發(fā)、財務制度、清算制度等。（二）架構：項目籌建階段的基礎組織架構：所謂項目就是把一個想法變成一個現(xiàn)實的過程。其特點是：目的性、臨時性、獨特性、制約性、整體性、不確定性、時間性、漸進性、成果不可逆轉性、組織的臨時性和開放性。而當完成后，出現(xiàn)周而復始的工作，叫運營。一個物流園區(qū)的落地過程（

24、從定位至經(jīng)營階段）就是一個項目管理過程，會涉及到方方面面，在復雜多變的環(huán)境中如何協(xié)調(diào)和做好一件事，需要一個綜合型、有全局觀的人才來統(tǒng)籌管理，在這里項目總經(jīng)理擔當起很重要的角色，他要負責統(tǒng)籌項目的全過程。什么是統(tǒng)籌，下面的小故事很說明統(tǒng)籌能力：天冷了，想吃火鍋，又懶得出去，咋辦呢？首先邀請5個人。給第1個電話：“順路買點菜來，就差蔬菜了?！苯又?個：“順路買點羊肉，就差肉了。” 然后第3個：“順路買點凍豆腐各種丸子啥的，就差這個了?！敝蟮?個：“就差酒了?！弊詈蟮?個：“火鍋底料不夠了，帶點來。”然后，掛電話燒鍋水坐等以及處理好這相互的關系。他還需負責以下這幾方面的管理：在籌建階段，招商部門

25、就需參與，它可以將客戶的需求傳遞給項目總經(jīng)理和工程部（及總部），根據(jù)客戶的需求來做園區(qū)規(guī)劃。在前期這個階段，還要設立一個看似不起眼，其實很重要的角色，就是在辦公室里設置辦證員的崗位，他除辦營業(yè)執(zhí)照、稅務登記等必備的企業(yè)證照外，還要幫助工程部辦相關項目開工的證照。（當然，如果投資協(xié)議有約定，可以請政府協(xié)調(diào)小組幫忙加快速度進行）（三）定位決策1、資金決策：資金籌措渠道、如何使用、如何平衡、盈利期望2、項目決策：項目定位、盈利模式、產(chǎn)品功能和規(guī)劃設計、服務對象、實施進度3、人力決策：設置部門和崗位、需要哪方面人員、主管部門溝通、團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作機構（四）立項和可行性報告1、通過招拍掛后，

26、與國土部門簽訂土地買賣合同； 2、確定開發(fā)方案； 3、根據(jù)規(guī)劃局的規(guī)劃要點來申報、審批項目建議書； 4、編制項目可行性研究報告； 5、申報、審批項目可行性研究報告。 繳納相關稅費 1、繳交土地出讓金、契稅、印花稅、證照費等2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 3、可行性研究費 附：可行性報告撰寫的主要內(nèi)容第一章 總論1.1 項目名稱1.2 項目承辦單位及簡介1.3 編制依據(jù)和研究范圍1.4 項目建設地理位置概況1.5 項目概況第二章 項目背景及建設的必要性2.1 項目提出背景2.2 項目建設的必要性第三章 市場預測3.1 行業(yè)情況分析3.2 區(qū)域年度貨運量預測和市場容量3.3SWOT分析3.4 發(fā)展現(xiàn)

27、代物流的機遇和條件第四章 建設內(nèi)容及建設規(guī)模4.1 建設內(nèi)容4.2 建設規(guī)模4.3 建設梯度第五章 項目實施進度安排5.1 建設工期5.2 項目實施進度表第六章 投資估算與資金籌措6.1 投資估算6.2 資金籌措第七章 財務評價7.1 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取7.2 不確定性分析7.3 財務評論依據(jù)第八章 社會評價8.1 項目對社會的影響分析8.2 項目所在地互適性分析8.3 社會評價結論第九章 風險分析9.1 項目主要風險因素識別9.2 風險程度分析9.3 防范和降低風險對策第十章 可行性研究結論與建議10.1 推薦方案的總體描述10.2 推薦方案的優(yōu)缺點10.3 可行性研究結論10.4

