成本測算編制作業(yè)指導書

1、成本測算編制作業(yè)指導書1 目的1.1合理確定成本，有效配置成本資源，提升產品價值，實現(xiàn)投資效益； 1.2規(guī)范工作流程，推進成本管理作業(yè)的標準化、專業(yè)化 2 適用范圍集團地產公司所有地產項目的成本測算工作3 定義3.1成本測算：在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃，成本測算是項目在開發(fā)過程中成本控制的主要依據(jù)，也是確定成本責任考核指標的基礎文件。3.2成本測算版本：成本測算按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。通常，成本測算分為以下第一版至第三版三個主要版本，除此 之外的版本為其他版。3.2.1第一版，項目拓展階段成本測算，在項

2、目拓展階段，對擬建項目所需要的建安工程投資，通過編制估算文件預先測算和確定的過程，是項目可行性研究報告的重要組成，是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)，聽證會評審；定稿時間為報告聽證會通過時間，經審批后其數(shù)值為項目成本控制的預控目標，版號為1.03.2.2第二版，方案設計階段成本測算即目標成本（老公司試用），在方案設計階段編制，作為實施方案的一部分，供設計方案聽證評審；定稿時間為設計方案聽證會通過時間，經審批后，其數(shù)值為項目成本控制的正式目標，版號為2.0；評審結果若與1.0版不同，其數(shù)值為預控目標調整值。3.2.3第三版，施工圖設計階段成本測算即目標成本（新拓展公司試用），版號為3.03

3、.2.4 其他版，除第一版至第三版之外、根據(jù)需要編制的成本測算，其版號是：小數(shù)點前一位為上次測算的主要版本版號第一位，小數(shù)點后一位按順序從1開始編碼；例如第三版測算之前編制的對第二版測算的調整，編號依次為2.1、2.2等等。其他版成本測算若經過集團的評審、審批，其結果若與前一版不同版，其數(shù)值均作為預控目標或正是目標的調整值。4 職責4.1地產公司成本部門4.1.1 編制成本各階段成本測算及相關文件；4.2 地產公司其他職能部門4.2.1 提供成本測算所需的項目開發(fā)、設計、工程、營銷等方面的資料和數(shù)據(jù)，提供測算所需數(shù)據(jù)支持，共同確認測算結果；4.3 集團成本管理中心：4.3.1 對成本測算的編制

4、制定技術標準，為地產公司編制成本測算提供技術指導5 程序5.1編制時間及資料收集5.1.1報告聽證會所需的成本測算，應在聽證會日期前的5個工作日之前完成并提交集團；其他測算編制時間視成本管理工作需要而定，但必須遵守“先算后干”的原則；5.1.2 編制之前，編制人應協(xié)助和提請相關業(yè)務部門，如設計部、營銷部、外聯(lián)部等，收集和準備編制測算所需的依據(jù)性資料； 5. 2各階段成本測算編制要求5.2.1各階段成本測算需要提交資料要求詳見附件15.2.1 成本測算表應按集團統(tǒng)一的成本測算標準表編制(詳見附件2)，并保持EXCEL格式。測算表中所有非原始數(shù)據(jù)，即由本工作表或其他工作表的數(shù)據(jù)計算得出的數(shù)據(jù)，應保

5、留其計算公式；各成本測算的內容，應包括但可不限于成本測算標準表中所包含的工作表；5.2.2 測算中，應根據(jù)相應階段確定的所有建造內容確定成本測算指標，數(shù)量，計算各單項、各單體的成本，并在表中備注各指標數(shù)據(jù)的依據(jù)、所包涵內容。各階段成本測算的深度、分項的綜合程度可以隨設計的不同而不同，但必須涵蓋所有建造的內容。5.2.3 各單體、單項成本的計算完成后，匯總出成本和相應銷售面積指標。即使本次測算是因局部變更所作調整，也需計算出總成本。不可預見費應列在總成本之外，作為對項目的風險準備，項目實施過程中，經集團同意方可動用。5.2.4測算中，除做一般性計算外，應對認真考察花費較多的分項工程、部位，抓住成

