邦興北都商業(yè)招商策略

1、2022/3/141邦興北都招商策略建議2022/3/142目 錄前 言觀音橋商圈商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目商用物業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展規(guī)劃租售執(zhí)行計(jì)劃建議項(xiàng)目租售價(jià)格建議2022/3/143前 言 未雨繆謀是房地產(chǎn)開發(fā)的一個基本原則。但鑒于本案項(xiàng)目建筑為已成型項(xiàng)目，因些“邦興北都招商策略建議”是我司在對觀音橋商圈的分析以及針對前期邦興北都所進(jìn)行的各業(yè)態(tài)招商的反饋信息總結(jié)的基礎(chǔ)上，基于本案項(xiàng)目的實(shí)際建筑特點(diǎn)、區(qū)位情況擬定此招商策略建議。 本建議旨在為“邦興北都”商用物業(yè)的商業(yè)發(fā)展及招商工作提供參考性意見。2022/3/144一、觀音橋商圈商業(yè)發(fā)展分析 觀音橋商圈以原觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路

2、為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。 商圈范圍南起協(xié)信黃金海岸商業(yè)步行街，北至泰興e世界、工商銀行、中國銀行、中國海關(guān)并延伸至紅旗河溝轉(zhuǎn)盤周邊；西面以嘉陵公園、金源不夜城、渝北商場及現(xiàn)有的道路為界；東到建新東路新世紀(jì)超市、江北區(qū)中醫(yī)院支路、原觀音橋農(nóng)貿(mào)市場及歐式一條街沿線。 相關(guān)數(shù)據(jù)表明，商圈可輻射近200萬消費(fèi)人群，每天所形成的消費(fèi)人群超過30萬人次。江北觀音橋整個商圈面積達(dá)42.42公頃，成為重慶主城區(qū)面積最大的商業(yè)步行街。 商圈概述2022/3/145大型商業(yè)項(xiàng)目：（分類）大型商業(yè)項(xiàng)目：（分類）購物型商業(yè)：購物型商業(yè)： 龍湖北城天街（名店坊、華聯(lián)商廈、遠(yuǎn)東百貨）、天街2號、CEPA香港城、

3、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨、重百、協(xié)信銅鑼灣廣場（黃金海岸）、金源地下城、香港新世界百貨、佳儂地下商業(yè)街、世紀(jì)金街、陽光城等。家電賣場：家電賣場： 國美、蘇寧、商社電器、大中電器等。IT賣場賣場 嘉年華大廈（賽博數(shù)碼廣場）、泰興e世界、中環(huán)數(shù)碼廣場。建材家居賣場：建材家居賣場： 青田家私廣場、營業(yè)面積4萬方的建瑪特、南亞家具廣場、金觀音家具廣場、商社建材等。大型超市：大型超市： 家樂福、福建永輝超市、新世紀(jì)超市、重百超市、中百倉儲等。餐飲、娛樂項(xiàng)目：餐飲、娛樂項(xiàng)目： 分布區(qū)域較為散亂，歐式一條街、北城天街、金源地下城、協(xié)信銅鑼灣廣場等。金源地下城內(nèi)餐飲定位中高檔，借助金源大酒店超五星級的配套，在高端

4、群體中有一定的認(rèn)知度，金源時代俱樂部整合娛樂的消費(fèi)模式也得到消費(fèi)者的認(rèn)可，其他的餐飲、娛樂項(xiàng)目主要為商圈配套的點(diǎn)綴，未能形成商圈的核心消費(fèi)點(diǎn)，且在消費(fèi)者心中認(rèn)知度也都不高。人流量（日人流量（日/ /萬）萬）輻射消費(fèi)范圍輻射消費(fèi)范圍商業(yè)營業(yè)面積（萬）商業(yè)營業(yè)面積（萬）商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)30萬江北、渝北、北部新區(qū)接近100余萬百貨、家電、建材、餐飲、娛樂等商業(yè)環(huán)境2022/3/146商圈主要區(qū)塊分析u 北城天街北城天街區(qū)塊區(qū)塊區(qū)塊范圍區(qū)塊范圍 洋河大道及建新北路沿線概述概述 建新北支路步行街商圈的主要商業(yè)分布區(qū)，集中了北城天街（北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨）、香港城、天街2號、茂業(yè)百貨、泰興e世界、陽光城（體

