甲級寫字樓物業(yè)管理方案通用版

1、甲級寫字樓物業(yè)管理方案通用版目     錄 物業(yè)概況  () 編制依據(jù)  () 管理目標(biāo)  () 管理原則 （） 管理辦法 （） 服務(wù)項目 （） 具體方案 （）   早期物業(yè)管理介入階段 （）   前期物業(yè)管理階段 （）一、 接管驗收管理方案 （）二、 業(yè)主入伙管理方案 （）三、 治安管理方案 （）四、 消防管理方案 （）五、 綠化保潔方案   （）六、 房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案     ( )七、 娛樂設(shè)施管理方案   （）八、 水系使

2、用管理方案   （）九、 財務(wù)管理方案   （）十、 質(zhì)量管理方案   （）十一、檔案資料管理   （）十二、人力資源管理  （）智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)   （）機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置     ()物業(yè)管理年度收支預(yù)算 ()物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述）_位于_，周邊     周邊設(shè)施_，交通便利，地理條件優(yōu)越。_由_開發(fā)建設(shè)物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述） _位于_，周邊 周邊設(shè)施_，交通

3、便利，地理條件優(yōu)越。 _由_開發(fā)建設(shè)，占地面積_平方米，總建筑面積_，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有_臺電梯。 編制依據(jù)（按照國家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定） 管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述） 為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造_的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江XX物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對_（小區(qū)）實施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大

4、業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。 大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到93%?95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到 （地區(qū)） 物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。 管理原則 為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則： （一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則： “服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的

5、維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。 （二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則： 在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。 （三）物管為主、多種經(jīng)營的原則： 在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求

6、，又增強(qiáng)物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。 管理辦法 （一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。 （二）成立 （大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。 （三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為 （大廈）組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。 （四）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。 （五）嚴(yán)格遵守杭州市物業(yè)管理條例等有關(guān)物業(yè)管理法

7、規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。 （六）運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。 （七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。 （八）運(yùn)用CIS系統(tǒng)設(shè)計，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。 （九）依照市場化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。 物業(yè)管理服務(wù)項目 （一）公共服務(wù)項目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）： 1、協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理； 2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)； 3、大廈共用部位和

8、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)； 4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)； 5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護(hù)； 6、對大廈的各類資料進(jìn)行管理； 7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)； 8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； 9、雨傘、雨衣臨時借用； 10、節(jié)日環(huán)境布置； 11、重要時刻提醒服務(wù)； 12、代訂報刊、信件收發(fā)； 13、代聘鐘點工服務(wù)； 14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)； 15、代叫出租車； 16、代辦保險； 17、義務(wù)安全用電常識宣傳。 （二）有償專項服務(wù)項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）： 1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn)； 2、

9、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）； 3、機(jī)動車輛清洗： 4、提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)； 5、提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)； 6、商務(wù)中心服務(wù)； 7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)； 8、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)； 9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等； 10、代訂車、船、機(jī)票； 11、代訂代送飲用水。 具體方案 大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應(yīng)分階段有重點、有步驟地落實相應(yīng)工作。 第一階段：早期物業(yè)管理介入階段 從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配

10、置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。 一、管理內(nèi)容： 1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)； 2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議； 3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力； 4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見； 5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見； 6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見； 7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見； 8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷； 9、提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計

11、、配置的相關(guān)管理意見； 10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通； 11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。 二、管理措施： 1、 熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循； 2、 學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量； 3、 制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作； 4、 參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系； 第二階段：前期物業(yè)管理階段 前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。 一、接管驗收管理方案 為確保大廈

12、的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗收工作。物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 （一）、管理內(nèi)容： 1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間； 2、編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排； 3、與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。 4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)； 5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接： （1）核

13、對、接收各類房屋和鑰匙； （2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； （3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備； （4）核對、接收各類標(biāo)識。 （二）管理措施： 1、組建接管驗收小組，負(fù)責(zé)接管驗收工作； 2、開展接管驗收培訓(xùn)，提高對接管驗收重要性的認(rèn)識； 3、掌握物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序； 4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。 二、業(yè)主入伙管理方案 在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。 （一）管理內(nèi)容： 1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料； 2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條

