標(biāo)桿地產(chǎn)集團---成本造價----一線地產(chǎn)對標(biāo)分課件

1、中梁與海成成本對標(biāo)分析匯報目 錄l 公司簡況及管控模式l 執(zhí)行成本對標(biāo)分析聯(lián)盟管理二中心l 投前成本對標(biāo)分析l 對標(biāo)結(jié)論分析3一、海成地產(chǎn)簡介 I 項目概況 I 管控模式 I 綜述l 2019年前，以萬州為中心、布局萬州周邊，計17個項目；l 2020年調(diào)整戰(zhàn)略布局、加強外拓，總部搬至重慶主城；l 2020年已獲取7宗土地，其中:首次進入重慶主城、獲3宗地塊。 1、項目概況：海成地產(chǎn)在大重慶共23個在售項目，7個待售項目，其中：一、海成地產(chǎn)簡介 I 項目概況 I 管控模式 I 綜述2.1、布局相同區(qū)域為：南坪、開州、銅梁；2.2、相同區(qū)域的項目狀況：南坪項目為中梁操盤，海成合作；開州項目為金科

2、操盤，中梁、海成合作。序號 公司名稱測算項目（新項目）在售項目備注相同區(qū)域不同區(qū)域相同區(qū)域不同區(qū)域1海成南坪項目巫山、奉節(jié)、云陽、渝北、北碚、開州銅梁2個項目開州2個項目萬州8個、奉節(jié)5個、巫溪項目、巫山項目、梁平2個、彭水項目30個項目2中梁南坪項目人和、墊江銅梁項目銅梁項目開州項目德感、江津、永川、墊江、云陽、六公里、李家沱12個項目 2、項目分布區(qū)域分析：551.1、海成成本組織架構(gòu)分二級半管控：總部、區(qū)域公司、項目部萬州區(qū)域公司奉巫區(qū)域公司項目成本負責(zé)人集團成本總部項目成本負責(zé)人項目成本負責(zé)人項目成本負責(zé)人項目成本負責(zé)人項目成本負責(zé)人四川項目成本彭水項目成本經(jīng)濟監(jiān)管部1.3、海成成本人

3、員數(shù)量未設(shè)置區(qū)域公司的項目由總部直接管控1.2、海成另設(shè)經(jīng)濟監(jiān)管部，管控架構(gòu)同成本主要職責(zé)：深入一線項目，負責(zé)項目現(xiàn)場所有收方工作，包括不限于隱蔽工程序號序號機構(gòu)機構(gòu)人數(shù)人數(shù)項目數(shù)量自操盤項目數(shù)量1集團總部530個（約1人/項目）17個（約1.8人/項目）2奉巫區(qū)域63萬州區(qū)域124經(jīng)濟監(jiān)管部85合計31一、海成地產(chǎn)簡介 I 項目概況 I 管控模式 I 綜述 1、組織架構(gòu)概況序號序號組織組織人數(shù)人數(shù)項目數(shù)量自操盤項目數(shù)量1新渝區(qū)域929個（約1.17人/項目）24個（約1.42人/項目）2重慶區(qū)域63昆明區(qū)域74滇中區(qū)域85聯(lián)盟中心46合計34中梁成本人員數(shù)量 方案指導(dǎo)設(shè)計 報規(guī)前完成經(jīng)營決策

4、版6中梁目標(biāo)成本預(yù)備會為考核版目標(biāo)成本投前投后閉合關(guān)注點集團副總裁審批成本調(diào)整 成本、利潤閉合 材料、人工漲幅超過5% 提高品質(zhì)（事情審批） 政策變化、政府違約海成目標(biāo)成本經(jīng)營決策版為考核版目標(biāo)成本經(jīng)營指標(biāo)不下滑關(guān)注點集團總裁審批成本調(diào)整一、海成地產(chǎn)簡介 I 項目概況 I 管控模式 I 綜述 2、目標(biāo)成本管控l相同點：考核版目標(biāo)成本，成本跟進方案，提供決策依據(jù)；l不同點：中梁強調(diào)投前投后閉合，管控投資風(fēng)險，強調(diào)高周轉(zhuǎn)； 海成經(jīng)營決策版時間快，更關(guān)注經(jīng)營結(jié)果，強調(diào)利潤率。 拿地版-方案版-經(jīng)營決策版 投前版-投后版-預(yù)備會版-預(yù)結(jié)版-結(jié)算版 無調(diào)整制度7中梁 1、動態(tài)成本：每月回顧、30日前完成

