房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策分析與成本控制研究_工程管理

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策分析與成本控制研究一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決策不當(dāng)對(duì)成本的影響 <BR<BR當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的投資環(huán)境日趨簡(jiǎn)單，潛在著各種風(fēng)險(xiǎn)。稍有不慎，就會(huì)決策失誤，給企業(yè)帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)管理體系下，風(fēng)險(xiǎn)的存著直接會(huì)影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決策不當(dāng)對(duì)項(xiàng)目成本的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 <BR<BR1.經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 <BR<BR經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的巨大損失，如市場(chǎng)需求、購(gòu)買(mǎi)力、利率、稅率、匯率等。由于從可行性討論到樓盤(pán)上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶(hù)型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也

2、會(huì)發(fā)生變化。原來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，貨幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有肯定的反抗通貨膨脹的力量，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是肯定的，這樣購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目難以售出而擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。 <BR<BR2.法律政策風(fēng)險(xiǎn)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 <BR<BR法律政策風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是

3、金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開(kāi)發(fā)者和購(gòu)買(mǎi)者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和出售，從而影響到企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的成本費(fèi)用。如07年出臺(tái)的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)方法，大大增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。 <BR<BR3.相關(guān)決策人員素養(yǎng)偏低加大開(kāi)發(fā)成本 <BR<BR首先，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，從事項(xiàng)目考察，項(xiàng)目測(cè)算的人員素養(yǎng)普遍不高，依據(jù)這些人員指定的項(xiàng)目企劃進(jìn)行投資分析，決策者很難做出正確的決策，從而造成了項(xiàng)目投資失誤，給企業(yè)帶來(lái)肯定的損失，這些損失都計(jì)入企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。其次，企業(yè)開(kāi)發(fā)決策者自身缺乏敏銳的市場(chǎng)洞察力

4、和戰(zhàn)略眼光，對(duì)項(xiàng)目預(yù)期不精確，盲目開(kāi)發(fā)盲目建設(shè)，造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后難以出售或在出售后難以得到預(yù)期效果，使得成本難以收回或收回速度較慢。<BR <BR二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決策不當(dāng)產(chǎn)生的緣由 <BR<BR1.外邊環(huán)境變化帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn) <BR<BR房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部市場(chǎng)環(huán)境常常會(huì)消失意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：第一，嚴(yán)峻的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲；其次，貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)峻不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的狀況是供過(guò)于求，房?jī)r(jià)自

5、然就要下降，銷(xiāo)售難度增加，促銷(xiāo)成本加大，期房銷(xiāo)售幾乎成為不行能。第四，房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從開(kāi)發(fā)變?yōu)橘?gòu)買(mǎi)，這不利于剛開(kāi)發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展。 <BR<BR2.開(kāi)發(fā)商主觀投資失誤 <BR<BR房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、推斷或把握上消失偏差。如有的進(jìn)展商過(guò)分地信任自己會(huì)簡(jiǎn)單將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，而實(shí)際并未如愿；有的開(kāi)發(fā)商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場(chǎng)供求形勢(shì)，而沒(méi)把開(kāi)發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，或者對(duì)市場(chǎng)的估量及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)的推斷過(guò)于樂(lè)觀，最終導(dǎo)致銷(xiāo)售困難；還有的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)實(shí)力（開(kāi)發(fā)實(shí)力

6、、管理力量、行銷(xiāo)力量）不足，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 <BR<BR3.由于信息不對(duì)稱(chēng)或不精確對(duì)成本預(yù)期不精確 <BR<BR由于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息化水平較低，缺乏先進(jìn)的信息獵取采集手段，造成許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所依據(jù)的信息不夠精確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力及項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中消失與當(dāng)時(shí)的估量有較大偏差，從而導(dǎo)致后期的成本變化，在預(yù)期基礎(chǔ)上加大了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。 <BR<BR三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決策掌握和成本管理的措施 <BR<BR1.降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn) <BR<BR（1）進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析

7、 <BR<BR風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。削減這種不確定性，從而削減這種偏離的最好方法，就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和精確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地掌握房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng) 目，這部分工作可以由投資企業(yè)的相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，也可托付詢(xún)問(wèn)公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。 <BR<BR（2）實(shí)行多樣化組合投資 <BR<BR房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將資金有選擇地投放到不同類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

8、上，投資建筑不同收入層次居民所需的不同類(lèi)型住宅、寫(xiě)字樓、商店和消遣場(chǎng)等，以削減將來(lái)收益的不確定性。由于各種不同類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益凹凸相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。假如資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獵取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獵取較高的收益率。<BR <BR（3）提前與租戶(hù)、客戶(hù)簽訂租約或預(yù)售合同 <BR<BR工程完工后

9、房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的支配來(lái)避開(kāi)。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)留意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶(hù)就越不情愿與開(kāi)發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。 <BR<BR2.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本掌握 <BR<BR（1）運(yùn)用保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn) <BR<BR通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司擔(dān)當(dāng)。保險(xiǎn)作為一種準(zhǔn)時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，始終是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限

10、的，由于并非全部風(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在許多狀況下，保險(xiǎn)并不能供應(yīng)充分的補(bǔ)償。 <BR<BR（2）通過(guò)非保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn) <BR<BR房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)正值、合法的合同條款的擬定等方法將開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將施工中危急性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專(zhuān)業(yè)性施工單位，從而削減自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再照實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過(guò)開(kāi)發(fā)商力量的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法供應(yīng)的狀況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。 <BR<BR（3）直接擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任 <BR<BR如將估計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營(yíng)成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來(lái)，以組建專(zhuān)業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國(guó)內(nèi)外成為一種非常引人注目和具有寬闊進(jìn)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。 <BR<BR3.參考目標(biāo)成本掌握方案進(jìn)行投資決策 <BR<BR開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前都要有可行性討論，假如盲目進(jìn)行投資，則企業(yè)的利潤(rùn)得不到保證，并可能導(dǎo)致企業(yè)虧損甚至倒閉。因此利用