交付前法律風(fēng)險控制指引培訓(xùn)PPT

1、交付前法律風(fēng)險控制指引交付前法律風(fēng)險控制指引新 城 控 股新 城 控 股FUTURE LAND新城法務(wù)目錄CONTENT風(fēng)控準(zhǔn)則與風(fēng)險類別廣告與銷售允諾樣板間與沙盤商品房銷售合同0102040305其他風(fēng)險風(fēng)控準(zhǔn)則時間節(jié)點：應(yīng)不遲于合同不遲于合同約定商品房交付日前（提約定商品房交付日前（提前交付的，應(yīng)在交付通知前交付的，應(yīng)在交付通知書確定日期前書確定日期前）三三個月個月共同完成交付前法律風(fēng)險的梳理，并出具針對性的檢查報告。參與人員：項目公司、各分（子）公司主導(dǎo)交付的營銷主導(dǎo)交付的營銷（客服）或指定負(fù)責(zé)交付的（客服）或指定負(fù)責(zé)交付的部門或人員通知項目對接法部門或人員通知項目對接法務(wù)人員，由法務(wù)人

2、員會同項務(wù)人員，由法務(wù)人員會同項目營銷（客服）、工程、設(shè)目營銷（客服）、工程、設(shè)計、前期等交付參與部門計、前期等交付參與部門/ /條條線。線。風(fēng)險類別 廣告與銷售允諾：根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第3條的規(guī)定，廣告、銷售物料、口頭承諾等就商品房及相關(guān)設(shè)施作出具體的說明和允諾，并對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定產(chǎn)生重大影響，視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦視為合同內(nèi)容。應(yīng)在商品房交付前核實交付房屋是否具備相關(guān)內(nèi)容。 樣板間與沙盤：根據(jù)商品房銷售管理辦法第31條的規(guī)定，未就樣板房質(zhì)量、設(shè)備及裝修作不同于實際交付房屋說明的，視為實際交付

3、的商品房與樣板房一致。因此，為了避免違約責(zé)任的產(chǎn)生，交付前應(yīng)當(dāng)重點核實樣板間未作說明部分是否與實際交付商品房一致。沙盤往往就項目規(guī)劃、不利因素等予以明確說明，交付前也應(yīng)當(dāng)核實沙盤上的不利因素與實際交付是否一致。 商品房銷售合同：商品房銷售合同是商品房買賣中的關(guān)鍵，根據(jù)合同法的規(guī)定，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)符合銷售合同的約定，否則出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，為了避免違約責(zé)任的產(chǎn)生，交付前應(yīng)當(dāng)核實銷售合同的約定內(nèi)容與實際交付房屋是否一致。 其他風(fēng)險：由于銷售模式、物業(yè)類型等原因，為了避免不必要的糾紛，應(yīng)當(dāng)就其他風(fēng)險和可能存在的問題進(jìn)行檢查和確認(rèn)。廣告與銷售允諾贈送面積：銷售廣告、銷售說辭中如有“贈送

4、面積”、“贈送閣樓”、“贈送花園”等內(nèi)容，在交付前明確交付前明確交付房屋是否具有相應(yīng)面積的陽臺、飄窗、花園、空腔悶頂交付房屋是否具有相應(yīng)面積的陽臺、飄窗、花園、空腔悶頂?shù)乳_發(fā)商有權(quán)處分部分及等開發(fā)商有權(quán)處分部分及相應(yīng)部分的可使用性相應(yīng)部分的可使用性。房屋結(jié)構(gòu)與性質(zhì)：銷售廣告、銷售說辭中，對于房型的宣傳和房屋性質(zhì)的宣傳應(yīng)當(dāng)與施工圖的一致對于房型的宣傳和房屋性質(zhì)的宣傳應(yīng)當(dāng)與施工圖的一致，避免通過改造行為或宣傳詞語的誤導(dǎo)，使客戶產(chǎn)生對房屋本身的誤解。學(xué)區(qū)房：銷售廣告、銷售說辭中如有“學(xué)區(qū)房”、“可憑合同或產(chǎn)證于某學(xué)校就讀”等承諾，因?qū)W區(qū)劃分存在變更風(fēng)險，且首期項目尚未納入學(xué)區(qū)劃分范圍，項目是否能被規(guī)