5、線上審批，線下通過動態(tài)管5大臺賬進行實時更新，大區(qū)審核；2、經(jīng)濟拉網(wǎng)：大區(qū)每月對項目進行經(jīng)濟拉網(wǎng)，排查成本風(fēng)險；3、總包施工圖預(yù)算：圖紙內(nèi)審后6個月完成控股三審；4、簽證變更：一月一清，一月一結(jié)，簽證變更控制率為3%，具體按成本科目預(yù)留；5、成本策劃：關(guān)注成本優(yōu)化控制點：地下三大塊、精裝修策劃；6、結(jié)算管理：竣備前60天完成預(yù)結(jié)版目標(biāo)成本編制，交付后一年完成所有的結(jié)算；土建總包、裝修總包以及合同結(jié)算金額150萬的合同的結(jié)算需集團二審；海成1、動態(tài)成本：線下編制，暫無系統(tǒng)的檢查和審核機制2、巡檢：不定時檢查，點對點溝通機制3、總包施工圖預(yù)算：圖紙內(nèi)審后4個月完成定案4、簽證變更：進入總價包干預(yù)算

6、，之后按實際發(fā)生計入，經(jīng)濟監(jiān)管部門專職收方，簽證變更管理比例3%；5、成本策劃：暫無成本策劃要求6、結(jié)算管理：按土增稅清算節(jié)點倒推7、總包方式：總包實行大總包模式（總包含公區(qū)裝飾、門窗、欄桿、外立面裝飾等），按建筑平方面積單方包干8、無全過程咨詢，結(jié)算要求第三方二審一、海成地產(chǎn)簡介 I 項目概況 I 管控模式 I 綜述優(yōu)點：海成過程經(jīng)濟資料管控較嚴(yán)，專職團隊進行隱蔽過程收方管理，實行大總包模式；缺點：動態(tài)成本管控體系進一步搭建中，結(jié)算暫無時間要求。 3、動態(tài)成本管控8海成成本管控特點01借鑒之處02 區(qū)域深耕優(yōu)勢：成本水平、供方資源、配置標(biāo)準(zhǔn) 重視項目過程經(jīng)濟管控 成本管控體系正在完善中，20

7、20年前處于結(jié)算成本階段，正在轉(zhuǎn)型階段； 深耕優(yōu)勢，基準(zhǔn)成本符合當(dāng)?shù)厥袌鏊?，?guī)避投資成本風(fēng)險； 重視過程經(jīng)濟管控，成本問題及時暴露； 供方資源穩(wěn)定，大總包模式一定程度上能降低成本，提高招標(biāo)效率； 合作項目多，13個（共計30個項目）均為合作方主責(zé)成本。一、海成地產(chǎn)簡介 I 項目概況 I 管控模式 I 綜述目 錄l 公司簡況及管控模式l 執(zhí)行成本對標(biāo)分析聯(lián)盟管理二中心l 投前成本對標(biāo)分析l 對標(biāo)結(jié)論分析序號項目名稱南坪四公里項目1占地面積1035012總建筑面積2921223容積率2.004可售面積2029225可售比69.46%6地下室面積796207總車位數(shù)23388單車位面積35重慶工商

8、大學(xué) 海峽路江南大道南湖路回龍路SITE第二師范學(xué)院學(xué)府大道江南立交內(nèi)環(huán)快速廣黔路江南殯儀館二、投前成本管理 I 投前測算 I 差異分析 I 綜述 1、南坪四公里項目概況 海成方案較我司總建面減少3954.6，其中：洋房較我司減少14044，高層較我司增加938511 2、南坪項目投前測算二、投前成本管理 I 投前測算 I 差異分析 I 綜述序號項目整體中梁南坪A海成南坪B 差異C=A-B1售價水平13500131643362工程成本307129301413樓面地價6430643004可售比69.40%70.30%-0.90%7.337.33% %中梁利潤率中梁利潤率6.28%6.28%海成海

