00零基礎(chǔ)全96講講義

1、會計2019 年會計師輔導(dǎo)第五章投資性房地產(chǎn)考情第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義與范圍一、定義投資性房地產(chǎn)是指為賺取或增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)范圍【提示】（1）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的物，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨。（2）空置物：指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的物注意：空置物不同于閑置土地，閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)（3）？房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋，屬于投資性房地產(chǎn)；？企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館或飯店，屬于固定資產(chǎn)。務(wù)必掃描此第 1 頁關(guān)注“一品教育”防止課件停止更新地產(chǎn)已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓

2、的土地使用權(quán)房產(chǎn)已出租的物自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的物正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的物企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置物或在建物，如董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)發(fā)生變化的，即使未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)經(jīng)營租入再轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)會計2019 年會計師輔導(dǎo)【提示】企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于出租（或增值）、部分自用，用于出租（或增值）的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨確認(rèn)的，應(yīng)按照不同部分的公允價值占公允價值總額的比例將成本在不同部分之間分配。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件和時點二、投資性房地產(chǎn)的初始計量一、投資

3、性房地產(chǎn)的確認(rèn)經(jīng)典考題【單選題】（2009）2017 年 2 月 5 日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。2017 年 2 月 10 日，董事會批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)發(fā)生變化。當(dāng)日，辦公樓的成本為 3 200 萬元，已計提折舊為 2 100 萬元，未計提減值準(zhǔn)備，公允價值為2 400 萬元，甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。2017 年 2 月 20 日，甲公司與承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自 2017 年 3 月 1 日起 2 年，年為 360 萬元。辦公樓 2017 年12 月 31 日的公允價值為 2 600 萬元

4、，2018 年 12 月 31 日的公允價值為 2 640 萬元。2019 年 3 月 1 日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款 2 800 萬元。要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列各題。（1）甲公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時點是（）。A.2017 年 2 月 5 日B.2017 年 2 月 10 日務(wù)必掃描此第 2 頁關(guān)注“一品教育”防止課件停止更新條件投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認(rèn)：（1） 企業(yè)很可能取得與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的收入或增值；（2） 該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。確認(rèn)時點已出租的物一般為租賃期開始日：即土地使用權(quán)、物進(jìn)入出租

5、狀態(tài)、開始賺取的日期已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)將自用土地使用權(quán)停止自用、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期以備經(jīng)營出租的空置物和在建物董事會或類似機(jī)構(gòu)作出決議的日期出租+勞務(wù)將物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不的，應(yīng)當(dāng)將該物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（辦公樓出租提供維護(hù)、保安等輔助服務(wù)）一房四產(chǎn)某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取或 增值的情形。如某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)。會計2019 年會計師輔導(dǎo)C.2017 年 2 月 20 日D.2017 年 3 月 1 日正確B（空置的

6、）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時點應(yīng)該是董事會批準(zhǔn)相關(guān)的議案時。二、初始計量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按成本進(jìn)行初始計量?！纠}】2017 年 3 月，甲企業(yè)購入一棟寫字樓用于對外出租，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定甲企業(yè)自1 200 萬元，借：投資性房地產(chǎn)寫字樓之日起將寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期 5 年。以存款支付價款共計注明的額 132 萬元。1（進(jìn)項稅額）2001321 332應(yīng)交稅費應(yīng)交貸：存款根據(jù)財政部、稅務(wù)關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征試點財稅201636 號文件：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016 年 5 月 1 日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者 2016 年 5 月

7、1 日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分 2 年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為 40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量可以選擇成本模式或公允價值模式。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。一、成本模式（參照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）1.相同：也提折舊（攤銷）、也提減值；2.不同：收入作為其他業(yè)務(wù)核算?！纠}-成本模式】甲企業(yè)的一棟管理用辦公樓自用 3 年零 3后，于 2