5、育專賣店、大恒書店）、青田家私廣場等觀音橋商圈的主力營業(yè)店，而緊鄰的歐式一條街也有一定量的餐飲娛樂等。商業(yè)類型商業(yè)類型 大型百貨商場、品牌店、零關(guān)稅商場、特色餐飲、休閑娛樂、快餐店、移動通訊、家具廣場、電影城等主要商業(yè)營業(yè)面積主要商業(yè)營業(yè)面積 名稱泰興e世界茂業(yè)百貨北城天街天街2號青田家私CEPA香港城總營業(yè)面積營業(yè)面積1.5萬方8萬方14萬方2萬方0.7萬方2萬方約38萬方2022/3/147泰興泰興e世世界界中環(huán)數(shù)碼城中環(huán)數(shù)碼城蘇寧電器蘇寧電器商社電器商社電器新華書店新華書店2022/3/148商圈主要區(qū)塊分析租金價(jià)格帶租金價(jià)格帶 CEPA香港城租金情況樓層樓層經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍租金情況租金

6、情況出租情況出租情況5F5F茶餐廳、美容、服飾80200元/ 月50%4F4F服飾、美容、居飾100200元/ 月80%3F3F服飾、美容200250元/ 月90%2F2F服飾、美飾、皮具等250300元/ 月95%1F1F餐飲、通訊、服飾等300450元/ 月95%以上樓層樓層經(jīng)營范圍經(jīng)營范圍租金情況租金情況出租情況出租情況5 F電影娛樂城150元/月4 F特色餐飲、娛樂150元/月100%3 F中西快餐、家居城、速博運(yùn)動城200300元/月95%2 F服飾、化妝品、通訊200400元/月95%1 F時尚女裝街300500元/月95%G F時尚精品街300500元/月98% 天街租金情況20

7、22/3/149 消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征 該區(qū)塊集中了觀音橋商圈的主要商業(yè)形態(tài)，為商圈的核心區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)有遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨等中、高檔商業(yè)，也有香港城、北城天街、北京華聯(lián)等面向普通階層的大眾商業(yè)，還有專業(yè)性專場，如青田家私廣場、泰興e世界，購物環(huán)境及氛圍較好，另外區(qū)域內(nèi)也集中了觀音橋商圈的特色餐飲、茶餐廳及美容美體服務(wù)等商業(yè)業(yè)態(tài)，該區(qū)域已成為觀音橋商圈的主要購物區(qū)塊。區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢 目前此區(qū)域市場已基本成型，形成以購物為主體，輔帶娛樂、休閑、餐飲、美容美體等多種商業(yè)元素的綜合性商業(yè)集成特征。由于區(qū)塊處在觀音橋步行街的外延部分，且此區(qū)域步行街商圈成

8、型時間稍早，各類商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展逐漸成熟，因此此塊內(nèi)商業(yè)未來的發(fā)展比較看好。 商圈主要區(qū)塊分析2022/3/1410u 金源不夜城等地下城區(qū)塊金源不夜城等地下城區(qū)塊區(qū)塊范圍區(qū)塊范圍 金源大酒店地下商城，佳濃商業(yè)街、世紀(jì)金街。概述概述 金源不夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區(qū)“市民中心”，與規(guī)劃中的輕軌站3號線相連。建筑面積45000平方米，業(yè)態(tài)劃分為三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所。佳濃商業(yè)街位于嘉陵公園至家樂福的地下部分，商業(yè)以經(jīng)營中低端的購物、餐飲等業(yè)態(tài)為主體。世紀(jì)金街項(xiàng)目為財(cái)信大廈商業(yè)部分之一，位于項(xiàng)目負(fù)1層，緊鄰?fù)瑯游挥谪?fù)1層的新世紀(jì)

9、超市，營業(yè)面積5000方左右，主要經(jīng)營思路是經(jīng)營中、低檔服裝、飾品等，類似香港城。 。商業(yè)類型商業(yè)類型 現(xiàn)目前金源不夜城內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目有時代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以及不分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經(jīng)營較好的部分包括時代俱樂部的歌劇院、慢搖酒吧、KTV和福建的永輝超市。 佳濃與世紀(jì)金街均與中低檔綜合性購物業(yè)態(tài)為主體。營業(yè)面積營業(yè)面積 金源地下城規(guī)劃商業(yè)面積近3萬方，目前在營業(yè)商業(yè)面積約2.8萬方左右。租金價(jià)格帶租金價(jià)格帶 入市時，金源開發(fā)商承諾租金80元/，8年不變。商圈主要區(qū)塊分析2022/3/1411消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征 在餐飲、娛樂方面，如時代俱樂部、金源海

