最新房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃書

1、項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃書公司年 月 日概 要 61. 整體策略 62. 預(yù)期目標(biāo) 63. 核心定位 64. 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估 75. 項(xiàng)目成敗的評估標(biāo)準(zhǔn) 7第一章項(xiàng)目介紹 71.1 城市發(fā)展概況 71.1.1 城市概貌 81.1.2 經(jīng)濟(jì)整體情況及主要指標(biāo) 91.1.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 101.1.4 金融商貿(mào)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)建設(shè) 121.1.5 自然資源 121.1.6 城市總體規(guī)劃 121.1.7 城市住宅發(fā)展 141.2 項(xiàng)目所在區(qū)位發(fā)展概況 151.2.1 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 151.2.2 輻射區(qū)的特征及發(fā)展歷程 181.2.5 地塊基本情況 19第二章市場分析 202.1 區(qū)域市場現(xiàn)狀 202.1.1 各檔次產(chǎn)品

2、供應(yīng)狀況 202.1.2 各檔次產(chǎn)品的集合特征 232.1.3 表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 232.1.4 未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 262.1.5 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)和威脅點(diǎn) 262.1.6 結(jié)論 272.2 項(xiàng)目競爭 272.2.1 競爭對手定義 272.2.2 競爭對手研究 282.2.3 本案競爭策略 292.3 項(xiàng)目可能遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)管理 312.3.1 項(xiàng)目可能出現(xiàn)的問題分析 312.3.2 風(fēng)險(xiǎn)管理措施 322.4 目標(biāo)客戶 322.4.1 目標(biāo)客戶定位 322.4.2 目標(biāo)客戶構(gòu)成 342.4.3 有效市場分析 342.4.4 目標(biāo)客戶分析

3、 342.4.5 研究結(jié)論 35第三章 產(chǎn)品策劃 363.1 產(chǎn)品定位 363.1.1 產(chǎn)品及產(chǎn)品定位 363.1.2 檔次定位 363.1.3 主題形象及發(fā)展理念 363.1.4 文化風(fēng)格定位 373.2 項(xiàng)目規(guī)劃 373.2.1 規(guī)劃簡述 373.2.2 規(guī)劃原則 373.2.3 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 383.3 分期開發(fā) 393.3.1 開發(fā)周期 393.3.2 分期開發(fā)方案 393.3.3 公共設(shè)施、人防、景觀分期開發(fā)順序及規(guī)模 403.3.4 開發(fā)期內(nèi)，景氣指數(shù)分析 403.3.5 影響開發(fā)進(jìn)度的主要風(fēng)險(xiǎn)因素 403.4 建筑設(shè)計(jì) 403.4.1 戶型及面積選擇 403.4.2 建筑風(fēng)格 4

4、03.4.3 建筑細(xì)部 413.4.4 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 413.4.5 消防系統(tǒng) 413.4.6 人防設(shè)計(jì)要求 413.4.7 智能化系統(tǒng) 413.5 景觀設(shè)計(jì) 423.5.1 環(huán)境景觀設(shè)計(jì)理念 423.5.2 平面組團(tuán)環(huán)境設(shè)計(jì) 423.5.3 立體空間環(huán)境設(shè)計(jì) 423.5.4 景觀節(jié)點(diǎn)描述 423.6 配套建議 423.7 健康住宅設(shè)計(jì)要求 423.8 需考慮的問題 42第四章 營銷策劃 434.1 市場推廣策略 434.1.1 銷售目標(biāo) 434.1.2 入市時(shí)機(jī) 434.1.3 營銷部署 434.1.4 推廣階段劃分 434.1.5 項(xiàng)目推廣包裝 444.2 營銷體系的建立 444.2.1 銷售

5、體系的構(gòu)成方案 444.2.2 培訓(xùn)計(jì)劃 454.3 銷售價(jià)格策略 454.3.1 定價(jià)原則及付款方式 454.3.2 第一階段：導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購）（ 年 月 年 月） 454.3.3 第二階段：開盤強(qiáng)銷期（ 年 月 年 月） 454.3.4 第三階段：二次強(qiáng)銷期（年 月 年 月） 464.4 銷售成本 464.4.1 銷售費(fèi)用 464.4.2 銷售成本控制措施 464.5 需考慮的問題 46第五章 工程施工管理 475.1 當(dāng)?shù)厥袌鍪┕顩r調(diào)研 475.1.1 當(dāng)?shù)氐墓こ探ㄔO(shè)政策、法規(guī)、條例 475.1.2 當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧鲜褂弥髁鳌r(jià)格、質(zhì)量評價(jià) 475.1.3 當(dāng)?shù)刈匀粭l件下的工程施工管理

6、要求 485.1.4 當(dāng)?shù)氐尿?yàn)收組織程序、驗(yàn)收內(nèi)容 485.1.5 當(dāng)?shù)貦n案管理程序、制度等 485.1.6 當(dāng)?shù)乜辈靻挝?、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位的基本情況： 485.1.7 當(dāng)?shù)亟ㄖa(chǎn)品質(zhì)量通病調(diào)查報(bào)告 495.2 項(xiàng)目施工組織 495.2.1 施工組織形式 495.2.2 工程分包 495.2.3 工期安排 495.3 施工管理措施 505.3.1 工期及質(zhì)量管理 505.3.2 材料設(shè)備采購管理 505.3.3 施工安全管理 505.4 施工組織與銷售 505.4.1 施工組織與銷售期間需要銜接的事項(xiàng) 505.4.2 保證順利銷售的措施 505.4.4 每季完工率對季度利潤貢獻(xiàn)的預(yù)

7、測及影響因素 515.5 項(xiàng)目的交驗(yàn)與入伙 515.5.1 交樓時(shí)的質(zhì)量目標(biāo) 515.5.2 交驗(yàn)與入伙過程 51第六章 財(cái)務(wù)分析 526.1 稅務(wù)分析 526.1.1 營業(yè)稅金及附加 526.1.2 企業(yè)所得稅 526.1.3 土地增值稅 526.2 經(jīng)濟(jì)效益分析 526.2.1 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件 526.2.2 項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 526.2.3 首期主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 536.2.6 利潤分析 536.3 現(xiàn)金流量分析 546.3.1 以季度為單元和一期完工為階段的現(xiàn)金流量表 546.3.2 對資金風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)論 546.4 資金組織計(jì)劃 546.4.1 總體資金投入計(jì)劃