6、本控制的重點關注指標和主要環(huán)節(jié)，特別是一些超過常規(guī)的營銷需求，規(guī)劃設計標準和指標，必要時應編制價值分析報告(附件3)，報告的主要內容和格式參見集團模版。5.2.5 成本測算初步編制完成后，必須與上版目標成本對比，提交成本變動分析，必須有相應的分析對比說明；若本版成本測算單位銷售面積成本增加，則還需要提交成本變動價值分析，詳細說明成本變動原因以及對售價及收益的影響；5.2.6成本測算的編制過程中，成本人員必須保持與設計、營銷的互動溝通，深入理解設計和營銷意圖，特別是對于超常規(guī)的設計、營銷要求，在進行價值分析和超目標原因分析時，取得相應的技術支持，目的是保證成本測算的合理性，實現(xiàn)資源的合理配置。測

7、算的結果必須經相關部門一致認可，體現(xiàn)成本目標共同制定、共同執(zhí)行、共擔責任的原則；5.2.7 集團應給與地產公司編制過程中所需的技術支持。編制完成的成本測算須經地產公司的成本負責人審核后，報送集團評審。5.3 分期成本測算5.3.1 對于分期開發(fā)的項目，如果條件許可，盡可能編制總體的成本測算，在總體測算基礎上編制分期成本測算，并在各期之前合理分攤有關基礎設施、配套設施的費用。若無法一次性編制，地產公司應按集團要求（包括經營和成本控制方面要求），編制項目的分期成本控制目標，所有分期成本目標均為當期投入成本；5.3.2 對于需要分期測算的項目，還需要提交分攤成本明細表，詳細列出需攤出成本及待攤入成本

8、明細，并合理在項目各期內分攤；5.3.2 可售(租)單體分攤表應反映的是完成成本分攤后的銷面指標成本；5.4 成本分攤辦法5.4.1 成本分攤包括分期開發(fā)的成本分攤以及不同可售物業(yè)類型之間的成本分攤;5.4.2 成本分攤的原則是誰使用誰分攤，具體分攤辦法詳見附件4；5.4.3 各階段均需要提交可售(租)物業(yè)單位成本，配套設施的物業(yè)無論其經營模式如何均為待攤成本，需要合理分配到各單體成本內。6 支持性文件7 相關記錄及表格附件1：各階段成本測算成果標準附件2：成本測算標準表附件3：價值分析報告附件4：成本分攤辦法附件1：成果測算成果標準序號需要提交的資料名稱項目拓展方案設計施工圖設計說明一成本測

9、算表成本測算標準表1.1封面項目名稱編制時間版本號1.2編制說明包括編制依據(jù)不可預見費用以及其他需說明的事項1.3規(guī)劃指標1.4項目發(fā)展成本匯總表如需要分期測算的為當期投入成本1.5建安工程成本測算表在測算表內成本指標數(shù)據(jù)需要注明數(shù)據(jù)來源及包括的范圍1.6各物業(yè)單體建安成本1.7土地費用詳表由相關專業(yè)部門聯(lián)合填寫1.8前期費用詳表由相關專業(yè)部門聯(lián)合填寫1.9開發(fā)間接費用詳表由相關專業(yè)部門聯(lián)合填寫1.10營業(yè)費用詳表營銷部門填寫，成本部負責收集整理1.11管理費用詳表財務部填寫，成本部負責收集整理1.12財務費用詳表 財務部填寫，成本部負責收集整理1.13分期開發(fā)分攤成本明細如需分期設定成本目標

