勵(lì)精圖強(qiáng)再創(chuàng)輝煌：上海物業(yè)管理十年歷程回顧

1、勵(lì)精圖強(qiáng)再創(chuàng)輝煌上海物業(yè)管理十年歷程回顧上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院王青蘭十年，在歷史的長(zhǎng)河里，彈指一揮間。但對(duì)于上海,卻是發(fā)展最為快速、最令人驚嘆的十年。對(duì)于上海的物業(yè)管理，更是從無到有、從小到大、從個(gè)別到全面推開的十年。1991 年 11 月，上海安居樂物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理在上海誕生。如今，物業(yè)管理在上海已成為一個(gè)朝陽行業(yè)，覆蓋了住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、城市展示館、科技館、觀光隧道等各類物業(yè)，為上海城市管理和建設(shè)做出了令人矚目的貢獻(xiàn)。1、 歷史回顧五個(gè)特點(diǎn)1、 、 起步較晚發(fā)展迅速自 1991 年上海第一家專業(yè)物業(yè)管理公司成立后，到 2000

2、 年底， 上海登記備案的物業(yè)公司已達(dá)2315 家，管業(yè)面積2.3 億平方米，從業(yè)人員 7.4 萬人，登記備案的業(yè)主委員會(huì)3196 個(gè)，其中售后公房2486 個(gè)，占應(yīng)成立數(shù)的78.2%；商品房710 個(gè)，占應(yīng)成立數(shù)的46.1% 。2、 基礎(chǔ)扎實(shí)理論領(lǐng)先1995 年 3 月， 上海物業(yè)創(chuàng)刊。它傳播信息、交流經(jīng)驗(yàn)、宣傳政策，成為了行業(yè)“理論探索園地,實(shí)踐信息橋梁”。此外，“上海物業(yè)管理發(fā)展對(duì)策研究”、 “上海物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作研究”等課題研究，分別獲得了建設(shè)部和市房地局科技進(jìn)步獎(jiǎng)。十年間，上海還出版了物業(yè)管理 起點(diǎn) 起步 起飛 現(xiàn)代寫字樓管理卓越服務(wù)等十余本著作，積極探討物業(yè)管理中的理論問題。3

3、、 切合實(shí)際模式多樣九十年代初，上海引進(jìn)了港式管理.隨著上海物業(yè)管理的發(fā)展，又引進(jìn)了日式管理、新加坡式管理、歐美式管理等物業(yè)管理模式。近年來，上海提出了“保障型、改善型、舒適型”具有本土化的管理模式 ,使的物業(yè)管理更加符合上海的實(shí)際。4、 加強(qiáng)培訓(xùn)提高素質(zhì)人力資源是企業(yè)發(fā)展的保證，為此，上海持續(xù)開展了培訓(xùn)工作。到目前為止，僅管理層就有10,549 人經(jīng)過培訓(xùn)獲得了上崗證書。另外，上海還舉辦各種類型的講座，如： “樹立上海居住物業(yè)管理新形象研討會(huì)”、“中國國際物業(yè)管理設(shè)施管理研討會(huì)”、 “上海國際超高層建筑經(jīng)營(yíng)管理研討會(huì)”等。這些研討會(huì)為上海物業(yè)管理從業(yè)人員打開了一扇可以觀察上海、全國乃至世界一

4、流水準(zhǔn)的窗口，開闊了從業(yè)人員的視野。5、 培育市場(chǎng)鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)1999 年 6 月，上海召開了“培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)”的工作會(huì)議。之后，約有二十多個(gè)項(xiàng)目先后進(jìn)行了招投標(biāo)?，F(xiàn)在，上海物業(yè)管理招投標(biāo)工作仍在進(jìn)行，公房和售后公房的招投標(biāo)也在盧灣區(qū)試行。除此之外，業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司管理的格局也在形成。至2000 年底，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽定委托合同的有2687 個(gè)，占應(yīng)訂立合同數(shù)的88%，其中續(xù)聘的1632 個(gè) ,另聘的71 個(gè)。2、 現(xiàn)狀分析四個(gè)問題1、 、 小區(qū)內(nèi)多家管理問題上海在前幾年重點(diǎn)解決了小區(qū)內(nèi)“一體化”管理的問題。而“多家管理”的問題一直沒有得到很好的解決。 在過去的一年里，政府通過

5、行政手段， 先后解決了137 個(gè)多家管理的問題。小區(qū)內(nèi)多家管理導(dǎo)致了管理中互相扯皮、互相推諉的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此，2001 年，政府把解決多家管理問題擺在了重要的位置。2、 原房管所機(jī)制轉(zhuǎn)換問題1992 年，上海的房管所開始轉(zhuǎn)制。到1996 年底，全市152 家房管所已有 151 家轉(zhuǎn)制成功。但在實(shí)際運(yùn)作中，轉(zhuǎn)制后的物業(yè)公司在用人機(jī)制、考核機(jī)制、分配機(jī)制、獎(jiǎng)懲機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制等方面仍未擺脫原有房管所運(yùn)作機(jī)制的痕跡。轉(zhuǎn)制的物業(yè)公司管業(yè)面積中或是直管公房，或是售后公房，加上政府對(duì)公房的租金、售后公房的管理費(fèi)又作了限定，從一個(gè)角度講，對(duì)轉(zhuǎn)制公司的運(yùn)作有一定的影響。3、 管理費(fèi)分等定級(jí)問題上海售后公房的