8、 546.4.2 資金回款計(jì)劃 546.4.3 資金需求計(jì)劃 546.4.4 啟動資金及啟動時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間 546.5 銀行融資貸款 556.5.1 向銀行貸款的難點(diǎn) 556.5.2 向銀行貸款的四大要素 556.5.3 貸款組成 55第七章成本控制 557.1 市場數(shù)據(jù)的收集，整理，分析 557.1.1 當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)指標(biāo)的獲得 557.1.2 數(shù)據(jù)分析 567.2 項(xiàng)目成本 567.2.1 項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃 567.2.2 項(xiàng)目成本分類總匯 567.2.3 項(xiàng)目成本分析 577.3 投入產(chǎn)出分析 577.3.1 投入產(chǎn)出測算 577.3.2 投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)分析

9、結(jié)論 577.4 項(xiàng)目成本控制措施 57第八章物業(yè)經(jīng)營管理 588.1 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理情況 588.2 物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo) 588.3 物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想 588.3.1 物業(yè)管理服務(wù)的前期介入和籌建 588.3.2 物業(yè)管理在項(xiàng)目實(shí)施中的定位 588.3.3 提升管理服務(wù)重要措施 588.4 物業(yè)管理架構(gòu) 588.5 物業(yè)管理的經(jīng)營預(yù)測 58第九章團(tuán)隊(duì)組織方案 59第十章其他 6010.1 項(xiàng)目開發(fā)與各策略利益相關(guān)者的關(guān)系 6010.2 各開發(fā)要素的矛盾、邏輯關(guān)系和平衡 6010.3 項(xiàng)目變化記錄 60第十一章附件與范本 601 .整體策略（簡述公司的策略方向、項(xiàng)目策略目標(biāo)，并分析項(xiàng)目策略

10、與公司的策略是否一致）2 .預(yù)期目標(biāo)A.開發(fā)規(guī)模：占地_100山,總建筑回積_13.4_力平方米。其中：一期占地_45山，總建筑回積_5.7_力平方米；二期占地55山，總建筑回積約8力平方米。8 .開發(fā)周期：約5年C.啟動資金及到位時(shí)間：D.總銷售額：3.6億E. 總成本：F.稅后利潤：G. 一期銷售率：內(nèi)部認(rèn)購?fù)瓿?25 %第一次強(qiáng)銷完成 20 %第二次強(qiáng)售完成 35 %H.質(zhì)量目標(biāo)：質(zhì)量制勝，各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)I.品牌效果：創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美，功能齊全的性價(jià)比較高的社區(qū)。把武漢上海等一 線城市居住環(huán)境帶入-。3. 核心定位A.目標(biāo)客戶群體：企事業(yè)單位一般客戶、做生意人群B.競爭策略：大社區(qū)的成

11、熟性、高層住宅的稀缺性、商業(yè)配套優(yōu)勢C.概念主題：高層住宅全面領(lǐng)航-D.產(chǎn)品定位：好品質(zhì)、好質(zhì)量E. 主要賣點(diǎn)訴求：外立面現(xiàn)代、規(guī)劃大氣、戶型合理、材料創(chuàng)新等F. 一期入市時(shí)機(jī)：提前預(yù)熱市場，房地產(chǎn)市場發(fā)散期4. 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估（簡述項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施。）5. 項(xiàng)目成敗的評估標(biāo)準(zhǔn)（要求對項(xiàng)目的成敗進(jìn)行量化評估。）第一章 項(xiàng)目介紹1.1 城市發(fā)展概況（圍繞項(xiàng)目，有針對性的對所在城市的主要概況進(jìn)行描述。）- - 市是 - 的重要輕工業(yè)基地，基本形成以紡織、服裝、無紡布及衛(wèi)材制品、食品加工、醫(yī)藥化工、機(jī)械電子為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系。紡織服裝已具備年產(chǎn)1 億米中高檔面料、5000 萬件成衣的生產(chǎn)能力，基本形

12、成紡、織、染、整到服裝加工比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈。其中， - 絲寶集團(tuán)邁亞公司生產(chǎn)的高檔服裝是中國最好的西服面料之一，可與世界高檔面料媲美。我市08 年無紡布產(chǎn)業(yè)出口達(dá)1.5 億美元以上，占全國出口總量的40%。食品加工、機(jī)械電子在高起點(diǎn)上快速發(fā)展。- 即將成為中國最先進(jìn)的紡織基地、高檔面料基地、品牌服裝基地，有影響的精細(xì)化工基地、 汽車零配件生產(chǎn)基地和最大的無紡布制品出口基地。同時(shí)運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策，引導(dǎo)企業(yè)向園區(qū)集中。重點(diǎn)發(fā)展食品及環(huán)保產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、現(xiàn)代紡織產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、光電子及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、都市工業(yè)聚集區(qū)。- - 以輕紡城、生態(tài)城、休閑城為城市特色。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套，功能完善,已成為江漢平原的信息

13、中心、物流中心。三產(chǎn)業(yè)日趨繁榮，擁有一批星級酒店，一批大型購物廣場，一批專業(yè)批發(fā)市場，成為區(qū)域性的物資貿(mào)易集散中心。城區(qū)建有四大工業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完備，產(chǎn)業(yè)配套齊全，政策環(huán)境優(yōu)良，為招商引資和企業(yè)發(fā)展提供了良好的平臺。- - 是一座充滿活力的城市，是一塊投資創(chuàng)業(yè)的熱土。一直是外商投資- 省的熱點(diǎn)地區(qū)和首選城市之一，首屆國際體操節(jié)簽訂了60多項(xiàng)協(xié)議、引資30個(gè)億，- 人民誠實(shí)守信、熱情好客，愿與世界各地企業(yè)合作交流共建- 市的美好明天。熱忱歡迎各國客商到- 投資洽談興業(yè)。- 市位于鄂中南部，江漢平原腹地，京珠、滬蓉高速公路交匯處，東臨大都市武漢，西連荊州、宜昌、三峽，北依漢水，南靠東荊河，318

14、 國道和宜黃高速公路橫貫全境，為江漢平原的交通樞紐，信息中心和物流中心，1991 年躋身全國百強(qiáng)縣市行列，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)十八年居全省首強(qiáng)，1997 年被省委、省政府授予全省首批小康市，并且先后被評為全國衛(wèi)生城市、全國環(huán)境綜合整治先進(jìn)市、 全國體育先進(jìn)市、全國物資流通百強(qiáng)市、全國平原綠化先進(jìn)市和全國最具投資潛力中小城市。全國500 強(qiáng)“香港絲寶”、“臺灣旺旺”、“福建親親”、“香港真巧”、“燕京啤酒”等等一批企業(yè)紛紛落戶 - 市并實(shí)現(xiàn)“雙贏”的局面。1.1.1 城市概貌G.歷史起源：-市（中文：Xi a n t a o Sh i英文Xian tao ）原名沔陽縣，已 有 1400 多年的建制歷