8、017 年 3 月 31 日出租給乙企業(yè)使用，當(dāng)日確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。假設(shè)該棟辦公樓的成本為 1200務(wù)必掃描此第 3 頁關(guān)注“一品教育”防止課件停止更新用途自用出租名稱固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)折攤累計折舊、累計攤銷投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）減值固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備出售損益資產(chǎn)處置損益其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)成本外購房、地產(chǎn)同固定資產(chǎn)地產(chǎn)同無形資產(chǎn)自建同固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換（用途改變）后續(xù)公允模式則按照公允價值入賬（轉(zhuǎn)換日公允價值）后續(xù)成本模式則按照賬面價值入賬（轉(zhuǎn)換日賬面價值）轉(zhuǎn)換日賬面價值 100，公允價值 150會計2019 年會計師輔導(dǎo)萬元

9、，按照直線法計提折舊，使用為 20 年，預(yù)計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)6 萬元。原自用時計提折舊：每月計提折舊1 200÷20÷125（萬元）借：用5貸：累計折舊（1）租賃期開始日（華麗轉(zhuǎn)身）5借：投資性房地產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)借：累計折舊12001 200195貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（2）每月計提折舊借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊19555（3）每月確認(rèn)收入借：存款6貸：其他業(yè)務(wù)收入6【例題-減值】接上題，當(dāng)年 12 月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為900 萬元，此時辦公樓的賬面價值為 960 萬元，以前未計提減值準(zhǔn)備。

10、計提減值準(zhǔn)備：借：資產(chǎn)減值損失60貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備60已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。二、公允模式企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)，調(diào)整其賬面價值。成本模式·也折舊（也攤銷）、也減值·收、提折舊、提減值公允價值模式·不提折舊（不提攤銷）、不提減值·收、不折舊、看漲跌【例題-公允模式】甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。2018 年 10 月 1 日,甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司當(dāng)日開發(fā)完成的一棟精裝修的寫字樓自當(dāng)日起經(jīng)營租賃給乙公司使用，租賃期為 10 年。該寫字樓的造價為 9 000 萬元。2

11、018 年 12 月 31 日，該寫字樓的公允價值為 9 200 萬元。按照經(jīng)營租賃合同，乙公司每月支付甲企業(yè)6 萬元。假設(shè)甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。（1）出租日借：投資性房地產(chǎn)成本發(fā)成本（2）收、沒折舊90009 000借：存款6務(wù)必掃描此第 4 頁關(guān)注“一品教育”防止課件停止更新會計2019 年會計師輔導(dǎo)貸：其他業(yè)務(wù)收入（3）12 月 31 日借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動貸：公允價值變動損益6200200【單選題】（2011）甲公司 2011 年至 2014 年發(fā)生以下或事項：2011 年 12 月 31 日購入一棟辦公樓，實際取得成本為 3 000 萬元。該辦公樓預(yù)計使用

12、年限為 20 年，預(yù)計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。因公司遷址，2014 年 6 月 30 日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，租賃期為 2 年，年租賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價值為 2 800 萬元。150 萬元，每半年支付一次。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。2014 年 12 月 31 日，該辦公樓的公允價值為 2 200 萬元。要求：根據(jù)上述材料，不考慮其他因素，回答下列各題。（1）下列各項關(guān)于甲公司上述或事項會計處理的表述中，正確的是（）。A. 出租辦公樓應(yīng)于 2014 年計提折舊 150 萬元B

13、. 出租辦公樓應(yīng)于租賃期開始日確認(rèn)其他綜合175 萬元C.出租辦公樓應(yīng)于租賃期開始日按其原價 3 000 萬元確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)D.出租辦公樓 2014 年取得的 75 萬元應(yīng)沖減投資性房地產(chǎn)的賬面價值正確B2014 年折舊3 000/20/275（萬元）；轉(zhuǎn)換前賬面價值3 0003 000/20×2.52 625（萬元） 公允價值2 800 萬元對應(yīng)的賬務(wù)處理：借：投資性房地產(chǎn)成本2800累計折舊（3 000/20×2.5）375貸：固定資產(chǎn)其他綜合3000175（2）上述或事項對甲公司 2014 年度營業(yè)利潤的影響金額是（）。A.0正確B.75 萬元CC.600 萬元D