28、建議 物流園區(qū)運營實操 之開發(fā)（三）四工程管理 很多人將開發(fā)等同于工程建設。那么就說說工程管理。物流園區(qū)在建設階段就設項目經(jīng)理崗位，統(tǒng)籌項目報建、建設、策劃、招商、運營管理的工作。但是工程管理又是一個比較專業(yè)的工作，這讓非工程類的項目總經(jīng)理級頭痛不已。如何對作為燙手芋的工程進行管理？作為非科班的管理者，只能做些監(jiān)督工作了。能不能堵住工程黑洞，只能且做且提高了。如果你的園區(qū)投資成本又高，質量麻麻地，運營后，物業(yè)不是被投訴漏雨，就是投訴門壞了，沒水沒電沒暖氣，那就只好懇請你祈求多福了。把握原則：降低成本、保證質量、快見效益。如何做？一是貨比三家，就是讓多些建設單位來投標，多考察，甚至較大批量的材料

29、由公司自購（要有貨期）。二要在合同中明確質量要求和處罰條款，強化監(jiān)理的責任，工程部要派員旁站監(jiān)督（尤其隱蔽工程，），落實每道工序簽名后才可進行下一工序的制度。三在保證質量前提下，盡量縮短工期，尤其要統(tǒng)籌計劃好，每一配套工序的進入和完成時間，如消防、水電等，這樣使到建筑物能盡快交付給商戶使用，從而盡快產(chǎn)生效益。（一）工程統(tǒng)籌工程是一項大系統(tǒng)，項目經(jīng)理要懂得如何統(tǒng)籌，將項目涉及到各細項列出，找出關鍵點，然后所有工作順勢鋪開。以下是某物流園一項建筑工程，由項目總經(jīng)理召開各部門會議，進行工作統(tǒng)籌：序號內(nèi)容負責人完成時間備注1土建工程部主管已封頂2鋼構工程部主管8月20日進場3外網(wǎng)給排水工程部主管9月底

30、4道路、管網(wǎng)工程部主管9月底5采暖工程部主管10月10日前6圍墻封閉（后路面砌墻，剩余鐵藝圍欄）工程部主管10月底物業(yè)部提供尺寸7監(jiān)控（用數(shù)字高清、紅外線圍欄報警IT部11月底與消防同步8園區(qū)照明物業(yè)部10月底在雨棚頂做，也要將棚內(nèi)照明做好9弱電（電話、電視、網(wǎng)絡）IT部10月底工程負責埋管，要求口徑大，預備多2條10強電（高壓和低壓）工程部8月底完成變壓器安裝，9月底完成低壓低壓由工程部提供建設要求給施工隊11進出口保安亭（含收費系統(tǒng)）IT部11月底12保安亭采暖預留工程部10月10日前13消防工程部10月中旬前14內(nèi)裝修工程部10月底看施工隊報價，確定相應的地磚、墻磚、洗水盤、廁座、開關（

31、封板）（二）工程前期工作1、根據(jù)董事會決定，由工程部排出近期需開工的工程計劃。序號項目名稱工程具體內(nèi)容預計開工時間備注2、紅線測量定位、地形測量、地質勘察1）勘測定位委托政府認可的勘測部門對征地紅線進行定位測量（一般勘測范圍擴展到紅線外500米）。2）地形測量委托勘測單位對地塊地形做測量（重要設施應標坐標和高程），地形測量資料備份給設計院，供設計院做土方平衡方案和設計布置參考。3）地質勘察地質勘察是對地形、地質、水文等要素進行測繪、勘探、測試。工程部需做好地質勘察過程中的孔位定位、開鉆和結束時間、每孔實際鉆桿數(shù)量和鉆桿長度等檢查、復核和記錄工作，必要時拍攝圖像資料。勘察過程中，要對取土孔保留巖