5、劃為學(xué)區(qū)房存在不確定性，或者雖納入宣項目是否能被規(guī)劃為學(xué)區(qū)房存在不確定性，或者雖納入宣傳的學(xué)區(qū)范圍，也存在后期變更的可能傳的學(xué)區(qū)范圍，也存在后期變更的可能。周邊配套：銷售廣告、銷售說辭中如有交通、公園等周邊配套設(shè)施的承諾，須核實交付后承諾的周邊配套設(shè)核實交付后承諾的周邊配套設(shè)施實現(xiàn)的可能性，可投入使用的時間等施實現(xiàn)的可能性，可投入使用的時間等。對于開盤時有的便利設(shè)施，如班車等，需核實有無終止時間的限定。會所和商業(yè)承諾：銷售廣告、銷售說辭中如有會所、商業(yè)開業(yè)等承諾，須核實交付后承諾的會所及其設(shè)施、核實交付后承諾的會所及其設(shè)施、商場等實現(xiàn)的可能性，可投入使用的時間，承諾的相關(guān)品牌入駐商場的實現(xiàn)情況

6、商場等實現(xiàn)的可能性，可投入使用的時間，承諾的相關(guān)品牌入駐商場的實現(xiàn)情況等。贈送面積贈送面積例例1 1：某項目在銷售廣告中承諾“贈送8平米空中花園”，但實際上是將房屋中的飄窗、陽臺等不計入產(chǎn)權(quán)面積的部分加起來達(dá)到8平米，導(dǎo)致客戶群訴。例例2 2：某項目在銷售廣告中承諾“贈送花園”或“贈送露臺”，但實際上該部分已納入分?jǐn)?，屬于全體業(yè)主所有，交付后該“贈送部分”容易引起業(yè)主糾紛。房屋結(jié)構(gòu)與性質(zhì)房屋結(jié)構(gòu)與性質(zhì)例例1 1：某項目在銷售廣告中對于戶型宣傳為“三房二廳一衛(wèi)”，而實際三房中的一房為未封閉的設(shè)備間，需改造后方具備房間的使用條件，引起業(yè)主群訴。例例2 2：某項目在銷售廣告中對于商業(yè)性質(zhì)的loft宣

7、傳為“可商可住”，交付時因房屋內(nèi)沒有上下水，引起業(yè)主群訴。學(xué)區(qū)房學(xué)區(qū)房例例1 1：某項目銷售過程中，以一期已被劃入的某名校學(xué)區(qū)作為宣傳，但交付后，因某名校招生名額已滿，后續(xù)項目被劃分入另一學(xué)區(qū)，引起群訴。例例2 2：某項目銷售過程中，聲稱交付后即可入學(xué)，但該學(xué)校的入學(xué)條件為憑房產(chǎn)證，該項目交付時間為5月份，在產(chǎn)證辦理完畢前即入學(xué)報名結(jié)束，引起群訴。周邊配套周邊配套例例1 1：某項目在銷售中承諾小區(qū)門口的XXX路公交車/XX號地鐵將于交付后開通，如提示不善，交付后不能按時開通或者市政交通規(guī)劃變更導(dǎo)致承諾的交通設(shè)施無法實現(xiàn)，在交付后易引起業(yè)主糾紛。例例2 2：某項目在銷售中承諾小區(qū)配套班車直達(dá)徐家

8、匯、中山公園（但無終止時間），在項目清盤后即取消班車，引起客戶群訴。會所和商業(yè)會所和商業(yè)例例1 1：某項目在銷售廣告中說明配套商業(yè)的開業(yè)時間，但因為工期影響，配套商業(yè)無法按時開業(yè)，在交付后引起業(yè)主糾紛。樣板間與沙盤沙盤、模型：在房屋預(yù)售過程中，沙盤等模型是客戶了解項目信息的主要道具，沙盤模型展示信息不準(zhǔn)確易引發(fā)客戶投訴甚至訴訟糾紛。樣板間：檢查樣板間的裝修、改造是否與標(biāo)準(zhǔn)層或?qū)嶋H交付的商品房存在不一致裝修、改造是否與標(biāo)準(zhǔn)層或?qū)嶋H交付的商品房存在不一致，例如窗臺、梁柱、隔墻等，應(yīng)當(dāng)在展示時即作非交付標(biāo)準(zhǔn)的提示。變異戶型：交付前須檢查商品房是否存在變異戶型，包括層高不同于標(biāo)準(zhǔn)層層高，戶型不同于標(biāo)準(zhǔn)

9、戶型、商層高不同于標(biāo)準(zhǔn)層層高，戶型不同于標(biāo)準(zhǔn)戶型、商品房層高和戶型不同于樣板間品房層高和戶型不同于樣板間等。特殊外立面：商品房樓棟在建造中，因為外立面展示的原因，在設(shè)計規(guī)劃時，對于外立面會設(shè)計有裝飾線條，體現(xiàn)為樓棟腰線、陽臺的墻體和欄桿的比例樓棟腰線、陽臺的墻體和欄桿的比例等，但該部分的存在會涉及到樓棟采光、視野等影響。紅線內(nèi)、外不利因素：紅線內(nèi)不利因素，是指規(guī)劃建設(shè)范圍以內(nèi)，對商品房買受人的利益有負(fù)面影響的客觀存在，如垃圾中轉(zhuǎn)站、變電站、地庫排風(fēng)等，但如公示不慎，容易產(chǎn)生法律糾紛。紅線外不利因素，是指規(guī)劃建設(shè)范圍以外，對商品房買受人的利益有負(fù)面影響的客觀存在。公示雖非法定的義務(wù)，但如公示，則