14、.675 萬元2014 年 16 月計提折舊金額3 000/20×1/275（萬元）2014 年確認(rèn)收入150/275（萬元）2014 年 12 月 31 日，公允價值變動損益2 2002 800600（萬元） 對營業(yè)利潤的影響金額7575600600（萬元）對應(yīng)的賬務(wù)處理：借：用75貸：累計折舊75借：存款75貸：其他業(yè)務(wù)收入借：公允價值變動損益75600貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動600務(wù)必掃描此第 5 頁關(guān)注“一品教育”防止課件停止更新會計2019 年會計師輔導(dǎo)三、模式選擇與變更（一）模式選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價

15、值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。（二）模式變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。1.成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，并按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存。2.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。四、投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)（一）化的后續(xù)企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建或裝修滿足條件的，應(yīng)當(dāng)將其化。【例 61】2018 年 3 月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠

16、房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，原價為 2000 萬元，已計提折舊 600 萬元。為了提高廠房的收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。3 月 15 日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。12 月 10 日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生150 萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式，不考慮相關(guān)稅費。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）2018 年 3 月 15 日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建） 投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)廠房（2）2

17、018 年 3 月 15 日12 月 10 日： 借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）146000000000000200000001 500 0001貸：存款等500000（3）2018 年 12 月 10 日，改擴(kuò)建工程完工：借：投資性房地產(chǎn)廠房15 50000015貸：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）500000企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷?！纠?62】2018 年 3 月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了

18、經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。3 月 15 日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。11月 10 日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生150 萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。3 月 15日，廠房賬面余額為 1 200 萬元，其中成本 1000 萬元，累計公允價值變動 200 萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價值計量模式，不考慮相關(guān)稅費。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）2018 年 3 月 15 日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）12 000 000務(wù)必掃描此第 6 頁關(guān)注“一品教育”防止課件停止更新會計2019 年會計師輔導(dǎo)貸：投資性房地產(chǎn)成本公允

19、價值變動（2）2018 年 3 月 15 日11 月 10 日： 借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）1020000000000001 500000貸：存款1500000（3）2018 年 11 月 10 日，改擴(kuò)建工程完工：借：投資性房地產(chǎn)成本13 50000013貸：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）（二）費用化的后續(xù)500000日常維修屬于費用化的后續(xù)，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益。借：其他業(yè)務(wù)成本貸：存款第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、轉(zhuǎn)換二、處置一、轉(zhuǎn)換模式變更（一）自用、出售的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為（成本模式）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日：租賃期開始日-用途發(fā)生改變，狀態(tài)發(fā)生改變?nèi)掌趧?wù)必掃描此第 7 頁關(guān)注“一品教育”防止課件停

20、止更新固定資產(chǎn)（賬戶對轉(zhuǎn)）物 100，折舊 80，減值 5存貨（價值轉(zhuǎn)） 存貨 100，減值 5會計2019 年會計師輔導(dǎo)（二）（成本模式）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用、出售的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日：達(dá)到自用狀態(tài)，開始用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)等日期（三）自用或出售資產(chǎn)轉(zhuǎn)為（公允模式）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日：承租人1.升值行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期（空置：決議）例如：物原值 100 萬，折舊 80 萬，減值 5 萬，公允價值 40 萬借：投資性房地產(chǎn)成本累計折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)其他綜合 將來房地產(chǎn)出售時： 借：其他綜合貸：其他業(yè)務(wù)成本2.減值40805100252525例如：物原值 100 萬，折舊 8