9、成利潤率利潤率u主城項目凈利率不低于5%u區(qū)縣項目凈利率不低于8%u利潤點管控較靈活海成投前測算要求：中梁投前測算要求：u二線 凈利潤率不低于9% IRR35%u三線 凈利潤率不低于10% IRR40%u四線 凈利潤率不低于11% IRR50%1229302930海成測算海成測算30713071中梁測算中梁測算 3、南坪項目成本測算二、投前成本管理 I 投前測算 I 差異分析 I 綜述同口徑修正：按我司標(biāo)準(zhǔn)成本口徑剔除樁基、土方、擋墻等非標(biāo)成本后，標(biāo)準(zhǔn)成本相差26元/m2、非標(biāo)項相差149元/m2序號科目名稱海成中梁A海成修正B差異A-B1標(biāo)準(zhǔn)成本270624972471262非標(biāo)成本2265

10、754261493合計29303071289717528972897海成測算海成測算13二、投前成本管理 I 投前測算 I 差異分析 I 綜述 1、標(biāo)準(zhǔn)成本差異分析 I 業(yè)態(tài)單方項目高層洋房地庫中梁單方海成單方中梁單方海成單方中梁單方海成單方主體結(jié)構(gòu)工程126011751227120016341598水電110491104911015消防40353020168220三網(wǎng)合一11711700外立面73668292019門窗1561721621792014公區(qū)裝修62111581173044智能化20102012200泛光亮化505000電梯42796010900外立面欄桿4242514602合計

11、182017451816183119821912經(jīng)分業(yè)態(tài)產(chǎn)品對標(biāo)：業(yè)態(tài)單方差異為-1575元/m2；主要差異項為水電、公區(qū)裝修、電梯。14二、投前成本管理 I 投前測算 I 差異分析 I 綜述序號科目名稱中梁A海成B差異A-B 一、標(biāo)準(zhǔn)成本1開發(fā)前期準(zhǔn)備費用10896122主體建安工程費19591923363小區(qū)管網(wǎng)道路218231-134園林環(huán)境工程費133137-45開發(fā)間接費用7985-6小計2497247126 1、標(biāo)準(zhǔn)成本差異分析 I 主要差異點l固定性成本高98元/m2l彈性成本（敏感+功能）低77元/m2標(biāo)準(zhǔn)成本中梁比海成高26元/m2，其中：15二、投前成本管理 I 投前測算

12、I 差異分析 I 綜述 1、標(biāo)準(zhǔn)成本差異分析 I 固定性差異分析項目中梁A 海成B差異A-B差異說明固定性成本前期準(zhǔn)備1081044主體建網(wǎng)工程費218245-27智能化及海綿城市間接費及其他79763小計1742168798標(biāo)準(zhǔn)成本主體建安中梁比海成高117元/m2，其中：l水電我司單方110元/m2，海成單方50元/m2，我司較海成高60元/m2l模板工程單方我司單方167 元/m2 （綜合單價66元/m2），海成單方 117元/m2（綜合單價38元/m2），我司較海成高50 元/m216二、投前成本管理 I 投前測算 I 差異分析 I 綜述 1、標(biāo)準(zhǔn)成本差異分析

13、 I 彈性成本差異分析項目中梁海成中梁單方A海成單方B單方差異A-B敏感性成本外立面 基座（3層以下）仿石材涂料，基座以上真石漆全真石漆594613門窗斷橋鋁合金型材650元/斷橋鋁合金型材550元/m29398-5地上大堂裝修170028005171-20地下大堂裝修不配置1400標(biāo)準(zhǔn)層裝修9001000園林景觀大區(qū)景觀面積單方460元/大區(qū)景觀面積單方500元/110137-27功能性成本電梯西繼迅達通力3562-27外立面欄桿景觀陽臺：鋅鋼玻璃欄桿 生活陽臺：矩管焊接鐵藝欄桿景觀陽臺：鋅鋼玻璃欄桿 生活陽臺：鋅鋼組合欄桿3151-20小計379465-8617二、投前成本管理 I 投前測

14、算 I 差異分析 I 綜述 2、非標(biāo)成本差異分析：序號科目名稱中梁A海成B差異A-B 二、非標(biāo)成本1土石方200901302樁基154239-853擋墻177621154前期非標(biāo)費用443410小計575426149非標(biāo)成本分析：l 土石方：海成外運單價30元/ m2 （參考區(qū)縣），我司外運單價100元/，結(jié)合工程量的差異、單方影響130元/ m2 ； 2020年5月31日定標(biāo)單方為 90 元/m2l 樁基：海成測算樁基20米，我司測算樁基10米，此項約影響單方85元/ m2l 邊坡、擋墻：中梁強排充分考慮地形復(fù)雜情況，分三臺設(shè)置，最大限度考慮場內(nèi)挖填平衡，臺地設(shè)置不規(guī)整，擋墻設(shè)置量較大，此項

