上海市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)上海市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析上海市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué) 余虹近期上海市房價(jià)分布圖：2013 年 10 月上海市的房價(jià)均價(jià)為 32135 萬/平方米。而根據(jù)上圖可知，大部分放假都維持在 20000 左右，上部分布在 10000 一下和 80000 以上。從宏觀角度分析上海市房地產(chǎn)，要先明確如今中國房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)機(jī)制和運(yùn)行特點(diǎn)。中國今天的房地產(chǎn)市場起決定性影響的作用傳導(dǎo)鏈已經(jīng)是“政治政策市場供求” ，而不是相反。是政治因素和政治取向決定中國房地產(chǎn)市場政策取向和政策內(nèi)容，是政策作用影響房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)價(jià)格，由此導(dǎo)致需求變化和需

2、求規(guī)模。 從 2003 年國家開始對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，模糊性的結(jié)論大大多于精確性的結(jié)論。主要原因是政策的多發(fā)性造成市場走向的不明朗，多種政策的交互作用造成了市場的波動(dòng)性和復(fù)雜性。一、經(jīng)濟(jì)層面一、經(jīng)濟(jì)層面分析上海市房地產(chǎn)的宏觀市場，首先要明確，上海市作為一個(gè)典型的城市，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力在中國是最強(qiáng)大的城市，所以我們先從經(jīng)濟(jì)層面來分析：精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)2012 年上海市生產(chǎn)總值（GDP）20101.33 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長7.5%，按常住人口計(jì)算的上海市人均生產(chǎn)總值為 8.5 萬元。 平穩(wěn)高速發(fā)展的上海經(jīng)濟(jì)也為居民收入增長提供了強(qiáng)有力的支持，從 2008年

3、到 2012 年的 5 年間，基本保持 10%以上的增長速度。2012 年末，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到了 40188 元，遠(yuǎn)超全國平均水平，位居全國第一。人民收入的快速增長也為上海市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場和資金支持。伴隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長也一直保持高位增長。2012 年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到了 2381.36 億元，房地產(chǎn)投資基本占到了固定資產(chǎn)投資總額的 1/2，位居國內(nèi)城市房地產(chǎn)投資前列。266752883831838362304018812%8.10%10.40%13.80%10.90%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%

4、0500010000150002000025000300003500040000450002008年2009年2010年2011年2012年城市居民人均年可支配收入（元）增速數(shù)據(jù)來源：上海市2008-2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)2 20 00 08 8年年- -2 20 01 12 2年年上上海海市市城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民人人均均可可支支配配收收入入1366.871464.181980.682170.312381.364.50%7.10%35.30%9.60%9.70%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%0500100015

5、002000250030002008年2009年2010年2011年2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）增速2 20 00 08 8年年2 20 01 12 2年年上上海海市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資情情況況單位：億元數(shù)據(jù)來源：上海市2008-2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)13698.1514900.9316872.4219195.6920101.339.70%8.20%9.90%8.20%7.50%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%05000100001500020000250002008年2009

6、年2010年2011年2012年GDP（億元）增速2 20 00 08 8年年2 20 01 12 2年年上上海海市市GGD DP P及及增增單位：億數(shù)據(jù)來源：上海市2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)二、政治宏觀層面二、政治宏觀層面 中國經(jīng)濟(jì)的實(shí)力和對世界經(jīng)濟(jì)的影響作用逐漸被世界所承，中國國民的可支配收入也一直在不斷大幅增加，但也越來越強(qiáng)烈地感受到各種資源都難以承受經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會發(fā)展和生態(tài)環(huán)境存在嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)，各種利益主體出現(xiàn)并形成了一系列經(jīng)濟(jì)社會矛盾。也正是在這種背景下， “科學(xué)發(fā)展觀” 、 “和諧社會” 、 “友好環(huán)境” 、 “

7、改變經(jīng)濟(jì)增長方式” 、 “建立公共服務(wù)型政府”等一系列新理念、新方針、新方向首先由黨中央率先提出。政治層面的這種變化一定會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整變化，也會對許多老百姓關(guān)心的話題房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響。 有人分析上海的房地產(chǎn)時(shí)提出，在宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)必須積極推行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。其實(shí)不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)存在著投資增長過快、商品價(jià)格上漲過猛、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產(chǎn)業(yè)中都普遍存在。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型已是大勢所趨，非此不能改變產(chǎn)業(yè)的增長方式。應(yīng)該期待在 2007 年上海市在黨中央領(lǐng)導(dǎo)下，各項(xiàng)工作會取得更多具有實(shí)效性的成果，上海房地產(chǎn)的調(diào)控也會出現(xiàn)更為積極的成果。另外，在 2013 年

8、 9 月 29 日正式掛牌的上海自貿(mào)區(qū)上海自貿(mào)區(qū)的建立對上海市房價(jià)的影響也是不容忽略的。我們可以看到以下是自貿(mào)區(qū)成立前后上海市平均房價(jià)的走勢圖：精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)不難發(fā)現(xiàn)，在 2013 年 9 月到 10 月，上海市的平均放假有大幅度的增長，顯而易見的是，這一定和上海市自貿(mào)區(qū)的成立有很大的關(guān)系。中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)主要任務(wù)是要探索我國對外開放的新路徑和新模式，推動(dòng)加快轉(zhuǎn)變政府職能和行政體制改革，促進(jìn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)以開放促發(fā)展、促改革、促創(chuàng)新，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)全國的發(fā)展。有利于培育我國面向全球的競爭新優(yōu)勢，構(gòu)建與各國合作發(fā)展的新平