21、0 萬，減值 5 萬，公允價值 10 萬借：投資性房地產(chǎn)成本累計折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價值變動損益貸：固定資產(chǎn)將來房地產(chǎn)出售時： 借：其他業(yè)務(wù)成本貸：公允價值變動損益10805510055（四）（公允模式）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用（升值、減值相同）例如：投資性房地產(chǎn)（日公允價值 130 萬物）賬面價值 110 萬，其中，原值 100 萬，公允價值變動 10 萬，轉(zhuǎn)換務(wù)必掃描此第 8 頁關(guān)注“一品教育”防止課件停止更新固定資產(chǎn)（全額對轉(zhuǎn)）原值 100，折舊 80，減值 5存貨（價值轉(zhuǎn)） 原值 100，減值 5借：固定資產(chǎn)100投資性房地產(chǎn)累計折舊80投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備5貸：投資性房地產(chǎn)100累計

22、折舊80固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備5借：開發(fā)95投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備5貸：投資性房地產(chǎn)100借：投資性房地產(chǎn)100累計折舊80固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備5貸：固定資產(chǎn)100投資性房地產(chǎn)累計折舊80投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備5借：投資性房地產(chǎn)95存貨跌價準(zhǔn)備5發(fā)100會計2019 年會計師輔導(dǎo)借：固定資產(chǎn)130貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動損益1010020將公允價值計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以期轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益?！纠?64】20×8 年 8 月 1 日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項

23、房地產(chǎn)賬面價值為 3 765 萬元，其中，原價 5 000 萬元，累計已提折舊 1 235 萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。借：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊5012000 000350 00050 000 00012 350 000【例 68】20×8 年 6 月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取收入。20×8 年 10 月 30 日，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用，并與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 20×8 年 10月 30 日，租賃期限為

24、 3 年。20×8 年 10 月 30 日，該辦公樓原價為 5 億元，已提折舊 14 250 萬元，公允價值為 35 000 萬元。假設(shè)甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。借：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動損益累計折舊貸：固定資產(chǎn)3507142000500500000000000500 000 000【單選題】（2016 年）下列各項有關(guān)投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中，正確的是（）。A. 以成本模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，存貨應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價值計量，公允價值大于原賬面價值的差額確認(rèn)為其他綜合B. 以成本模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)，自用固定資產(chǎn)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日

25、的公允價值計量，公允價值小于原賬面價值的差額確認(rèn)為當(dāng)期損益C. 以存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價值計量，公允價值小于存貨賬面價值的差額確認(rèn)為當(dāng)期損益D. 以公允價值模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)，自用固定資產(chǎn)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價值計量，公允價值大于賬面價值的差額確認(rèn)為其他綜合正確C選項 AB，采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值；選項 D，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計

26、入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。二、處置（一）成本模式【例題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為 15 000 萬元，乙公司已用存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為 14 000 萬元，已計提折舊 1 000 萬元。假定不考慮稅費等因素。務(wù)必掃描此第 9 頁關(guān)注“一品教育”防止課件停止更新會計2019 年會計師輔導(dǎo)（1）收取處置收入借：存款1500015 000貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）結(jié)轉(zhuǎn)處置成本借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計折舊131000000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓14 000（二）公允模式【例題】甲為一

27、家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2017 年 3 月 10 日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 2017 年 4 月 15 日。2017 年 4 月 15 日，該寫字樓的賬面余額 45 000 萬元，公允價值為 47000 萬元。2017 年 12 月 31 日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為 48000 萬元。2018 年 6 月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并以 55 000 萬元出售，出售款項已收訖。甲企業(yè)采用公允價值模式計量。不考慮相關(guān)稅費。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）2017 年 4 月 15 日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)成