10、鮮城以及各主題餐飲等，主要面向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，金源地下城價(jià)格一般較高，其中也有大部分A貨，福建永輝超市因其價(jià)格比較優(yōu)惠，在周圍居民當(dāng)中口碑甚好。 佳濃商業(yè)街與世紀(jì)金街的購物環(huán)境則是面向中低端大眾消費(fèi)群體。區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢 按照開發(fā)商金源大飯店的最初設(shè)想，金源不夜城不僅僅是飯店的一個集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所，還應(yīng)成為重慶娛樂休閑的新地標(biāo)。而園林景觀與拉斯維加斯建筑風(fēng)格的完美融合，相當(dāng)于一般地下商場兩層的層高，良好的換氣系統(tǒng)正在向我們張顯它一流硬件設(shè)施的氣派。隨著輕軌3號線的建成，屆時金源不夜城的市場前景更加看好。 商圈主要區(qū)塊分析202

11、2/3/1412商圈主要區(qū)塊分析u 家樂福家樂福區(qū)塊區(qū)塊區(qū)塊范圍區(qū)塊范圍 建新東路口至建新南路沿線概述概述 該區(qū)塊為觀音橋商圈重要的一極，重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目有家樂福超市、協(xié)信黃金海岸、中環(huán)數(shù)碼城、金觀音家具廣場等，因項(xiàng)目落戶較早，且自身品牌有一定的影響力，在周邊居民心目中有相當(dāng)?shù)姆萘俊?商業(yè)類型商業(yè)類型 購物超市、家電賣場、IT賣場、中低端家具賣場、餐飲娛樂、臨街小商鋪等營業(yè)面積營業(yè)面積商業(yè)項(xiàng)目黃金海岸家樂福超市中環(huán)數(shù)碼城其他營業(yè)面積2.9萬方1.5萬方0.6萬方合計(jì)約1萬方合計(jì)6萬方2022/3/1413 租金價(jià)格帶租金價(jià)格帶 臨街商鋪：租金帶在80200元/平米。 黃金海岸：底層臨街，租金350

12、450元/平米；逐層遞減，其5層近4000方，被音樂龍整體租下。消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征 該區(qū)塊現(xiàn)目前除傳統(tǒng)的商鋪在經(jīng)營電子、通訊類商品、及部分餐飲小店外，其他主要分布在協(xié)信黃金海岸和家樂福，對于家樂福，因其品牌影響，對江北區(qū)的輻射范圍較大，超市每天的人流量也較大；而對于黃金海岸，開發(fā)商想打造的是一站式商業(yè)步行街，地理區(qū)位較好，人流量也很大，但現(xiàn)目前由于觀音橋整體商圈消費(fèi)傾向于北城天街區(qū)塊，黃金海岸目前業(yè)主經(jīng)營情況不太理想，因基礎(chǔ)設(shè)施配套等原因，顧客很難停留下來。區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢 目前，區(qū)塊商業(yè)氛圍還不太濃厚，在市民印象中屬商圈邊緣地帶，區(qū)塊還未能很好體

13、現(xiàn)其在觀音橋商圈的價(jià)值，隨著觀音橋商圈逐步向建新東路擴(kuò)展的趨勢，以及周邊城市還建工作的進(jìn)一步開展，同時，步行街商業(yè)的逐步成型，也將極大促進(jìn)該區(qū)塊商業(yè)的發(fā)展。 商圈主要區(qū)塊分析2022/3/1414商圈主要區(qū)塊分析u 建新東路建新東路區(qū)塊區(qū)塊區(qū)塊范圍區(qū)塊范圍 建新東路沿線至建東天橋段概述概述 該區(qū)塊目前除蘇寧電器、商社電器、新華書店以及沿街形成的通訊產(chǎn)品銷售商鋪外，暫無其他稍有影響的商業(yè)項(xiàng)目，除上述兩大專業(yè)家電賣場外，其他形式的商業(yè)基本上都是傳統(tǒng)的臨街小商鋪。商業(yè)類型商業(yè)類型 家電賣場、小餐飲店、零售通訊店等營業(yè)面積營業(yè)面積商業(yè)項(xiàng)目蘇寧電器商社電器其他營業(yè)面積1萬方左右約5000方約5000方合