15、史。南朝梁天監(jiān)二年（公元503 年）設(shè)沔陽郡，建國初設(shè)沔陽專署。1951 年為沔陽縣屬荊州專區(qū)。1986 年撤縣建市更名為- 市，屬 - 省直管市。H. 地理位置：- 市位于 - 省中部的江漢平原，國土面積2538 平方公里，地跨東經(jīng)112° 55' 113° 49' 、北緯 30° 04' 30° 32' 。I. 土 地 面 積 分 布 ： - 市 位 于 - 省 中 南 部 ， 江 漢 平 原 腹 地 ， 地 處 東 經(jīng) 112° 55' 113° 49',北緯30° 04

16、' 30° 32'。東與武漢相鄰，南以東 荊河為界與洪湖、監(jiān)利一衣帶水，西與潛江毗鄰，北以漢水為界與天門、漢 川隔水相望。318 國道和宜黃高速公路橫貫- 全境， 是江漢平原的交通樞紐。全市轄 3 個(gè)街道辦事處、15 個(gè)鎮(zhèn)、 7 個(gè)農(nóng)林牧漁場，709 個(gè)村（居）民委員會， 4781 個(gè)村 （居） 民小組。 全市總?cè)丝?48.01 萬人， 其中城鎮(zhèn)人口59.35萬人，農(nóng)村人口88.66 萬人。土地總面積251991.26 公頃，人均土地0.17 公頃，耕地總面積133553.16公頃，人均耕地0.09公頃。境內(nèi)地勢平坦， 河湖密布，土地肥沃，雨熱充足，地勢西北高、東南低

17、，海拔最高 40.2米， 最低20.2米。J.地域氣候：屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨量充沛，陽光充足，氣候溫 和，具有南北兼優(yōu)的氣候特點(diǎn)。K.行政區(qū)域劃分：-市現(xiàn)轄：鄭場鎮(zhèn)、毛嘴鎮(zhèn)、副河鎮(zhèn)、三伏潭鎮(zhèn)、胡場鎮(zhèn)、 西流河鎮(zhèn)、彭場鎮(zhèn)、沙湖鎮(zhèn)、楊林尾鎮(zhèn)、張溝鎮(zhèn)、郭河鎮(zhèn)、沔城鎮(zhèn)、通?？?鎮(zhèn)、陳場鎮(zhèn)、長墻口鎮(zhèn)15個(gè)鎮(zhèn)；干河、龍華山、沙嘴3個(gè)街道辦事處；國 營沙湖、九合垸2個(gè)原種場，國營排湖、五湖2個(gè)漁場；國營趙西垸、劉家 垸2個(gè)林場。-經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、-工業(yè)園、-高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、彭場工業(yè)園、 -劉口工業(yè)園、全市共有653個(gè)村民委員會，56個(gè)居民委員會。L.人口構(gòu)成：全市總面積2538平方公里，總?cè)丝?1

18、48萬，其中，城區(qū)人口 30 力0A.民俗文化：（簡要描述，內(nèi)容可參考城市年鑒、門戶網(wǎng)站等。）-市創(chuàng)造了 “一座小城，兩位冠軍，三枚金牌，四塊獎(jiǎng)牌”的世界體壇神話， -市先后走出了李小雙、李大雙、楊威、鄭李輝、廖輝五位世界冠軍，連續(xù)四屆 奧運(yùn)會獲得7枚奧運(yùn)金牌、6枚奧運(yùn)銀牌。而在體操領(lǐng)域中，2000年2月，國家 體操訓(xùn)練管理中心授予該市“中國體操之鄉(xiāng)”和“世界冠軍搖籃”兩塊“金字招 牌”，就全國而言，這樣一個(gè)普通的縣級市，在各方面硬件設(shè)施并不突出的情況 下，卻能取得如此卓越的成績，堪稱奇跡。1.1.2 經(jīng)濟(jì)整體情況及主要指標(biāo)A.經(jīng)濟(jì)概況（簡述城市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和特征。）2007 年2008

19、年2009 年2010年（預(yù)測）GDP（億元）年增幅（%人均可支配收入（元）年增幅（%年末居民存款余額（億兀）年增幅（%年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額（億兀）年增幅（%二產(chǎn)業(yè)廠值比重B.主要指標(biāo)（數(shù)據(jù)來源：）1.1.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)A.交通-緊靠中國中部之首武漢市，具有貫通南北、承東啟西、得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu) 勢。境內(nèi)河渠網(wǎng)絡(luò)相通，公路四通八達(dá)，距武漢天河國際機(jī)場、漢口火車站、武 昌火車站、長江武漢港均1小時(shí)車程。貫穿中國南北的京珠高速公路和貫穿東西 的滬蓉高速公路在-附近交匯，-南到廣州、北到北京、東到上海、西到成都等 特大城市均在1000公里半徑之內(nèi)。B.供水-市境內(nèi)河湖密布，水系發(fā)達(dá)。共有大小河流

20、、溝渠1329條，長4500公里。 其中自然河流14條，包括漢江、東荊河、通順河、通州河等，漢江過境長度91.2 公里，東荊河過境長度103.34公里，流域面積2520平方公里；人工開挖的電排 河5條，包括排湖電排河、沙湖電排河、保豐電排河、楊林尾電排河、周幫電排 河?，F(xiàn)有垸內(nèi)湖泊12個(gè)，圍堤固定湖區(qū)4.37平方公里，泛湖泊3個(gè)，面積15.5 平方公里。C.電力-市鄂能電力設(shè)備有限公司（原-省荊州-電力修造廠、原-市大威變壓器 有限責(zé)任公司）地處美麗富饒的江漢平原，北倚長江最大支流漢江，南臨 318 國道和宜黃等高級公路，并與隨岳高級公路貫通，交通極為方便。公司始建于 1956年，屬國家機(jī)械工

21、業(yè)部生產(chǎn)低損耗變壓器的定點(diǎn)企業(yè)。同時(shí)是兩網(wǎng)改造國家經(jīng)貿(mào)委推薦生龍活虎產(chǎn)變壓器企業(yè)之一。隨著我國電力企業(yè)體制的改革與發(fā)展，我公司于2004 年首批成為- 省電力公司修造行業(yè)“國退民進(jìn)”改制成股份企業(yè)，并于2005 年 10 月重新掛牌。D. 能源- 地處江漢平原腹地，非金屬礦產(chǎn)豐富。其中油氣資源分布廣泛，巖鹽資源豐富，具有較大的開發(fā)潛力。已探明石油地質(zhì)儲量1373 萬噸，巖鹽儲量在500億噸以上。巖鹽主要集中于地表以下780 1200 米，鹽層厚度約80 米，氯化鈉的一般品位在96%左右，最高可達(dá)100%。鹽礦中富含碘、鋰、溴、硼、鉀、銣、銫等多種稀有元素，其中碘的含量是海鹽含碘品位的7 倍，

