房地產(chǎn)一體成本法綜合測算表

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上土地評估各方法綜合測算表成本法成本逼近法項(xiàng)目單價(jià)單位備注取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、土地取得成本5846 元/平方米（土地購買價(jià)格+土地取得稅費(fèi)+土地開發(fā)成本）×年期修正系數(shù)1.土地購買價(jià)格6000元/平方米根據(jù)周邊土地招拍掛市場及項(xiàng)目自身情況綜合確定2.土地取得稅費(fèi)183元/平方米主要包括契稅、交易手續(xù)費(fèi)等，但由于交易手續(xù)費(fèi)所占比例較小，在此只考慮契稅及印花稅，根據(jù)市契稅管理規(guī)定及印花稅相關(guān)規(guī)定，契稅稅率為3%，印花稅稅率為0.05%，取土地購買價(jià)的3.05%(契稅3%，印花稅0.05%)3.05%3.土地開發(fā)成本0元/平方米由于現(xiàn)在招拍掛取得的土地多已經(jīng)是熟地，因此實(shí)際

2、上土地開發(fā)成本已經(jīng)包含在土地取得成本里了，在此不在單獨(dú)計(jì)取4.年期修正系數(shù)0.9455 年期修正系數(shù)=11/(1r)n（r為土地還原，取7%；n為土地剩余使用年期，估價(jià)對象出讓土地，土地剩余使用年限為43年）437%二、管理費(fèi)用175 元/平方米指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要開支，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。本次評估綜合考慮估價(jià)對象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)發(fā)展水平、社會平均工資水平等影響因素，以土地取得成本的3%計(jì)算3%三、銷售費(fèi)用120 元/平方米企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，按土地取得成本和管理費(fèi)用

3、之和的2%計(jì)算2%四、投資利息318 元/平方米為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。設(shè)定項(xiàng)目在購買土地后即開始建設(shè)，開發(fā)建設(shè)周期為1年，設(shè)定土地取得成本在項(xiàng)目開始建設(shè)時(shí)一次性投入、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在建設(shè)周期內(nèi)均勻投入，按單利計(jì)算，土地取得成本×+（管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×貸款利率/2，貸款利率按當(dāng)期人民銀行公布的基準(zhǔn)利率計(jì)取5.31%五、投資利潤1842 元/平方米根據(jù)北京市同類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結(jié)合本項(xiàng)目所處位置、項(xiàng)目定位、工程進(jìn)度取值、規(guī)模、用途、類似房地

4、產(chǎn)競爭狀況等影響因素取值，投資利潤率取土地取得成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用之和的百分比30%六、銷售稅費(fèi)483 元/平方米包括、及，估價(jià)對象位于，根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，按評估值的5.5%測算（營業(yè)稅為房地產(chǎn)價(jià)值的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%）。根據(jù)公式推導(dǎo)，銷售稅費(fèi)= 土地取得成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+投資利潤×稅率/(1-稅率)5.50%七、土地單價(jià)8664 元/平方米土地取得成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+投資利潤+銷售稅費(fèi)八、土地總價(jià)4332萬元土地單價(jià)乘以建筑面積/10000,建筑面積為5000平方米5000重置成本法單價(jià)單位相關(guān)說明取

5、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一.開發(fā)成本4012元/平方米勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+室外工程費(fèi)+其他費(fèi)用1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)170元/平方米含可行性研究費(fèi)，施工現(xiàn)場三通一平費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，工程設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、環(huán)境影響評價(jià)費(fèi)及綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)等，以建筑安裝工程費(fèi)為基數(shù)，一般按5%-10%的比例確定，本次評估根據(jù)估價(jià)對象項(xiàng)目規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等因素本次評估取5%5%2、建筑安裝工程費(fèi)3400元/平方米基礎(chǔ)工程費(fèi)用+結(jié)構(gòu)工程費(fèi)用+設(shè)備安裝和裝飾工程費(fèi)用a.基礎(chǔ)工程費(fèi)用400元/平方米根據(jù)估價(jià)對象所在區(qū)域地質(zhì)狀況及估價(jià)對象結(jié)構(gòu)、建造標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、安裝工程內(nèi)容等因素，根據(jù)現(xiàn)行北京市建設(shè)工程預(yù)算定額

6、（2001年），建筑市場價(jià)格水平等因素綜合考慮估價(jià)對象建筑安裝工程費(fèi)。b.結(jié)構(gòu)工程費(fèi)用2000元/平方米c.設(shè)備安裝和裝飾工程費(fèi)用1000元/平方米3、室外工程費(fèi)340元/平方米基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)a.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)340元/平方米以建筑安裝工程費(fèi)為基數(shù)，一般按5%-15%的比例綜合確定。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查，估價(jià)對象所在項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等基礎(chǔ)設(shè)施較齊全，故取值為10%10%b.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0元/平方米以建筑安裝工程費(fèi)為基數(shù)，一般按5%-10%的比例綜合確定。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查，估價(jià)對象所在項(xiàng)目為獨(dú)立建筑，并未建設(shè)相關(guān)

7、公共配套設(shè)施，故取值為0。04、其他費(fèi)用102元/平方米包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、測繪費(fèi)及其他。以上各項(xiàng)費(fèi)用以建筑安裝工程費(fèi)為基數(shù)，一般按1%-3%的比例確定，根據(jù)委托方提供的資料及委托方的介紹，本次評估取3%3%二、管理費(fèi)用120 元/平方米指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要開支，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。評估綜合考慮估價(jià)對象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)發(fā)展水平、社會平均工資水平等影響因素，以開發(fā)成本為基數(shù)，一般按2%-5%的比例計(jì)算。本次評估根據(jù)估價(jià)對象所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況等因素按2%計(jì)取3%三、銷售費(fèi)用83 元

8、/平方米企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，按開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和的2%計(jì)算2%四、投資利息112 元/平方米為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。設(shè)定項(xiàng)目在購買土地后即開始建設(shè)，建筑物開發(fā)建設(shè)周期為1年，開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在建設(shè)周期內(nèi)均勻投入，按單利計(jì)算，（開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×貸款利率/2，貸款利率按當(dāng)期人民銀行公布的基準(zhǔn)利率計(jì)取5.31%五、投資利潤1265 元/平方米根據(jù)北京市同類房地產(chǎn)市場開發(fā)情況，結(jié)

9、合本項(xiàng)目所處位置、項(xiàng)目定位、工程進(jìn)度取值、規(guī)模、用途、類似房地產(chǎn)競爭狀況等影響因素取值，投資利潤率取開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用之和的百分比30%六、銷售稅費(fèi)325 元/平方米包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，估價(jià)對象位于朝陽區(qū)，根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，按評估值的5.5%測算（營業(yè)稅為房地產(chǎn)價(jià)值的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%）。根據(jù)公式推導(dǎo)，銷售稅費(fèi)= 開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+投資利潤×稅率/(1-稅率)5.50%七、房屋成新率90%通過理論成新率和實(shí)際觀察確定成新率綜合判定取平均值，理論成新率=（1-已使用年限/耐用年限)x100% =（1-6/40）x100%=85%；實(shí)際觀察成新率根據(jù)現(xiàn)場查勘，該建筑物結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全，管道暢通，現(xiàn)狀較好，使用正常判斷成新率為95%；綜合