32、石芯樣，以便土建施工時比較、參考。（物流園區(qū)因容積率較低，建筑樓層普遍不高，這一步包括壓樁、打樁很多都免了，只是采用挖樁形式來搞地基）3、設計文件和資料準備1）項目相關資料A、項目基礎資料：工程部對項目的基本情況進行詳細了解，取得包括項目位置、用地范圍、規(guī)劃條件、建設規(guī)模、項目策劃定位、項目建設計劃、項目所在地工程（或監(jiān)理）招投標備案要求、項目所在地施工圖紙交叉審核要求、項目所在地項目報建要求、工程質量和安全監(jiān)督要求、市政管線現(xiàn)狀和市政管線施工圖紙報建要求等相關資料及當?shù)貧夂蚝偷刭|特征資料等。B、地下管線資料：向政府有關部門了解地塊內(nèi)部及周邊道路的地下管線和可能的地下洞室、障礙物等情況并取得相

33、應圖紙資料（地下管線是指電力、電信、管道煤氣、供暖、自來水、排水、有線電視及軍用通信線路等）。當遇到地下管線影響施工的情況時，需向有關主管部門提出遷移申請或采取其他保護或避讓措施。2、對設計院進行招標后（建議盡量用當?shù)氐脑O計院，不能一個設計院將全國打遍了，因為各地氣候、土地環(huán)境不同，如南方雷雨天氣多，要考慮在雨水天裝貨的問題，而北方要考慮雪荷問題（屋頂?shù)钠露认鄬σ笮€有建設期短的問題等等。以及要考慮他們的資質），將項目所在地圖審報建要求，紅線圖、勘測圖、當?shù)貧夂蚝偷刭|特征資料，電力、管道煤氣、供暖、自來水各行業(yè)的計量要求，電信和電視在小區(qū)、組團和建筑單體內(nèi)的布置要求及市政管線現(xiàn)狀和報建要

34、求書面整理保存并發(fā)送中標的設計院，請有資質的對應設計單位（如電力請電力設計院、路橋請市政設計院、土建請建筑設計院等）進行總平面設計、外觀形象、線路設施圖、施工圖設計【最好標明所使用材料（品牌、規(guī)格型號）】、單項設計等等可開工建設的圖紙。設計收費談判：總平面設計（控規(guī)）按項目用地面積來計收（以整塊地談設計費，但可按公頃作標準對比），工程設計費（施工圖）按建筑單價/平方米標準收取，如果很多套樓房（倉庫）的面積、布局都是一樣的，就是圖紙的復套，除第一套按標準收，其他的設計費要談打折，最低可談到按30%收取。3、工程部要做好規(guī)劃設計圖、施工圖審核，并提出合理化意見，經(jīng)修改后，確定最終的圖紙(如某個物流

35、園區(qū)根據(jù)地形來設計倉庫，門口的朝向只是考慮是否利于裝卸貨，卻不想處于風口上，雖然不是將豬吹上天，但出現(xiàn)經(jīng)常性損壞，給后面的物業(yè)管理工作帶來難度，且增加營運費用）。施工圖包含有：圖紙目錄，門窗表，建筑設計總說明（有風載雪載、荷載、震級、標高、做法），一層屋頂?shù)钠矫鎴D，正立面圖，背立面圖，東立面圖，西立面圖，剖面圖（視情況，有多個），節(jié)點大樣圖及門窗大樣圖，樓梯大樣圖（視功能可能有多個樓梯及電梯）。以及單項設計：消防、電力、取暖、弱電等。4、施工、監(jiān)理和設備及材料招標工作1）工程部應做好施工總包單位的招標工作，對當?shù)亟ㄖ袌觯ú牧稀⒐r）做好必要的調(diào)研、考察等工作和對正在合作的施工單位的現(xiàn)場考評工