22、具有極強(qiáng)的開采價(jià)值。E. 郵電、通信以電信、移動、聯(lián)通、鐵通等企業(yè)為主體，建成以光纜、微波為主的通訊運(yùn)輸體系，包括本地電話網(wǎng)、長途通信網(wǎng)、移動通信網(wǎng)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)、多媒體信息網(wǎng)在內(nèi)，從空中到地面，室內(nèi)到室外，集當(dāng)今高、新、尖技術(shù)于一體的現(xiàn)代化多功能立體通訊網(wǎng)絡(luò)，是包括 - 、 潛江和天門的江漢本地網(wǎng)的長途交換中心、本地匯接中心、信息傳輸樞紐。2002 年，全市鋪設(shè)長途光纜皮長217 公里，長途電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)13320 路端，長途業(yè)務(wù)電路30000 條，數(shù)據(jù)通信網(wǎng)長途電路61 條；固定電話交換機(jī)總?cè)萘客黄?0 萬門，固定電話用戶累計(jì)達(dá)到16 萬戶，平均每百人擁有電話機(jī)11 部，全市所有行政村實(shí)

23、現(xiàn)村村通電話；多媒體寬帶建成 3000多個(gè)端口，寬帶上網(wǎng)用戶近1000戶；無線市話交換總?cè)萘? 萬門， 用戶突破 2 萬戶；移動電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到55.4 萬門，建設(shè)基站151 個(gè)，鋪設(shè)通信光纜 1380 公里， 移動用戶達(dá)到13.5 萬戶， 無線尋呼用戶1 萬戶， 移動電話網(wǎng)絡(luò)覆蓋達(dá)到99%，與117 個(gè)國家和地區(qū)實(shí)現(xiàn)了國際自動漫游。郵政儲蓄、匯兌、報(bào)刊發(fā)行全部使用數(shù)字化處理系統(tǒng)，郵政信息傳遞、商品傳送、資金流通等功能日益完善，實(shí)物傳遞網(wǎng)擁有覆蓋全市的25 個(gè)電子化支局和30 多個(gè)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，郵路 120 條，投遞總線路3450 公里。 2002 年，全市通信行業(yè)固定資產(chǎn)原值11.4億元，業(yè)

24、務(wù)收入1.85 億元；郵政系統(tǒng)固定資產(chǎn)原值3523 萬元，業(yè)務(wù)總量4030萬元，業(yè)務(wù)收入3473 萬元。F. 生態(tài)環(huán)境- 城市發(fā)展目標(biāo)定位于八個(gè)大字：實(shí)力、誠信、生態(tài)、和諧。對城市建設(shè)者而言，這樣的目標(biāo)也意味著巨大的投入。事實(shí)正是如此：近三年來，我市累計(jì)投入近 40 億元，城市發(fā)展環(huán)境因此翻開了嶄新的一頁。1.1.4 金融商貿(mào)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)G. 農(nóng)業(yè)H. 工業(yè)I. 建筑業(yè)J. 財(cái)政、金融、保險(xiǎn)業(yè)K. 旅游業(yè)L. 對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易M. 商業(yè)、飲食業(yè)（簡述各行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及特征。）1.1.5 自然資源N. 礦產(chǎn)資源O. 植物資源P. 動物資源Q. 水資源R. （簡述各種資源的分布狀況）1.1.6 城市

25、總體規(guī)劃A. 城市功能規(guī)劃與布局:（附城市功能規(guī)劃的區(qū)域分布圖，重點(diǎn)對本區(qū)域進(jìn)行簡要描述或附圖，內(nèi)容應(yīng)包括該區(qū)域大小、人口、配套、重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目等。）- 是 - 省中部江漢平原地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐。在-縣域城市中第一個(gè)榮獲“國家衛(wèi)生城市”、 “全國精神文明創(chuàng)建工作先進(jìn)城市”殊榮。 中國城市發(fā)展報(bào)告2005 - 進(jìn)入“全國中小城市綜合實(shí)力百強(qiáng)”行列。GDP1續(xù)十八年居全省縣級市第一名！北起沿江大道，南至仙南大道，西達(dá)江漢大道，東起沔陽大道，- 大道。中央商務(wù)區(qū)的核心地區(qū)2平方公里，包括：商城大廈、KFG中百倉儲、學(xué)府路等傳統(tǒng)主要商務(wù)、商業(yè)區(qū)域，今后，將以金融、商務(wù)、行政、辦公

26、、賓館等為主。核心區(qū)由26 層人民廣場及33 層時(shí)代廣場為中心，整個(gè)中央商務(wù)區(qū)總建筑面積將達(dá)到 1000 多萬平方米，其中高層住宅30 余棟。B. 城市交通現(xiàn)狀與規(guī)劃:（附城市交通規(guī)劃圖，重點(diǎn)對本區(qū)域已建或規(guī)劃的主要市政道路、輕軌和地鐵進(jìn)行簡要描述或附圖，并指明其與本項(xiàng)目的位置關(guān)系及距離等。）- 市位于鄂中南、江漢平原腹地，是全國著名的體操之鄉(xiāng)，是 - 省交通現(xiàn)代化建設(shè)試點(diǎn)市，也是- 省水陸交通最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。全市現(xiàn)有通車?yán)锍?929公里， 滬蓉高速公路和318 國道橫貫市域東西；建設(shè)中的隨岳高速公路穿境而過，與滬蓉、襄荊等高速公路連網(wǎng)互通，通達(dá)全國；以城區(qū)為中心，省道仙洪一級公路、天仙一級

27、公路、仙監(jiān)二級公路，南通岳陽，北達(dá)荊門。境內(nèi)“一江兩河”互連互通， 航運(yùn)發(fā)達(dá)。現(xiàn)有通航里程659.1 公里， 港口泊位 39 個(gè)， 遍布 11 個(gè)鎮(zhèn) （辦、 場） ， 年貨物通過能力246 萬噸， 旅客通過能力280萬人次。古老流江流經(jīng)全境，長93.5 公里，均為四級航道。溯江而上，經(jīng)沙洋、過宜昌，達(dá)襄樊；順江而下，走漢川，過蔡甸、到武漢。漢江 - 城區(qū)港是 - 省“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)港口，岸線全長 13 公里，年貨物通過能力186 萬噸， 旅客通過能力280 萬人次， 建成后將成為漢江中下游重要的樞紐港口。通順河、 東荊河起于潛江澤口，以不同路徑，由西向東匯入長江，流經(jīng) 15 個(gè)鎮(zhèn)（辦、場