14、計(jì)2萬方2022/3/1415租金價(jià)格帶租金價(jià)格帶 臨街商鋪?zhàn)饨鸲嘣?00200元/平米區(qū)間。消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征 目前，區(qū)塊內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)為大型家電賣場，因?yàn)榧译娰u場的區(qū)位集中，在消費(fèi)者當(dāng)中有一定的認(rèn)知度，除此之外，區(qū)塊內(nèi)其他商業(yè)僅為周圍居民生活配套，消費(fèi)層次較低。區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢 作為進(jìn)入觀音橋商圈的主要通道之一，現(xiàn)階段區(qū)塊內(nèi)商業(yè)氛圍主要停留在傳統(tǒng)的商業(yè)零售及批發(fā)方面，另外，家電專業(yè)賣場的集中給區(qū)塊帶來了一定的商業(yè)氣息，隨著觀音橋商圈的進(jìn)一步擴(kuò)展，建新東路將是發(fā)展的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿艽?。商圈主要區(qū)塊分析2022/3/1416u 步行街中心廣場區(qū)塊步

15、行街中心廣場區(qū)塊區(qū)塊范圍區(qū)塊范圍 觀音橋步行廣場沿線概述概述 步行街廣場區(qū)塊的商業(yè)主要是最近才興起，隨著嘉年華大廈（賽博）、財(cái)信大廈（新世紀(jì)）、未來國際（新世界）、同聚遠(yuǎn)景、邦興北都等項(xiàng)目商業(yè)部分的推出，原來“幾乎空白”的步行街商業(yè)帶迅速崛起。商業(yè)類型商業(yè)類型 主要是大型商場及專業(yè)賣場。 嘉年華大廈的商業(yè)部分為負(fù)1至5層為其商業(yè)部分，營業(yè)面積約3萬方，其負(fù)1層已經(jīng)開始經(jīng)營，主題為女性服裝、鞋帽、飾品等的女人街賣場，1層部分為麥當(dāng)勞，1至4層已基本敲定為賽博數(shù)碼廣場。 財(cái)信大廈由于新世紀(jì)的進(jìn)駐1-7層而顯得充滿活力，定位為新世紀(jì)百貨重慶旗艦店，且新世紀(jì)百貨公司的辦公總部也將搬遷至此。 由英利集團(tuán)

16、打造的未來國際大廈，定位是建造高達(dá)40余層的觀音橋商圈地標(biāo)性建筑，其商業(yè)部分分布在裙樓，5層體量約4萬方，香港新世界已進(jìn)駐將于今年10月份開業(yè)。 現(xiàn)代廣場部分則由重慶百貨與南亞家具城占據(jù)。 同聚遠(yuǎn)景商業(yè)裙樓位置較佳，但由于單層面積不大，目前以中國移動、品牌咖啡店等分別占據(jù)整層經(jīng)營。商圈主要區(qū)塊分析2022/3/1417商圈主要區(qū)塊分析租金價(jià)格帶租金價(jià)格帶 該區(qū)塊因?yàn)轫?xiàng)目性質(zhì)比較接近，在租、售價(jià)格上也比較接近，以嘉年華大廈為例，其負(fù)1層租金為200300元/平米，臨街鋪面租金為500600元/平米，銷售的價(jià)格在2.8萬至6萬之間。消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征 隨著新世紀(jì)、重百、新世界、賽

17、博等大型店的啟動，區(qū)域內(nèi)商業(yè)與消費(fèi)活力將巨增，并將成為觀音橋商圈的核心圈層。就商業(yè)定位來看，主要是面向中、高檔市場。區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢 輕軌3號線觀音橋站點(diǎn)設(shè)在新世紀(jì)大廈下，由此帶來的輕軌經(jīng)濟(jì)以及步行街經(jīng)濟(jì)在觀音橋商圈的回歸，將極大帶動區(qū)塊消費(fèi)市場的發(fā)展。 商業(yè)名稱嘉年華大廈財(cái)信大廈未來國際同聚遠(yuǎn)景邦興北都現(xiàn)代廣場營業(yè)面積3萬方約4萬方4萬方約6500方3萬方22 .5萬方合計(jì)37.1萬方 營業(yè)面積營業(yè)面積 2022/3/1418區(qū)塊比較及發(fā)展趨勢 區(qū)塊名稱區(qū)塊名稱商業(yè)定位商業(yè)定位現(xiàn)供應(yīng)現(xiàn)供應(yīng)規(guī)模規(guī)模營業(yè)規(guī)模營業(yè)規(guī)模主要商業(yè)類型主要商業(yè)類型北城天街區(qū)塊購物、餐飲、娛樂