10、我司公示雖非法定的義務(wù)，但如公示，則我司需受該公示內(nèi)容的限制，如公示不慎，容易產(chǎn)生法律糾紛需受該公示內(nèi)容的限制，如公示不慎，容易產(chǎn)生法律糾紛。12例：例：某項目沙盤在展示時，在沙盤展示時，因朝向標(biāo)識有誤，為朝向正南，實際為偏南15度，引起客戶群訴。沙盤、模型例例1 1：某項目樣板間將陽臺和臥室之間的墻打通以改造出更敞亮的效果，但實際交付的房屋中此處墻面并不打通，客戶要求公司按照樣板間的展示交付。例例2 2：某項目毛坯復(fù)式項目中，交付樣板間中建造了樓梯，因樓梯增加建筑面積，實際交付無此樓梯，交付時引起客戶群訴。樣板間34例：例：某住宅項目有五棟樓的頂樓存在變異戶型，不同于標(biāo)準(zhǔn)戶型，僅有1個衛(wèi)生間

11、，且層高較標(biāo)準(zhǔn)層矮，但在商品房買賣合同中沒有就此作出特別約定，引起客戶訴訟。變異戶型例例1 1：某項目紅線內(nèi)不利因素提醒中，兩個地庫排風(fēng)只提示了一個，且在公示中明確“不利因素已考慮進(jìn)價格”，客戶起訴公司違約，據(jù)此要求賠償。例例2 2：某項目紅線外的樣板區(qū)展示為綠地，紅線外不利因素對此并未特別告知，后業(yè)主發(fā)現(xiàn)該區(qū)域規(guī)劃為加油站，引起客戶群訴。特殊外立面5紅線內(nèi)、外不利因素例：例：某項目所交付商品房實際腰線與樣板房腰線不同，存在腰線突出致影響業(yè)主視野、采光的問題，引發(fā)業(yè)主訴訟。商品房銷售合同裝修標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)商品房買賣合同正文和附件的約定檢查商品房是否具備合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括室內(nèi)包括室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)和

12、公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)和公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)。相應(yīng)的裝飾裝修須在商品房交付時按約達(dá)成。此外，須檢查同期交付的樓棟同期交付的樓棟間在室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)和公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)間在室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)和公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)上是否存在差異。風(fēng)險提示1：某裝修交付項目在裝修標(biāo)準(zhǔn)中約定“廚房地磚滿鋪”，但實際施工習(xí)慣為廚房櫥柜內(nèi)不鋪地磚，導(dǎo)致客戶投訴進(jìn)而訴訟，要求地磚滿鋪。風(fēng)險提示2：某項目合同約定的公區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)為墻面瓷磚，但實際交付公區(qū)為涂料?？蛻羝鹪V要求按照合同約定交付。風(fēng)險提示3：某項目合同約定的公區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)均一致，但其中某兩棟樓出于提升品質(zhì)對于公區(qū)的墻面和頂棚實際交付標(biāo)準(zhǔn)高于約定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致其他樓棟客戶群訴。商品房銷售合同

13、交付時間：根據(jù)商品房買賣合同正文中的約定核實商品房是否能夠按時交付及是否存在交付時間與實際不一致的錯誤。風(fēng)險提示：某項目前期流轉(zhuǎn)合同約定的交付時間為2016年6月30日，同一批房屋的合同對交付時間一直未做調(diào)整，導(dǎo)致在該時間前后簽署的合同中就簽署時間和交付時間出現(xiàn)矛盾之處，也未發(fā)送交付通知書，對此存在逾期交付的風(fēng)險。商品房銷售合同裝修標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)商品房買賣合同正文和附件的約定檢查商品房是否具備合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括室內(nèi)包括室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)和公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)和公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)。相應(yīng)的裝飾裝修須在商品房交付時按約達(dá)成。此外，須檢查同期交付的樓棟同期交付的樓棟間在室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)和公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)間在