28、），流域面積占全市版圖80%。交通運(yùn)輸業(yè)優(yōu)質(zhì)高效?？瓦\(yùn)班線通達(dá)北京、上海、 廣東、 福建、 浙江、 江蘇、湖南、陜西等省市。運(yùn)距在100 公里以內(nèi)的城市，1 小時(shí)可到達(dá)；運(yùn)距在1000 公里以內(nèi)的城市，實(shí)現(xiàn)了朝發(fā)夕至。-市汽車客運(yùn)總站是-省唯一一家四星級客 運(yùn)站，其“延伸服務(wù)、溫馨勝家”的服務(wù)理念響譽(yù)全國。2009年要重點(diǎn)抓好1條高速公路、2條一級公路、2個(gè)水運(yùn)工程、1個(gè)站場 工程的前期工作?！?條高速公路就是孝（昌）仙（桃）嘉（魚）高速公路； 2 條一級公路”即：318國道胡場至長墻口段、仙漢公路 至彭場段。«2個(gè)水運(yùn) 工程”即：通順河2公里疏浚工程、東荊河大垸子 1000噸級散裝

29、碼頭?！?個(gè) 站場工程”即南城新區(qū)物流中心。1.1.7城市住宅發(fā)展A.近年房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)2007 年2008 年2009 年2010年（預(yù)測）房地產(chǎn)投資額（億元）年增幅（%房地產(chǎn)銷售額（億元）年增幅（%住宅竣，面積（力平方米）年增幅（%住宅銷售面枳（萬平方米）年增幅（%住宅銷售均價(jià)（元/平方米）年增幅（%（數(shù)據(jù)來源：）B.住宅市場供需情況發(fā)展態(tài)勢圖（用上表中住宅竣工面積和銷售面積畫柱狀圖進(jìn)行示意。）1.2 項(xiàng)目所在區(qū)位發(fā)展概況1.2.1 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃A. 功能布局規(guī)劃規(guī)劃城市發(fā)展方向?yàn)椋褐攸c(diǎn)向南拓展，兼顧向東，遠(yuǎn)景爭取實(shí)現(xiàn)城市的向北跨越。 形成軸向帶動、片區(qū)發(fā)展的多中心城市形態(tài)，確立 “四

30、條軸線， 四個(gè)中心，五大片區(qū)”的城市結(jié)構(gòu)。 “四條軸線”：以大新路、錢溝路、何李路南北走向道路為一條城市中軸線，以沔陽大道、- 大道 - 黃金大道、仙南大道東西走向道路為三條城市副軸線，作為城市主要發(fā)展軸線，構(gòu)成城市框架； “四個(gè)中心”即行政中心、商業(yè)中心、體育中心、旅游及文化娛樂中心； “五大片區(qū)”即老城區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)、城西片區(qū)和南城新區(qū)。城區(qū)以東建休閑娛樂區(qū), 接納武漢過來游客；城區(qū)以西建行政金融區(qū), 以備將來升極為區(qū)域行政中心；城區(qū)以南繼續(xù)建工業(yè)園；現(xiàn)城區(qū)繼續(xù)發(fā)展為商貿(mào)區(qū)B. 空間形態(tài)規(guī)劃對城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，規(guī)劃城鎮(zhèn)體系分為三個(gè)等級，即中心城區(qū)，中心城鎮(zhèn)， 以及一般城鎮(zhèn)。規(guī)劃

31、以 318 國道和滬蓉高速公路為城鎮(zhèn)發(fā)展主軸，沿省道仙監(jiān)公路、仙漢公路為城鎮(zhèn)發(fā)展的次要軸線，與中心城區(qū)，毛嘴、 沔城、 彭場、楊林尾四個(gè)中心城鎮(zhèn)共同構(gòu)成“一個(gè)中心、三條軸線、四個(gè)中心鎮(zhèn)”的“大”字形結(jié)構(gòu)。C. 環(huán)境景觀規(guī)劃- 因水而生、因水而興、因水而美，擁有“一江、四湖、六河”。漢江呈“S”狀蜿蜒流過- ， 十全湖、 梅湖、 太子湖、 曲湖鑲嵌于南城新區(qū)，通順河、 漢南河、仙下河、 汪洲河、 洛江河、 肖楊河經(jīng)緯其中，天賦的自然環(huán)境，濃郁的水鄉(xiāng)特色，形成了 - “江河湖城、五帶環(huán)繞”的城市生態(tài)景觀結(jié)構(gòu)。 “五帶”指漢江濱江綠化景觀帶；高速公路和國道防護(hù)綠化帶；通順河、電排河自然生態(tài)綠化帶；分

32、洪道生態(tài)保護(hù)林帶；十全湖、梅湖、太子湖、曲湖水鄉(xiāng)自然景觀帶。中心城區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)大中型公園6 個(gè)， 服務(wù)全市；并通過生活性綠色通道彼此相連。各公園指標(biāo)具體如下：劉潭公園：面積 23.35 公頃， 結(jié)合原有公園基礎(chǔ)和河道建造。作為市級公園，為全市市民提供游憩場所。南城生態(tài)公園：面積 71.09 公頃， 結(jié)合防護(hù)綠帶和城市水體建造，位于仙南大道以北、致富路以西，作為另一處市級公園，為全市市民提供休閑娛樂場所。漢江公園：面積12.46公頃，結(jié)合濱江景觀，作為親水性區(qū)級公園。城市公園：面積4.62 公頃，位于城北中心地段，致富路以東、-大道以北，主要服務(wù)于城北區(qū)域。農(nóng)家樂園：面積18.56 公頃，位于高

33、速公路以北、紡織大道以西，作為生態(tài)公園。D. 地下空間規(guī)劃E. 交通規(guī)劃1、結(jié)構(gòu)規(guī)劃主干道將形成“七橫七縱”的道路骨架。“七橫”：沿江大道青魚湖路、復(fù)州大道沔陽大道、- 大道、黃金大道、緯二路、新城大道、仙南大道?！捌呖v”：漢江路、絲寶路、漢江路紡織大道、大新路致富路、何李路、葉王路、和平路。2、主干道主干道規(guī)劃為雙向6 車道、 4 塊板、路幅寬60 米，和雙向6 車道、 3 塊板、路幅寬 50 米。老城區(qū)主干道改造難度艱難，可根據(jù)實(shí)際情況降低路幅寬度至40米，主干道間距為800 至 1200 米左右。3、次干道次干道規(guī)劃為雙向4 車道、 3 塊板、路幅寬度為36 米，和雙向4 車道、 1塊板

