新形勢下執(zhí)行力提升浙大網(wǎng)新學員版本

1、黃博文版權(quán)所有整理ppt行業(yè)新形勢下團隊執(zhí)行力提升策略行業(yè)新形勢下團隊執(zhí)行力提升策略黃博文版權(quán)所有整理ppt目 錄一、當前房地產(chǎn)行業(yè)形勢下探討執(zhí)行力的意義1、行業(yè)形勢簡述2、在新形勢下，行業(yè)游戲規(guī)則的變化3、應(yīng)對游戲規(guī)則變化的法寶-執(zhí)行力提升二、執(zhí)行力提升1、執(zhí)行力的基礎(chǔ)-樂觀、精神與意志、主動性、溝通與協(xié)作2、執(zhí)行力的保障和提升路徑計劃管理（PDCA）（解決“任務(wù)及目標”的問題）優(yōu)化并執(zhí)行業(yè)務(wù)流程（解決“怎么做及能不能”的問題）績效管理及激勵（解決“愿不愿”的問題）自我審計（執(zhí)行力提升的內(nèi)在機制）黃博文版權(quán)所有整理ppt新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的變化新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的變化一、宏觀形勢簡析

2、（金融（房地產(chǎn)、汽車引發(fā)）、實體經(jīng)濟）一、宏觀形勢簡析（金融（房地產(chǎn)、汽車引發(fā)）、實體經(jīng)濟）PULTE、LENNAR、CENTEX、KBH、HORTON處于破產(chǎn)邊緣處于破產(chǎn)邊緣二、新形勢逼出行業(yè)新規(guī)則二、新形勢逼出行業(yè)新規(guī)則1、房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下面臨的挑戰(zhàn)（融、投、開發(fā)、管理、資源）、房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下面臨的挑戰(zhàn)（融、投、開發(fā)、管理、資源）2、現(xiàn)金流致勝（項目現(xiàn)金流、企業(yè)現(xiàn)金流）、現(xiàn)金流致勝（項目現(xiàn)金流、企業(yè)現(xiàn)金流）3、周轉(zhuǎn)率致勝（現(xiàn)金流（開發(fā)周期）、商業(yè)、儲備）、周轉(zhuǎn)率致勝（現(xiàn)金流（開發(fā)周期）、商業(yè)、儲備）三、新行業(yè)規(guī)則下，房地產(chǎn)企業(yè)需要什么樣的人才三、新行業(yè)規(guī)則下，房地產(chǎn)企業(yè)需要什么樣

3、的人才1、融資人才（多元化）；投資人才（基于價值）、融資人才（多元化）；投資人才（基于價值）2、營銷人才（策劃、渠道與客戶挖掘）、營銷人才（策劃、渠道與客戶挖掘）3、成本人才（前期）、成本人才（前期）4、人才特性（抗壓與樂觀、經(jīng)營意識、管理技能、速度、執(zhí)行力）、人才特性（抗壓與樂觀、經(jīng)營意識、管理技能、速度、執(zhí)行力）黃博文版權(quán)所有整理ppt新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的變化（續(xù)）新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的變化（續(xù)）ROE凈利潤凈利潤/股東權(quán)益凈利潤股東權(quán)益凈利潤/銷售收入銷售收入*銷售收入銷售收入/總資產(chǎn)總資產(chǎn)*總資產(chǎn)總資產(chǎn)/股東權(quán)益股東權(quán)益 銷售利潤率銷售利潤率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*財務(wù)杠桿財

4、務(wù)杠桿公司多層設(shè)計小高層設(shè)計高層設(shè)計06年設(shè)計目標07年設(shè)計目標多層開盤小高層開盤高層開盤招商天數(shù)天數(shù)金地天數(shù)天數(shù)萬科天數(shù)天數(shù)1、在資源保證的前提下，影響周轉(zhuǎn)率的關(guān)鍵因素：項目層面：開發(fā)周期、成本現(xiàn)金流、銷售現(xiàn)金流公司層面：資金使用效率、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（負債率、土地儲備、 持有物業(yè)）、融資投資開發(fā)節(jié)奏匹配2、影響開發(fā)周期的關(guān)鍵因素：內(nèi)部關(guān)鍵因素：策劃定位、設(shè)計、招標、施工、銷售外部關(guān)鍵因素：報批報建（政府關(guān)系）、市場周期3、招商與萬科、金地開發(fā)周期比較：從土地價款支付起算（單位：月）黃博文版權(quán)所有整理ppt新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的變化（續(xù)）新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的變化（續(xù)）現(xiàn)現(xiàn)金金流流債務(wù)融資債務(wù)融