18、約50萬方40萬方左右大型百貨、綜合型商業(yè)、家具賣場金源地下城區(qū)塊娛樂、餐飲4萬方約4萬方娛樂城、餐飲家樂福區(qū)塊購物、娛樂6萬方6萬方超市、綜合型商業(yè)、IT城建新東路區(qū)塊家電、通訊3萬方2萬方家電賣場步行街區(qū)塊綜合購物、家具40萬方6萬方大型中高檔百貨、專業(yè)家具賣場2022/3/1419區(qū)塊名稱區(qū)塊名稱區(qū)塊商業(yè)特征區(qū)塊商業(yè)特征未來商業(yè)發(fā)展走勢未來商業(yè)發(fā)展走勢北城天街區(qū)塊觀音橋商圈商業(yè)最密集區(qū)域各種業(yè)態(tài)較為齊全緊鄰歐式一條街，在餐飲、娛樂等方面也將有一定突破。金源地下城區(qū)塊地下商業(yè)版塊依托輕軌經(jīng)濟(jì)而形成的地下商業(yè)帶，同時背靠金源大酒店的優(yōu)勢，其娛樂、餐飲方面的優(yōu)勢將更加凸顯。家樂福區(qū)塊傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)

19、域城市還建工程的開展，將帶活這個商圈的邊緣經(jīng)濟(jì)區(qū)域建新東路區(qū)塊傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域觀音橋商圈擴(kuò)展的首要區(qū)域，商圈經(jīng)濟(jì)有向建新東路延伸的趨勢步行街區(qū)塊大型商業(yè)賣場集中區(qū)輕軌在腳下延伸，該區(qū)域?qū)⑹且院笥^音橋商圈購物的核心地段區(qū)塊特征及走勢2022/3/1420主要商業(yè)物業(yè)現(xiàn)代廣場：現(xiàn)代廣場：面積22.5萬方，核心店重百江北商場（1萬多平方米，最早進(jìn)駐觀音橋商圈的大型連鎖百貨）、南亞家具城；新世紀(jì)百貨：新世紀(jì)百貨：面積3.5萬方，今年初營業(yè)；泰興泰興e世界：世界：面積1.5萬平方米，正在裝修，年內(nèi)開業(yè)；茂業(yè)百貨：茂業(yè)百貨：8萬平方米，我市總體量最大的百貨單店，茂業(yè)商務(wù)公寓900多套商務(wù)公寓，售價(jià)5500-7

20、000元；北城天街購物中心：北城天街購物中心：14萬平方米，我市迄今最大的ShoppingMall，核心店北京華聯(lián)（3.4萬平方米，最早進(jìn)入江北開店的外來百貨）、遠(yuǎn)東百貨（4萬平方米，江北迄今最高檔的大型百貨）；CEPA香港城：香港城：1萬多平方米，我市唯一的香港零關(guān)稅商場；青田家私江北店：青田家私江北店：面積約7000平方米；黃金海岸：黃金海岸：面積約20000平方米，核心店國美電器，音樂龍等；嘉年華大廈：嘉年華大廈：近7萬平方米，賽博數(shù)碼廣場旗艦店所在地。嘉年華大廈7層國際甲級寫字樓，單層面積1600平方米，起價(jià)6600元；同聚遠(yuǎn)景：同聚遠(yuǎn)景：商業(yè)裙樓面積0.65萬方，核心店移動、品牌咖啡

21、，33層專業(yè)寫字樓，均價(jià)6400元；紅鼎國際：紅鼎國際：商業(yè)面積約2萬平方，在建，其300多套商務(wù)公寓，均價(jià)4400多元；世紀(jì)金源大酒店：世紀(jì)金源大酒店：江北號稱超五星級高檔酒店；金源不夜城：金源不夜城：我市迄今最大的集餐飲、娛樂、休閑于一體的大型地下商城，核心店永輝超市、時代歌劇院及俱樂部、海鮮城；家樂福超市：家樂福超市：面積6000平方米，最早進(jìn)入江北的大型外資超市；浩博天庭：浩博天庭：面積約10000平方米，核心店愛爾眼科醫(yī)院占據(jù)8000平方米；俊豪名居：俊豪名居：面積約25000平方米，目前待租；新上海大廈：新上海大廈：面積約15000平方米，在建；北城旺角：北城旺角：總建面16萬平方