34、、路幅寬30 米。4、支路支路規(guī)劃為雙向4 車道， 1 塊板、路幅寬20 米，和雙向2 車道， 1 塊板、路幅寬 16 米。F. 商業(yè)規(guī)劃1) 、商業(yè)街規(guī)劃沔陽大道和汪洲河路為城市商業(yè)街。商業(yè)街兩側(cè)的建筑裝飾及構(gòu)筑物面貌應(yīng)作統(tǒng)一的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，既能夠使多元化的造型與色彩富于節(jié)奏和韻律，又在整體上能夠作到協(xié)調(diào)有序。商業(yè)街在道路設(shè)計(jì)方面更應(yīng)加強(qiáng)步行與休閑環(huán)境氣氛的營造， 街道兩側(cè)設(shè)施的設(shè)計(jì)選型布置都應(yīng)作統(tǒng)一的規(guī)劃。汪洲河路商業(yè)步行街，擬在河道兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)10-20 米綠化帶，以增強(qiáng)該路的景觀特色。2) 、商業(yè)中心景觀沔陽大道、錢溝路、 建設(shè)路和大新路圍合而成商業(yè)街區(qū)，這里的建筑群體因中心區(qū)較高的地價(jià)

35、會體現(xiàn)出良好的開發(fā)前景。應(yīng)通過舊城改造實(shí)施改建和重建，加強(qiáng)其商業(yè)中心景觀在整個(gè)城市景觀功能方面的地位和作用。3) 、行政中心景觀行政中心位于南城新區(qū)。中心以及與之相鄰的南城生態(tài)公園一起形成城市公共活動的集中場所。中心在建筑設(shè)計(jì)的風(fēng)格方面，應(yīng)充分體現(xiàn)開放性、親和性與公共性的特點(diǎn)，使之更接近市民生活。4) 、對外交通兩側(cè)景觀帶:滬蓉高速公路和新318 國道從城市中央穿過，提供了對外展示-城市面貌的絕好視覺走廊，沿兩條對外交通線布置600 1000米的綠帶，綠帶中可設(shè)置大型水面和娛樂休閑設(shè)施，體現(xiàn)現(xiàn)代化氣息。5) 、商業(yè)性景觀道路規(guī)劃汪州河路步行街，以及錢溝路建設(shè)成為商業(yè)性景觀道路。其沿線有較多的景

36、觀綠化，通過道路，在人們從事各種商業(yè)活動的同時(shí)享受優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，能有效的展示城市商業(yè)人文景觀，營造舒適的步行空間與視覺環(huán)境。G. 建設(shè)近期規(guī)劃（簡述項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃，內(nèi)容可通過咨詢當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門，或搜索相關(guān)網(wǎng)站。 ）1、 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與建設(shè) “兩型” 社會。 統(tǒng)籌考慮城市和農(nóng)村共同發(fā)展和建設(shè) “兩 型”社會的要求，推動公共服務(wù)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域共建共享，逐步縮小城鄉(xiāng)生活環(huán)境質(zhì)量的差距，積極有效的開展農(nóng)村居民點(diǎn)的整理。2、改變目前市域工業(yè)“相對集中，整體分散”的局面，合理確定市域產(chǎn)業(yè) 布局。3、在確定中心城區(qū)規(guī)模和發(fā)展方向，合理安排產(chǎn)業(yè)布局和其他各項(xiàng)用地， 提高城市各項(xiàng)功能的運(yùn)作效率。4、

37、解決中心城區(qū)現(xiàn)狀和發(fā)展面臨的重大問題，包括對對外交通、行政中心、跨高速發(fā)展等問題進(jìn)行分析判斷和應(yīng)對。5、突出涉及公共利益的公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、綠地等規(guī)劃安排，為建 設(shè)和諧社會、維護(hù)社會公平提供空間規(guī)劃保障。1.2.2 輻射區(qū)的特征及發(fā)展歷程A. 輻射區(qū)的分布（附區(qū)域輻射范圍分布圖）B. 各級輻射區(qū)內(nèi)的基本特征一級輻射區(qū)輻射區(qū)的性質(zhì)：住宅產(chǎn)品類型：市場平均價(jià)格：典型住宅區(qū)域：二級輻射區(qū)輻射區(qū)的性質(zhì)：住宅產(chǎn)品類型：市場平均價(jià)格：典型住宅區(qū)域：三級輻射區(qū)1.2.5 地塊基本情況A. 地理位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，地段

38、的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù) / 政府的關(guān)系）。我們項(xiàng)目位于- 市新城區(qū)，- 大道與絲寶路交匯處，東臨德政園，南臨黃金大道，北靠絲寶工業(yè)園，是政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和未來的核心居住區(qū)。B. 用地現(xiàn)狀：地塊平整四至范圍；- 大道與絲寶大道交界處地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；低地面現(xiàn)狀；地面現(xiàn)狀平整地面現(xiàn)有居民情況；地面目前無居民地下情況；地下土質(zhì)情況良好土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；全無地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，地形地貌圖、地下狀況圖。）C. 交通；交通情況良好，15 路和 8 路

39、汽車已經(jīng)進(jìn)入D. 人文環(huán)境與歷史景觀人口構(gòu)成；人口多為一家三口歷史景觀；地塊周邊無歷史景觀E. 綜合配套設(shè)施商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目周邊配備有恒迪大型裝修建材市場，- 市汽車交易市場，大型生活超市，中百富迪大型生活超市餐飲項(xiàng)目周邊目前暫無餐飲配套。醫(yī)療設(shè)施據(jù)項(xiàng)目兩站路有漢江醫(yī)院。教育設(shè)施- 小學(xué)，眄陽中學(xué)，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，- 市第一高中均在項(xiàng)目附近。郵局：在項(xiàng)目 - 大道上距項(xiàng)目一站路的德政園有郵局銀行：在德政園周邊分布建設(shè)銀行和工商銀行娛樂休閑設(shè)施鴻福養(yǎng)身館，另：政府機(jī)構(gòu)：- 市疾病控制中心，- 市稅務(wù)局，- 市土地局，-城投等多家機(jī)構(gòu)都在本案附近。第二章 市場分析2.1 區(qū)域市場現(xiàn)狀2.1.1 各檔次產(chǎn)品供

40、應(yīng)狀況根據(jù)本次市調(diào)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，-目前共有35 個(gè)項(xiàng)目，其中尾盤項(xiàng)目就占了18個(gè)，正在熱銷中的約 10 個(gè)，未正式開始開始銷售的7 個(gè)，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目1個(gè)。-的主城區(qū)劃分為3 個(gè)行政區(qū)域，但因?yàn)?城市不大，故可以把整個(gè)城市看成是一個(gè)整體，結(jié)合以往的情況來看呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：1：中心城區(qū)的住宅項(xiàng)目由純住宅向高層單體樓或連體樓轉(zhuǎn)變，這其中以天下時(shí)代廣場和鳴宇尚城兩個(gè)項(xiàng)目最為顯著，高容積率，多梯多戶，低綠化率，酒店式大堂等特點(diǎn)逐步凸顯2：不再一味追求低價(jià)，對建筑品質(zhì)一流和園林綠化精美的小區(qū)依然在市場上熱銷，這其中以三豐鼎城、德政金園和綠地華庭三個(gè)項(xiàng)目最為典型。3：投資意識增強(qiáng)，城市向南發(fā)展、名校搬遷、

