老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

1、老舊小區(qū)物業(yè)管理方案為了提高小區(qū)居住品質(zhì), 對(duì)庭院改善、 小區(qū)整治后的房屋及 設(shè)施進(jìn)行長(zhǎng)效管理, 使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)的 便利和舒適。 我公司充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要 性,針對(duì)不同情況采取相應(yīng)措施, 有效化解物管、 自管中的諸多 矛盾,逐步建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制, 努力提高居民生活質(zhì)量, 提 高小區(qū)管理的整體水平。我們?cè)跒闃I(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候, 始終要堅(jiān)持以人為本、 服務(wù) 至上的理念, 服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心; 以滿(mǎn)足老舊 小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo); 以業(yè)主的滿(mǎn)意為公司的最高追求; 在服 務(wù)過(guò)程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式,以達(dá)到業(yè)主的要求。一、管理思路根據(jù)老舊小區(qū)

2、的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析, 我們提出以下管 理思路:1、 根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn), 我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。 通過(guò) 高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個(gè)較高的層次上, 實(shí)現(xiàn)低消費(fèi) 投資, 高價(jià)值體現(xiàn), 將老舊小區(qū)變成一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值 的小區(qū)。 我公司設(shè)有專(zhuān)門(mén)的管理處辦公機(jī)構(gòu), 管理操作人員配置 齊全,辦公場(chǎng)所干凈有序。2、對(duì)老舊小區(qū)采取專(zhuān)業(yè)管理的關(guān)鍵在于對(duì)配套設(shè)施的管理 和服務(wù),我們將對(duì)照國(guó)家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo) 準(zhǔn),針對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來(lái)確定客戶(hù) (業(yè)主 服務(wù)的項(xiàng) 目、 內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。 每季度要采取書(shū)面形式向業(yè)主征詢(xún)對(duì)

3、物業(yè)管理 服務(wù)的意見(jiàn)。3、由于老舊小區(qū)的管理弊端,消防安全及安全保衛(wèi)工作尤 其重要,小區(qū)出入口能做到 24小時(shí)站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏; 能實(shí)施 24小時(shí)不間斷巡邏。 有車(chē)輛管理制度 , 對(duì)進(jìn)出小區(qū) 的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理,引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū) 裝修、 家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。 對(duì)臨時(shí)訪(fǎng)客實(shí)行登 記制度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案,事發(fā) 后及時(shí)采取相應(yīng)措施。老舊小區(qū)對(duì)于消防安全工作要求極高, 我公司將安排具有消 防工作經(jīng)驗(yàn)的保安人員, 以退伍軍人為主, 兼顧考慮個(gè)別崗位可 安排老舊小區(qū)的住戶(hù),以做到真正的小區(qū)就是家,愛(ài)崗如愛(ài)家, 實(shí)行 24小時(shí)執(zhí)勤,為

4、業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。4、老舊小區(qū)物業(yè)管理面積大小不一,我公司物業(yè)管理人員 全部持證上崗,管理制度齊全,責(zé)任明確。賬務(wù)清晰,管理服務(wù) 人員 24小時(shí)服務(wù),服務(wù)熱情,行為規(guī)范。5、針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理,我們堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同約 定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況 (至少每 季度公布一次 ; 在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí) 行有關(guān)規(guī)定。 我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同, 明 確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的, 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置 進(jìn)行公示。 根據(jù)業(yè)主需求, 提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和 代辦服務(wù)的,有在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。6、針對(duì)老舊

5、小區(qū)具體情況,采取一體式的安全管理體系。 在項(xiàng)目員工招聘上, 采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來(lái)管理。 同時(shí)兼顧項(xiàng) 目的實(shí)際情況。 兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶(hù), 實(shí)行 24小時(shí)有專(zhuān)職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶(hù)的問(wèn)題,提 高員工的愛(ài)崗熱情,真正的做到以小區(qū)為家。 管理人員、專(zhuān)業(yè)操 作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證 書(shū) , 且經(jīng)消防知識(shí)培訓(xùn)有記錄。7、我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)等有關(guān)部門(mén),在老舊小區(qū)的內(nèi) 大力開(kāi)展各種有益的社區(qū)活動(dòng), 推動(dòng)精神文明的發(fā)展, 形成良好的社區(qū)文化。8、我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí),不斷 提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運(yùn)

6、行正常; 供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常;規(guī)范活動(dòng)場(chǎng)所,機(jī)動(dòng)車(chē)、非 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng), 機(jī)動(dòng)車(chē)停放、 行駛等的標(biāo)志。 保證車(chē)輛運(yùn)行暢通, 停放有序,并做好防盜工作。9、針對(duì)老舊小區(qū)綠化管理,制定綠化管理方案,對(duì)覆蓋率 達(dá) 15%以上的綠地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù),保證花草樹(shù)木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng), 按季節(jié)治病蟲(chóng)害, 每月保持植物澆水, 施肥, 噴藥殺蟲(chóng), 除雜草, 修剪等養(yǎng)護(hù)工作,保證植物生長(zhǎng)良好,形成較好的植物景觀(guān)。 10、 老舊小區(qū)保潔管理, 我們將所有棟樓逐一分解, 包干落 實(shí)到各工作人員,全面實(shí)行“自家的孩子自家抱” ,各責(zé)任人兼 顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作, 包括樓道內(nèi)的亂堆放、 亂張貼、 樓 道廣告,同時(shí),