36、作，特別是做好現(xiàn)有施工總包合同條款執(zhí)行可操作性情況和條款完善情況的建議。附投標評估工程名稱工程面積預期完工時間投標單位名稱投標價近期類似工程情況資質、經(jīng)驗和能力工程項目小組評估意見確定中標單位工程招標小組成員會簽定標審批人意見備注：附上投標單位的標書及相關資料。施工招標要明確：A、工程承包范圍（具體內(nèi)容：范圍內(nèi)的全部建筑、裝修、市政工程。）；B、合同工期（項目工程時間），要求開工人數(shù)；C、工程質量（質量標準的確定），施工隊的資質；D、合同價款及付款方式：（工程造價、合同結算價款、付款方式以什么付款方式為主。要求一定要開具工程建筑發(fā)票）。2）按以下要求做好監(jiān)理單位的推薦、招標工作。（1）擬監(jiān)理項

37、目的建筑類型和面積分類、明細（如低層建筑、倉庫、辦公樓、信息中心、綜合樓等面積明細）；（2）監(jiān)理工期和監(jiān)理服務期明確；監(jiān)理工期為項目開工至竣工時間，在項目開工半個月前進場，竣工后3-6個月做配合交付和工程決算復核，工程質量問題投訴現(xiàn)場取證、見證和發(fā)函；（3）原則上至少3家監(jiān)理單位參加，按要求向項目公司作書面承諾并報價。項目公司在對監(jiān)理項目情況了解后，按合理低價原則推薦監(jiān)理人。3）非包工包料項目，要做好可能的臨時設施的設備及材料招標工作。工程開工前，做到有備而戰(zhàn)，除上以上方面，還需建立起工程概算、預算制度。使工程項目能先規(guī)劃再實施。這樣做可減少工程項目中各環(huán)節(jié)重大調(diào)整改動，從而有效核算、節(jié)約工程

38、成本，做到心中有數(shù)。（三）工程合同及拔款管理1、工程造價審核工程的造價影響到工程的成本核算，影響到投資效益，也會直接影響開發(fā)施工的質量、進度，故而要加強對工程造價管理審核。2、工程造價模式開工前預算造價，竣工后決算造價。對造價管理一般有三種模式：A.包工不包料;B.一次性包定工、料;C.包工包料。A、包工不包料模式：由項目公司提供建筑材料，提供施工機械設備，施工單位承包施工人工工資，提供人工工具。B、一次性包定工、料模式：項目公司與施工單位簽訂一次性包定工程材料、人工工資和各項取費的造價合同（包死總價），有變化都不多給或少給。C、包工包料，開工前預算造價，竣工后決算造價模式：決算造價以預算造價

39、為依據(jù)。分a固定單位，根據(jù)工程量變更總價（南方較多采用）；b依據(jù)定額按國家規(guī)定，取施工期間不同工期階段的材料調(diào)整價、人機取費價的總和，可根據(jù)定額下浮57%（北方采用較多，含江西、湖北、河南）。施工期間的工程變更，竣工后結算總造價時相應增減。3、簽署合同在確定施工圖紙、工程總價后，通過招投標確定施工企業(yè)，并簽署合同。重要提醒：合同要注明安全責任事故由施工企業(yè)負責（要其提供資質，否則所有安全責任將認定項目公司負責），并要求其購買相應保險；要求其及時足額發(fā)放工資和購買社會保險（可要求查驗工人的簽收單）；按政府規(guī)定繳納相應稅費和質保金等等。要存檔管理。4、材料的處置非包工料的，而由公司采購的，先寫申請

