試論物業(yè)前期工作的重要性和必要性

1、試論物業(yè)前期工作的重要性和必要性摘要：物業(yè)治理的前期工作就是要求物業(yè)公司或治理人員參與物業(yè)開發(fā)的全過程,為以后的治理創(chuàng)造良好的條件,是做好物業(yè)治理的關鍵.因此,物業(yè)治理的前期工作是不可缺少、至關重要的.關鍵詞：物業(yè)前期工作開展由于物業(yè)治理的前期工作具有一定的特殊性.在現(xiàn)實生活中,物業(yè)治理的糾紛很大程度上集中于物業(yè)治理的前期工作階段.認真研究物業(yè)治理前期工作中的問題對標準前期物業(yè)治理、保證前期物業(yè)治理活動當事人的合法權益,減少物業(yè)治理中的矛盾和糾紛,增強前期物業(yè)治理的透明度,增強物業(yè)治理的前期工作有著十分重要的意義.第一章物業(yè)治理的前期工作1.1 物業(yè)治理前期工作的概論一、何為物業(yè)前期治理物業(yè)治

2、理的前期工作是指：房屋自售出之日起至物業(yè)治理委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂的?物業(yè)治理合同?生效時止的物業(yè)治理.一般意義上的物業(yè)治理,是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)治理公司后開始,而“前期物業(yè)治理僅存在于業(yè)主委員會成立之前.前期物業(yè)治理期間,由于業(yè)主委員會尚未成立,沒有行使選聘物業(yè)公司的職權機構,但已有局部業(yè)主入住,不能沒有物業(yè)治理和效勞,那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)治理單位,或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承當物業(yè)治理和效勞工作.由于實施物業(yè)治理的時間越長,其經濟效益才越能顯示；短期的物業(yè)治理,由于開始時得做大量準備,要理順和協(xié)調各種關系,還要在某些方面先投入點資金等,它的效益是出在一段時期以后.所以開發(fā)

3、商在選聘物業(yè)治理單位時,簽約一般都簽幾年,否那么物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議.然而,開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約,卻無法制約業(yè)主,業(yè)主委員會成立以后,任何時候都有權解聘物業(yè)公司.立法的規(guī)定,迫使物業(yè)治理企業(yè)對“前期物業(yè)治理決不能等閑視之,努力做好自己的工作,治理和效勞到位到家.只有這樣,才能做長,否那么,就有被業(yè)主委員會炒掉的危險.當然,與此同時,開發(fā)商與業(yè)主也應該認真對待,開發(fā)商在選聘“前期物業(yè)治理單位時,既要對業(yè)主負責,也應對物業(yè)公司負責.業(yè)主們也要看重自己的權利,“前期物業(yè)治理是考察物業(yè)公司優(yōu)劣的最好時機,這等于是聘用人才的試用期,干得好可以留下來,繼續(xù)簽訂聘用合同；干得不好,就炒掉它,另外選

4、聘適合的物業(yè)治理效勞企業(yè).二、對物業(yè)前期工作的看法.對于一項物業(yè)來說,存在著開發(fā)、經營、治理三個階段.在我國,物業(yè)治理是從傳統(tǒng)的房地產治理脫胎而出,體制雖然改變,但治理手段卻一直沒有更新.物業(yè)治理一直滯后于規(guī)劃設計和施工建設.以往開發(fā)商在設計規(guī)劃時只考慮到房屋和配套設施建設時的方便和節(jié)約,但沒有從治理角度把房屋建成后的治理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃,因此造成在以后的物業(yè)治理上存在矛盾和漏洞.如：常見的車位問題、脫排水管道問題以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題.因此,這就要利用物業(yè)企業(yè)的豐富經驗和專業(yè)知識在物業(yè)治理前期工作中起到重大的作用.三、透過“萬科前期工作了解物業(yè)治理前期工作.萬科物業(yè)在