22、米，在建；2022/3/1421二、項(xiàng)目商用物業(yè)發(fā)展分析基地交通動線分析基地交通動線分析項(xiàng)目基地車流環(huán)線項(xiàng)目人流輔道項(xiàng)目人流主道步行街主要人流聚點(diǎn)步行街主要人流通道2022/3/1422項(xiàng)目基地位于觀音橋步行街內(nèi)西南角，處于財(cái)信大廈、嘉年華大廈、金崗大廈、拓展大廈、嘉陵公園的環(huán)抱中心。項(xiàng)目基地有東南、南、西北向三條人流道可通達(dá)，其中東南面（新世紀(jì)方向）為主入口。 東南面人流道為項(xiàng)目主入口，項(xiàng)目主人流道為一弧形入口，臨步行街（缺陷：臨街面短，與步行道干道有近30余米長度），弧形入口正前方有一小型廣場（缺陷：弧形廣場前方為步行街景觀小品，景觀小品對項(xiàng)目主入口人流造成阻礙，新世紀(jì)同樣面臨此問題）將是

23、商業(yè)活動進(jìn)行的主要場所。 南面人流道和西北面人流道是本案的另外兩條人流輔道，但目前這條通道人流較少，尚不能形成大量人流的便道所需。項(xiàng)目基地有三條車流入口，并在本案周邊形成車流環(huán)線。從步行街各主要人流入口相向走勢線路分析，本案的入口均不入于步行街人流走向的臨街面。從步行街人流主要聚點(diǎn)分析，本案入口離人流聚點(diǎn)均有一定距離?；亟煌▌泳€分析基地交通動線分析商業(yè)交通動線價(jià)值評估： 外部人流組織不暢，普通人流不宜便利通達(dá)，商業(yè)人流舒展不開。因此，本項(xiàng)目商業(yè)交通動線的組織處于弱勢，賣場型商業(yè)較難成型。2022/3/1423基地透視度分析基地透視度分析由于金崗大廈的阻擋，本案主入口的直視性較差，南向進(jìn)入步行

24、街必須在進(jìn)入廣場后才能看見，同時由于步行街景觀小品及其他建筑的阻礙，在步行街上也不能直視項(xiàng)目平街一層主入口。項(xiàng)目基地西面、北面的透視性較好，由于兩方向前方（人流車流干道），沒有阻擋建筑，二層以上遠(yuǎn)視性較好，但1層入口由于嘉陵公園的阻擋，直視性差。商業(yè)透視性價(jià)值評估： 正面(主入口)透視性稍差，背面透視較高，墻面廣告與高樓層的商店內(nèi)飾的視覺開擴(kuò)性比較好。因此，項(xiàng)目適于具有強(qiáng)調(diào)特定消費(fèi)目的商業(yè)形態(tài)進(jìn)駐。2022/3/1424前期招商工作中，各業(yè)態(tài)信息反饋分析前期招商工作中，各業(yè)態(tài)信息反饋分析百 貨超 市 家 電I T書 城 家居建材 通 訊 餐 飲 娛 樂 休 閑大型百貨飽和，項(xiàng)目本身人流舒導(dǎo)性差

25、，不適宜做百貨。大型超市面積一般要求1萬余方，本案負(fù)1層面積不夠，且項(xiàng)目基地位置也待超市評估。目前已進(jìn)駐觀音橋商圈的家電賣場有國美、蘇寧、大中、商社等，但仍有電器賣場計(jì)劃進(jìn)駐。而本案項(xiàng)目可依托新世紀(jì)百貨、新世界百貨的襯托引入大型電器賣場。由于泰興、賽博、中環(huán)均已進(jìn)入江北商圈，本案再引入IT賣場的可能性較小。大型書城目前仍是觀音橋商圈的空白點(diǎn)。因此，本案以大型書城作為主要招商對象可有突破，欠缺點(diǎn)在于本案基地動線組織較差、書城租賃面積、租價(jià)差異、招商對象局限性上會存在問題。本案物流交通，以及單層面積小，不適宜作家居建材賣場。所接觸的經(jīng)營通訊產(chǎn)品賣場反饋，江北店租賃面積均考慮在1層500-1000平