40、采購清單，及時交給公司采購員采購（要貨比三家）。工程負責人應敦促采購購買材料。對于因資金問題等問題不能及時提供材料的，應及時上報董事會；包工包料的，工程部要加強對材料質量的檢查（如木板的厚度，顏色，密度，品牌。鋼筋、水泥規(guī)格、質量、數(shù)量是否符合要求，防火性能等）。每來一批材料，都需封板交質檢站檢驗，并保存檢驗結果和樣板。5、撥款管理1）工程撥款必須以工程合同中的撥款條文為原則。2）需開工撥款的（即預付款），工程部必須考查施工方的施工技術綜合狀況、組織管理狀況、進場情況（人員、模板），考查施工質量、施工進度，達到要求后方可進入撥款程序。3）每次工程撥款要以已施工完成的工程量進行計價，每次撥款金額

41、掌握在已完成工程量計價的50%70%范圍。要注明是用于哪個合同，哪棟建筑（利于核算建筑成本）？累計已撥款數(shù)。附：付款申請表日期：合同名稱合同編號合同總價款合同付款方式已付工程進度款：本月（次）支付金額：（工程款） ￥ 元（大寫： ）截止本次（月）已付款占合同總價的比例： %代墊費用/扣款：實際支付金額：￥ 元（大寫： ）收款單位名稱：開戶銀行：銀行賬號：請款原因（工程進度）： 施工單位負責人： 公司蓋章： 日期：4）工程竣工驗收時，已撥款總金額不得超過合同要求。5）工程竣工后，必須存留質保金，依照工程合同中的有關條文執(zhí)行。6）由工程隊墊付資金的，按合同執(zhí)行。7）工程撥款程序：由施工單位提出，工

42、程部編制工程進度撥款表。8）所有撥款表格一律存檔，以便與財務核對。（四）工程管理1、開工前的管理強化工程的管理，要檢查施工企業(yè)進場情況，包括：1）檢查施工技術力量、資質情況。2）檢查設備情況。3）檢查進場材料的準備情況。4）審查施工管理方案和具體管理制度。5）按人員要求，檢查所需的技術人數(shù)、管理人員和操作人員，和各工種技術力量的配備情況。6）檢查安全保衛(wèi)措施，及警示牌設置。檢查購買意外保險情況。2、施工管理1）工程施工中，工程部必須要有監(jiān)督、審查、批準表格。表格包括質量管理、進度管理、安全文明施工管理、分期撥款管理等方面。每一工序完成后必須經(jīng)過有關責任人（旁站施工管理員）檢查合格（要拍照留存）

43、并簽字，最后由工程部主要負責人簽字同意后，方可進行下一道工序。施工組織設計報審表承包單位 合同號 監(jiān)理單位 編號 致： 現(xiàn)報上 工程的實施性總體施工組織設計及附件，請予審查和批準。附件：1施工進度計劃、CPM網(wǎng)絡圖/條形圖2詳細施工方法、順序、時間3材料、設備、人員進場計劃、資源的安排4資金流動計劃5項目管理組織設置及人員分工6施工安排和方法總說明7質量控制方法、手段8重點工程施工措施9質量保證體系承包人： 年月日總監(jiān)代表審查意見：同意 修改后再報 不同意 總監(jiān)代表： 年 月 日總監(jiān)助理意見：同意 修改后再報 不同意總監(jiān)助理確認： 年 月 日總監(jiān)審定意見：同意 修改后再報 不同意總監(jiān)： 年 月

44、 日2）工程部必須將工程施工管理與造價撥款管理結合起來。每次撥款前，必須對施工企業(yè)所完成的工程數(shù)量、工程質量進行核對、檢查，合格后由工程部經(jīng)理簽字同意，經(jīng)項目總經(jīng)理批準后方可撥款。3）工程質量是關鍵。工程部必須抓好質量關：A、建立健全全面質量管理體系：有專職人員進行質量把關，施工單位也有專職人員進行質量把關。其職責包括：指導、旁站監(jiān)督、檢查驗收。做到每一道工序完成，層層責任人簽字后，方可進行下一道工序。B、工程開工前，召開由質監(jiān)站、安監(jiān)站、工程部、施工單位、監(jiān)理公司有關人員的總體質量、技術要求交底會議（要記錄在案）。主要內(nèi)容為：建設單位（項目公司）、施工單位和監(jiān)理單位分別介紹各自駐現(xiàn)場的組織機