9、臺，拓展經(jīng)濟(jì)增長的新空間，打造中國經(jīng)濟(jì)“升級版” 。獲批前后的近兩個(gè)月時(shí)間里，靠近自貿(mào)區(qū)的房價(jià)不出意料，有很大的漲幅。臨港新城住宅的價(jià)格上漲了近一倍（8 月份臨港新城新盤的平均房價(jià)只有 1.1 萬-1.3 萬元左右，而 10 月份這一區(qū)域部分新開樓盤的價(jià)格，已經(jīng)漲至 2 萬-2.3 萬元/平方米） ，且 10 月 20 日臨港新城今年新房的成交量高達(dá) 20.3 萬平方米，是去年全年成交量 4.5 萬平方米的四倍多。而在自貿(mào)區(qū)正式落地后的 9 月份至今，該區(qū)域新房的成交量就達(dá)到 7.6 萬平方米，占今年前 8 個(gè)月這一區(qū)域總成交量的六成，并超過這一區(qū)域去年全年的成交水平。除了住宅樓以外，隨著銀行

10、、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)在自貿(mào)區(qū)注冊，自貿(mào)區(qū)內(nèi)及輻射范圍的商用辦公樓也火了起來。 經(jīng)過 23 年的持續(xù)開發(fā)，上海外高橋保稅區(qū)除了南部仍有土地待開發(fā)，目前劃定的自貿(mào)區(qū)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量并不大。也正是由于其稀缺性，因此倉儲、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)物流的溫度短期內(nèi)迅速升溫。這一領(lǐng)域此前是被不少投資界所輕視，隨著上海自貿(mào)區(qū)的掛牌，工業(yè)地產(chǎn)也被認(rèn)為是直接受益的房地產(chǎn)，因而成為很多機(jī)構(gòu)新的投資熱點(diǎn)，且也將看到更多國際資本的身影。三、法律層面三、法律層面我國政府的宏觀調(diào)控一直是我們在研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)不可忽略的一個(gè)因素，而我們國家以及上海市政府頒布的法律文案也是對上海市房地產(chǎn)一個(gè)一個(gè)不可忽略的影響因

11、素。2010 年，國家陸續(xù)出臺了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，以遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。國慶期間，上海市出臺了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見 ，以鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，保持房地產(chǎn)價(jià)格合理穩(wěn)定。在各項(xiàng)政策措施的作用下，上海市房地產(chǎn)市場上的投機(jī)投資需求得到有效遏制，房地產(chǎn)市場銷售大幅下降。2010 年上海市商品房銷售面積達(dá) 2055.53 萬平方米，比上年下降 39%。 2011 年，在各項(xiàng)政策措施的作用下，上海市房地產(chǎn)市場上的投機(jī)、投資需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性購房需求，市場觀望情緒濃厚，市場銷售量出現(xiàn)下降。2011 年，全

12、市商品房銷售面積 1771.3萬平方米，比上年下降 13.8%。 2012 年，在“以價(jià)換量”的帶動(dòng)下，上海樓市再度呈現(xiàn)出了久違的暖意，全市商品房銷售面積 1898.46 萬平方米，略高于 2011 年。2012 年上海市商品房銷售額達(dá) 2669.49 億元，較 2011 年提升 3.92%。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)2012 年，上海市市商品房施工面積達(dá) 13249.97 萬平米，商品房竣工面積達(dá) 2305.06 萬平方米，商品房銷售面積達(dá)到了 1898.46 萬平方米。根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2012 年度上海樓市共計(jì)成交商品住宅 78257 套，較去年大漲 23.9

13、%，共計(jì)成交面積 938.7 萬平，同比也大幅提升了 28.9%；簽約均價(jià)22461 元/平，與去年基本持平，小幅上揚(yáng) 2.0%，上海樓市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2012 年上海共成交經(jīng)營性用地 190 幅，成交面積共計(jì) 802.38 萬平方米，土地出讓金共計(jì) 875.78 億元。2012 年上海經(jīng)營性用地成交面積為 3 年來首次下降，同時(shí)創(chuàng)下 3 年新低。2013 年上海土地市場逐步回暖，一季度共成交 42 幅經(jīng)營性用地，成交面積 148.85 萬平，同比增加 55.71%，土地出讓金收入 185.77 億元，同比增加 172.44%。其中住宅用地成交 14 幅，平均溢價(jià)率 30.

14、39%，全面超過 2012 年四個(gè)季度，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012 年一至四季度，上海住宅用地平均溢價(jià)率分別為 0、28.9%、15.08%和 22.33%。上海市限購政策上海市限購政策根據(jù)上海市關(guān)于本市貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知的實(shí)施意見 （滬府辦發(fā)20116 號文件）規(guī)定，“自本意見發(fā)布之日起，暫定在本市已有 1 套住房的本市戶籍居民家庭、能提10390.679961.611295.0312983.3213249.972296.123372.452055.531771.31898.46020004000600080001000012000140002008

15、年2009年2010年2011年2012年商品房施工面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）商品房銷售面積（萬平方米）2 20 00 08 8年年2 20 01 12 2年年上上海海市市商商品品房房施施工工竣竣工工及及銷銷售售面面積積數(shù)據(jù)來源：上海市2008-2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)供自購房之日起算的前 2 年內(nèi)在本市累計(jì)繳納 1 年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購 1 套住房（含新建商品住房和二手住房） 。對在本市已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供 2 年內(nèi)在本市累計(jì)繳納 1 年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。 ” “限購”是 2011 年影響市場的主要因素之一。限購的效果是明顯的，持續(xù)的限購令，再加上多重調(diào)控措施，不僅讓上海、還讓北京等地的樓市出現(xiàn)降溫。根據(jù)資料顯示，大部分已“限購”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限購”執(zhí)行嚴(yán)格的城市成交下挫更為明顯。但上海表態(tài)繼續(xù)限購的影響依然