最詳細的收房注意事項

1、最詳細的收房考前須知一、注意及時接收入住通知書30天內(nèi),所以購房1 .這是收房的第一步,要注意期限.一般,開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出者要安排好時間.2 .接到入住通知書后,首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房.假設(shè)逾期交房,那么應(yīng)提出處理意見,并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房,按通知上約定的時間前往收房.特別提示：要注意收房的期限,錯過收樓日期麻煩多.收樓日期可提早不可推遲.假設(shè)實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期,可考慮向開發(fā)商按合同索賠.有特殊情況不能如期到場的,可以書面形式委托親友、律師進行,也可及時與開發(fā)商聯(lián)系,商議另行約定時間,并以書面形式確認.假設(shè)購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點

2、辦理相關(guān)收房手續(xù),從法律角度來說,那么一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用,買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承當(dāng)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費.二、確定房屋是否到達交付條件1.?竣工驗收備案表?最重要?房屋建筑工程和市政根底設(shè)施工程竣工驗收備案表?是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件.該表是建設(shè)部為標(biāo)準(zhǔn)工程竣工驗收備案的治理工作而制定的,它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗后,在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案.?竣工驗收備案表?中的工程,只要送交主管部門備案后,開展商就必須對樓盤終生負責(zé).所以?竣工驗收備案表?對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門

3、備案,缺少任何一項的話,這個樓盤就是“黑樓,是不能入住的,購房者有權(quán)拒絕收房.2.?住宅質(zhì)量保證書?住宅質(zhì)量保證書?是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾,必須作為購房合同的附件,與購房合同具有同等的效力.所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款,特別注意保修期限.3.?住宅使用說明書?住宅使用說明書?是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo),如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出考前須知.4 .?建設(shè)工程質(zhì)量認定證書?5 .?房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程竣工綜合驗收合格證?6 .實測面積登記表特別提示1 .只有具備上述文件,才說明房屋已經(jīng)具體交付條件.所以收房時先要審查相關(guān)文件,確認房

4、屋已經(jīng)具備交付條件之后,才能進一步進行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作.所以要對這些文件給予重視,尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件.2 .?建筑工程竣工備案表?是最重要的文件,收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張?備案表?,一定還要仔細觀察各個分項有沒有都備案.它是收房的前提,即使開發(fā)商做得再好,如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn),您有權(quán)拒絕收房.3 .對于這些文件,一方面要驗收它有沒有,另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性.4 .如果開發(fā)商拒絕出示這些證實文件、或文件不全,您可按購房合同第十一條,要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?、?建筑工程竣工驗收備案

5、表?的責(zé)任確認函.5 .提醒您：?住宅質(zhì)量保證書?、?住宅使用說明書?和管線分布竣工圖,您可帶走,作為證據(jù)資料保存.6 .如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件,購房人有權(quán)拒絕收房,由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承當(dāng).三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原那么：“先驗后收.即購房者一定要先驗收房屋包括驗收交房必須的文件,確認無誤后再簽署收房文件.“先驗后收不僅是符合商業(yè)慣例的,而且也是有法律依據(jù)的.房屋的對價是房款,消費者只要付清房款,或者根據(jù)合同約定支付相應(yīng)比例的價款,就履行了合同的義務(wù),開發(fā)商就應(yīng)該交房.而在房屋交付以前,業(yè)主有權(quán)先驗收房屋1 .檢測房屋面積：要求開發(fā)商出具?實測面積測繪報告?,

6、根據(jù)房屋土地治理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積,核對其與銷售面積是否存在誤差,誤差率的范圍有多大；假設(shè)實測面積誤差超出3%可以中止收房.2 .檢驗房屋質(zhì)量：購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質(zhì)量,主要可從以下幾方面入手：一房屋本身的質(zhì)量二景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定三裝修質(zhì)量特別提示：1.一定要掌握“先驗后收的原那么.2 .如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù),那么購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認函后中止辦理手續(xù).3 .購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識,預(yù)防開發(fā)商侵占.4 .假設(shè)發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)限期維修,購房

7、者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件,由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的,開發(fā)商應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任.5 .只要付清房款,根據(jù)合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù),開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房,否那么應(yīng)視為開發(fā)商違約,如果開發(fā)商拒不交房,應(yīng)承當(dāng)逾期交房的責(zé)任.開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費用等任何理由而拒絕交房.6 .不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn),除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來.四、新房驗收的最終結(jié)果1 .房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫?驗房交接表?等相關(guān)文件.在這個記錄表上,應(yīng)把檢驗情況逐一記錄,但凡無法確認的事項,那么不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認定等字樣.假設(shè)發(fā)現(xiàn)問題,那么如實記錄下來,并要

8、求開展商限期處理.2 .如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在?驗房交接表?中,作為書面依據(jù),如開展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格,買家應(yīng)另以書面形式將意見送交開展商.3 .發(fā)現(xiàn)問題,買賣雙方可協(xié)商解決,如屬可整修內(nèi)容,應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件,約定下次驗收時間一般不超過30天.4 .對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓表上予以注明,如果確實屬于不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章.特別提示：1 .驗房后要堅持的原那么：只要發(fā)現(xiàn)問題,不管大小,都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來,而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表,那么應(yīng)自備紙筆,一一記錄.2.物業(yè)公司的行為