5、我國物業(yè)企業(yè)是龍頭老大,雖然這次實習我沒有時機參與其中,但我借取了萬科的前期治理,以此來充實自己對物業(yè)前期工作的充分熟悉.1.2 物業(yè)治理前期工作的工作內容一、通過招投標接洽物業(yè)治理的業(yè)務.無論物業(yè)治理企業(yè)是如何組建的,前期治理首先必須不斷開拓,通過投標競爭來接洽業(yè)務.1 .進行可行性分析.就是要物業(yè)治理企業(yè)既要從自身實際出發(fā),考慮接管的物業(yè)與本企業(yè)資質等級是否相符,能否發(fā)揮優(yōu)勢.又要考慮是否取勝.2 .具體測算物業(yè)治理的費用,草擬總體治理方案.3 .投標競爭、洽談,簽訂物業(yè)治理合同.4 .選工作人員運作物業(yè)前期治理.二、觀察工程建設.物業(yè)治理前期工作的目的是為以后的治理創(chuàng)造良好的條件,因此,

6、物業(yè)治理企業(yè)應對物業(yè)的規(guī)劃、布局提出合理的建議.1 .審視工程構建圖的合理性.如：給、排水設備、平安監(jiān)控設備、消防平安設備等.2 .參與施工現(xiàn)場,做好要點記錄,提出合理建議方案并解決.3 .參與工程驗收,進行檢查.三、建立與業(yè)主的租戶關系.業(yè)主是物業(yè)治理的效勞對象,因此,物業(yè)企業(yè)既要與開發(fā)商共同協(xié)商,又要與業(yè)主共同協(xié)商.1 .聽取業(yè)主對物業(yè)治理的要求.2 .了解業(yè)主對物業(yè)使用的有關安排.3 .與售樓部門同業(yè)主簽約,草擬業(yè)主公約等各項制度.第二章物業(yè)治理前期工作中存在的問題和對策2.1 物業(yè)前期治理工作存在的問題?物業(yè)治理條例?公布實施近5年時間了.然而,在前期物業(yè)治理中仍存在著諸多問題.2.1

7、.1 前期物業(yè)治理招投標不標準目前,由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識,導致招投標選聘物業(yè)治理企業(yè)沒有成為主要的方式.多數開發(fā)商物業(yè)治理企業(yè)“私下協(xié)商而定；有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標,使招標成為一種過長和形式；有些招標的業(yè)主不考慮“質價相符的原那么,片面強調最低價格,造成投標企業(yè)的競相壓價；有些參與投標的物業(yè)治理企業(yè)惡性競爭,相互殺價,靠不切實際的承諾贏得中標.可見,物業(yè)治理招投標市場還不成熟.2.1.2 前期物業(yè)效勞合同不標準,建設單位與物業(yè)治理企業(yè)雙方的責、權、利不明確?物業(yè)治理條例?第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)治理企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)治

8、理企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)效勞合同.實際上,有些建設單位與物業(yè)治理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)效勞合同時,并沒有根據標準的合同辦理,是合同的核心內容即雙方的權利義務及違約責任,沒有明確寫進合同里,造成了雙方的矛盾和分歧,影響物業(yè)治理.2.1.3 物業(yè)承接驗收制度不完善,移交不完整前期工作中,由于建管不分,物業(yè)治理企業(yè)往往無法正常規(guī)定,進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作.在物業(yè)承接驗收時敷衍了事,造成物業(yè)承接驗收制度不完善,移交不完整.2.1.4 共用設施設備不明確物業(yè)治理企業(yè)在承接物業(yè)后,建設單位應向物業(yè)企業(yè)對所屬共用設施設備進行完整劃分,并辦理驗收手續(xù).然而,有些建設單位在房屋建設中,無視了共用設施設備

9、的配套建設,造成共用設施設備的不完整.因此會給物業(yè)治理企業(yè)在前期治理中帶來諸多困難,也容易產生廣闊業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)之間的矛盾和糾紛.2.1.5 業(yè)主臨時公約未建立或未簽訂?物業(yè)治理條例?中第二十二條明確規(guī)定：“在建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的使用、維護、治理、業(yè)主應當履行的義務及違反公約應承當的責任等事項依法作出決定.建設方單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益.然而,有些開發(fā)商在銷售過程中,只是片面追求房屋的銷售量,無視了業(yè)主臨時公約的制定和簽訂；還有一些開發(fā)商指定的業(yè)主臨時公約條款簡單,文本不標準,敷衍了事,雙方的責權利并未在書面上認真規(guī)定,這樣