28、本發(fā)其他綜合47000（轉(zhuǎn)換日的公允價值）450002000（2）2017 年 12 月 31 日，公允價值變動： 借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動1000貸：公允價值變動損益（3）2018 年 6 月，出售投資性房地產(chǎn)：1000借：存款55000貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本5500048000471000000公允價值變動同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本：借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)成本同時，將轉(zhuǎn)換時原計入其他綜合借：其他綜合貸：其他業(yè)務(wù)成本四筆分錄合并到一起為:1 0001 000的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本：20002000借：存款551245000

29、000000000公允價值變動損益其他綜合其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本47155000000000公允價值變動其他業(yè)務(wù)收入【提示】此部分講義為課上說的練習(xí)題，供學(xué)員進(jìn)行練習(xí)。務(wù)必掃描此第 10 頁關(guān)注“一品教育”防止課件停止更新會計2019 年會計師輔導(dǎo)【單選題】（2009）20×7 年 2 月 5 日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。20×7 年 2 月 10 日，董事會批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)發(fā)生變化。當(dāng)日，辦公樓的成本為 3 200 萬元，已計提折舊為 2 100 萬元，未計提減值準(zhǔn)備，公允價值為2 400 萬元，

30、甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。20×7 年 2 月 20 日，甲公司與承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自 20×7 年 3 月 1 日起 2 年，年為 360 萬元。辦公樓 20×7 年 12 月 31 日的公允價值為 2 600 萬元，20×8 年 12 月 31 日的公允價值為 2 640 萬元。20×9 年 3 月 1 日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款 2 800 萬元。要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列各題。（1）甲公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時點是（）。A.20×7

31、 年 2 月 5 日C.20×7 年 2 月 20 日B.20×7 年 2 月 10 日D.20×7 年 3 月 1 日正確B（閑置的）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時點應(yīng)該是董事會批準(zhǔn)相關(guān)的議案時。（2）甲公司 20×9 年度因出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的損益金額是（）。A.160 萬元C.1 460 萬元B.400 萬元D.1 700 萬元正確100）=1C因出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的損益金額=（2 8002 640）2 400（3 2002 460（萬元）【單選題】（2012）20×6 年 6 月 30 日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，合同規(guī)定甲公司將一

32、棟自用辦公樓出租給乙公司，租賃期為 1 年，年為 200 萬元。當(dāng)日，出租辦公樓的公允價值為 8000萬元，賬面價值 2 500 萬元。20×6 年 12 月 31 日，該辦公樓的公允價值為 9 000 萬元。20×7 年 6 月30 日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款 9 500 萬元。甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不考慮其他因素。上述或事項對甲公司 20×7 年度損益的影響金額是（）。A.500 萬元正確B.6 000 萬元C.6 100 萬元D.7 000 萬元C甲公司 20×7 年度損益的影響金額（9 500

33、9 000）（出售價差）5 500（其他綜合轉(zhuǎn)入損益的金額）200/2（半年的收入）6 100（萬元）【綜合題】（2014）甲公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。（1）20×6 年 1 月 1 日，甲公司以 20 000 萬元一棟公寓，其總面積為 1 萬平方米，每平方米的價款為 2 萬元。該公寓的使用年限為 50 年，預(yù)計凈殘值為零。甲公司計劃將該公寓用于對外出租。（2）20×6 年，甲公司收入總額 500 萬元，發(fā)生費用（不含折舊）為 100 萬元。年末，甲公司出售了部分公寓，出售部分占比為 20%，取得收入 4 200 萬元。于 20×6

34、 年 12 月 31 日辦理了過戶手續(xù)。年末該公寓的公允價值為每平方米 2.1 萬元。其他資料：課件請掃描此號甲公司所發(fā)生的收入和均以存款結(jié)算；務(wù)必掃描此第 11 頁關(guān)注“一品教育”防止課件停止更新會計2019 年會計師輔導(dǎo)根據(jù)稅25%。定，持有的投資性房地產(chǎn)按照 50 年，采用年限平均法計提折舊，甲公司所得稅稅率為不考慮所得稅以外的其他相關(guān)稅費。要求：（1）編制甲公司 20×6 年 1 月 1 日、12 月 31 日與投資性房地產(chǎn)的出售相關(guān)的會計分錄；、公允價值變動、出租、（2） 計算該公寓 20×6 年 12 月 31 日的賬面價值、計稅基礎(chǔ)及暫時性差異；（3） 計算甲