41、市政府向南轉(zhuǎn)移等因素，致使一些投資客戶向黃金大道的項(xiàng)目投向目光，以憶美和金城為典型。需求較旺，但供應(yīng)不足。為什么會呈現(xiàn)這種情況，因?yàn)榻?jīng)過09 年一年的消化，大部分樓盤均已進(jìn)入尾盤， 剩下的一些項(xiàng)目又無法達(dá)到工程預(yù)售進(jìn)度和條件，而且隨著中心城市土地供應(yīng)量的減少，一部分開發(fā)商想等著明年，趁在整市場供應(yīng)量笑的時(shí)候大賺一筆，所以對現(xiàn)階段采用封盤捂盤的手段，在區(qū)域內(nèi)，德政金園就是最為典型的例子，愛麗舍 16-17號從頂層開始賣，中間樓層一律封盤。中小戶型走俏，隨著生活方式的改變，-人對住房的需求也有了變化，兩房、80-90 平米成為市場最搶手的戶型，小三房1 衛(wèi)面積在100 平米左右的需求也極為旺盛，三

42、室兩廳兩衛(wèi)不超過130 平米銷量同樣可觀，所以產(chǎn)品的面積控制好，是很關(guān)鍵的一個(gè)因素。供應(yīng)量及銷售趨勢分析：1、高層住宅供應(yīng)量分析：對2008 2009年 -城區(qū)住宅供應(yīng)量與產(chǎn)品供應(yīng)類型的轉(zhuǎn)變分析來看，至2008 年起，-市全面進(jìn)入高層住宅時(shí)代，高層住宅建設(shè)及銷售規(guī)模達(dá)到歷史新高，總面積約387274 平米， 占 08 年在售住宅項(xiàng)目總量的70%。2、在供應(yīng)量增加的同時(shí)，高層住宅的銷售量也有明顯增長，2009 年 1 5 月市城區(qū)住宅的銷售總量約為17 萬平米，其中高層銷售量約占70%（高層銷售數(shù)據(jù)無官方統(tǒng)計(jì)，為預(yù)計(jì)數(shù)值，僅供參考）。隨著高層住宅的供應(yīng)量不斷增加，銷量及成交比例也有增長趨勢。3、

43、可以說從-城區(qū)住宅規(guī)劃和供應(yīng)量來看，未來 23年里，住宅供應(yīng)總量有減 小趨勢，但高層住宅占供應(yīng)總量中的比例會不斷增加， 高層住宅供應(yīng)量將超過目 前供應(yīng)水平，產(chǎn)品類型向高層轉(zhuǎn)變趨勢明顯。（附以下表格說明：）各項(xiàng)目實(shí)瞅開工量憶美國際39937 m2金誠花園28823 m2鳴宇尚城37228 m2大卜城市星座43398 m2威宇大興公館12721 m2三豐鼎城53183 m2香岸華府92063 m2合計(jì)開工量307353 m2項(xiàng)目竣工量大卜城市星座43398 nf三豐鼎城10158褶合計(jì)竣工量53556 m2供應(yīng)量（面積）307353 m2供應(yīng)套數(shù)2070 套可傳回枳122749 m2可售套數(shù)105

44、8 套未開工項(xiàng)目面積大卜時(shí)代廣場16500小世北春花園6000 1tf德政金園30000 m2合計(jì)未開，面積52500 m22009年16月住宅供應(yīng)面積/套數(shù)分析（含多層住宅）1月2月3月4月5月6月384458.51 m2365589.03 m2352741.01 m2354584.27 m2314686.38 m2319444.44 m2272套204套263套262套364套72套從以上面積與套數(shù)供應(yīng)來看，供應(yīng)量在 14月份為高峰，同時(shí)35月為銷售高峰， 從目前數(shù)據(jù)可以判斷2009年下半年住宅供應(yīng)趨勢為遞減，09年全年供應(yīng)量為緩慢減小， 2010年至2011年供應(yīng)量有進(jìn)一步減小的可能。

45、困圖層住宅于2009年底至2010初有開 工增量，故高層住宅在 2010年至2011年對于市場整體供應(yīng)來看尢遞減趨勢。高層住宅成交量/成交價(jià)/銷售率統(tǒng)計(jì)分析憶美國際公館二豐鼎城大卜城巾星座鳴宇尚城大興公館香岸華府金城花園183套122套459套82套86套239套49套2880 元2680 元2520 元3094 元2890 元2610 元2830 元67%28.5%81.9%25.7%62%53.7%21.4%以上數(shù)據(jù)綜合分析結(jié)果為：中心城區(qū)高層住宅銷售單價(jià)普遍在2800 3000元，除金城花園外，其余中心區(qū)項(xiàng)目銷售情況良好，三豐鼎層為新區(qū)項(xiàng)目成交均價(jià)超過2600元，銷售情況很不理想。同時(shí)可

46、以看出，整個(gè)在售或在建項(xiàng)目銷售率不斷增加，供應(yīng)量在 短期內(nèi)逐漸遞減。銷售篇1、銷售控制是難點(diǎn)。既要保證銷售進(jìn)度，又要防止好房源過早出手。小城市的 人有時(shí)比較固執(zhí)，可考慮通過進(jìn)一步拉大暢銷房源與次等房源之間的差價(jià)來促 進(jìn)。2、銷售節(jié)奏一定要機(jī)動靈活，應(yīng)根據(jù)具體的客戶需求情況做出靈活的變動；例 如銷售情況日趨火熱的情況下應(yīng)采取不斷小幅加價(jià)的措施，令客戶產(chǎn)生恐慌心 理；3、人員管理，在小城市操盤要合力搭配銷售人員，以本地和異地大約3:7的比例為佳；現(xiàn)場銷售執(zhí)行至關(guān)重要，小城市項(xiàng)目后期操作成敗的關(guān)鍵要素就在于執(zhí) 行，銷售團(tuán)隊(duì)素質(zhì)提高的務(wù)必要緊抓不放；4、銷售說辭的地方性；糅合“當(dāng)?shù)卣Z言”，并多用數(shù)據(jù)；

