新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)村宅基地整理問題及對策

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)村宅基地整理問題及對策2008-01-31 | 作者：范德種 | 來源： 資源網(wǎng) | 【 】【】【】       近年來，農(nóng)村城鎮(zhèn)化步伐加快，土地供需矛盾突出，一方面鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商引資及集鎮(zhèn)發(fā)展無用地指標可用；而另一方面農(nóng)村建設(shè)用地使用方式粗放。改革開放后，農(nóng)村面貌煥然一新，村莊建設(shè)用地呈日益增長態(tài)勢，農(nóng)村人居環(huán)境改善的背后是出現(xiàn)了一些新情況、新問題，可以說農(nóng)村宅基地管理一直是農(nóng)村國土資源管理工作中薄弱環(huán)節(jié)。農(nóng)村建設(shè)用地缺乏規(guī)劃，農(nóng)房分布散亂，布局混亂，沿鄉(xiāng)村公路“一字長蛇陣”建新房，致使舊村莊出現(xiàn)大量閑置廢棄的宅基地，

2、形成了“空心村”；規(guī)劃及監(jiān)管工作跟不上，違法占地建房未能遏制??；農(nóng)村無宅基地或宅基地不夠農(nóng)戶建房問題得不到解決，影響了農(nóng)村穩(wěn)定。時下舉國各地吹起建設(shè)社會主義新農(nóng)村號角，不少地方正在開展聲勢浩大的農(nóng)村宅基地整理工作，改善農(nóng)村生存環(huán)境，集約節(jié)約土地；通過農(nóng)村宅基地整理、置換，探索一條農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加相掛鉤的路子，實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，緩解用地矛盾，較好處理“吃飯”與“建設(shè)”的關(guān)系。   一、存在問題    1、居民點布局零亂。筆者對A縣幾個鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，A縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)多屬典型江南圩區(qū),村居沿圩埂發(fā)展,其中不乏磚瓦結(jié)構(gòu),上世紀

3、六七十年代江南農(nóng)村農(nóng)宅絕大多數(shù)是土坯房；八十年代少部分農(nóng)民建瓦房；時至今日低矮破舊的土磚瓦房逐漸減少，被歐式風格的新型房屋替代。農(nóng)民建房是先富先建，后富后建，經(jīng)濟困難無錢建，村民建房隨意，村民建房未批先建，少批多占、一戶兩宅現(xiàn)象突出。舊村莊土地利用粗放，歷史上缺乏規(guī)劃，呈滿天星分布，造成村莊布局零亂不堪，農(nóng)村居民點內(nèi)各類用地交叉分布，村民建房布局零亂，如犬牙交錯，建設(shè)用地與農(nóng)用地雜亂分布，村內(nèi)公共設(shè)施無法合理布局影響了農(nóng)村生活環(huán)境狀況的提高和城鎮(zhèn)化的進程。    、內(nèi)部閑置。宅基地為農(nóng)民集體組織所有，作為一種福利分配給農(nóng)民使用。但超占、多占有一定歷史積習。在農(nóng)村不

4、少農(nóng)民認為宅基地私有,誰先霸到是誰的,甚至搶占村內(nèi)公共通道。村莊規(guī)劃滯后，大多數(shù)不能很好地指導村莊建設(shè)，盲目建設(shè)、亂占亂建。同時基層土地執(zhí)法中存在“軟肋”，農(nóng)民違法超占、圈占土地沒有得到有效及時制止和處罰。農(nóng)民富裕后建房棄舊建新未及時退宅還耕,因老村莊公共設(shè)施缺乏，不方便生產(chǎn)生活，時下農(nóng)建房像“攤大餅”向村莊外圍發(fā)展或是沿鄉(xiāng)村公路“線狀爬”，農(nóng)民棄舊建新占用交通要道口土質(zhì)肥沃、生產(chǎn)設(shè)施好的農(nóng)田。村莊內(nèi)破舊，而村莊四周公路新房林立，造成土地浪費，形成內(nèi)糠外光的“空心村”。    、戶均用地參差不一。千百年來小而全,自給自足小農(nóng)經(jīng)濟,農(nóng)民建房時每戶分散,且農(nóng)民建房貪大