35、公司 20×6 年當(dāng)期所得稅并編制與確認(rèn)所得稅費用相關(guān)的會計分錄。（1）、公允價值變動以及出租和出售；20×6 年 1 月 1 日購入分錄為：借：投資性房地產(chǎn)成本2000020貸：存款00020×6 年 12 月 31 日，出租公寓的分錄為：借：存款500貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本500100貸：存款10020×6 年 12 月 31 日，出售公寓的分錄：借：存款4200貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本20×6 年 12 月 31 日，確認(rèn)公允價值變動：借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動（2.1×10 貸：公允價值

36、變動損益4200（20 000×20%）40004000000×80%2×10 000×80%）800800（2） 計算該公寓 20×6 年 12 月 31 日的賬面價值、計稅基礎(chǔ)以及暫時性差異； 20×6 年 12 月 31 日，該公寓的賬面價值2.1×10 000×80%16 800（萬元）20×6 年 12 月 31 日，該公寓的計稅基礎(chǔ)20 000×80%20 000×80%/5015 680（萬元） 因該投資性房地產(chǎn)形成的應(yīng)納稅暫時性差異16 80015 6801 120（萬

37、元）（3） 計算甲公司 20×6 年當(dāng)期所得稅并編制與所得稅的分錄20×6 年應(yīng)納稅所得額50010020 000/504 200（4 0004 000/50）280（萬元） 應(yīng)交所得稅280×25%70（萬元）借：所得稅費用70貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅遞延所得稅負(fù)債1 120×25%280（萬元）70借：所得稅費用貸：遞延所得稅負(fù)債280280所得稅費用70280350（萬元）【綜合題】（2009 年）甲公司從事土地開發(fā)與建設(shè)業(yè)務(wù)，與土地使用權(quán)及地上或事項如下：甲公司對作為無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)采用直線法攤銷，對作為固定資產(chǎn)的地上物相關(guān)的物采用年限平均法計

38、提折舊，土地使用權(quán)及地上物的預(yù)計凈殘值均為零，對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。（不考慮相關(guān)的費）務(wù)必掃描此第 12 頁關(guān)注“一品教育”防止課件停止更新會計2019 年會計師輔導(dǎo)（1）20×5 年 1 月 10 日，甲公司取得股東作為出資投入的一宗土地使用權(quán)及地上物，取得時，土地使用權(quán)的公允價值為 5 600 萬元，地上上物供管理部門辦公使用，預(yù)計使用 50 年。物的公允價值為 3 000 萬元，上述土地使用權(quán)及地（2）20×7 年 1 月 20 日，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，實際成本為 900 萬元，預(yù)計使用 50年。20×7 年 2 月 2 日，甲公

39、司在上述地塊上開始建造商業(yè)設(shè)施，建成后作為自營住宿、餐館的場地。20×8 年 9 月 20 日，商業(yè)設(shè)施達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，共發(fā)生建造成本 6 000 萬元。該商業(yè)設(shè)施預(yù)計使用 20 年。因建造的商業(yè)設(shè)施部分具有公益性質(zhì)。甲公司于 20×8 年 5 月 10 日收到萬元。（按總額法核算）撥付的補(bǔ)助資金 30（3）20×7 年 7 月 1 日，甲公司以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，實際成本為 1 400 萬元，預(yù)計使用 70 年。20×8 年 5 月 15 日，甲公司在該地塊上開始建設(shè)一住宅小區(qū)，建成后對外出售。至 20× 8 年 12 月 31 日，住宅小區(qū)尚