10、就會使雙方合法權益的不到有效保護,也為前期物業(yè)治理留下后遺癥.2.1.6 物業(yè)效勞和收費“質價不符?物業(yè)治理條例?第36條規(guī)定：物業(yè)治理企業(yè)應當根據物業(yè)效勞合同的約定,提供相應的效勞.國家發(fā)改委、建設部公布的?物業(yè)效勞收費治理方法?第五條規(guī)定：“物業(yè)效勞收費應當遵循合理、公開以及費用與效勞水平相適應的原那么.這個原那么就是人們常說的“質價不符的原那么.但是由于目前是用于物業(yè)治理“質價不符的效勞收費機制未完全建立,尤其是在前期物業(yè)治理活動中,一些不標準的物業(yè)治理企業(yè)為了取得物業(yè)治理權,采取了不正當的競爭,相互殺價；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)效勞與質量,片面追求最低價格,使前期物業(yè)治理的物業(yè)效勞收費“

11、質價不符,違背了物業(yè)效勞收費的根本原那么.2.1.7 物業(yè)治理用房未配置?物業(yè)治理條例?第三十條規(guī)定：“建設單位應當根據規(guī)定在物業(yè)治理區(qū)域內配置必要的物業(yè)治理用房.物業(yè)治理用房的標準治理是物業(yè)治理活動是否能順利開展的根本條件,也是業(yè)主合法權益是否得到有效保證的重要前提.建設單位為聘請的物業(yè)治理企業(yè)在物業(yè)治理區(qū)域內配置必要的物業(yè)治理用房,是為了使物業(yè)治理企業(yè)有利于搞好物業(yè)治理工作,有一些建設單位在建設規(guī)劃時,就有意放棄了物業(yè)治理用房的配置,無視了物業(yè)治理用房的作用,造成了物業(yè)管理接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)治理工作.2.1.8 物業(yè)維修資金治理制度未建立?物業(yè)治理條例?第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)

12、、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當根據國家有關規(guī)定交納專項維修資金.專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共同部位,共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用.在前期物業(yè)治理中對專項維修資金治理制動有些地方未建立,有些地方制度不標準.由于長期受傳統(tǒng)共有住房治理模式的影響,有些業(yè)主對交納物業(yè)專項維修資金熟悉缺乏,不愿意交納專項維修資金,使得有些物業(yè)小區(qū)專項維修金收取困難；有的開發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項維修資金后,有沒有按有關規(guī)定執(zhí)行,挪作他用,使物業(yè)專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業(yè)企業(yè)掌握,不能按業(yè)主

13、意愿使用,住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行,侵害了購房人的合法權益.上述問題,均是在前期物業(yè)治理活動中出現(xiàn)的問題.2.2 增強前期物業(yè)治理的對策由于前期物業(yè)治理的復雜性和特殊性,所以增強前期物業(yè)治理十分重要.研究和解決好前期物業(yè)治理中出現(xiàn)的諸多問題,抓好前期物業(yè)中的主要問題,是物業(yè)治理中的一個重要部分,前期物業(yè)治理應著重在以下幾個問題上把好關口：2.2.1 標準前期物業(yè)治理招投標行為?物業(yè)治理條例?第二十四條明確規(guī)定：“國家提倡建設單位根據房地產開發(fā)與物業(yè)治理相別離的原那么,同伙招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)治理企業(yè).物業(yè)治理招投標制度是?物業(yè)治理條例?確定的一項

14、根本制度,?前期物業(yè)治理招投標治理暫行方法?為標準開展物業(yè)治理提供了有力的保證.目前的實踐中,一些地區(qū)的開發(fā)商、業(yè)主大會、業(yè)主委員會已經開始以招投標方式選聘物業(yè)治理企業(yè),物業(yè)治理招投標意識正在逐步深入人心,物業(yè)治理招投標市場正逐步建立.推行物業(yè)治理的招投標對保證開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開透明,維護業(yè)主自主選聘物業(yè)治理企業(yè)的權利,推動房地產開發(fā)與物業(yè)治理的別離,促進物業(yè)治理市場的公平競爭,提升物業(yè)治理的整體水平.?條例?和?方法?規(guī)定的招投標原那么,對于標準物業(yè)治理招投標活動,保護招投標當事人的合法權益,促進物業(yè)治理市場公平競爭起到了積極的推動作用.施行前期物業(yè)治理招投標制度是標準物業(yè)治理市場