5、求洋，主房、曬場、廚房等一應(yīng)俱全，根據(jù)安徽省實施土地管理法規(guī)定，A鎮(zhèn)的農(nóng)村集鎮(zhèn)和圩區(qū)宅基地每戶不超過160平方米,本次對T鎮(zhèn)22個村調(diào)查發(fā)現(xiàn)有18個村，宅基地面積超過省規(guī)定宅基地標準及該縣村鎮(zhèn)規(guī)劃標準中規(guī)劃戶均用地120平方米。村最高戶均用地標準為346.4平方米,村最低戶均用地標準為72.2平方米,兩比為4.8倍,懸殊大。    二、原因    農(nóng)民思想認識錯誤     農(nóng)民建新不愿意交舊宅基地其原因有，認為宅基地是祖上傳下來不能在自己手里丟了；另外農(nóng)民舊思想作崇，狹隘地認為“肥水不流外人田”

6、，空余宅基地寧可空了也不愿意讓他人建設(shè)。這與土地法律宣傳缺乏有關(guān)。生活富足起來的農(nóng)民住房求寬敞、圖方便，錯誤的思想導致錯誤的行動，本著“要想富，臨公路”任意在鄉(xiāng)村公路建設(shè)，導致“滿眼新房不見新新村”。      村鎮(zhèn)規(guī)劃滯后   不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)在新農(nóng)村建設(shè)中十分注重新房整齊劃一，但長期以來村鎮(zhèn)規(guī)劃滯后缺乏科學性沒能很好地指導農(nóng)民建房。目前，農(nóng)民生活狀況套用一首老歌，“再也不是舊模樣了”，農(nóng)民是生活是芝麻開花節(jié)節(jié)高。富裕后的農(nóng)民舍得花錢用于建房。但就時下農(nóng)民建房經(jīng)濟承受能力是“十個手指伸出有長短”，是“出水荷花有深淺”。農(nóng)民建房是先富先建，后

7、富后建，造成村內(nèi)房屋朝向不一，雜亂橫陳。在農(nóng)村宅基地整理中廢棄房、舊房拆遷難度很大。據(jù)筆者對某村16戶64人農(nóng)宅調(diào)查，房屋成新度為，舊房占75%，較新12%，新的占13%。農(nóng)民建新房舊房給老年人住，對于宅基地整理，舊房拆遷沒有補償農(nóng)民不愿拆，新房不肯拆。另外拆除農(nóng)民原先居住的房屋要異地建設(shè)，但二輪土地承包后村里沒公共設(shè)施用地預留地。這樣統(tǒng)一規(guī)劃實施難。   整理拆遷資金短缺    農(nóng)村宅基地整理是件好事，但要辦成百姓盛贊的“民心工程”，需要資金支撐。征拆中對農(nóng)民補償安置，中心村或基層村基礎(chǔ)設(shè)施配套都需資金。目前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村集體籌資難。鄉(xiāng)鎮(zhèn)是吃飯型

8、財政；村級集體經(jīng)濟是捉襟見肘。在沒有項目資金帶動下，這使農(nóng)村宅基地整理出現(xiàn)兩難境地，沒有征拆補償或補償不到位，農(nóng)民不樂意，征拆積極性不高；要使農(nóng)民支持宅基地整理，是百家姓里缺第二位缺錢，無錢農(nóng)村宅基地整理是“巧婦難為無米之炊”。    基層建房管理部門關(guān)系未理順，工作掣肘    隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并后，區(qū)域變大，合并鄉(xiāng)鎮(zhèn)后，新設(shè)鎮(zhèn)往往由原先幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并組成，管理區(qū)域也相對大了，基層國土員配置還很少，每個基層國土員要管理十多平方公里，管理難度隨之加大。另外，不少地方國土所剛剛上劃，國土所、村鎮(zhèn)建設(shè)辦人員處于“磨合期”，建設(shè)辦認為國土所人員上劃端