7、監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作,做到任務(wù)分解、責(zé) 任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實(shí)行袋裝化管理,每 天清運(yùn),公共場(chǎng)所定期清掃保潔, 保持整潔干凈。 根據(jù)每個(gè)小區(qū) 實(shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。11、 由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊, 設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重 要, 必須迅速全面熟悉設(shè)備特性, 掌握運(yùn)行規(guī)律; 在正式運(yùn)行后, 要確保公共設(shè)施,公用設(shè)備定期維護(hù),水、電、氣 24小時(shí)報(bào)修 值班,接到報(bào)修電話(huà) 10分中到場(chǎng),急修半天內(nèi)完成。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù) (依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部 門(mén)負(fù)責(zé)的除外 。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案 (設(shè)備臺(tái)帳 ,設(shè)施設(shè)備 的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志

8、齊全、規(guī) 范, 明確責(zé)任人; 操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保 養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好,能隨時(shí)啟用, 消防通道要保持暢通。 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無(wú)跑、冒、 滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路面平整,井蓋無(wú)缺損或丟失,主要道路及車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率 高等于 98%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防 范措施;對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障 (供電、供水、消防設(shè) 備等 有應(yīng)急預(yù)案。供電設(shè)備運(yùn)行能正常使用的,無(wú)設(shè)施損壞 , 配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)設(shè)施損壞。制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、 周等定期維護(hù)保養(yǎng)檢修 以及日常維修計(jì)劃

9、、方案、標(biāo)準(zhǔn)。制訂有各類(lèi)應(yīng)急搶修、處理方 案,保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。12、安全保衛(wèi)及消防工作。結(jié)合工作區(qū)的物業(yè),完備安全防范措施。嚴(yán)格來(lái)訪(fǎng)保安人員 24小時(shí)在崗值班,夜間安排專(zhuān)人巡邏。物業(yè)人員 掌握消防設(shè)施的使用方法, 并能及時(shí)處理各種火災(zāi)事故, 設(shè)立消 防疏散示意圖, 保證消防車(chē)輛和各安全出口的暢通無(wú)阻, 每月對(duì) 此檢查 2次以上。13、房屋管理對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù), 檢修記錄和保養(yǎng) 記錄齊全。 根據(jù)房屋實(shí)際使用情況, 定期檢查房屋共用部位的使 用狀況, 需要維修, 屬于小修范圍的, 有及時(shí)組織修復(fù); 屬于大、 中修范圍的, 要及時(shí)編制維修計(jì)劃, 向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員

10、會(huì) 提出報(bào)告與建議。有每日巡查小區(qū)房屋單元門(mén)、 樓梯通道以及其他共用部位的 門(mén)窗、玻璃等,做好巡查記錄、及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建 (包括亂搭防盜窗、 曬衣架, 亂封陽(yáng)臺(tái) 和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻,并及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部 門(mén)。14、物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度; 建立資料的收集, 分 類(lèi)整理,歸檔管理制度。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶(hù)檔案,進(jìn)行分類(lèi)成冊(cè)、管理完善,方便查閱。有完 善的物業(yè)管理方案, 質(zhì)量管理、 財(cái)務(wù)管理、 檔案管理等制度健全。 15、其他管理(1定期開(kāi)展有意義、健康向上小區(qū)文化活動(dòng)。(2積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。(3

11、無(wú)因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差,被上 級(jí)部門(mén)批評(píng)通報(bào)和在旗級(jí)以上媒體有負(fù)面報(bào)道。(4避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案 件。物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入的和諧;我公司實(shí)行零干擾服務(wù), 在業(yè)主上下班高峰期, 除主要出入 口我公司安排保安人員嚴(yán)格管理以外, 其他服務(wù)均為零干擾:即 我們所有的設(shè)施維修、保潔服務(wù)均將安排在夜間或非高峰時(shí)間, 為業(yè)主出入提供方便。二、抓整治工作,換環(huán)境面貌1、針對(duì)問(wèn)題,一對(duì)一宣傳根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn),亂種植、亂堆放、 亂搭建的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。 再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來(lái) 人員,亂晾曬、亂堆放情況無(wú)法杜絕, 無(wú)形之中給小區(qū)管理帶來(lái) 了難度。 我們將在接管后進(jìn)行通過(guò)各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管 理知識(shí)普及宣傳, 制作業(yè)主入住手冊(cè), 加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳 工作, 針對(duì)小區(qū)存在的問(wèn)題從治安安全、 消防意識(shí)等方面對(duì)業(yè)主 進(jìn)行一對(duì)一的宣傳,提高業(yè)主的文明意識(shí)以及安全防范意識(shí)。 2、做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù),切實(shí)解決老百姓所關(guān)心的熱 點(diǎn)問(wèn)題, 加強(qiáng)停車(chē)位或共用車(chē)庫(kù)的管理, 解決居民停車(chē)位的問(wèn)題, 消除小區(qū)內(nèi)消防車(chē)難進(jìn)入的安全隱患。3、加強(qiáng)對(duì)公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度,提高基本素質(zhì),掌握 服務(wù)技能,明確工作職責(zé), 全面提升管理水平和質(zhì)量, 對(duì)拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的 管