5、資股權(quán)融資股權(quán)融資時間時間節(jié)點節(jié)點+-項目1項目2項目3公司公司黃博文版權(quán)所有整理ppt投入資本投入資本周轉(zhuǎn)率周轉(zhuǎn)率成本現(xiàn)金流成本現(xiàn)金流銷售速度回款速度資金使用效率資金使用效率持有物業(yè)持有物業(yè)銷售現(xiàn)金流銷售現(xiàn)金流空置率持有期限租金水平資金占壓與沉淀資金閑置vs.儲備市場風險大小匹配性開盤時間工程付款進度工程進度竣工時間設(shè)計周期施工周期報批報建策劃周期政府風險產(chǎn)品標準化活動前置決策效率人工效能合作伙伴招標周期并行工程分期開發(fā)規(guī)模簽約速度按揭放款速度價格、預期與需求彈性營銷傳播市場競爭度市場飽和度商業(yè)銷售銷售時機價格預測和執(zhí)行偏差及時的土地機會多項目節(jié)奏協(xié)調(diào)按揭保證金項目公司日常存款項目現(xiàn)金流峰值

6、現(xiàn)金流偏差現(xiàn)金流平滑性其他占壓與沉淀資金的情況政府關(guān)系影響因素影響因素開發(fā)周期開發(fā)周期地價支付進度質(zhì)量標準資金供給風險限制資金調(diào)度的合作條款限制資金調(diào)度的開發(fā)貸款注釋：以上不考慮將投入資本進行長期投資的情況經(jīng)驗曲線新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的變化（續(xù)）新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的變化（續(xù)）黃博文版權(quán)所有整理ppt執(zhí)行力效率融資：多元、快投資：謹慎、準建設(shè)：控制節(jié)奏營銷：快、準、狠房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對行業(yè)新規(guī)則的法寶房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對行業(yè)新規(guī)則的法寶黃博文版權(quán)所有整理ppt執(zhí)行力的內(nèi)在基礎(chǔ)1一、樂觀1、對宏觀及行業(yè)的未來樂觀2、對企業(yè)的未來樂觀（創(chuàng)新、復合地產(chǎn)、金融地產(chǎn)、網(wǎng)新背景、浙大背景、外資背景等）二、精神與

7、意志1、只要精神不滑坡，辦法總比困難多2、亮劍精神-狹路相逢勇者勝三、主動性1、帶著方案請示2、補位3、思想前置4、溝通與協(xié)作（換位思考、拓展知識面、流程與模版、文化）黃博文版權(quán)所有整理ppt執(zhí)行力的內(nèi)在基礎(chǔ)2投資主導階段投資主導階段l利用關(guān)系資源獲取相對廉價、支付條件寬松的大塊土地產(chǎn)品主導階段產(chǎn)品主導階段l招募優(yōu)秀的關(guān)鍵人才l整合優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商l最初產(chǎn)品精雕細琢l之后復制成熟產(chǎn)品l簡單有效的管理管理主導階段管理主導階段l充分發(fā)揮規(guī)模效益l規(guī)范精細的管理l從內(nèi)部培養(yǎng)人才l資本有限時可通過戰(zhàn)略合作擴張規(guī)模資本主導階段資本主導階段l大力展開并購整合l增持經(jīng)營性物業(yè)l組織瘦身，反官僚1234關(guān)鍵關(guān)鍵戰(zhàn)略

8、戰(zhàn)略舉措舉措階段性階段性目標目標l奠定生存發(fā)展基礎(chǔ)l建立口碑l復制產(chǎn)品lpreIPO與IPOl復制公司l快速周轉(zhuǎn)l規(guī)模經(jīng)濟l財務(wù)穩(wěn)健l市場或產(chǎn)品線重構(gòu)銷售銷售規(guī)模規(guī)模l50萬m2/年l50-200萬m2/年l200-800萬m2/年l 800萬m2/年l職能制的項目公司或城市公司l無總部l運營控制型總部，關(guān)鍵專業(yè)資源集中l(wèi)多項目城市公司逐步出現(xiàn)營運副總、項目總l戰(zhàn)略總部，經(jīng)營放權(quán)l(xiāng)區(qū)域內(nèi)核心城市強大，平衡矩陣發(fā)育成型，按片區(qū)管理或事業(yè)部制l戰(zhàn)略+投資型總部l商業(yè)資產(chǎn)也許獨立IPOl形成總部區(qū)域公司片區(qū)或城市事業(yè)部結(jié)構(gòu)組織組織發(fā)展發(fā)展產(chǎn)品產(chǎn)品構(gòu)成構(gòu)成l根據(jù)地塊特點，被動型的開發(fā)，不能主動選擇產(chǎn)品

9、種類（業(yè)態(tài)）l形成1-2種競爭力很強的主力產(chǎn)品l被動型開發(fā)商業(yè)l產(chǎn)品線不斷豐富l大量復制+少量創(chuàng)新l適時增加經(jīng)營性物業(yè)l產(chǎn)品線重構(gòu)l經(jīng)營性物業(yè)比重明顯增加區(qū)域區(qū)域布局布局l1-2個城市l(wèi)機會導向l3-5個城市l(wèi)零星分布在幾大區(qū)域l1-2個城市占有率靠前l(fā)6-20個城市l(wèi)同一區(qū)域有多個城市l(wèi)核心城市占有率高l 20個城市l(wèi)間距更近，呈連綿帶l占有率位于區(qū)域前列執(zhí)行力執(zhí)行力企業(yè)發(fā)展的不同階段，執(zhí)行力的含義也不同企業(yè)發(fā)展的不同階段，執(zhí)行力的含義也不同房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段的黃博文模型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段的黃博文模型黃博文版權(quán)所有整理ppt執(zhí)行力的內(nèi)在基礎(chǔ)3制度流程（工作標準、要點）制度流程（工作標準、要點