26、米左右，且有租賃意向強(qiáng)烈的客戶。目前阻礙在于，公司是否將1層分隔以及租金價(jià)格差異。3層以上適宜作餐飲。負(fù)1層或4-5層適宜。5至6層可考慮商務(wù)休閑茶樓。影 院美體健身專賣店人流不足，不適宜作專賣店。5至6層比較適宜，阻礙是價(jià)格差異。影院要求層高9米，本案層高不夠。2022/3/1425 商業(yè)商業(yè)：就整個觀音橋商業(yè)步行街目前發(fā)展分析，各種業(yè)態(tài)基本齊備，部分業(yè)態(tài)幾近飽和，邦興北都的商業(yè)發(fā)展空間受到較大局限和制約。單從步行街中心廣場地面版塊的商業(yè)發(fā)展來看，大賣場商業(yè)（如：重百、新世紀(jì)、新世界、賽博）占據(jù)主導(dǎo)地位，其他服務(wù)類型、小型專營店的商業(yè)較少，也較難在此區(qū)域選址發(fā)展，此類商業(yè)或選擇地下金源不夜城

27、，或選擇步行街外環(huán)上的黃金海岸，或直接選擇租賃大賣場內(nèi)的高樓層處經(jīng)營。 建筑建筑：邦興北都與新世紀(jì)百貨總部大樓（財(cái)信大廈）、嘉年華大廈（賽博數(shù)碼廣場）建筑連為一體，形成超大規(guī)模商業(yè)建筑群體，同時緊臨香港新世界百貨、重慶百貨、金源地下城等大型綜合性商業(yè)，相互間能形成巨大的人流、商流、客流的互動補(bǔ)充。 因此，邦興北都業(yè)態(tài)規(guī)劃將以步行街中心廣場地面商業(yè)缺乏之形態(tài)（非業(yè)態(tài)）的招租為基準(zhǔn)，基于區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展分析及項(xiàng)目的動線通達(dá)狀況進(jìn)行規(guī)劃建議。三、項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2022/3/1426業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位-1F1F2F3F4F5F6F超市/小型家居廣場/大型娛樂場所家電賣場/文化書城/通訊數(shù)碼家電賣場

28、/文化書城咖啡西餐廳/中式餐飲/婚紗攝影量販KTV/中式餐飲量販KTV 商務(wù)會所茶樓/健身美體俱樂部賣場類/服務(wù)類賣場型賣場型服務(wù)類服務(wù)類服務(wù)類服務(wù)類樓層商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)類型注：注：商業(yè)業(yè)態(tài)的定位設(shè)計(jì)，僅為招商工作計(jì)劃選擇取向，在實(shí)際招商中并不強(qiáng)調(diào)一塵不變，而應(yīng)視招商商業(yè)業(yè)態(tài)的定位設(shè)計(jì)，僅為招商工作計(jì)劃選擇取向，在實(shí)際招商中并不強(qiáng)調(diào)一塵不變，而應(yīng)視招商實(shí)績靈活運(yùn)作。各樓層業(yè)態(tài)的具體租賃分割應(yīng)根據(jù)商家租賃面積和方位進(jìn)行調(diào)整。實(shí)績靈活運(yùn)作。各樓層業(yè)態(tài)的具體租賃分割應(yīng)根據(jù)商家租賃面積和方位進(jìn)行調(diào)整。2022/3/1427商業(yè)空間布局及人流動線規(guī)劃商業(yè)空間布局及人流動線規(guī)劃負(fù)負(fù)1層：層：建筑面積6716.

29、7，層高6.2米。商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：賣場型或服務(wù)型定位均可。招商業(yè)態(tài)：招商業(yè)態(tài)：超市、小型家居廣場、大型娛樂城為主體業(yè)態(tài)。租賃對象：租賃對象：以1家大型商戶整體租賃較適宜。（3種業(yè)態(tài)選其一）客流主通道：客流主通道：平街層扶梯位置是負(fù)一層客流主通道，垂直升降電梯為客流輔通道。超市家居廣場大型娛樂城本區(qū)域內(nèi)超市租賃面積一般在800010000平米左右，本案負(fù)1層稍小，有待磋商。1層主入口處必須留有超市入口，雙向平板電梯，1層超市入口處門頭必須留有大型店招位置。卸貨區(qū)有待為其考慮。品牌家居廣場選址標(biāo)準(zhǔn)在30004000平米左右，若成功引入之家居賣場未整層租賃，則剩余部分面積視情況再考慮相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行