6、管理費(fèi)由政府定價(jià)，商品房的管理費(fèi)由政府定中準(zhǔn)價(jià)， 在中準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上，企業(yè)可以上下浮動(dòng)30% 。 問題是各物業(yè)公司提供的服務(wù)內(nèi)容不同、服務(wù)的水準(zhǔn)也不一樣，一個(gè)中準(zhǔn)價(jià)很難滿足各種物業(yè)的要求。另外， 在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，有的業(yè)主按售后公房標(biāo)準(zhǔn)交管理費(fèi)，有的業(yè)主按商品房標(biāo)準(zhǔn)交管理費(fèi)，兩者相差幾倍，甚至十幾倍，但享受的服務(wù)卻是一樣的，對(duì)此， 業(yè)主的意見很大。因此， 管理費(fèi)應(yīng)按質(zhì)論價(jià)、分等定級(jí)，盡量做到使業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)感到滿意，對(duì)收費(fèi)也可以接受。4、 如何推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)問題上海物業(yè)管理從1999 年開始公開招投標(biāo)，至今，政府尚未出臺(tái)招投標(biāo)管理辦法。由于市場(chǎng)沒有一個(gè)統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”， 所以，

7、 在招投標(biāo)活動(dòng)中，暴露出了一些問題。例如，有的項(xiàng)目公開招投標(biāo)，揭標(biāo)之前，突然決定由屬下物業(yè)公司來管理；而有的招投標(biāo)，決標(biāo)時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)講了幾句話后，評(píng)標(biāo)小組的意見幾乎等于零。諸如此類問題，使得投標(biāo)者感到迷惑：在物業(yè)管理招投標(biāo)中，誰主沉??？如何維護(hù)招投標(biāo)“公開、公平、 公正和誠實(shí)信用”的原則？這是上海物業(yè)管理市場(chǎng)在培育和發(fā)展過程中，函待解決的一個(gè)問題。3、 展望未來三點(diǎn)建議1、 、 市場(chǎng)定位，導(dǎo)入新的理念市場(chǎng)細(xì)分是現(xiàn)代市場(chǎng)學(xué)的一個(gè)新概念，由于市場(chǎng)是全方位、多層次、動(dòng)態(tài)的，所以任何一個(gè)企業(yè)不可能完全切合市場(chǎng)的需求，而只能在某一時(shí)期，滿足某一部分，某一層次顧客群的需求。上?，F(xiàn)有2315 家物業(yè)管理公司

8、，要在一個(gè)有限的土地資源上，對(duì)有限的物業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)該看到，競(jìng)爭(zhēng)是激烈的，也是殘酷的。一個(gè)有遠(yuǎn)見的企業(yè)應(yīng)該未雨綢繆，早作籌劃，根據(jù)自身的資源和優(yōu)勢(shì)，選擇合適的目標(biāo)市場(chǎng)。只有準(zhǔn)確定位，方能使企業(yè)能以最少的經(jīng)營(yíng)投入獲得最大的經(jīng)營(yíng)效益。另一方面，不管企業(yè)定在那一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)上，都同樣面臨著競(jìng)爭(zhēng)，都存在著優(yōu)勝劣汰，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)導(dǎo)入“顧客滿意”的新理念。以贏得顧客，贏得市場(chǎng)。因?yàn)椋饬科髽I(yè)是否真正成功的尺度掌握在顧客手中。2、 拓展市場(chǎng)，企業(yè)內(nèi)部抓起物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際上是企業(yè)間綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。因此、企業(yè)應(yīng)該把更多精力放在管好現(xiàn)有的每一個(gè)物業(yè)上，用心管理，精心打理，既要嚴(yán)格管理，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，又要以人為本，滿足業(yè)主不同需求。同時(shí)，還應(yīng)不斷完善企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)體制、考核機(jī)制、分配機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、監(jiān) 督機(jī)制等，只有練好內(nèi)功，拓展市場(chǎng)才有基礎(chǔ)保證。3、 企業(yè)發(fā)展，重視人力資源對(duì)于上海2315 家物業(yè)管理企業(yè)來說，企業(yè)人力資源的開發(fā)與管理是企業(yè)賴以生存與發(fā)展的內(nèi)部保證。企業(yè)人力資源開發(fā)與管理的第一個(gè)作用是“能級(jí)對(duì)應(yīng)”， 即一個(gè)人的能力與所承擔(dān)的責(zé)任、權(quán)力等相對(duì)應(yīng)。根據(jù)員工個(gè)體的技術(shù)能力、專業(yè)優(yōu)勢(shì)、身體條件、素質(zhì)、所受教育、綜合能力所蘊(yùn)藏的能級(jí)，將其安排到最能發(fā)揮這些“能”的職位上， 職得其人，人得其職，人職相宜。人力資源開發(fā)與管理的第二個(gè)作用是企業(yè)人員配置的系統(tǒng)性，人員配置結(jié)構(gòu)適當(dāng)，能