9、上“皇糧”可高枕無憂，而自己處在鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理之中，執(zhí)法硬不起來腰桿。有的礙于人情消極對待，影響了土地管理工作及時、有效開展。鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)劃調(diào)整，交通偏遠等因素，管理上常常是鞭長莫及，造成土地管理上的漏洞，給違法建設(shè)提供了有利時機。一些農(nóng)民瞅準管理上“空檔”，違規(guī)建房。但對超占、多占，一戶兩宅，如何缺乏詳盡的法律處置措施。另外基層以編制規(guī)劃，凍結(jié)村民建房。規(guī)劃遲遲未出臺，幾年農(nóng)民等不及。這樣就要提高辦事效率，縮短審批時間，使具備條件的農(nóng)民合法用地。    三、農(nóng)村宅基地整理模式構(gòu)想：    土地是農(nóng)民的命根子，是建設(shè)社會主義新農(nóng)村的物質(zhì)支撐和基礎(chǔ)

10、條件。在土地資源越來越緊缺的情況下，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)變到存量挖潛上。農(nóng)村建設(shè)用地節(jié)地構(gòu)想:    1、零散自然村合并，建設(shè)中心村。是從利于群眾生活生產(chǎn)原則出發(fā)，通過歸并零散村落。在實際操作中，以交通相對便捷，居民點村對集中的地點為中心，輻射帶動鄰近小村落來此“安營扎寨”以達到從總體上減少小村落數(shù)量，進而對騰出的小村落、分散村落進行整理，既可新增一定耕地，又使零散局面得以改觀，真正實現(xiàn)“雙贏”。六郎鎮(zhèn)強灣村耕地面積不足3000畝，人口3600人。村兩委經(jīng)過走訪，并請縣里以六咸、殷強路交匯處為中心，沿路向四周發(fā)展作了中心村規(guī)劃設(shè)計，戶均建房用地0.2畝，零散居住在蜿蜓2公里的

11、圩埂上農(nóng)民重點遷移。如今的強灣中心村不僅架通了電話、有線電視、自來水，還興建了公廁和農(nóng)貿(mào)市場，聘請了環(huán)衛(wèi)工人。中心村常住人口達1500人，原來的850戶村民戶均占地0.7畝；而遷到中心村后，戶均用地0.2畝；同時村里正抓緊申報土地開發(fā)復墾，將遷出的約300畝的空心村進行治理。    2、整村搬遷。從地質(zhì)災(zāi)害、地勢低洼、易洪易澇的地區(qū)及萬畝圩圩堤拆遷控制線內(nèi)的村莊，因地制宜整體遷出。   3、舊村改造，縮實填空，整治空心村。農(nóng)民建房棄舊建新，舊房破舊不堪無人居住，村內(nèi)宅基地閑置。在這其中還有祖上遺留的宅基地。開展土地整事可有效增加耕地面積。方村鎮(zhèn)

12、下元自然村只有10戶人家，村界與周邊農(nóng)田相連，一些農(nóng)民陸續(xù)在菖蒲中心村建起樓房，村內(nèi)形成空心村。合心，全村有15個自然村，700戶，2600人，自1996年開始提出對小村落限制發(fā)展，要在規(guī)劃引導，有步驟拆除舊房、危房，優(yōu)化村莊布局的工作思路，規(guī)劃了北上、菖蒲、黑魚壩三個中心村，戶均用地0.2畝，5 個空心村僅住戶70戶，空心村整治，凈增耕地1000畝    4、平改樓多層發(fā)展模式。村民建房向空間發(fā)展，形成立體，占地少、房屋內(nèi)部功能多，如衛(wèi)生間、廚房、工具庫。石橋村人口0.204萬人，18個自然村，平房建于上世紀80年代，居住不集中。老基點386人，75 戶，房屋9

13、0幢，樓房65幢。整治后，今年將達到350戶，人口來自奚村、石橋村等萬畝達標安置戶，吸收石橋村17個自然村村民。    四、農(nóng)村宅基地整治工作的措施    、要有正確的輿論導向    農(nóng)民宅基地使用面超標在農(nóng)村是個司空見慣的現(xiàn)象。農(nóng)村居民點分散、農(nóng)民對宅基地私有觀念的錯誤認識有著復雜的歷史原因，給農(nóng)村宅基地整理工作帶來一定障礙。因而要運用多種形式宣傳國土資源管理法律法規(guī)，宣傳開展農(nóng)村宅基地整治的意義，營造全社會共同參與宅基地整治的氛圍，破除農(nóng)民思想認識上堅冰，破除宅基地私有觀念，樹立集體公有意識，為農(nóng)村宅基地整理掃