14、龍服務(wù)； 3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)： （1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料； （2）陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)； （3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用； （4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫業(yè)主驗收交接表，并與業(yè)主約定時間，及時解決。 （二）管理措施： 1、制定業(yè)主領(lǐng)房程序，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料； 2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程； 3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案； 4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見； 5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。 三、治安管理方案 在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具

15、和人的主觀能動性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注， 特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。 （一）管理內(nèi)容： 1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。 （1）門崗的任務(wù)： ? 禮儀服務(wù)； ? 維護(hù)出入口的交通秩序； ? 對外來車輛和人員進(jìn)行驗證、登記和換證； ? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈； ? 夜間對外來人員進(jìn)行詢問和登記； ? 嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入大廈； ? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業(yè)主提

16、供便利性服務(wù)。 （2）巡邏崗的任務(wù)： ? 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； ? 巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ? 對大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范； ? 對大廈及樓宇安全、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查； ? 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。 2、技術(shù)防范： 應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。 （1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場處理。 （2）值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處

17、理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。 （二）、管理措施： 1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴(yán)格付諸實施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心； 2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定緊急事故處理辦法，定期組織演習(xí)； 3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當(dāng)； 4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量； 5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好； 6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。 四、消防管理方案 消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保

18、業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。 （一）管理內(nèi)容： 1、做好消防監(jiān)控中心的管理； 2、做好消防設(shè)施、器材的管理； 3、保持消防通道的暢通； 4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理； 5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹； 6、嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品； 7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。 （二）管理措施： 1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實； 2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然； 3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)； 4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除； 5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； 6、制止任何

19、違反消防安全的行為； 7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識； 8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報警。 五、綠化保潔管理方案： 綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)。 （一）管理內(nèi)容： 1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。 （1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水； （2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土； （3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害； （4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草； （5）對大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)； （6）定期對建筑小品進(jìn)行修飾； （7

20、）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。 2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。 （1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔； （2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味； （3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積； （4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬； （5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水； （6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃

21、圾房消毒二次； （7）定期進(jìn)行外墻清洗； （8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次； （9）定期對下水道等排污管道清理一次； （10）告示牌、指示牌等每天保潔一次； （11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進(jìn)行一次清潔； （12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）； （13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。 （二）管理措施： 1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作； 2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)； 3、落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保

22、潔服務(wù)滿意率95%； 4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。 六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案： 房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。 （一）管理內(nèi)容： 1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。 （1）業(yè)主已領(lǐng)房： ? 房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案； ? 加強(qiáng)裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請有關(guān)行政管理部門依法處理； ? 裝修期間，應(yīng)及時進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀

23、。 （2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： ? 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次； ? 對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。 （3）公共用房 ?做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。 2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)： （1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修； （2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次； （3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次； （4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）； （5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常； （6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查

24、，確保正常有效； （7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運(yùn)行檔案； （5）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)聯(lián)系單，確保維修及時率與合格率。 （二）管理措施： 1、加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止； 2、對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)； 3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)； 4、對所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代； 5、建立

25、維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄； 6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。 七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定） 確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。 （一）管理內(nèi)容 1、每周對健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查： （1）活動設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等； （2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用； （3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及

26、球桿是事有外露的鋒利部分等； （4）網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動，是否牢固； 2、對存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時做好停用標(biāo)識，組織檢修；對無法修復(fù)的，按手續(xù)申請報廢； （二）管理措施 1、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)； 2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。 八、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視具體配套情況增減） 通過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。 （一）管理內(nèi)容 1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常； 2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈； 3、專人管理蓄水池，定

27、時開放。 （二）管理措施 1、測算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定； 2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄； 3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。 九、財務(wù)管理方案： 通過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。 （一）管理內(nèi)容： 1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理； 2、搞好財務(wù)核算； 3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次） 4、做好年度預(yù)算和決算工作； 5、認(rèn)真審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報銷； 6、及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。 （二）管理措施： 1、根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度； 2、財務(wù)人員持證上崗，規(guī)

28、范操作； 3、抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 4、加強(qiáng)成本控制； 5、加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。 十、質(zhì)量管理方案： 導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助 于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。 （一）管理內(nèi)容： 1、參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃； 2、實施所制訂的工作計劃和措施； 3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題； 4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。 （二）管理措施： 1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；

29、 2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處； 3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)； 4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。 十一、檔案資料管理方案： 加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系 。 （一）管理內(nèi)容： 1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等； 2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等； 3、財務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等； 4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。 （二）