30、補(bǔ)充。1層主入口、上下貨區(qū)、平街層店招同樣是需要解決之問題。本案單層面積及層高可滿足大型娛樂場所租賃需要，在賣場類商業(yè)形態(tài)招商遇到困境的前提下，負(fù)一層做為大型娛樂場所進(jìn)行招商經(jīng)營，則相對較易出租。-1F2022/3/1428大型商戶整體租賃主通道輔通道輔通道2022/3/14291層層2層：層：1層建筑面積3862.2，層高4.9米，招租面積2770.3 ；2層建筑面積4040.11 ，層高4.5米；兩層合計(jì)整體租賃面積6810.41 。商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：賣場型商業(yè)形態(tài)。招商業(yè)態(tài)：招商業(yè)態(tài)：家電賣場、文化書城、通訊數(shù)碼為招商主體業(yè)態(tài)。租賃對象：租賃對象：家電賣場或文化書城任選其一作為主力店業(yè)

31、態(tài)，面積在6000平方米左右；通訊數(shù)碼則應(yīng)為具有一定品牌號召力的品牌店，面積約500800平方米左右?？土髦魍ǖ溃嚎土髦魍ǖ溃浩浇謱又魅肟谡鎽?yīng)有3個入口區(qū)，即：主力店主入口、品牌店入口，負(fù)1層商業(yè)主入口。主力店2層賣場則由1-2部雙向扶梯疏導(dǎo)客流。1F2F2022/3/1430品牌店品牌店主力店負(fù)1層入口平街層商業(yè)分隔及入口平街層商業(yè)分隔及入口客流入口2022/3/1431主力店主力店客流通道2022/3/14323層：建筑面積3964.52，層高4.5米；商業(yè)形態(tài)：服務(wù)型商業(yè)形態(tài)；招商業(yè)態(tài)：咖啡西餐廳、中式餐飲、婚紗攝影為主體業(yè)態(tài)；租賃對象：具有影響力的行業(yè)品牌形象店?？土髦魍ǖ溃河^光電梯

32、與垂直升降電梯為客流主通道?？Х任鞑蛷d中式餐飲婚紗攝影面積約在6001000平米左右，可能要求不使用中央空調(diào)，需要外掛機(jī)，位置可選擇靠近金源大酒店方位或造步行廣場方位。面積約在20003000平米左右，朝向?yàn)榧瘟旯珗@和金源大飯店方位，招商對象以品牌餐飲商家為招商主體?；榧啍z影招商選擇是在前兩個業(yè)態(tài)的招商未填滿本樓層的前提下，再以婚紗攝影等類似業(yè)態(tài)做為招商補(bǔ)充。3F2022/3/1433中式品牌餐飲店中式品牌餐飲店咖啡西餐廳咖啡西餐廳客流道客流道客流道客流道2022/3/14344層：建筑面積3964.52，層高4.5米；商業(yè)形態(tài)：服務(wù)型商業(yè)形態(tài)；招商業(yè)態(tài)：中式餐飲、量販KTV為主體業(yè)態(tài)；租賃對

33、象：具有影響力的行業(yè)品牌店。客流主通道：觀光電梯與垂直升降電梯為客流主通道。中式餐飲量販KTV本層需要面積約在20002500平米左右，朝向?yàn)榧瘟旯珗@及金源酒店方位，招商對象以有一定經(jīng)營實(shí)力的品牌商，招商對象租賃面積考慮在50006000平方米左右，45層，不設(shè)1層大堂。4F面積約在15002000平米左右，朝向?yàn)榘钆d北都弧形入口方位，招商對象以品牌餐飲商家為招商主體，具體餐飲業(yè)態(tài)須選擇區(qū)別于3F的餐飲類型，如火鍋類等。2022/3/1435客流道客流道客流道客流道客流道客流道量販量販KTV中式餐飲中式餐飲2022/3/14365層：建筑面積3889.52，層高4.5米；商業(yè)形態(tài)：服務(wù)型商業(yè)形態(tài)；招商業(yè)態(tài)：量販KTV為主體業(yè)態(tài)，；租賃對象：具有影響力的行業(yè)品牌店?？土髦魍ǖ溃河^光電梯與垂直升降電梯為客流主通道。量販KTV本樓層整層作為量販KTV租賃經(jīng)營場所，招商對象以有一定經(jīng)營實(shí)力的品牌商家，招商對象租賃面積考慮在50006000平方米左右，45層，4層為KTV主入口層，不設(shè)1層大堂。5F2022/3/1437客流道客流道客流道客流道客流道客流道量販量販KTV2022/3/14386層：建筑面積3769.22，層高4.5米；商業(yè)形態(tài)：服務(wù)型商業(yè)形態(tài)；招商業(yè)態(tài)：商務(wù)休閑會所及茶樓、健身美體俱樂部為