47、了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗和忌諱， 對銷售人員進(jìn)行針對性培訓(xùn)；5、建立客戶資料庫，并要教育、鼓勵(lì)銷售人員培養(yǎng)自己的客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。2.1.2 各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)：整個(gè)-市目前的 平均售價(jià)約在26002800左右，部分高層項(xiàng)目 超過了 3000元。開發(fā)規(guī)模：中小型項(xiàng)目3 到 5 萬平米，上8 萬平米的就屬于較大的項(xiàng)目了，目前 - 最大的是綠地華庭，約30萬方。產(chǎn)品形式：- 已經(jīng)進(jìn)入了高層時(shí)代，在建或在售項(xiàng)目加起來大約有70%是高層項(xiàng)目，在- 車站的天下時(shí)代廣場更是創(chuàng)下33層 100米的 新高。平均消化率：目前在售項(xiàng)目的消化率約占75%到85%。平均容積率：2.2物業(yè)在

48、區(qū)域內(nèi)分布特征：中心城區(qū)以中小型單體樓或連體樓為主，純住宅小區(qū)則集中在城市東西兩頭，南面現(xiàn)在就剩金誠花園2 期。產(chǎn)品篇1、從建筑形態(tài)看，住宅項(xiàng)目仍以多層板樓最受歡迎；2、占有稀缺資源的別墅、類別墅等低密度產(chǎn)品代表了最高檔的住宅產(chǎn)品；3、近年來隨著小高層、高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，購房者開始逐步接受與認(rèn)可。目前眾多基本上都處于由多層產(chǎn)品向高層、小高層產(chǎn)品過度的發(fā)展階段；南北通透、采光良好的板樓是市場的主流。4、從戶型來看，戶型需求正在由傳統(tǒng)的大三室占絕對主流向中小三室和兩居室過度；二居室的戶型一般在80-100褶左右，三室戶型面積則在110-130褶左右。2.1.3 表現(xiàn)最好個(gè)案狀況綠地?華庭：-綠地置業(yè)

49、有限公司于2004 年 8 月在-市工商行政管理局注冊成立， 是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)代股份制企業(yè)，公司注冊資本人民幣陸仟捌佰萬元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)。追求“精益求精”的綠地置業(yè)力求以“城市運(yùn)營商”的身份，攜手具有超群實(shí)力的浙商團(tuán)隊(duì)進(jìn)軍-市場，積極配合政府提升城市形象，并將先進(jìn)的人居理念與中國傳統(tǒng)的生活方式融為一體，在尊重城市紋理的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)城市文脈與地方特色的延續(xù)，其以獨(dú)特的視野，為-成就高尚住宅夢想，傾力演繹曠世的永恒杰作。公司開發(fā)的“綠地?華庭”項(xiàng)目是-市“十一?五”重大規(guī)劃項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目位于絲寶北路，南臨漢南河，西靠電排河，北依小寺院路，離中心城區(qū)約 5 分鐘車程。總占地4

50、05 畝，總體建筑面積30 余萬平米，涵蓋獨(dú)棟/雙拼 /聯(lián)排/疊拼/多層/電梯小高層全線產(chǎn)品，改變-無純正別墅的歷史，是集會所、商業(yè)、休閑、教育于一體的-標(biāo)桿復(fù)合型高尚住區(qū)。正在建設(shè)開發(fā)的綠地華庭一期工程在社會各界的大力支持下，于2006 年 12 月 29 日奠基開工。工程總建筑面積約 4 萬余平方米，包括多層公寓、聯(lián)排/疊拼/獨(dú)棟別墅共200 余套以及商鋪門面、高檔會所等多類型物業(yè)。樓盤名稱：綠地華庭裝修狀況：毛坯房付款方式：按揭、一次性項(xiàng)目結(jié)構(gòu)：框架、全現(xiàn)澆項(xiàng)目類型：普通住宅開盤時(shí)間：2007-12-16入住時(shí)間：2008-9-8容積率：0.97綠化率：36.6%預(yù)售許可證：鄂仙預(yù)字(2

51、007)019號號開發(fā)商：-綠地置業(yè)有限公司承建商：浙江海納建筑有限公司建筑設(shè)計(jì)：浙江華坤建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)公司：武漢卓力物業(yè)公司售樓部地址：-市文化步行街南端2D-0018 號項(xiàng)目地址：-市絲寶北路漢南河畔為什么要選擇綠地。因?yàn)槲艺J(rèn)為綠地這個(gè)項(xiàng)目跟我們項(xiàng)目有許多相似的地方，同屬于大項(xiàng)目，開發(fā)面積較大，周期較長，同時(shí)交通情況不太便利，同樣是多層和小高層相結(jié)合的復(fù)合型純住宅小區(qū)，只是他多增加了別墅，開盤時(shí)間比我們晚一點(diǎn)，但整體銷售情況，尤其是銷售價(jià)格和利潤率，比我們項(xiàng)目要好，在項(xiàng)目現(xiàn)場包裝上有一定的特色，起碼讓客戶有品質(zhì)的認(rèn)同感。而且在營銷手法上也有較多的創(chuàng)新，創(chuàng)辦會刊，施行青年置業(yè)裝修基金，五

52、一勞動節(jié)頒獎(jiǎng)等一系列活動， 總可以在市場上持續(xù)的進(jìn)行項(xiàng)目推廣和宣傳。并且在銷售價(jià)格上也是穩(wěn)中有升，保證了項(xiàng)目的利潤率。而我們世紀(jì)雅園一期07 年 11 月開盤以來，至2009 年 6 月，經(jīng)歷了房市的冰火兩重天?？梢苑炙膫€(gè)階段看出量價(jià)走勢：第一階段：07 年 11 月至 12 月， 市場進(jìn)入熱度最高點(diǎn)，我項(xiàng)目成交均價(jià)接近2600元 /平米的頂峰；同時(shí)，成交量明顯減弱；第二階段：08年 1 月至 7月，市場迅速進(jìn)入冰凍期，我項(xiàng)目成交均價(jià)從2500元/平米跌至1950 元 /平米附近，同時(shí)，月成交量維持在2-15 套之間，銷量持續(xù)低迷；第三階段：08 年 8 月至09 年 1 月，市場進(jìn)入整理與觀望期，在-樓市整體價(jià)格穩(wěn)定的前提下，我項(xiàng)目成交均價(jià)從2200 元 /平米反彈至2550 元 /平米位置；同時(shí)，月成交量繼續(xù)低迷，維持在1-3 套之間。第四階段：09 年 2 月至6 月，市場進(jìn)入政策性回暖期，在我項(xiàng)目作出重大價(jià)格政策調(diào)整后，成交均價(jià)位于2077元 /平米位置附近；同時(shí)，成交量體現(xiàn)為大幅度提升，