15、約增加115元/m218二、投前成本管理 I 投前測算 I 差異分析 I 綜述 投前成本管理對標(biāo)綜述：l中梁與海成目前投前測算以標(biāo)準(zhǔn)成本+非標(biāo)成本框架進行測算1、固定性成本：水電安裝、模板工程均低于我司水平，影響單方約117元/m2;2、敏感性及功能性成本：公區(qū)裝修、園林景觀、電梯、外立面欄桿配置標(biāo)準(zhǔn)高于我司，影響單方約86元/m2;3、中梁與海成在主城區(qū)的項目較少，適配均通過產(chǎn)品對標(biāo)取得，高品質(zhì)項目配置標(biāo)準(zhǔn)化需進一步夯實。l若剔除樁基、土方等非標(biāo)因素，海成標(biāo)準(zhǔn)成本同口徑低于我司約26元/m2，其中：l因強排方案及測算單價差異，海成非標(biāo)成本約低于我司149元/m2，但與近期定標(biāo)合同相較，我司前

16、期測算的準(zhǔn)備工作、單價的合理性優(yōu)于海成。目 錄l 公司簡況及管控模式l 執(zhí)行成本對標(biāo)分析聯(lián)盟管理二中心l 投前成本對標(biāo)分析l 對標(biāo)結(jié)論分析序號項目名稱海成星光上院1占地面積376532總建筑面積1041943容積率2.004可售面積74123.65可售比71.14%6單車位面積33.72 1、項目概況：海成星光上院&中梁長安天越三、執(zhí)行成本管理 I 項目概況 I 差異分析 I 綜述序號項目名稱中梁長安天樾1占地面積1648162總建筑面積3964373容積率1.84可售面積2926045可售比73.81%6單車位面積32.17124KM 項目定位均為C標(biāo)，項目進度均為19年開建項目；

17、項目業(yè)態(tài)為：高層、洋房、別墅（長安天越有少部分別墅）。 2、項目成本匯總表分析序號項目名稱海城星光A墊江項目B差異A-B差異說明1固定性成本18871954-67海城設(shè)計費、室內(nèi)水電、地庫結(jié)構(gòu)指標(biāo)優(yōu)勢明顯2敏感性成本325385-60我司項目的高層配置斷橋鋁合金、外立面全真石漆3功能性成本13610531主要差異為電梯和欄桿工程4非標(biāo)項29820395土石方、樁基、護坡、人防是否異地根據(jù)項目實際情況無對比可行性5小計26462647-1標(biāo)準(zhǔn)成本范圍內(nèi)海城成本優(yōu)勢大約在95元/m26口徑差異3700370海城原始口徑包含土地款資本化利息189元/m2和大市政配套費180元/m27合計301626

18、47369三、執(zhí)行成本管理 I 項目概況 I 差異分析 I 綜述主要差異分析： 1、固定性成本 I 前期準(zhǔn)備費三、執(zhí)行成本管理 I 項目概況 I 差異分析 I 綜述序號項目名稱海城星光A 墊江項目B差異A-B1設(shè)計費5056-61.1方案及概念2418-111.2施工圖設(shè)計費171.3景觀設(shè)計費7.57.40.11.4其他設(shè)計費181352勘查、報建、臨設(shè)等302913 3合計：開發(fā)前期準(zhǔn)備費8085-5星光上院平面效果圖l設(shè)計單位資源：海成基本屬地化優(yōu)選設(shè)計院（源道），我司為戰(zhàn)略直委；l設(shè)計單價：海成方案及施工圖設(shè)計為25-27元/m2，我司設(shè)計限額為34-37元/m2，該項差11元/m2。

19、 1、固定性成本 I 總包工程三、執(zhí)行成本管理 I 項目概況 I 差異分析 I 綜述序號項目名稱海城星光A墊江項目B差異A-B金科戰(zhàn)略總包1土建工程123412241012452措施費165185-201503室內(nèi)水暖電57114-571034 4總包合計14561523-671498l入圍條件：我司要求是30強合作范圍；海成是固定7個施工隊伍進行施工，且這些承包人基本上不對外承接工程業(yè)務(wù)；l價格差異：水電安裝固定單價57元/m 2（老板直接定價），市場是虧損狀；l承包模式：大總包，含樁基、門窗、公區(qū)裝修、保溫、欄桿、防水材料、配電箱等，通過范圍擴大生產(chǎn)范圍來彌補水電安裝主要差異分析：長安天樾