14、清思想和認識障礙。    2、科學編制農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃    可以這樣說規(guī)劃是建設(shè)的龍頭。目前農(nóng)民生活富足，建房面積大了，實行計劃生育后家庭人口相對于以前大戶家庭少了；農(nóng)民對公共設(shè)施要求高了。因而要根據(jù)土地利用現(xiàn)狀，聘請專家編制村莊規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，繪制村莊建設(shè)發(fā)展藍圖。   3、農(nóng)村宅基地整理是個漸漸過程,讓農(nóng)民看到整理的好處比硬性趕農(nóng)民集中要好得多    規(guī)劃方案完成后，鄉(xiāng)村召開村民代表會進行討論，在充分尊重農(nóng)民意愿情況下進行完善在整理過程中，要讓農(nóng)民看到整理的好處比硬性趕

15、農(nóng)民集中要好得多，整理后改善了生產(chǎn)生活條件。就農(nóng)民而言，農(nóng)民對農(nóng)村宅基地地整理認識不足影響此項”民心工程”開展。農(nóng)民對中心村進退兩難,既希望享受公共設(shè)施,又想念故土。農(nóng)民對舊村莊眷念根深蒂固,非一朝一奏效。集中建設(shè)強行將農(nóng)民搬到一起，實行像城市社區(qū)管理居民戶。這種農(nóng)戶社區(qū)管理,增加了農(nóng)民耕種運輸成本，且不利于農(nóng)民之間交流。新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)村宅基地整理是一個漸漸過程,其思路：1、對經(jīng)濟發(fā)達，靠近集鎮(zhèn)的村莊，納入集鎮(zhèn)規(guī)劃，鼓勵建多層新型農(nóng)民公寓。2、零星村落控制發(fā)展，待房屋自然老化后村民建房統(tǒng)一納入新區(qū)規(guī)劃。3、對大村落，可歸并附近零星小村落。新農(nóng)村建設(shè)立足于布局合理節(jié)約集約土地，又有老村莊整治，積

16、極推行城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤工作。對村莊改造中騰出的土地，復耕經(jīng)國土部門驗收。舊村改造，歸并零散村落，可有效改變農(nóng)村面貌，提高農(nóng)民居往水平，增加土地面積，讓農(nóng)民切切實實感受到新農(nóng)村的美好圖景。     4、開展農(nóng)村建設(shè)用地調(diào)查    調(diào)查各村莊用地、宅基地面積、房屋成新度、閑置土地面積等，從而摸清家底，為農(nóng)村宅基地整理提供科學決策依據(jù)。    5、政府加強被征拆農(nóng)民利益保障    農(nóng)村宅基地整理實施過程中不搞強制拆遷，切實維護農(nóng)民個人合法權(quán)益。在宅基地整理中

17、，多考慮老百姓切身關(guān)心的問題，并妥善解決。被調(diào)查的16戶，在選擇“一次性貨幣安置”還是“房屋安置”的調(diào)查中，需要房屋安置的選擇達90%的；需要解決生活保障的達80%。因而政府為保證失地農(nóng)民創(chuàng)業(yè)有基礎(chǔ)，致富有奔頭，房屋拆遷補償價格上讓利于民，且保證農(nóng)民生活水平不降低，如開展就業(yè)崗前培訓，建立最低生活保障制度。    6、抓住新農(nóng)村建設(shè)的有利時機，充分發(fā)揮農(nóng)民群眾的作用    農(nóng)民群眾的參與，增強了民主意識，保障了農(nóng)村宅基地整理工作順利進行。鄉(xiāng)村成立新農(nóng)村建設(shè)理事會，通過民主議事來解決相關(guān)問題。在統(tǒng)一規(guī)劃下，如何建設(shè)，建設(shè)什么由農(nóng)民發(fā)言，