10、）績效管理績效管理薪酬、長期激勵機制薪酬、長期激勵機制企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃跨年度滾動經(jīng)營規(guī)劃跨年度滾動經(jīng)營規(guī)劃年度業(yè)務(wù)和管理工作計劃年度業(yè)務(wù)和管理工作計劃組織管控（架構(gòu)、權(quán)責）組織管控（架構(gòu)、權(quán)責）黃博文版權(quán)所有整理ppt執(zhí)行力提升路徑之計劃管理1計劃管理是實現(xiàn)組織目標的重要控制手段，提高工作效率，加強部門溝通合作計劃管理是實現(xiàn)組織目標的重要控制手段，提高工作效率，加強部門溝通合作的良好方式。的良好方式。黃博文版權(quán)所有整理ppt執(zhí)行力提升路徑之計劃管理2計劃管理要點1、計劃閉環(huán)(5W2H)2、PDCA：計劃、行動、評價、改進3、嚴肅性4、項目開發(fā)計劃（案例分析）5、公司經(jīng)營計劃（案例分析）

11、下-上信息決策案例案例分析分析黃博文版權(quán)所有整理ppt執(zhí)行力提升路徑之流程優(yōu)化1一、流程的通病1、復雜、冗長2、有三級，缺二級、一級3、辦事的過程，缺各節(jié)點的標準和要點二、流程優(yōu)化的目標1、提升執(zhí)行力和效率2、提升工作和產(chǎn)品質(zhì)量三、流程優(yōu)化的主要方法1、理順2、簡化3、建立各節(jié)點的標準、要點和模版黃博文版權(quán)所有整理ppt執(zhí)行力提升路徑之流程優(yōu)化2：代表某個階段的主導的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。說明及圖例：說明及圖例：一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。二、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重

12、疊。：代表關(guān)鍵里程碑：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程管理階段項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展營銷設(shè)計工程初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預算、標底、合同價、目標成本進度款、工程變更、結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建工程施工配合設(shè)計配合建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及

13、施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理銷售配合采購管理材料設(shè)備驗收招標采購開開開開工工開工項目決算采購材料調(diào)研，選型定板規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計部品設(shè)計目標地塊研究報告黃博文版權(quán)所有整理ppt執(zhí)行力提升路徑之流程優(yōu)化3黃博文版權(quán)所有整理ppt執(zhí)行力提升路徑之績效管理績效管理的螺績效管理的螺旋上升循環(huán)旋上升循環(huán)簽定業(yè)績簽定業(yè)績合同合同績效輔導績效輔導/ /監(jiān)控監(jiān)控績效考評績效考評考核結(jié)果考核結(jié)果應(yīng)用應(yīng)用制定績效制定績效指標指標 戰(zhàn)略及中期規(guī)劃 明確公司年度經(jīng)營目標 找出目標實現(xiàn)的關(guān)鍵驅(qū)動因素，并有效分解到部門，形成一套考核指標體系 確定指標結(jié)構(gòu)及權(quán)

14、重 制定衡量標準 起草業(yè)績合同 審批并簽訂關(guān)鍵崗位的業(yè)績合同 進行相關(guān)績效輔導，提高績效水平 定時召開經(jīng)營檢討會對績效目標完成情況進行監(jiān)控，并及時提出改進意見 采集考核數(shù)據(jù) 業(yè)績評估 能力評估 計算考核得分 適當?shù)男夹问?績效考評結(jié)果運用，如加薪、晉級等 合理的反饋典型的績效管理體系主要由五個環(huán)節(jié)構(gòu)成典型的績效管理體系主要由五個環(huán)節(jié)構(gòu)成績效循環(huán)績效循環(huán)=執(zhí)行力循環(huán)執(zhí)行力循環(huán)通過強化績效管理來提通過強化績效管理來提升執(zhí)行力升執(zhí)行力黃博文版權(quán)所有整理ppt執(zhí)行力提升路徑之績效管理（續(xù)）績效管理體系的基礎(chǔ)和前提條件績效管理體系的基礎(chǔ)和前提條件1、強化戰(zhàn)略規(guī)劃管理，逐步完善戰(zhàn)略規(guī)劃功能；強化戰(zhàn)略溝通2、強化2-3年經(jīng)營規(guī)劃、年度計劃與預算管理、項目計劃與預算3、規(guī)范管控、組織管理4、整合業(yè)務(wù)流程，制訂權(quán)責制5、成本管理體系6、信息系統(tǒng) 黃博文版權(quán)所有整理ppt執(zhí)行力提升路徑之激勵一、激勵要素一、激勵要素1、機會激勵2、無形價值激勵3、有形價值激勵二、中層激勵二、中層激勵1、中層管理者如何自我激勵2、中層管理者如何通過激勵下屬來提升執(zhí)行力三、激發(fā)員工自我激勵動機三、激發(fā)員工自我激勵動機四、從四、從“足球比