45、構、人員及其分工；建設單位根據(jù)委托監(jiān)理合同宣布對總監(jiān)理工程師的授權；建設單位介紹工程開工準備情況；施工單位介紹施工準備情況；建設單位和總監(jiān)理工程師對施工準備情況提出建議和要求；總監(jiān)理工程師介紹監(jiān)理規(guī)劃的主要內(nèi)容，以及按照監(jiān)理工作要求實施監(jiān)理的主要內(nèi)容；附監(jiān)理日志：工程名稱： 施工單位：日期年 月 日天氣氣溫 0C工程形象進度及質量情況現(xiàn)場人員、原材料、設備機具情況大事記存在問題監(jiān)理處理意見使用單位或上級要求專業(yè)監(jiān)理工程師： 日期：研究確定各方在施工過程中參加工地例會的主要人員，召開工地例會周期、地點及主要議題。C、工程質量必須達到國家規(guī)范標準。對于施工中不符合要求的部位，施工員必須提出整改措施

46、。整改完成由工程部組織人員進行檢查，簽字后方可進行下一工序施工。對于施工中出現(xiàn)的問題，施工方如不進行處理，工程部要停止其繼續(xù)施工，強制性要求施工方處理。處理完善，驗收合格后，方可進行下一道工序。并對隱瞞質量事故的或不負職責的責任人進行處罰。D、工程部必須監(jiān)督施工方不得偷工減料。情節(jié)嚴重者，直至中止施工合同，賠償損失。E、工程部必須對施工方所進的建筑材料進行監(jiān)督。致監(jiān)理負責人：下列材料經(jīng)自檢及試驗符合合同要求，報請驗證，并請準予進場。1、附件：工程材料清單(材料名稱、品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、級別、數(shù)量)；2、工程材料出廠合格證。施工單位： 負責人： 日期：致施工單位：我證明下列材料符合/不符合合同要求

47、，可以/不可以進場在指定工程部位上使用。使用單位負責人： 項目工程師/監(jiān)理人： 日期：材料名稱單位數(shù)量品牌規(guī)格級別產(chǎn)地（6）為保證工程順利施工，工程部要經(jīng)常對施工方施工設備的使用情況、完好情況進行檢查。3、施工配套實施1）場地平整場地平整時的重要分界點應測坐標和高程。場地平整需注意：A、規(guī)劃為永久性道路（要考慮坡度）和將要作施工臨時道路的地方，盡量不要挖土，填土時考慮道路荷載；B、對場內(nèi)土質較差的部位應采取處理措施，如：清淤，土層置換等；C、嚴格控制回填材料質量和直徑，按設計要求分層壓實并及時測定密實度，以防影響工程施工；D、場地平整的同時應做好場地排水設施；E、由于土方開挖計算工程量容易有貓

48、膩，必要時派員登記土方量，或用包死價。2）園區(qū)內(nèi)外市政配套根據(jù)地塊內(nèi)部及周邊市政管線配套現(xiàn)狀情況，結合項目建設規(guī)模、項目定位、項目建設計劃，向當?shù)馗魇姓芫€配套主管部門申請，要求盡快擴建市政配套或列入近期實施計劃，特別急需落實的是電力、自來水和排水、排污的接入。市政配套階段會產(chǎn)生如下費用：A、工程勘察（測量）費；B、工程設計費; C、臨時用地費; D、建設工程勘察招標管理費; E、勘察設計監(jiān)督管理費。 3）建筑單體定位、放線及驗收在取得施工許可證后，按建筑總平面圖和單體底層平面圖，請勘測單位對建筑物進行現(xiàn)場定位、放線，并取得定位資料，請相關部門進行灰線（基樁）驗收，驗收后才能正式開工建設。4）臨時道路