10、的則必須提交1.14可售(租)單體分攤為考慮分攤后的成本分攤1.15材料設備控制明細表二表格說明及支持文件2.1地區(qū)成本調研報告()對于新開發(fā)城市在可研階段必須提交2.2專項成本分析2.3成本變動分析2.4整個項目成本預測分期設定成本目標項目提交2.5成本變動價值分析成本有增加時提交：提交資料中必須包括的內容：視項目的具體情況而定附件3：價值分析報告價值分析報告一、 問題的提出說明本價值分析報告的背景原因，是針對哪個階段的成本測算或目標成本的變動，還是針對某項特殊的規(guī)劃設計內容、施工技術措施、超常規(guī)的費用項目等。二、 分析目的三、 分析對象/內容 具體說明分析的對象，有關前提條件四、 分析依據(jù)

11、分析所使用的數(shù)據(jù)、資料的來源部門五、 功能分析說明所采用的技術方案、設計特征、裝修標準等對收入、市場競爭力、品牌等方面的影響六、 成本測算七、 提出改進方案/提升價值的途徑從提升價值的5種途徑考慮八、 評價與選擇方案九、 實例驗證十、 分析結論：做出定量的總結，即采用此種特殊規(guī)劃設計內容、施工技術措施、超常規(guī)的費用項目將導致“銷售收入提升元，銷售進度加快多少天從而導致財務費用提高降低多少，營銷費用降低多少，成本提高(降低)多少，最終對總利潤影響為多少？”十一、 確認實施方案價值分析報告編寫指引：1， 往往針對功能增加，價值大幅增加的情況2， 分析結果應是符合價值提升的五種途徑3， 分析對比的基

12、準多為通常狀況下的性能和價格對比4， 價值分析報告應在與設計和經營/營銷部門協(xié)同工作的基礎上完成，協(xié)同工作體現(xiàn)在Ø 有設計、工程等方面提供相關規(guī)劃設計、施工資料Ø 由設計、營銷方面為主作出功能性評價和經濟性計算Ø 一致認可分析結論，共同探討提升價值的途徑；附件4：成本分攤辦法成本科目分期開發(fā)項目同期內不同物業(yè)備注一、土地費用1-1、1-2土地出讓、轉讓按占地面積分攤不同物業(yè)之間有明顯的用地劃分的按占地面積分攤如無，則按可銷售（租）面積分攤1-3、1-4拆遷補償紅線外市政對于一期開發(fā)前已明確需要發(fā)生的項目按占地面積分攤，開發(fā)開發(fā)過程中發(fā)生的項目計入當期的成本按可銷售

13、（租）面積分攤1-5其他費用按照具體收費辦法進行分攤按可銷售（租）面積分攤對于紅線外政府市政工程，分期可按占地面積分攤二、前期費用2-2設計費用按建筑面積分攤或不分攤計當前期按可銷售（租）面積分攤2-1、2-3、2-42-5、2-6勘察、報批、造價咨詢監(jiān)理、臨時工程當期投入計入當期成本，不分攤按可銷售（租）面積分攤三、建安工程費用3-1基礎設施費用3-1-16室外管網當期投入計入當期成本，不分攤不同物業(yè)之間有明顯的用地劃分的按占地面積分攤如無，則按可銷售（租）面積分攤政府收費工程按收費辦法進行不同物業(yè)內的成本分攤，對于非可售物業(yè)發(fā)生費用按銷售（租）面積分攤3-1-7小區(qū)車行道同上按可銷售（租）面積分攤對于整個項目已規(guī)劃好的市政道路或綠化用地，分期可按占地面積分攤3-1-813基礎設施設備同上，對于多期公用的設備可以按銷售（租）面積分攤按可銷售（租）面積分攤3-1-1415增容費、其他當期投入計入當期成本，不分攤同上3-2環(huán)境3-2-18當期投入計入當期成本，不分攤按住宅可銷售面積分攤，商業(yè)如有獨立的環(huán)境區(qū)域則單獨計算3-3配套設施3-3-1地下室同上對于贈送面積，計入對應的物業(yè)單體人防地下室按不同物業(yè)需建設面積分攤其他按