20、項目長安天樾平面效果圖注：金科戰(zhàn)略單方為使用金科戰(zhàn)略單業(yè)態(tài)單方帶入我司天樾項目得到的單方，三個總包單方均含保溫、防水；三、執(zhí)行成本管理 I 項目概況 I 差異分析 I 綜述序號項目名稱海成星光A墊江項目B差異A-B1門窗81107-262外立面71105-343公區(qū)精裝修5357-44景觀12011645總包合計325385-60主要差異分析：l門窗工程：洋房為鋁合金530、高層為塑鋼350，雙方配置基本一致，但由于業(yè)態(tài)組合差異（海成高層34.6%，洋房37%，我司別墅占比11.9%，洋房37.5%，高層23.9%），導(dǎo)致單方比海成高；l外立面：海成高層外墻為質(zhì)感涂料42，我司真石漆53，洋房

21、均為真石漆，以及別墅產(chǎn)品外墻系數(shù)較高導(dǎo)致外立面成本較高；l景觀工程：海成大區(qū)景觀卡位400，我司大區(qū)景觀卡位330，海成項目容積率2，我司項目容積率1.8，折算同容積率2.0情況下我司項目景觀單方較低27元/m2。 2、敏感性成本 I 成本差異25海成景觀海成大區(qū)景觀成本卡位400元/m2折算到項目為120元/m2中梁景觀中梁大區(qū)景觀成本卡位330元/m2，折算到項目為116元/m2海成大堂海成挑空大堂+軟裝重點打造（1.2W-4W/個）折算大堂單方350-1200中梁大堂單層大堂+普通軟裝AB當(dāng)卡位200-400元三、執(zhí)行成本管理 I 項目概況 I 差異分析 I 綜述 2、敏感性成本 I 現(xiàn)

22、場照片（景觀、大堂）26三、執(zhí)行成本管理 I 目標(biāo)成本 I 差異分析 I 綜述 2、敏感性成本 I 現(xiàn)場照片（入戶門、架空層）海成入戶門海成采用1170*2050子母，單價2180元/樘中梁入戶門中梁配置970*2050單開門配機械鎖，1070元/樘海成架空層海成軟裝打造費200-400元折算單方11元/m2三、執(zhí)行成本管理 I 項目概況 I 差異分析 I 綜述主要差異分析：l欄桿工程：海成洋房和高層均配置鍍鋅玻璃欄板295元/m，我司項目配置鍍鋅焊接欄桿177元/m；l電梯：海成采用奧的斯，我司為西繼迅達均為合資產(chǎn)品，品質(zhì)上奧的斯略優(yōu)于西繼迅達；l泛光照明：海成注重小區(qū)氛圍打造，墻面設(shè)置輪廓

23、燈帶，我司注重前期售樓部打造，大區(qū)滿足基本要求即可；l智能化：中梁更注重小區(qū)后期維護管理，智能化配置項多于海成。 3、功能性成本 I 成本差異序號項目名稱海成星光A墊江項目B差異A-B1外立面欄桿57 3126 2電梯58 535 3泛光照明10 55 4智能化11 16-5 5總包合計136 105 31 28 海成陽臺欄桿以鍍鋅夾膠玻璃欄，每延米295元/m三、執(zhí)行成本管理 I 項目概況 I 差異分析 I 綜述 3、功能性成本 I 現(xiàn)場照片（欄桿、電梯） 中梁陽臺欄桿中梁配置鍍鋅組合欄桿集采價格177元/m海成電梯合資奧的斯品牌中梁電梯合資西繼迅達三、執(zhí)行成本管理 I 目標(biāo)成本 I 差異分

24、析 I 綜述 地質(zhì)情況： 項目處于江岸且存在大量回填土，根據(jù)地勘報告持力層深度在30-35m。 方案特性： 重慶樁基形式基本為旋挖樁和人工挖孔樁，施工資源和價格穩(wěn)定，但本項目樁基深度較深，導(dǎo)致施工難度大和工期長。項目名稱單棟工程量單價合價（萬元）樁基30 檢測費386002.28 承臺209.180016.73 合計165.31 原單棟方案測算： 4、過程成本管理動作剖析：奉節(jié)景江苑專項方案優(yōu)化三、執(zhí)行成本管理 I 目標(biāo)成本 I 差異分析 I 綜述施工圖紙l 持力層較深、需降水處理，成本較高；l 沖積沙土成孔難度大，需鋼護筒跟進；l 深度較大導(dǎo)致旋挖樁施工周期加長。