14、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)和公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)上是否存在差異。風(fēng)險提示1：某裝修交付項目在裝修標(biāo)準(zhǔn)中約定“廚房地磚滿鋪”，但實際施工習(xí)慣為廚房櫥柜內(nèi)不鋪地磚，導(dǎo)致客戶投訴進(jìn)而訴訟，要求地磚滿鋪。風(fēng)險提示2：某項目合同約定的公區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)為墻面瓷磚，但實際交付公區(qū)為涂料?？蛻羝鹪V要求按照合同約定交付。風(fēng)險提示3：某項目合同約定的公區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)均一致，但其中某兩棟樓出于提升品質(zhì)對于公區(qū)的墻面和頂棚實際交付標(biāo)準(zhǔn)高于約定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致其他樓棟客戶群訴。商品房銷售合同面積誤差：根據(jù)具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)出具的實測報告確認(rèn)商品房的產(chǎn)權(quán)登記面積，并核對相應(yīng)商品房買賣合同約定的房屋面積（經(jīng)預(yù)測報告確定）。但如操作不慎，面積誤差比絕對

15、值超出合同約定的面積誤差比絕對值超出合同約定的3%3%的標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，客戶有權(quán)選擇退房準(zhǔn)，客戶有權(quán)選擇退房。風(fēng)險提示：某項目存在金街商鋪面積誤差比絕對值超出3%的情況，可能涉及已經(jīng)簽約的40戶買受人，存在客戶退房的風(fēng)險。商品房銷售合同合同附圖：商品房買賣合同中的附件戶型圖，構(gòu)成合同的一部分，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照附圖交付房屋，交付前應(yīng)與實際交付房屋的戶型進(jìn)行核對，確認(rèn)是否存在合同附圖錯誤、重要信息未在合同附圖中標(biāo)注等交付房合同附圖錯誤、重要信息未在合同附圖中標(biāo)注等交付房屋與合同附圖不同的情況。屋與合同附圖不同的情況。風(fēng)險提示1：某項目在交付時發(fā)現(xiàn)某戶型圖錯誤，由于同等面積的房屋有兩個戶型，實際交付戶型非貼

16、圖戶型，客戶要求按照合同附圖的戶型交付房屋。風(fēng)險提示2：某項目合同附圖中增加了上下水的標(biāo)注，但對于其中無上下水的房屋，因?qū)徍瞬粐?yán)導(dǎo)致該批房屋未取消上下水的標(biāo)注，交付后客戶要求按附圖交付。補(bǔ)充協(xié)議：商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)過各部門的確認(rèn)，經(jīng)流轉(zhuǎn)審批后再行簽約使用。未經(jīng)各部門確認(rèn)的內(nèi)容，存在無法實現(xiàn)的風(fēng)險。風(fēng)險提示：某項目在簽約時，未經(jīng)公司流轉(zhuǎn)審批，對于某大客戶的預(yù)售合同的補(bǔ)充協(xié)議中，增加大量未經(jīng)公司各部門確認(rèn)的內(nèi)容并用印，后經(jīng)公司確認(rèn)無法按該約定交付。該客戶起訴要求公司承擔(dān)違約責(zé)任。商品房銷售合同房屋層高：檢查商品房層高是否與商品房買賣合同、房屋使用說明書約定的一致，是否存在其他影存在其他

17、影響層高使用的因素響層高使用的因素，如商業(yè)項目中的LOFT公寓，是否存在因消防管通過等原因?qū)е聦嶋H可用層高與約定不符，影響買受人對房屋的使用。風(fēng)險提示：某項目出售LOFT公寓，允諾層高5.4米，但個別房屋存在室內(nèi)消防管貼近屋頂?shù)膯栴}，導(dǎo)致上層空間狹小，使用不便，易引起業(yè)主訴訟。商品房銷售合同管線（水、電、煤氣等）交付：商業(yè)項目基于經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同，某些商鋪不具備餐飲條件，如沒有上下水、沒有煤氣等，交付前需核實合同對于該項約定是否準(zhǔn)確。風(fēng)險提示1：某項目商鋪不具備做餐飲的條件但簽約時開發(fā)商并未告知，交付前其租賃給某少數(shù)民族餐廳，交付后餐廳無法開業(yè)，其起訴要求我司賠償其損失。風(fēng)險提示2：某項目商鋪和loft均通煤氣，合同約定交付標(biāo)準(zhǔn)均為“煤氣入戶”，但實際交付為loft煤氣入戶，商鋪為一根公用的煤氣立管，需自行申請，并支付上萬元的入戶費，商鋪業(yè)主要求loft業(yè)主同等入戶或開發(fā)商承擔(dān)該筆費用。商品房銷售合同重大質(zhì)量問題：檢查商品房是否存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響買受人正常居住使用的重大質(zhì)量問題。風(fēng)險提示：某住宅項目出現(xiàn)多戶嚴(yán)重漏水的質(zhì)量問題，因嚴(yán)重影響居住無法交付導(dǎo)致需承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。其他風(fēng)險如有買商品房送家電、送物業(yè)費等其他相關(guān)承諾，核實此類承諾是否能夠在交付前后實現(xiàn)。其他書面允諾初始登記辦理對于帶租約銷售的商品