18、提高參與度。爭取廣大農(nóng)民群眾理解、支持。      7、要有精誠團結(jié)的領(lǐng)導班子   俗話說上面千條線，下面一根針。農(nóng)村宅基地整治中，涉及千家萬戶的利益，其中離不開村集體的協(xié)調(diào)。村干部生活在群眾之中，有著豐富的農(nóng)村工作經(jīng)驗，有著深厚的人緣關(guān)系，是矛盾的“減壓器”，能處理政府干部處理不好，做不好的事。鄉(xiāng)鎮(zhèn)具體負責組織實施，探索農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加的政策，為此團結(jié)有戰(zhàn)斗力的班子是確保工作順利開展的組織保證。    8、要有能支配的啟動資金    就目前而言，鄉(xiāng)鎮(zhèn)財力是

19、吃飯型財政，經(jīng)濟是捉襟見肘。缺乏資金難以調(diào)動干群參與積極性，難以安撫民心。因此一是要用好用活國家鼓勵開展土地置換政策，實行退宅還耕。二是農(nóng)村宅基地整理市場化。對村莊征拆進行公開招標，籌措籌措資金。    9、把農(nóng)村居民點整理后的利益分配與土地整理工作相互聯(lián)系起來，建立農(nóng)村建設(shè)用地整理的激勵機制    按照"誰投資、誰受益"的原則，制定開展農(nóng)村居民點整理的優(yōu)惠政策，鼓勵單位、個人投資農(nóng)村建設(shè)用地整理，可以將通過整理增加的有效耕地劃歸投資者有限期使用，使用期限一般不少于30年。凡開展農(nóng)村宅基地整理的村，可獲得一定數(shù)量的

20、折抵建設(shè)用地指標?？h里全拿走置換的用地指標，鄉(xiāng)鎮(zhèn)無用地指標而整理積極性主不高。因此，合理分配調(diào)劑，多余的公開出讓，所得出讓金用于拆舊補償或基礎(chǔ)配套建設(shè)。對農(nóng)村居民點整理后按比例獲得的建設(shè)用地指標，如新增耕地指標分配機制，激勵、調(diào)動基層人民政府參與農(nóng)村建設(shè)用地整理的積極性。     10、規(guī)范村民建房用地，堅守耕地“紅線”    規(guī)范農(nóng)村宅基地申請報批程序。農(nóng)民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟組織提出申請，經(jīng)基層國土所審查建房用地條件并在村務(wù)公開欄和交通要道口張榜公布，接受群眾監(jiān)督。要縮短建房審批時間。農(nóng)民建房從申請到最終送到行政

21、服務(wù)中心審批要一、二個月，農(nóng)民建房時間上等不及。因而要健全公開辦事制度，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)里要將宅基地申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權(quán)限等相關(guān)規(guī)定進行公示，并公開約定辦結(jié)時間，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。    加強閑置土地管理。農(nóng)民外出打工，姣姣者在城市購房安家置業(yè)，農(nóng)民子女升學等流動現(xiàn)象，致使宅基地空閑。這樣不僅浪費了寶貴且有限的土地資源，且加劇社會人多地少矛盾。因而要對舊宅基地進行處置。對舊宅基地，農(nóng)民申請建房時，必須建新交舊，交由集體統(tǒng)一支配。對收歸集體的舊宅基地根據(jù)實際和規(guī)劃情況，或用于分配農(nóng)民建設(shè)，或用于復耕，增加耕地。一進不能交出舊宅基地的，如農(nóng)村老人居住的，也要簽訂拆舊協(xié)議繳納保證金，協(xié)議規(guī)定時間不能及時拆除的用保證金作強制拆除資金。對超占的，用經(jīng)濟杠桿進行調(diào)節(jié)，以遏制農(nóng)村超占趨勢。    推行土地置換政策。建立建新宅交出老宅基地等相關(guān)傾斜政策，引導鼓勵基層及農(nóng)民群眾在農(nóng)村宅基地置換中，農(nóng)民向集鎮(zhèn)或在中心村購房后，應(yīng)限期拆除舊房，退宅還耕，減少農(nóng)村居民點建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)村宅基置換按照“一戶一宅”原則，采取多種形式置換。如對建設(shè)中心村、整治“空心村”過程中進行退宅還耕的按退一