商品房的交付使用條件及相關(guān)法律條文

1、。商品房的交付使用條件及相關(guān)法律條文近年來，商品房消費者與開發(fā)商因房屋逾期交付或房屋交付是否符合合同約定的交付使用條件產(chǎn)生大量的爭議。由于有關(guān)房地產(chǎn)管理部門制定和強制推行的規(guī)范格式合同商品房買賣合同條文中對開發(fā)商作為房屋的出賣人在房屋交付時應出具何種證明文件，沒有明確規(guī)定，且格式合同中有關(guān)房屋交付、交接條款又先后作了三次修訂，導致合同當事人在房屋交付產(chǎn)生爭議后沒有明確的合同依據(jù)，甚至在個別商品房開發(fā)項目中出現(xiàn)三種合同內(nèi)容約定不一致的交付使用條件，而政府有關(guān)部門從未就合同內(nèi)容和合同修訂的情況，這一涉及公眾切身利益的事項進行過公示和澄清。法院和仲裁機構(gòu)受理了有關(guān)爭議后又因?qū)贤瑮l文和有關(guān)建設法規(guī)的

2、理解不一致，從而作出結(jié)果迥然不同的裁判，這都導致在爭議事實認定和法律適用上的混亂，嚴重影響到商品房消費者的合法權(quán)益。因此，我們作為房產(chǎn)律師認為，有必要、有責任根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)，對商品房的交付使用條件及其經(jīng)驗收合格的法定證明文件向房屋消費者進行闡明。隨著建筑法、建設工程質(zhì)量管理條例等有關(guān)法律、法規(guī)的頒布執(zhí)行，我國的建筑法律體系已基本形成，質(zhì)量監(jiān)督制度已經(jīng)從法律給予確定，工程建設行為已經(jīng)有了較為完整的法律規(guī)范，工程建設主體的質(zhì)量責任已經(jīng)有了明確的法律界定。其中 “建筑工程竣工驗收備案制 ”是保障建設工程質(zhì)量的重要制度，是全面貫徹執(zhí)行建筑法，進一步明確建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等工程建

3、設各方主體責任，進一步轉(zhuǎn)變政府職能的必然結(jié)果。我國建筑法明確規(guī)定： “交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建設工程竣工驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用 ”。建設工程質(zhì)量管理條例和房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定規(guī)定： “建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起 15日內(nèi)，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案”。建筑工程質(zhì)量備案的流程是：。1。建筑工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。建設單位組織勘察、設計、施工、

4、監(jiān)理單位進行工程的竣工驗收。負責監(jiān)督該工程的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標準等情況進行現(xiàn)場監(jiān)督，并依據(jù)工程竣工驗收的監(jiān)督情況和日常監(jiān)督情況，提出工程質(zhì)量監(jiān)督報告，報告?zhèn)浒笝C關(guān)。根據(jù)建筑法、建設工程質(zhì)量管理條例和建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準的規(guī)定，建筑工程竣工驗收合格之日起 15 日內(nèi)，建設單位應按下列程序辦理竣工備案手續(xù)：1、建設單位如實填寫房屋建筑工程竣工驗收備案表；2、建設單位提交備案所必須的其他資料，將備案文件報送承監(jiān)質(zhì)監(jiān)站；3、承監(jiān)質(zhì)監(jiān)站收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，經(jīng)驗證文件齊全后，在工程竣工驗收備案表上簽署審查意見；4、建設單位和承監(jiān)質(zhì)監(jiān)站將房屋建

5、筑工程竣工驗收備案表和質(zhì)量監(jiān)督報告送備案部門審核，經(jīng)審核符合規(guī)定的，由備案部門辦理建筑工程竣工驗收備案。從以上建筑工程竣工驗收備案的程序，不難發(fā)現(xiàn)，建筑工程竣工后從施工單位自檢，到建設單位、勘察設計單位、施工單位、監(jiān)理單位聯(lián)合組織驗收，到最后報建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)監(jiān)督、審核備案，核發(fā)竣工驗收備案證，是建筑工程竣工驗收的完整工作流程。因此，建設行政管理機關(guān)核發(fā)的建筑工程竣工驗收備案證是工程驗收工作中唯一對社會公眾具有公示效力法定證明文件。在商品房交付爭議的案件中，是否如個別開發(fā)商聲稱，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，建筑工程不需建設行政機關(guān)組織驗收和批準，則作為建設單位的開發(fā)商組織的工程驗收，經(jīng)驗收合格即可交付使

6、用。其實不然，根據(jù)有關(guān)建設法規(guī)，商品房竣工驗收不僅包括該工程土建部分和配套設施安裝部分的驗收，還包括建設工程檔案的驗收、消防設施的驗收、特種設備的驗收、防空工程的驗收、環(huán)境質(zhì)量的驗收、規(guī)劃驗收等，涉及許多其他專業(yè)部門必須參與的強制性的驗收，而以上驗收內(nèi)容不合格的直接法律后果是申請驗收的工程不能交付使用，不具備工程竣工驗收備案的條件，無法取得竣工驗收備案證，且建設行政機關(guān)在審查備案資料時，對不符合備案要求的工程，有權(quán)責令建設單位重新組織竣工驗收，并給予行政處罰。因此，商品房質(zhì)量的驗收僅有開發(fā)商自行組織的驗收是遠遠不夠的，不僅其公信力受到質(zhì)疑，而且也不可能完成對房屋和相關(guān)配套設。2。施進行全面的驗

7、收。也有開發(fā)商和房屋消費者認為 “竣工驗收備案表 ”是商品房買賣合同 約定的證明文件。 其實，主要仔細審閱 “竣工驗收備案表 ”的內(nèi)容，我們就會發(fā)現(xiàn)該表格是建設單位申請工程備案的審批過程的流程記載，各參與單位對申備工程分別依該表格的先后順序簽署的意見，最后備案機關(guān)在該表格簽署意見的時間即為建設單位取得竣工驗收備案證的時間。因此，該文件是建設行政機關(guān)規(guī)定的申備工程的必要審查資料，而不是對外具有公示效力和法律效力的證明文件。另房產(chǎn)管理機關(guān)在接受開發(fā)商申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記備案時，要求開發(fā)商提供的工程竣工驗收資料，也是建設行政機關(guān)核發(fā)的竣工驗收備案證。還有的開發(fā)商聲稱沒有法律規(guī)定，未經(jīng)竣工驗收備案不能

8、交付使用，而竣工工程的實質(zhì)條件已達到使用要求。我們認為，建設工程竣工驗收備案制是加強政府監(jiān)督管理，防止不合格工程流向社會的一個重要手段。中華人民共和國國家標準建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準（ GB50300-2001）中的強制性條文第 6.0.7 條規(guī)定： “單位工程質(zhì)量驗收合格后，建設單位應在規(guī)定時間內(nèi)將工程竣工驗收報告和有關(guān)文件，報建設行政管理部門備案。 ”建設部在關(guān)于發(fā)布國家標準建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準的通知中明確規(guī)定編號為 6.0.7 的條文為強制性條文，必須嚴格執(zhí)行。上述國家標準條文說明中明確規(guī)定： “建設單位應依據(jù)建設工程質(zhì)量管理條理和建設部有關(guān)規(guī)定，到縣級以上人民政府建設行政主管部門或其他有關(guān)部門備案。否則，不允許投入使用。 ”為此，我們鄭重提醒廣大購房業(yè)主，商品房經(jīng)驗收合格唯一有效法定的證明文件是建筑工程竣工驗收備案證。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時，不能根據(jù)合同約定和法律