9、代表不了開發(fā)商除非有明確書面授權(quán),因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件.3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時,一定要開發(fā)商蓋章確認,約定處理方案.4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認房屋存在的問題,一定要取得證據(jù),證實不是買房人不按時收房,而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件.考前須知以下問題,購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到,特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題,把關(guān)鍵注意事項列出,提醒消費者予以重視,以維護自己的權(quán)益.一、買房相關(guān)稅費一商品房買賣應(yīng)繳以下稅費：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費二稅費問題特別提示：依據(jù)法律

10、的規(guī)定和大局部購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提.1 .契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅.繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務(wù)機關(guān),任何單位無權(quán)代收.實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅,等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理.2 .公共維修基金此項基金不同于物業(yè)治理費,只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造.稅率：房屋成交價的2%特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金.該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦.如果您將大修基金交給開發(fā)商,您很可能無法要回.3、面積測繪費面積測繪費收取原那么為“誰委托,誰付費,購

11、房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù),故此費用應(yīng)由開發(fā)商交納.4、物業(yè)費一年物業(yè)治理費、物業(yè)治理費和水電保證金特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī).物業(yè)治理效勞收費實行明碼標(biāo)價,收費工程和標(biāo)準(zhǔn)及收費方法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布.5.產(chǎn)權(quán)代辦費業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證,開發(fā)商無權(quán)強行向業(yè)主收取該筆費用.二、面積問題面積問題是消費者最為關(guān)心的內(nèi)容之一,購房人買房時尤其是買期房時,一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題,并在簽訂合同時以附加條款加以防范.一存在的問題：1 .商品房合同面積與實測面積存在誤差,這一直是個焦點問題.消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于

12、被動局面,建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細進行約定,以維護自己的權(quán)益.2 .開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益,還不易被發(fā)現(xiàn).正確測算房屋面積,是專業(yè)人員的工作,一般購房者根本無法完成.其次,面積測量的人工操作特點,正常誤差都難以預(yù)防,一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉.再有,由于消費者相關(guān)知識掌握不夠,使得購房過程中信息不對稱,開發(fā)商很容易偷梁換柱,把非公攤的面積參加公攤之中.二如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定,買賣雙方因設(shè)計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積含公攤面積與房屋買賣合同約定面積不符的,根據(jù)合同約定處理.合同沒有約定

13、或者約定不明確的,按照以下原那么處理：一面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)含3%,根據(jù)合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款；二面積誤差比絕對值超出3%,購房人可要求退房.開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款,并支付已付房款利息.如購房人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)含3%局部的房價款由購房人根據(jù)約定的價格補足,面積誤差比超出3%局部的房價款由開發(fā)商承當(dāng),所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的,面積在3%以內(nèi)含3%局部的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者,面積誤差絕對值超過3%局部的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人.特別提示：1 .想測出您買的商品房的真實面積

14、,首先購房者索要出建筑的竣工圖紙,請專家根據(jù)圖紙進行計算2 .簽定合同時應(yīng)該細化條款,應(yīng)該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式.如規(guī)定合同中未約定處理方式的,面積誤差比絕對值超出3%時,購房人有權(quán)退房.三關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇敲矗?、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積,與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi).2、為整幢商品房效勞的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍效勞的公用建筑面積,由受益的各套商品房分?jǐn)?屢次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的,分別計算分?jǐn)傁禂?shù).各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和.3

15、、公用建筑面積分?jǐn)偤?不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩局部組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑效勞的公共用房和治理用房建筑面積；2、套單元與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻墻體水平投影面積的一半.凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應(yīng)計入公用建筑面積局部,作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積.不應(yīng)入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等,作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間.2、售房單

16、位自營、自用的房屋.3、為多幢房屋效勞的警衛(wèi)室、治理包括物業(yè)治理用房.4、對于半地下室,不管采光井的結(jié)構(gòu)如何,都不計入建筑面積.特別提示：1 .簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體工程.2 .售房單位在預(yù)售商品房前,應(yīng)向商品房預(yù)售治理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告.預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的,應(yīng)重新提交面積測量報告.售房單位在銷預(yù)售商品房時,在銷預(yù)售合同含補充協(xié)議中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位.3 .其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房,需要進行分?jǐn)偟?應(yīng)在銷預(yù)售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e.三、審查銷售廣告一出現(xiàn)問題“我們的小區(qū)綠化率到達,我們小區(qū)配

17、有小學(xué)、幼兒園、會所購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑,但到實際收房時才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實相去甚遠,現(xiàn)實當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手；另外,裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾.收房中其中一個重點就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾二解決方法1 .要注意平時的證據(jù)收集.如買房時的樓書、廣告一定保存好,有條件購房時拍下售樓處沙盤,收房時應(yīng)該對照小區(qū)平面圖看環(huán)境.根據(jù)相關(guān)的司法解釋,此類的廣告可以作為要約,在法庭上作為證據(jù)出示,要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾.2 .要隨時主張自己的權(quán)利.一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象,購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉,以免形成事實,出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行的局面

18、四、法定退房條件：在房屋驗收過程中,業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購置的商品房存在質(zhì)量問題,是不是都可以退房呢？退房的法定條件,綜合起來包括以下幾種：1 .購房合同無效：實踐中,造成購房合同無效的常見情形有：開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)；開發(fā)商存在欺詐情形.2 .套型誤差導(dǎo)致退房：按套單元計價的預(yù)售房屋,套型與設(shè)計圖紙不一致時,或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中對此未約定處理方式的,購房人可以退房.3 .面積誤差導(dǎo)致退房：房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%不含3%的.4 .變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致退房：開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認可的.5 .質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