25、4、過程成本管理動作剖析：奉節(jié)景江苑專項方案優(yōu)化 問題剖析：可否將端承樁改為摩擦樁？施工照片 旋挖樁特點：l 端承樁、數(shù)量少、施工慢、造價高l 適用范圍：適用于各種復(fù)雜地質(zhì)l 使用情況：重慶應(yīng)用廣泛 管樁特點：l 摩擦樁、數(shù)量多、施工快、造價低l 適用范圍：深持力層、高回填使用情況：重慶極少應(yīng)用施工圖紙施工照片三、執(zhí)行成本管理 I 目標(biāo)成本 I 差異分析 I 綜述成本牽引優(yōu)化要求設(shè)計現(xiàn)場踏勘，并根據(jù)地勘中間稿，驗證管樁可行度，對比測算實際荷載和地址情況測算管樁和旋挖樁效益進行對比，過程中進行交圈溝通，提高方案推進效率。方案二根據(jù)設(shè)計計算調(diào)整，單承臺樁基根數(shù)調(diào)整2-3根500管樁，共計76根。序

26、號序號項目名稱項目名稱單位單位工程量工程量 單價（元）單價（元） 合價（元）合價（元）1500AB管樁m3405.54001362200根據(jù)管樁數(shù)量計算=3405m/400m/天=8.5天，對邊旋挖樁12天，單樓棟結(jié)余3.5天 4、過程成本管理動作剖析：奉節(jié)景江苑專項方案優(yōu)化三、執(zhí)行成本管理 I 目標(biāo)成本 I 差異分析 I 綜述 制度卡位：公司不受快開盤要求，在重慶地區(qū)大膽嘗試管樁基礎(chǔ)形式，在項目進行試樁檢測后，管樁方案完全可落地。 工程成本：最終比選管樁方案較旋挖樁方案單樓棟降低成本約30.9萬元，共計12棟高層，合計結(jié)余成本370.8萬元；最終方案經(jīng)濟效益 4、過程成本管理動作剖析：奉節(jié)景

27、江苑專項方案優(yōu)化南坪項目概念方案報規(guī)方案施工圖施工階段序序號號項目名項目名稱稱項目項目進度進度拿地時間拿地時間第三方介入時間第三方介入時間定樁型定樁型建造做法建造做法落實落實地庫優(yōu)化地庫優(yōu)化土方平衡方土方平衡方案案支護方案支護方案地下三大塊專地下三大塊專項決策會項決策會設(shè)計優(yōu)化過設(shè)計優(yōu)化過程匯報（重程匯報（重點地庫、結(jié)點地庫、結(jié)構(gòu)指標(biāo)）構(gòu)指標(biāo)）實施版施工圖實施版施工圖施工圖階段施工圖階段 設(shè)計優(yōu)化匯設(shè)計優(yōu)化匯報報門窗、裝修、門窗、裝修、消防等專項優(yōu)消防等專項優(yōu)化化卡位指標(biāo)卡位指標(biāo)拿地后拿地后3天天拿地后拿地后18天天拿地后拿地后30天天拿地后拿地后30天天拿地后拿地后45天天拿地后拿地后45天

28、天拿地后拿地后60天天拿地后拿地后60天天拿地后拿地后110天天拿地后拿地后125天天拿地后拿地后150天天1南坪項目報規(guī)方案階段2020/4/242020/4/272020/5/122020/5/242020/5/242020/6/82020/6/82020/6/232020/6/232020/8/122020/8/272020/9/2133 4、過程成本管理動作剖析：海成和我司對比l相同點：固定成本優(yōu)化動作，成本跟進方案，提供決策依據(jù)；l不同點： 中梁節(jié)點更加細致； 海成參加的決策人員級別較高，重大方案比選，董事長親自參加決策。三、執(zhí)行成本管理 I 目標(biāo)成本 I 差異分析 I 綜述34三、