15、的重要手段,也是物業(yè)治理獲得前期物業(yè)治理的唯一途徑.所以,標準前期物業(yè)治理招投標,可以采取以下對策：1、增強前期物業(yè)治理招投標制度的學習,使建設單位及物業(yè)治理企業(yè)樹立依法招投標的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標競爭市場；3、建立健招投標備案制度；4、培育和開展招投標中介效勞機制；5、建立和完善物業(yè)治理的仲裁機構；6、政府主管部門要切實做好對前期物業(yè)治理招投標的指導和監(jiān)督工作.2.2.2 制定前期物業(yè)治理業(yè)主臨時公約?物業(yè)治理條例?第二十二條規(guī)定：“建設單位在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益.建設單位有責任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約予以書面承諾.同時

16、,業(yè)主臨時公約對全體業(yè)主具有約束力.實行業(yè)主臨時公約制度有利于提升業(yè)主的自律意識,預防和減少前期物業(yè)治理活動中的糾紛.1、建設單位在制定前期物業(yè)臨時公約時,必須按?物業(yè)治理條例?規(guī)定,使業(yè)主臨時公約盡量標準化,并不得侵犯物業(yè)買受人的合法權益；2、建設單位制定的業(yè)主臨時公約應對有關物業(yè)的使用、維護、治理,業(yè)主的共同利益、業(yè)主應履行的義務、違反公約應當承當的責任等事項依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應自覺遵守業(yè)主臨時公約,并予以書面承諾.綜上所述,由此可見前期物業(yè)治理的重要性及特殊性.由于前期物業(yè)治理法律關系的主體還包括了建設單位開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)三方.三方在前期物業(yè)治理活動中存在著不可分

17、割的聯(lián)系和諸多問題,要使前期物業(yè)治理活動健康有序的開展,就必須增強前期物業(yè)治理,它在整個物業(yè)治理活動中有著舉足輕重的作用.搞好前期物業(yè)治理,就會使整個物業(yè)治理活動有個好的開端,也是標準整個物業(yè)治理活動的重要前提.增強和標準了前期物業(yè)治理,可減少整個物業(yè)治理活動中的諸多矛盾,為物業(yè)治理的后期開展鋪平了道路.2.2.3 標準前期物業(yè)治理效勞合同?物業(yè)治理條例?第三十五條明確指出：“物業(yè)效勞合同應對物業(yè)治理事項、效勞質量、效勞費用、雙方的權利義務、轉維修資金的治理與使用、物業(yè)治理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定.尤其是前期物業(yè)治理效勞合同更應該嚴格根據?物業(yè)治理條例?執(zhí)行,合同的內容和約定一項

18、也不能減少.由于前期物業(yè)治理效勞合同是前期物業(yè)治理權利和義務的唯一法定文件.所以,標準前期物業(yè)治理效勞合同,不但有利于建管銜接,預防建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生,還能保護前期入住業(yè)主的合法權益,并為今后雙方處理有關糾紛提供有效的依舊.標準前期物業(yè)治理效勞合同應采取以下對策：1、根據?合同法?的規(guī)定和?條例?的精神,建設單位與選聘物業(yè)治理企業(yè),應當簽訂書面的前期物業(yè)治理效勞合同；2、雙方在前期物業(yè)治理效勞合同中,重點應對效勞質量、效勞費用、雙方的權利義務及違約責任等合同要素必須界定清楚；3、簽訂物業(yè)效勞合同要維護簽約雙方的利益,盡量做到條款的合理合法；4、雙方對違約責任的條款應該盡可能細化,并針對合同違約責任作出明確的約定.第三章物業(yè)治理前期工作的必要性和重要性3.1 物業(yè)治理前期是對所治理的物業(yè)的全面了解物業(yè)治理的行為的實質是為業(yè)主效勞,使業(yè)主滿意.物業(yè)治理企業(yè)要想做