29、執(zhí)行成本管理 I 項目概況 I 差異分析 I 綜述 執(zhí)行成本管理對標(biāo)綜述：海成特點：l郊縣項目：海成成本水平競爭力大于中梁，主要體現(xiàn)在其大總包發(fā)包模式，通過擴大總包范圍攤薄利潤訴求降低成本。l敏感性成本：通過多年深耕了解當(dāng)?shù)厥袌隹蛻粼V求，彈性成本投入略高于中梁（景觀、欄桿、入戶門等），形成溢價。l由于公司定位和發(fā)展模式的差異，不追求高周轉(zhuǎn)、方案比選更精細化。l由于規(guī)模較小，管理更加扁平化，高管決策事項推進質(zhì)量和效率更高。中梁特點：l 規(guī)模復(fù)制更注重產(chǎn)品性價比。l 各條線體系化完善降低了人為主觀判斷風(fēng)險。l 通過集采規(guī)模優(yōu)勢得以體現(xiàn)，大部分集采項單價優(yōu)于海成。借鑒之處：l 提升產(chǎn)品力，區(qū)域深耕樹

30、立品牌l 部分集采項進一步屬地化，降低集采價格水平（如欄桿、設(shè)計費海成采購價均低于我司集采價）。目 錄l 公司簡況及管控模式l 執(zhí)行成本對標(biāo)分析聯(lián)盟管理二中心l 投前成本對標(biāo)分析l 對標(biāo)結(jié)論分析36四、對標(biāo)結(jié)論分析 I 業(yè)務(wù)提升 地上結(jié)構(gòu)：洋房基本一致，但高層含量優(yōu)于我司； 地下結(jié)構(gòu)：海成關(guān)注車位的使用效果，以大柱網(wǎng)布置、層高3.9-4.2m為主；我司以小柱網(wǎng)、層高3.6m為主；成本優(yōu)于海。 成本差異：整體結(jié)構(gòu)限額對比海成經(jīng)濟性更高，(2*6+0.03*640)*0.75*0.6+(-5*6)*0.25=6.5產(chǎn)品分類類別指標(biāo)項海成中梁別墅/鋼筋（kg/）3636混凝土（m/）0.290.28

31、洋房24m鋼筋（kg/）3836混凝土（m/）0.30.28高層80-100m鋼筋（kg/）4143混凝土（m/）0.320.35非人防地庫/鋼筋（kg/）85110（80）混凝土（m/）0.751（0.75）注：重慶地區(qū)基本不做地下室結(jié)構(gòu)底板，故標(biāo)紅修正為已建項目平均值牽引管控、對標(biāo)超越，強抓剛性成本落地結(jié)構(gòu)限額整體較接近，海成地上高層含量優(yōu)于我司，后期聯(lián)合設(shè)計挖掘限額空間，強夯剛性成本。37中梁敏感項T檔新A檔新B檔新C檔新D檔門窗未明確鋁合金600鋁合金500 塑鋼400塑鋼350塑鋼350公區(qū)大堂2700Z135002000Z124001200Z11500Z1550公區(qū)電梯廳1600Z

32、12000900Z11200500Z1700400景觀530410330260海城敏感項A檔B檔C檔D檔門窗鋁合金630鋁合金530塑鋼350塑鋼350公區(qū)大堂2000元/m21800元/m2硬裝1500元1200元/m2公區(qū)電梯廳11501050900850景觀600500400330金科敏感項T檔B檔C檔C-檔D檔門窗一事一議鋁合金580鋁合金480-580塑鋼450塑鋼420公區(qū)大堂3000200019001900公區(qū)電梯廳13001000900800景觀650500400350雅居樂敏感項特級B級C級D級E級門窗一事一議鋁合金620鋁合金540鋁合金540鋁合金480公區(qū)大堂3500250025002500公區(qū)電梯廳150010001000800景觀1200670570470390四、對標(biāo)結(jié)論分析 I 業(yè)務(wù)提升刻意訓(xùn)練、對標(biāo)完善，提升產(chǎn)品的競爭力 敏感性配置上略低于同行，需對成本進行二次規(guī)劃精裝投放，提升產(chǎn)品的競爭力、溢價能力，助力營銷38項目中梁海成地下室屋面做法濾水層土工布土工布（250g/m2）濾水層排水層150mm厚碎石濾水層60mm 厚粒徑為10-40 級配碎石排水層剛性層最薄處50mm C20 商品細石混凝土